房地产管理办法.docx

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房地产管理办法

工程部管理办法工程部管理办法

第一部分岗位职责

工程部经理（副经理）岗位职责

一、服从公司主管工程副总的工作安排，组织工程项目部各专业工程师开展各项管理工

作。

二、配合公司其它部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

三、参与和协助工程的招投标工作，参与公司对承包商、监理单位进行考察、评价；组织投标单位对现场进行踏勘和答疑；参与公司规定范围内工程的招标、评标和开标工作。

四、协调工程各相关责任单位的工作开展。

五、协调项目业主与工程参与单位工作，将业主意见及时传递到设计、监理、施工及设

备供应商，同时应确保工程的功能性满足业主的项目投资要求，根据项目业主的要求，有针

对性的对工程实施管理。

六、负责工程监理的管理，审核《项目监理规划》《监理实施细则》，根据监理聘用合同

对监理单位的工作进行监督检查和考核，权限范围内及时解决监理单位提出的工程实施与工

程管理过程中的重要问题，协助对监理费用控制与结算。

七、协助并参与公司对设计单位的选择，参与公司对设计方案的选择工作，组织工程部

各专业工程师进行图纸预审，组织设计及时对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

八、组织开展整个施工过程中的日常工作：

a）制定工程质量控制计划、质量控制目标、安全生产目标、文明施工目标及成本控制目标；

b）组织图纸预审及会审，审核施工组织设计及重大施工专项方案；

c）组织协调定位、验线、地勘、文勘、三通一平等开工前准备工作；

d）组织各相关责任主体召开施工协调会议，及时协调解决施工过程中出现的各种问题，

确保施工计划的正常进行；

e）审核承包商进度报表，给出工程进度款支付意见；

f）深入施工现场，监督专业工程师做好施工节点记录和工程质量检查，严格按照设计图纸、各项技术规范标准施工、做好工程验收、评定工作；

g）依照工作程序做好与相关部门的横向联系，积极接受上级及相关部门的监督检查；

h）协调部门内部各专业工程师的各项工作，平衡各岗位工作强度；

i）组织项目部内部会议，参加公司相关会议，将上级指示及时准确传达并贯彻实施；

j）审核项目工程的档案资料，组织竣工验收，及时配合报送质检站验收；

k）组织已竣工工程和物业公司的交接工作；

l）认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈；

专业工程师岗位职责

一、服从工程部经理、副经理的各项工作安排；

二、做好工程开工前的准备工作，熟悉掌握施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例；

三、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放，跟踪处理图纸会审中提出的问题；

四、对监理单位的各项管理资料进行审查，并提出审查意见；对监理的管理工作执行情况进行监督，并及时反馈相关信息到工程部主管经理处;

五、对施工总承包单位的施工组织设计及各专项方案进行审查，对重大技术措施、经济

方案、安全措施、新技术、新材料、新工艺的应用进行重点审查，提出审查意见。

监督施工

方案的执行情况，并形成文字记录；

六、监控检查现场工程施工质量，特别是隐蔽工程，在承包商自检合格及监理公司验收

合格的基础上进行抽验，并作好抽验记录；按照工程进展情况及工程技术特征确定停检点并书面通知监理及承包商；

七、负责各参与单位的安全生产、文明施工的管理监督工作，发现不符合相关法规及行业标准的应及时制止或采取相应的管理手段，避免造成损失；

八、负责审查工程相关各单位提出的土建工程变更要求；

九、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监

理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见；

十、组织并参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法；

十^一、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；

十二、负责对施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查，对工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见；

十三、负责项目标识要求的执行检查及记录，负责土建工程的竣工验收；十四、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈；十五、参与工程各阶段验收，并提出意见，组织相关单位对质量缺陷进行修复；

土建工程师

1直接上级：

工程部经理/副经理

2、工作职责：

1）、熟悉国家和地方政府有关工程建设的法律、法规和政策，熟悉工程建设的规划要求、设计规范、施工规范、标准、施工工艺、流程、工程验收规范等，自觉遵守公司及工程部的各项管理制度，不违法乱纪，不损害公司利益和信誉。

2）、协助工程部经理，配合公司相关部门负责工程前期规划技术管理及报建工作。

3）、参与开发项目的可行性研究，并对项目方案、初步设计及施工图设计中的具体技术工作负责。

4）、协助工程部经理协调公司内部各部门间及公司与外部的技术工作。

5）、参与开发项目的招、投标工作，考察投标单位，进行合同谈判。

6）、参与各单项工程施工的分包单位、配套工程的施工单位、建筑材料，设备4设施等选择、考察和谈判。

7）、参与起草开发项目的设计委托书。

8）、负责开发项目“三通一平”中的场地平整，道路畅通，现场景观化工作。

9）、参加图纸会审及工程技术例会，参与讨论施工组织设计、施工方案、施工技术措施、技术核定、设计变更及施工进度计划等。

10）、负责控制土建、装饰工程的进度、质量、安全和文明施工，发现问题及时向经理汇报。

11）、参加各隐蔽工程质量验收、各分部工程验收、配套工程验收、工程竣工验收。

12）、负责土建、装饰工程现场签证的审查工作，参加项目的决算审计。

13）、负责审查土建、装饰工程付款的的形象进度。

14）、负责收集、整理开发项目的各种土建、装饰工程资料，并交部门综合业务员归档。

15）、负责协助物管公司完成开发项目质保期内的质保及整改工作。

16）、督促、协助安装工程师的相关工作17）、及时完成公司及部门交办的其它工作。

18）、对监理公司的工作进行监督。

19）、参加现场监理例会。

安装工程师

1、直接上级：

工程部经理

2、工作职责：

1）、负责工程部安装工程的各项管理工作，对工程部经理负责。

2）、参与开发项目的可行性研究，并对项目方案和施工图设计中有关专业技术工作负责，及时提出合理化建议。

3）、负责开发项目“三通一平”中的施工用水，施工用电的申办及组织实施工作。

4）、参加图纸会审及工程技术例会，参与讨论施工组织设计、施工方案、施工技术措施，技术核定、设计变更及施工进度计划等，并对承包人施工进度计划落实情况进行监督。

5）、参与安装各单项工程施工的分包单位、配套工程施工单位、建筑材料的选择、考察、谈判工作。

6）、负责控制安装各专业工程的进度、质量、安全和文明施工，发现问题及时向部门经理汇报。

7）、负责参加各隐蔽工程质量验收、各分部工程验收、配套工程验收、工程竣工验收。

8）、参与调查处理工程质量缺陷事故。

9）、负责安装工程现场签证的审察工作，参与项目的结算审计。

10）、负责审查安装工程及其配套工程付款的形象进度。

11）、配合各配套工程（供水、供电、供气、有线电视、通信、市政等）申办工作。

12）、配合收集、整理开发项目的各种安装工程资料，并交部门综合业务员归档。

13）、负责协助物管公司完成开发项目中安装工程在质保期内的质保及整改工作。

14）、督促协助土建工程师的相关工作。

15）、及时完成公司及部门交办的其它工作。

资料员岗位职责

一、服从工程部经理、副经理的各项工作安排；

二、配合工程部相关人员做好工程开工前的准备工作，熟悉施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例；

三、参与工程相关的图纸会审、会议、验收及技术交底工程，作好会议、验收及技术交底的记录，及时形成书面文字资料并下发到相关责任主体；

四、对于工程设计变更或调整的技术文件应整理分类归档并及时传达给各专业工程师；使变更能得到有效的执行；

五、收集、整理工程技术档案资料，做到准确、即时、齐全、完整。

六、负责收集业主采购（如果有）的工程设备、工程材料进场的相关报验、抽验、

复检资料，并即时做好标识和信息传递工作。

七、协助专业工程师做好各种资料、信息的收集整理工作。

八、工程竣工验收时，协助各专业工程师完成对施工总承包单位、分包单位、监理单位的资料移交，并按照资料进档要求及时完成完整的工程竣工资料。

九、协助完成工程竣工备案及工程综合验收，并收集整理资料。

第二部分工程部管理流程

（一）工程部组成构架

（二）工程管理流程

（三）工作顺序

年度、月度、工作任务

任务进行分解

各专业工程师进行图纸会审

签订合同

公司招标组办理招标

（四）施工图纸会审

（五）施工组织设计审批

（六）材料、设备质量控制

（七）工程洽商、变更流程

按2009年公司下发的《设计工程变更、现场签证管理办法》执行。

（八）分部、分项、样板工程质量控制

（九）单位工程质量控制

（十）单位工程进度控制

（十^一）工序质量验收验收

2.重要部位混凝土施工应填报施工测量放线报验表。

（十二）工程质量缺陷及事故处理

（十三）工程竣工验收

（十四）工程竣工备案

（十五）测量放线管理

第三部分

工程现场管理办法

总则

1、为便于工程的现场管理，创造良好的施工环境；为了有效地控制工程质量、安全、进度和成本；为了有效地进行合同管理、信息管理、安全管理以及进行内部协调，实现预定的三大目标特制定本办法。

2、本办法是依据建设工程“二法”、“四条例”和《工程建设监理规范》GB50319-2000、《建设工程施工合同》，现行有关文明施工及工程管理的有关规定，参照以往工程管理经

验并结合本工程的实际而制订的。

各施工单位应严格按照本办法执行。

3、本办法规定的处罚分纪律处罚和工程处罚两种，凡工程处罚只对单位实行，不直接对责任人处罚。

4、以下管理办法相关责任方若有违反，将视情节及影响面和所造成的后果处以相关

责任主体500-5000元的处罚，由于质量或材料使用不当导致的质量事故发生，将处以5000-50000元的罚款，并视情况追究相应的法律责任。

一、相关责任主体人员的管理

1、监理公司的人员不得进行变更，总监理工程师必须派工程招标备案指定人员到岗，各专业监理工程师也必须是投标书中约定的人员。

2、施工总承包单位项目部管理人员及施工队伍必须保持基本稳定，项目经理不得更

换，更换主要管理人员（执行项目经理或项目副经理、技术负责人）或劳务队伍需提前1

月书面告知建设单位和监理单位并取得同意，同时人员变动不得对工程施工造成实质影

响。

3、以上要求不得违背，若有发生甲方有权单方面终止合同并重新组织单位实施工程施工和管理。

由此造成的经济和工期损失一并计入过错方。

二、工程总体规划管理

1、施工过程中变更现场布置或更改施工方案，需要事先报请监理单位并征得建

设单位的同意后方可实施。

否则，不予认可相应工程量并强行予以拆除，费用由施工单位承担。

特殊工序、重点部位、冬雨季施工、安全文明等要依据各有关规定编制相应的专项方案报监理审批后方可施实。

2、为便于工程施工管理及工作交流，本工程实行周例会和月例会制度，周例会21

参加人员应有并不限于甲方人员、相关监理人员、施工单位项目执行经理、技术负责人、质检员、资料员、安装负责人，月例会参加人员应有甲方工程部主要管理人员、监理单位的总监及总监代表和内业人员、施工单位的备案项目经理、项目执行经理及技术负责人，同时约定施工单位不得以主管工长代替项目执行经理，项目执行经理的职称及执业资格应等同于备案项目经理。

如有特殊情况要向总监和甲方请假征得批准。

若项目经理

擅自不参加会议者罚款1000元/人次，与会迟到罚现金为100元/人次，若记账则翻一倍/人次。

现场技术负责人擅自不参加会议者罚款500元/人次，与会迟到罚现金为50元/人

次，若记账则为100元/人次。

其他人员未按通知参加会议者罚款200元/人次。

三、工程材料、检测仪器、主要设备的管理

1、进场材料应与投标文件约定材料品质、品牌相吻合，要资料齐全。

重要材料（如

钢材、水泥、设备等）批号必须明确并与资料相吻合，否则令其退场。

不按业主、监理要求退场者，强行其退场。

2、需要复验而未经复验的材料直接用于工程，经补办材料复验不合格者，责令施工单位将其退场并将已用于工程施工的材料予以拆除，并承担相应的损失，经复试合格者应根据实际情况酌情处罚，同时给予警告处分。

3、材料未经监理见证取样，实验结果无效。

材料“三证、一复试”、隐蔽记录、砼、

砂浆强度报告，要及时报监理备案。

4、检测仪器、仪表、计量器具应具有有效校验证

明，并按规定定期校验，不经校验不得使用，未经许可使用仪器形成的测量成果无效，并对用该仪器检测的工程要重新复测。

5、重要的大型设备（如塔吊、施工电梯）要经

政府安全主管部门验收合格后方可使用，对强行使用者做重罚处理，并责令验收或退场。

四、工程造价管理

1、工程施工中发现设计缺陷由施工单位提出变更申请，由本工程的设计单位出具正式的设计变更通知，施工单位及时按照设计变更通知执行，由此造成的增减费用在施

工单位收到变更通知后14日内递交到甲方造价管理部门，甲方在14日内给予书面核定，

费用的发生还应有现场隐蔽资料及图片或影响资料做支撑；

2、现场发生的签证资料，应在发生前由施工单位提出费用增加申请，报监理及建22

设单位核实认可，发生后14日内递交相关资料及费用的计算书，若超过14日未完成，

业主、监理可拒绝审核，责任由施工单位承担。

甲方于14日内审核完毕并书面告知施工

单位，超过14日甲方未审核视为默认签证费用。

3、由于施工单位采取的新工艺、新方法，导致施工工期提前的，甲方不予奖励；由此造成的工程造价成本减少，甲方享有减少成本总额60%的所有权；由此造成的工程造

价成本增加，由施工单位独自承担。

五、质量管理

1、质量管理目标：

无重大质量事故发生，结构质量达到优良，工程质量达到合格要求，顾客满意度100%。

2、质量控制点（轴线、坐标、标高、沉降观测、材料复试、隐蔽验收等）按有关规范实行报验制度。

未经监理和建设单位签认擅自进行下道工序并自行隐蔽者，必须剥离检查，其费用由施工单位承担，并处罚款。

3、施工单位有责任发现施工图中存在的问题，并及时报告监理、建设单位，积极同监理、建设单位商定改进（正）措施。

4、分项、分部工程报验，施工单位除报验保证资料和验收资料外，应经班组自检，技术负责人、质检员统一检查验收签认合格。

若不认真自检、互检，分部分项验收时发现重大原则性问题的，将处重罚。

5、不按设计要求进行施工，私自变更设计工艺及工序的甲方将做罚款处理。

6、工程存在严重的质量问题及安全隐患或施工单位严重违反施工程序者，建设单位及监理单位有权责令施工单位停工整顿。

停工期间施工单位各项费用支出自负，工期不

予顺延。

7、拒不服从监理单位和建设单位的正常管理，态度恶劣者。

处以重罚。

8、现场关键工序关键部位或需旁站的部位施工时，作业面须有施工单位项目部管理

人员在现场组织指导施工（包括工程质量、安全、现场协调等）。

如有违背将处以罚款。

9、施工单位分部（项）工程经验收评定，若存在一般质量缺陷允许修复，费用由责任方承担；存在较大质量缺陷的，责成有资质单位进行修复方案设计及论证，有责任方负责修复，同时甲方有权利做追加处罚；本工程不允许出现严重质量缺陷。

六、现场签证管理办法

施工现场签证包括两个部分，一是施工现场变更签证及临时其它签证；二是乙方负责采购材料的签证。

（一）、施工现场变更签证及临时其它签证

1、所有施工现场变更签证及临时其它签证在发生后，必须在三天之内由公司工程部

有关专业工程师及负责人签字确认，要求明确签证理由、签证要求是否属实、实际完成

的工程量、工程造价及签字日期;

2、所有签证必须由公司工程部、造价部、监理、施工单位办理现场审查、测量收方、造价确认等手续；

3、所有签证单须由建设单位、监理单位及施工单位加盖公章（或部门章）后方为有效；

4、所有签证单进行统一编号管理，由公司工程部、造价部及施工单位、监理单位各存一份，其中原件存入公司档案室，公司内各相关部门留存复印件；

5、工程结算时，凡本公司工程部及造价部没有签字的签证单，建设单位（即本公司）一律不予认可。

（二）、乙方负责采购材料的签证同“材料管理”办法中乙方采购材料的认价管理。

（三）、所有现场签证单一律要求字迹清楚，内容准确，且所有签证单必须至少签字到公司分管领导一级。

签字完毕后，由工程部综合业务员统一分发。

（四）、现场签证在公司内部工作流程简单示意图：

（五）、凡未按上述程序与时间约定签字的现场签证单一律视为无效签证，不得作施

工单位提出签证监理单位现场确认工程部、造价部各专业工程师及负责人在三日内签

署分管副总工程部内业分送24为本公司与施工单位结算的依据。

（六）、上述程序中，公司工程部对所有现场签证单中有关技术指标负责。

造价部对其中的造价指标负责。

七、材料管理办法

（一）、甲供材料的管理

1、造价部负责收集相关工程材料的信息资料；

2、造价部根据设计图纸及市场实际情况，提供材料的品牌、规格、型号等相关市场信息；

3、工程部及造价部共同考察被确定的材料及商家，并进行谈判，形成书面意见；

4、根据考察意见，工程部及造价部初步确定使用材料，由造价部形成书面意见报公司批准；

5、由造价部负责、工程部参与起草工程材料类合同文稿，进行合同细节谈判，签署相关意见、建议；

6、工程部负责材料、设备到施工现场的组织工作，负责材料质量验收；造价部予以

配合。

（二）、乙购材料的认价

1、工程部根据设计图纸确定使用材料的规格、型号、数量等；

2、由造价部了解被确定的材料市场价格；

3、由造价部牵头、工程部配合，共同与施工方进行谈判，并报公司审批；

4、凡未由甲方签证确认的材料，施工方一律不准使用。

即先签证后采购；

5、需要认价的材料，乙方在采购材料前，必须提前两周向甲方提交材料名称、产地、等级、样品等；

6、所有认价单必须由建设单位与施工单位共同签字并加盖双方公章后生效。

工程部、造价部、监理单位及施工单位各存一份。

八、工程款支付程序及流程

（一）工程进度款的支付，原则上按合同执行。

为了调动施工单位的积极性和予以惩戒，工程部可根据现场实际情况向公司申请适当调整工程进度款拨付时间。

1、工程部在接到施工单位进度报表及付款申请报告后，应及时核实工程进度及工程量完成情况，并对是否在工程款中应抵扣甲供材料、设备款等、在《工程款付款申请表》签署明确意见后送造价部。

2、造价部首先判别是否在工程款中应抵扣甲供材料、设备款等，再根据工程进度情况和工程合同以及已付工程款情况，审定本次付款金额，签署意见后送财务部。

3、财务部审核并签署意见后报公司领导签字。

财务部根据公司领导签署的意见，通知施工单位办理付款手续。

4、由公司财务部牵头定期编制工程付款情况统计表，分送公司领导、造价部、工程部各一份。

（二）工程款的支付流程

1、预付工程款或定金：

2、工程进度款支付流程:

注：

（1）工程部结合监理公司对工程进度报表的审核意见，由专业工程师及部门负责人签字确认实际工程形象进度。

（2）造价部按工程部认可的项目计算工程造价，并按合同规定计算应付工程款。

（3）财务部按造价部审定的工程造价及合同规定，审查施工单位请款手续、单据及金额等。

3、竣工结算工程款支付流程：

（三）甲供材料、设备款支付程序

甲供材料、设备款支付程序同工程进度款支付程序，其进度报表为《甲供材料交接单》注：

工程进度款的支付，原则上按合同执行，为了调动施工单位的积极性和予以惩戒,工程部可根据现场实际情况向公司申请适当调整工程进度款拨付时间。

九、工程项目招标管理办法

（一）工程招标范围

根据工程的特点初步拟定工程项目宜采取招标（含公开招标、邀请招标）的范围：

总承包单位、监理单位、门窗工程、幕墙工程、二次装修工程、消防工程、电梯及安装工程、地下室车库管理系统工程、供电工程、中央空调及安装工程、弱电工程、甲供材料中配电设备设施、甲供材料中大宗材料、。

土石方工程、地基处理工程、钢结构工程、栏杆及扶手、防水材料、园林绿化工程、市政污、雨水管网工程、道路工程、供水工程、人防设备安装工程等。

其中内容是否实行招标根据公司领导意见而定。

（二）评标人员的组成及定标需要造价部人员参与吗？

1、主要工程项目原则上由公司领导二人、工程部负责人及相关专业人员三人、财务负责人、监理单位一人等有关人员组成招投标评审小组，在充分听取相关职能部门意见的基础上独立投票表决，并按得票多少做出最终结论。

评审结果呈报董事会备案。

2、一般工程项目由工程部负责人及相关专业人员四人、监理单位一人组成招投标评审小组，由工程部形成评审意见后书面报送公司领导并由公司领导定夺。

评审结果呈报董事

会备案。

（三）工程项目招标必须遵循的基本规定

1、不得与任何投标单位进行非正常的私下接触；

2、不得向任何投标单位泄露任何有关招标过程中的相关信息；

3、不得接受投标单位的邀请以及任何有价财物；

4、遵守本管理办法实施细则中的分工原则和各程序步骤的期限；

5、对于违反上述规定的任何人员，不论职务高低，将根据公司的有关制度予以相应的处罚。

（四）工程部在招标工作中的职责：

1、编制招标文件，主要包括：

招标范围、工程项目概况、质量及技术要求，材质、

品牌、型号、规格、厂家等要求，施工单位及项目经理的资质等级要求与投标报价依据（如

计价定额、项目计价类别、取费标准、价格调整文件等），工期要求，安全文明施工要求，

承接项目的优惠条件、成本控制及工程款支付条件、评标原则等，并初步拟定具体的合同条件及协议条款。

2、主持与施工、安装、调试等工程技术关联性较强的分项工程（如：

土石方工程、地基处理工程、钢结构工程、栏杆扶手工程、防水工程、弱电工程、园林绿化、市政污雨水、管网工程、道路工程、供水工程、门窗工程、幕墙工程、消防工程、电梯安装工程、地下车库管理系统、二次装修分包工程、供电工程、采暖通风工程等）的招标工作，负责分项工程招标工作的标书发放、重点考察、编制合同与合同签订的主持工作。

3、在对投标单位进行资格审查的基础上，可根据其资质、等级进行初步筛选，同时必须展开实地考察。

考察的主要内容包括但不限于落实投标单位的资质、等级，项目经理的管理能力、信誉度及项目的施工能力，产品质量、信誉度以及客户反映情况等。

4、进行初步谈判，详细了解其拟定的施工组织方案和主要的技术措施是否基本满足公司各方面要求，对明显不能满足相应要求的可在投标前予以淘汰，使基本满足要求的公司参与正式投标。

5、编制技术标底，包括但不限于施工组织方案要求，技术措施要求，安全文明施工要求等。

6、全面了解和参与对材料及