房地产管理办法.docx

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房地产管理办法

工程部管理办法工程部管理办法

第一部分岗位职责

工程部经理（副经理）岗位职责

一、服从公司主管工程副总的工作安排，组织工程项目部各专业工程师开展各项管理工作。

二、配合公司其它部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

三、参与和协助工程的招投标工作，参与公司对承包商、监理单位进行考察、评价；组织投标单位对现场进行踏勘和答疑；参与公司规定范围内工程的招标、评标和开标工作。

四、协调工程各相关责任单位的工作开展。

五、协调项目业主与工程参与单位工作，将业主意见及时传递到设计、监理、施工及设备供应商，同时应确保工程的功能性满足业主的项目投资要求，根据项目业主的要求，有针对性的对工程实施管理。

六、负责工程监理的管理，审核《项目监理规划》《监理实施细则》，根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核，权限范围内及时解决监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题，协助对监理费用控制与结算。

七、协助并参与公司对设计单位的选择，参与公司对设计方案的选择工作，组织工程部各专业工程师进行图纸预审，组织设计及时对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

八、组织开展整个施工过程中的日常工作：

a）制定工程质量控制计划、质量控制目标、安全生产目标、文明施工目标及成本控制目标；

b）组织图纸预审及会审，审核施工组织设计及重大施工专项方案；

c）组织协调定位、验线、地勘、文勘、三通一平等开工前准备工作；

d）组织各相关责任主体召开施工协调会议，及时协调解决施工过程中出现的各种问题，确保施工计划的正常进行；

e）审核承包商进度报表，给出工程进度款支付意见；

f）深入施工现场，监督专业工程师做好施工节点记录和工程质量检查，严格按照设计图纸、各项技术规范标准施工、做好工程验收、评定工作；

g）依照工作程序做好与相关部门的横向联系，积极接受上级及相关部门的监督检查；

h）协调部门内部各专业工程师的各项工作，平衡各岗位工作强度；

i）组织项目部内部会议，参加公司相关会议，将上级指示及时准确传达并贯彻实施；

j）审核项目工程的档案资料，组织竣工验收，及时配合报送质检站验收；

k）组织已竣工工程和物业公司的交接工作；

l）认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈；

专业工程师岗位职责

一、服从工程部经理、副经理的各项工作安排；

二、做好工程开工前的准备工作，熟悉掌握施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例；

三、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放，跟踪处理图纸会审中提出的问题；

四、对监理单位的各项管理资料进行审查，并提出审查意见；对监理的管理工作执行情况进行监督，并及时反馈相关信息到工程部主管经理处；

五、对施工总承包单位的施工组织设计及各专项方案进行审查，对重大技术措施、经济方案、安全措施、新技术、新材料、新工艺的应用进行重点审查，提出审查意见。

监督施工方案的执行情况，并形成文字记录；

六、监控检查现场工程施工质量，特别是隐蔽工程，在承包商自检合格及监理公司验收合格的基础上进行抽验，并作好抽验记录；按照工程进展情况及工程技术特征确定停检点并书面通知监理及承包商；

七、负责各参与单位的安全生产、文明施工的管理监督工作，发现不符合相关法规及行业标准的应及时制止或采取相应的管理手段，避免造成损失；

八、负责审查工程相关各单位提出的土建工程变更要求；

九、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见；

十、组织并参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法；

十一、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；

十二、负责对施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查，对工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见；

十三、负责项目标识要求的执行检查及记录，负责土建工程的竣工验收；

十四、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈；

十五、参与工程各阶段验收，并提出意见，组织相关单位对质量缺陷进行修复；

土建工程师

1、直接上级：

工程部经理/副经理

2、工作职责：

1）、熟悉国家和地方政府有关工程建设的法律、法规和政策，熟悉工程建设的规划要求、设计规范、施工规范、标准、施工工艺、流程、工程验收规范等，自觉遵守公司及工程部的各项管理制度，不违法乱纪，不损害公司利益和信誉。

2）、协助工程部经理，配合公司相关部门负责工程前期规划技术管理及报建工作。

3）、参与开发项目的可行性研究，并对项目方案、初步设计及施工图设计中的具体技术工作负责。

4）、协助工程部经理协调公司内部各部门间及公司与外部的技术工作。

5）、参与开发项目的招、投标工作，考察投标单位，进行合同谈判。

6）、参与各单项工程施工的分包单位、配套工程的施工单位、建筑材料，设备4设施等选择、考察和谈判。

7）、参与起草开发项目的设计委托书。

8）、负责开发项目“三通一平”中的场地平整，道路畅通，现场景观化工作。

9）、参加图纸会审及工程技术例会，参与讨论施工组织设计、施工方案、施工技术措施、技术核定、设计变更及施工进度计划等。

10）、负责控制土建、装饰工程的进度、质量、安全和文明施工，发现问题及时向经理汇报。

11）、参加各隐蔽工程质量验收、各分部工程验收、配套工程验收、工程竣工验收。

12）、负责土建、装饰工程现场签证的审查工作，参加项目的决算审计。

13）、负责审查土建、装饰工程付款的的形象进度。

14）、负责收集、整理开发项目的各种土建、装饰工程资料，并交部门综合业务员归档。

15）、负责协助物管公司完成开发项目质保期内的质保及整改工作。

16）、督促、协助安装工程师的相关工作17）、及时完成公司及部门交办的其它工作。

18）、对监理公司的工作进行监督。

19）、参加现场监理例会。

安装工程师

1、直接上级：

工程部经理

2、工作职责：

1）、负责工程部安装工程的各项管理工作，对工程部经理负责。

2）、参与开发项目的可行性研究，并对项目方案和施工图设计中有关专业技术工作负责，及时提出合理化建议。

3）、负责开发项目“三通一平”中的施工用水，施工用电的申办及组织实施工作。

4）、参加图纸会审及工程技术例会，参与讨论施工组织设计、施工方案、施工技术措施，技术核定、设计变更及施工进度计划等，并对承包人施工进度计划落实情况进行监督。

5）、参与安装各单项工程施工的分包单位、配套工程施工单位、建筑材料的选择、考察、谈判工作。

6）、负责控制安装各专业工程的进度、质量、安全和文明施工，发现问题及时向部门经理汇报。

7）、负责参加各隐蔽工程质量验收、各分部工程验收、配套工程验收、工程竣工验收。

8）、参与调查处理工程质量缺陷事故。

9）、负责安装工程现场签证的审察工作，参与项目的结算审计。

10）、负责审查安装工程及其配套工程付款的形象进度。

11）、配合各配套工程（供水、供电、供气、有线电视、通信、市政等）申办工作。

12）、配合收集、整理开发项目的各种安装工程资料，并交部门综合业务员归档。

13）、负责协助物管公司完成开发项目中安装工程在质保期内的质保及整改工作。

14）、督促协助土建工程师的相关工作。

15）、及时完成公司及部门交办的其它工作。

资料员岗位职责

一、服从工程部经理、副经理的各项工作安排；

二、配合工程部相关人员做好工程开工前的准备工作，熟悉施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例；

三、参与工程相关的图纸会审、会议、验收及技术交底工程，作好会议、验收及技术交底的记录，及时形成书面文字资料并下发到相关责任主体；

四、对于工程设计变更或调整的技术文件应整理分类归档并及时传达给各专业工程师；使变更能得到有效的执行；

五、收集、整理工程技术档案资料，做到准确、即时、齐全、完整。

六、负责收集业主采购（如果有）的工程设备、工程材料进场的相关报验、抽验、复检资料，并即时做好标识和信息传递工作。

七、协助专业工程师做好各种资料、信息的收集整理工作。

八、工程竣工验收时，协助各专业工程师完成对施工总承包单位、分包单位、监理单位的资料移交，并按照资料进档要求及时完成完整的工程竣工资料。

九、协助完成工程竣工备案及工程综合验收，并收集整理资料。

第二部分工程部管理流程

（一）工程部组成构架

公司总经理

工程副总经理

工程部经理

造价部经理

工程部副总经理

***工程

项目部经理

***工程

项目部经理

景观造价师

电气造价师

土建造价师

内业工程师

景观工程师

暖通工程师

电气工程师

土建工程师

内业工程师

景观工程师

暖通工程师

电气工程师

土建工程师

（二）工程管理流程

否否

建设用地规划许可

方案设计

立项、选址申请

项目可行性分析

施工图设计

文物勘查

建设工程规划许可证

拆迁

地质勘查

国有土地使用证

初步设计

设计审查、相关手续办理

工

程

开

工

建

设

监理单位确定

招投标、相关手续报批

施工许可证

施工单位确定

图纸会审、技术交底等

三通一平

水、电、气、暖等配套手续办理

工程决算

工程监理

竣工验收

施工管理

综合验收工程备案

交房

质量监督

房屋面积测绘

配合销售

预售证办理

工程资料移交

（三）工作顺序

年度、月度、工作任务

任务进行分解

特急项目

园林工程

水电工程

土建工程

各专业工程师进行图纸会审

签订合同

公司招标组办理招标

材料采购及施工单位办理材料的认价手续

编制工程管理方案，制定材料计划，工期计划，完善深化设计及计划，协调配合计划

向施工单位交底，监理公司交底，审查施工单位的施工组织设计，审查监理公司的监理规划及监理方案

定期召开监理工作会议，协调施工组织工作，解决有关工程问题，落实施工组织计划

进行隐蔽工程验收，进行样板工程的验收；

进行工程的分项分部验收，进行工程使用材料的验收。

办理工程的竣工验收，各种的备案手续，办理工程资料的归档手续。

（四）施工图纸会审

受到施工图纸

10天内

初审记录

施工单位、监理单位、工程部、造价部

3天内

初审汇总

工程部

10天内

会审准备

设计单位

3天内

施工图纸会审、设计技术交底签字

施工、监理、设计单位、工程部、造价部

5天内

整理会审记录、落实会审意见

施工单位

5天内

盖章、跟踪

施工单位

3天内

发放至各参加单位

施工单位

（五）施工组织设计审批

主要内容包括：

1、施工总进度计划

2、主要施工方法

3、技术保证措施

4、质量、安全文明施工措施

5、应急预案

6、项目管理组织机构

7、劳动力、材料、机具计划

8、施工平面布置图

9、其他

编制施工组织设计

施工单位

+0.000以上+0.000以下

20天内编制15天内编制

审查施工组织设计

监理单位、工程部

不同意

重要单位（项）一般单位（项）

7天3天

审批

工程部、综合部

不同意

不同意

提交总工办

工程部

同意

实施

施工单位

（六）材料、设备质量控制

提供原材料及半成品、构配件、

设备质量证明书或合格证

（供货商）

检验

施工单位

退场

不合格

填写材料、设备报验表

施工单位

首批材料及设备核验

工程部、造价部、相关部门

不合格

质量签认

工程部、造价部、公司相关部门

材料进入施工现场实用

施工单位

（七）工程洽商、变更流程

按2009年公司下发的《设计工程变更、现场签证管理办法》执行。

（八）分部、分项、样板工程质量控制

分部、分项、样板工程施工完成

（施工单位自检）

报验单内容要求：

1.质量保证资料齐全

2.工程质量证单合格

填报工程质量报验单

施工单位

分部、分项、

样板工程验收

监理、工程部

其中：

基础、主体工程

应有设计等相关单位、工程部、造价部参加并报请质监站参加。

返工

整改

不合格

签认工程报验单

监理、工程部、造价部

下一道工序施工

施工单位

（九）单位工程质量控制

图纸会审和设计交底（工程部、造价部、监理）

审批施组、核定准备工作（监理单位、工程部）

审定施工样板

监理单位（工程部）

签认分部、分项

工程质量

监理单位（工程部）

对隐蔽工程及其它验收工序进行检查签认其工作质量

监理单位（工程部）

核验原材料、半成品、构配件、设备质量，对影响实用功能和观感的材料进行质量预控

监理单位（工程部）

签认后施工单位进行下道工序施工

组织竣工前的自查自检合格（施工单位）

竣工资料报质监部门审查

返工

组织竣工初验（工程部、监理单位）

组织竣工验收（设计、地勘、质监站、工程、监理单位）

工程施工质量监督意见书（质量监督站）

竣工验收备案（工程部、监理单位、施工单位）

签发竣工移交证书（工程部、监理单位、物业公司）

组织保修期的维修管理（工程部、造价部、施工单位）

签发保修期终结书（工程部、施工单位）

（十）单位工程进度控制

总施工进度计划内容包括：

形象进度

工程量

设备、材料、构配件、劳动力进场计划

编制、申报总施工进度计划

施工单位

不同意

审批

工程部、造价部、监理单位

编制、申报年度、季度、月进度实施计划

施工单位

不同意

审核

监理、工程部

协商制定进度控制点

工程部

工期延误

偏离计划

调整计划

施工单位

对施工单位的处罚

监理、工程部

检查落实

工程部、综合部

工程竣工

施工单位

（十一）工序质量验收验收

工序施工完毕

施工单位

返修

施工111111

自检.互检.专职检（施工单位）

不合格

填写工程质量报验单

施工单位

查现场检

（监理单位）

不合格

合格

签署工序质量验收单（监理单位）

重要部位参加验收并跟踪审核

（工程部.造价部等相关部门）

进行下一道工序

注：

1.重要部位混凝土施工工序单位需填报混凝土施工申请表。

2.重要部位混凝土施工应填报施工测量放线报验表。

（十二）工程质量缺陷及事故处理

填写事故报告单

（施工单位）

组织事故调查

（监理单位、工程部、造价部）

确定防护措施

（工程部、监理单位）

提出事故处理意见

施工单位

审查确定处理方案

监理、工程部、总工、设计部、设计院

不同意

检查验收

（工程部、监理、施工单位、设计院等单位）

同意

知会造价部

实施处理方案（施工单位）

（十三）工程竣工验收

初验应具备条件：

1.已按批准的设计文件及承发包合同内同完成；

2.施工单位自检并经质监站确认，所有分部工程合格，观感质量评定符合要求；

3.申请前20天施工单位应提交完整竣工图及资料；

4.住宅楼以清扫干净；

书面提出初检

申请

预检

监理单位

提前3天发出书面通知

参加单位：

工程部、监理单位、施工单位、相关部门

审批

工程部

（注明时间、地点、初验楼号）

组织竣工验收

（工程部）

初见提出问题整改

（施工单位）

未完成整改

复检（监理、工程部）

移交（托管）

物业公司

竣工验收

工程部主持

（十四）工程竣工备案

附件：

工程结算

工程竣工资料及竣工图，在初验前资料

20天（独立发包工程应提前25天

报总承包公司），由总承包公司报监

理、工程部

工程竣工自检合格

总承包单位

不合格

组织初检

监理单位

合格

组织工程质量验收

工程部

合格

签发建设工程施工质量验收监督意见书

质监站

竣工验收备案

工程部组织、监理单位协助

合格

竣工综合验收

综合验收小组

（十五）测量放线管理

现场移交坐标点、高程

工程部

提交总体规划图

工程部

协调

工程部、监理单位

建立临时标桩：

红线控制点

平面控制主轴线、高程控制点

施工单位测量专业队

检验

施工单位

填《放线报验单》

不合格

不合格合格.0

验收签证

建立小区永久性平面及高程控制点

施工单位、工程部

第三部分工程现场管理办法

总则

1、为便于工程的现场管理，创造良好的施工环境；为了有效地控制工程质量、安全、进度和成本；为了有效地进行合同管理、信息管理、安全管理以及进行内部协调，实现预定的三大目标特制定本办法。

2、本办法是依据建设工程“二法”、“四条例”和《工程建设监理规范》GB50319-2000、《建设工程施工合同》，现行有关文明施工及工程管理的有关规定，参照以往工程管理经验并结合本工程的实际而制订的。

各施工单位应严格按照本办法执行。

3、本办法规定的处罚分纪律处罚和工程处罚两种，凡工程处罚只对单位实行，不直接对责任人处罚。

4、以下管理办法相关责任方若有违反，将视情节及影响面和所造成的后果处以相关责任主体500-5000元的处罚，由于质量或材料使用不当导致的质量事故发生，将处以5000-50000元的罚款，并视情况追究相应的法律责任。

一、相关责任主体人员的管理

1、监理公司的人员不得进行变更，总监理工程师必须派工程招标备案指定人员到岗，各专业监理工程师也必须是投标书中约定的人员。

2、施工总承包单位项目部管理人员及施工队伍必须保持基本稳定，项目经理不得更换，更换主要管理人员（执行项目经理或项目副经理、技术负责人）或劳务队伍需提前1月书面告知建设单位和监理单位并取得同意，同时人员变动不得对工程施工造成实质影响。

3、以上要求不得违背，若有发生甲方有权单方面终止合同并重新组织单位实施工程施工和管理。

由此造成的经济和工期损失一并计入过错方。

二、工程总体规划管理

1、施工过程中变更现场布置或更改施工方案，需要事先报请监理单位并征得建设单位的同意后方可实施。

否则，不予认可相应工程量并强行予以拆除，费用由施工单位承担。

特殊工序、重点部位、冬雨季施工、安全文明等要依据各有关规定编制相应的专项方案报监理审批后方可施实。

2、为便于工程施工管理及工作交流，本工程实行周例会和月例会制度，周例会21参加人员应有并不限于甲方人员、相关监理人员、施工单位项目执行经理、技术负责人、质检员、资料员、安装负责人，月例会参加人员应有甲方工程部主要管理人员、监理单位的总监及总监代表和内业人员、施工单位的备案项目经理、项目执行经理及技术负责人，同时约定施工单位不得以主管工长代替项目执行经理，项目执行经理的职称及执业资格应等同于备案项目经理。

如有特殊情况要向总监和甲方请假征得批准。

若项目经理擅自不参加会议者罚款1000元/人次，与会迟到罚现金为100元/人次，若记账则翻一倍/人次。

现场技术负责人擅自不参加会议者罚款500元/人次，与会迟到罚现金为50元/人次，若记账则为100元/人次。

其他人员未按通知参加会议者罚款200元/人次。

三、工程材料、检测仪器、主要设备的管理

1、进场材料应与投标文件约定材料品质、品牌相吻合，要资料齐全。

重要材料（如钢材、水泥、设备等）批号必须明确并与资料相吻合，否则令其退场。

不按业主、监理要求退场者，强行其退场。

2、需要复验而未经复验的材料直接用于工程，经补办材料复验不合格者，责令施工单位将其退场并将已用于工程施工的材料予以拆除，并承担相应的损失，经复试合格者应根据实际情况酌情处罚，同时给予警告处分。

3、材料未经监理见证取样，实验结果无效。

材料“三证、一复试”、隐蔽记录、砼、砂浆强度报告，要及时报监理备案。

4、检测仪器、仪表、计量器具应具有有效校验证明，并按规定定期校验，不经校验不得使用，未经许可使用仪器形成的测量成果无效，并对用该仪器检测的工程要重新复测。

5、重要的大型设备（如塔吊、施工电梯）要经政府安全主管部门验收合格后方可使用，对强行使用者做重罚处理，并责令验收或退场。

四、工程造价管理

1、工程施工中发现设计缺陷由施工单位提出变更申请，由本工程的设计单位出具正式的设计变更通知，施工单位及时按照设计变更通知执行，由此造成的增减费用在施工单位收到变更通知后14日内递交到甲方造价管理部门，甲方在14日内给予书面核定，费用的发生还应有现场隐蔽资料及图片或影响资料做支撑；

2、现场发生的签证资料，应在发生前由施工单位提出费用增加申请，报监理及建22设单位核实认可，发生后14日内递交相关资料及费用的计算书，若超过14日未完成，业主、监理可拒绝审核，责任由施工单位承担。

甲方于14日内审核完毕并书面告知施工单位，超过14日甲方未审核视为默认签证费用。

3、由于施工单位采取的新工艺、新方法，导致施工工期提前的，甲方不予奖励；由此造成的工程造价成本减少，甲方享有减少成本总额60%的所有权；由此造成的工程造价成本增加，由施工单位独自承担。

五、质量管理

1、质量管理目标：

无重大质量事故发生，结构质量达到优良，工程质量达到合格要求，顾客满意度100%。

2、质量控制点（轴线、坐标、标高、沉降观测、材料复试、隐蔽验收等）按有关规范实行报验制度。

未经监理和建设单位签认擅自进行下道工序并自行隐蔽者，必须剥离检查，其费用由施工单位承担，并处罚款。

3、施工单位有责任发现施工图中存在的问题，并及时报告监理、建设单位，积极同监理、建设单位商定改进（正）措施。

4、分项、分部工程报验，施工单位除报验保证资料和验收资料外，应经班组自检，技术负责人、质检员统一检查验收签认合格。

若不认真自检、互检，分部分项验收时发现重大原则性问题的，将处重罚。

5、不按设计要求进行施工，私自变更设计工艺及工序的甲方将做罚款处理。

6、工程存在严重的质量问题及安全隐患或施工单位严重违反施工程序者，建设单位及监理单位有权责令施工单位停工整顿。

停工期间施工单位各项费用支出自负，工期不予顺延。

7、拒不服从监理单位和建设单位的正常管理，态度恶劣者。

处以重罚。

8、现场关键工序关键部位或需旁站的部位施工时，作业面须有施工单位项目部管理人员在现场组织指导施工（包括工程质量、安全、现场协调等）。

如有违背将处以罚款。

9、施工单位分部（项）工程经验收评定，若存在一般质量缺陷允许修复，费用由责任方承担；存在较大质量缺陷的，责成有资质单位进行修复方案设计及论证，有责任方负责修复，同时甲方有