商业策划合作方案.docx
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商业策划合作方案
合浦隆鑫商业广场策划合作方案计划书
（洽谈预案）
2013年1月18日
1
一、双方合作基本条件
二、合作模式及总体论述
三、合作模式的报价
四、合作方服务内容
1.前期市场调研、项目规划策划顾问及商业定位建议
A、《隆鑫商业广场规划设计》
B、《隆鑫商业广场商品结构及定位规划设计》
B、《隆鑫商业广场租、售利润分析策划报告》
2.项目策划工作及宣传推广服务
A、根据工程进度商定招商、场地交付、装修、验收、开业的整体时间
B、双方确定隆鑫商业广场租售方向、落实收入收益条件方案
C、《阶段性项目策划方案、市场推广执行工作》的制定
3.招商、招租工作实施及各阶段工作
A、《隆鑫商业广场招商方案》的落实
B、《隆鑫商业广场招商工作实施细则》
C、《隆鑫商业广场招商构架》
D、商场商铺招商、合同签订、保证金的收取工作等
E、招商广告等宣传推广媒体的跟进、方案的推广
4.建立商场营运管理体系
A、建立商场组织架构及管理机构,落实管理公司的形式
B、制订各类商场管理体系规范和流程
C、企业文化建立、建设和启动
D、各类员工及商户的系统培训工作
5.商场开业（市场培育）
A、开业引导性宣传策划方案、商业氛围的建立
B、后续招商、商户的资源更替工作
C、各类租金、收益金、管理费、水电费等核计培训及完善
A.商场项目属于产权式（或正规租赁）项目,具有合法齐备手续。
B.商场建设工程进度必须达到招商开业工作要求、严格按照招商工作进度进行及开展工作,明确制定项目作为商场的可持续发展目标及方向;
C.隆鑫公司对隆鑫商业广场具备资金、人才、开发实力,决心走商业品牌精品持续化发展之路;
D、项目的设备设施配置符合商场常态化运营及发展的要求,并持续完善和提升商场专业化设施的投入及运作;
E.接受管理咨询团队在商业运营整合领域的专业经验、专业理念以及双方认可的操作运营形式;
F.愿意聘请我团队作为商场策划管理操作的合作方;
G.接受贵司与我管理团队通过优势互补、强强联合的形式组建联合项目小组;开发商委派专人作为小组的贵司的代表,全程全权监督及落实协调各项工作任务;
H、双方本着信任互惠的原则和前提,在双方未确定合作或由于客观原因未解除合作程序的前提下,双方格守有关商业保密协定,不能向第三方泄露双方合作信息或双方洽谈的有关文字图纸资料;
I、运营管理机构根据项目的计划,须定期以文字或数据形式汇总有关资料上报至开发商处决策及监督;同时,亦根据工程进度及市场变化,双方可商谈调整工作效力及目标预期。
根据隆鑫房地产开房公司及隆鑫商业广场建设及经营定位等的实际情况,我咨询管理团队拟定二个合作方案:
1.方案一:
聘任商场项目经理模式:
（派驻单项专业人员进驻指导方式）
A.根据隆鑫公司所需要的人才及人员配置而定,由我管理团队给商场持续输送商场开发过程所需的有关部门总监,如:
商场全程策划总监、商场招商总监、商场培训总监、商场营运总监等,隆鑫公司可根据实际情况与我司签订聘请合同,
按照所需的人才来聘请不同部门的执行总监,以达到加强商场的最佳开发招商及管理效果。
B.合作条件:
隆鑫公司自建商场开发、管理团队,我管理咨询团队将提供加强更专业的商场技术支持。
对薄弱板块进行跟踪及加强,进一步保障项目运营成功,进而达到商场开发商所要求的“期望值”。
C、合作优劣:
单项聘任我咨询团队的有关专业总监,可以针对性培训贵公司现有的管理招商团队,制定各项计划监督和跟踪项目的进度;同时,所支付开支的费用较低;但是由于模式为指导型合作形式,仅提供各类项目的咨询及指导工作,不直接参与商场的常态化招商及管理。
2.方案二:
全程1+1驻场开店操作模式:
（管理咨询团队全程跟踪项目进展）
A.隆鑫公司的规划招商及开业后的市场培育工作全程由我管理咨询团队驻场开店操作,我团队根据商场开发工作流程派出一个专业开发商场的技术团队,对商场前期进行项目市场调查、确定项目立项、项目规划、拟定主力商家、经营范围定位、经营风格定位、招商资源整合、制定运营方案、指示系统设计、经营比例分配、整合规划设计、人流动线设计、商品断层定位、平面图纸设计、撰写管理手册、商场管理人员内训、确定招商政策、招商前期准备、培训方案制定、预定开业时间、广告推广方案、二次装潢标准、商户装修督导、开业庆典方案等,使隆鑫商业广场成为合浦的商业旗舰商场。
B.服务内容:
对商场进行全程（1+1）运作模式,在项目开发过程中除了由我团队负责正常的规划、招商。
培训工作的基础上,由我团队为隆鑫公司自组管理团队进行专业技术指导及免费人员培训,培训出一批专业技术过硬的商场管理团队,便于商场今后的管理交接及日常管理工作。
我管理团队本着“以诚相待·共谋发展”的理念和原则,针对隆鑫商业广场的整体定位和运营体系,充分评估和考虑开发商和我管理团队的融合、沟通、协调及合作体系,特针对合作的模式和方案和形式建议如下:
1、我团队建议商场规划、招商、完善管理体系阶段采用方案二（管理咨询团队进驻商场全程操作项目）的模式进行,可系统有效实施商场的项目规划、
项目收益定位、项目招商、商户的进驻储备和服务跟踪、建立和完善体系等各项工作,为了统一的目标整合资源,达到预期制定的整体项目目标值;
2、商场招商完成及市场培育的半年到一年内,延续采取方案二的合作模式,即市场培育阶段依然采取管理咨询团队协助开发商跟踪建立自身的运营管理团队,使商场在招商、装修的磨合阶段逐步转入商场正常的经营管理工作;进入到稳定经营阶段后,则另外采取方案一作为服务配置项目,由我团队派驻专业总监的模式给以开发管理团队进行服务指导、评估及提升工作;
3、在项目招商阶段中,我管理咨询团队的主要工作范围为:
项目整体定位及规划方案、项目商品结构的配置及定位、根据开发商要求制定整体的项目收益条件及政策、项目的商户储备招商工作、项目合同签订（费用由开发商指定的单位收取支出）、项目的商铺装修、项目的商场管理制度制定及培训、项目开业市场培育工作
4、如双方选定方案二的合作模式合作,开发商则主要负责项目的建设、项目整体设备设施的配置、项目整体广告投入（招商推广的广告投入双方可另行商定）、项目的主体装修,项目的监管工作由开发商派驻人员进行跟踪督导工作;后续则由开发商成立物业管理服务公司逐步接管商场的常态化管理工作。
本着“以城相待·共谋发展·实现共赢”的合作理念,在高效合作的过程中充分发挥双方的积极性和主动性,为了扩大项目影响力和知名度,稳步推进项目的持续升值和商场顺利开业的共同发展目标,完成双方制定的项目招商目标和开业目标,我管理咨询团队根据双方合作的模式及实际情况,循序渐进且多元化整合型的推动各阶段工作任务的开展,针对管理咨询团队全程进驻隆鑫项目、操作隆鑫项目各项工作拟提出以下合作费用,请贵公司指正:
第一阶段:
1.前期市场调研、项目规划策划顾问及商业定位建议
A、工作范围:
项目的市场调研工作、项目商品结构定位及规划设计工作、项目
商铺规划平面图的规划设计、项目现有场地布局的合理化建议及改造方案、项目规划确定落实后的租售利润分析策划报告;
B、工作目标:
双方确定合同有关条款、着手开展项目的前期项目操作系统制定工作;完成项目商铺规划平面图的规划设计并得到开发商的认可;项目规划商铺的租售利润分析策划报告并得到开发商的认可;
C、工作期限:
2013年元月—2013年4月
2、阶段费用:
A、阶段费用总价为:
人民币壹拾玖万元整（￥190000.00）
B、支付方式:
※、双方确定合作模式、商定合作目标时,支付阶段总费用的40%;
※、我方完成项目商铺规划平面图设计并得到开发商认可,确认进行下一步工作任务时,支付阶段总费用的30%;
※、我方完成项目商铺规划并按照市场客观需求,确定租售利润分析报告并得到开发商认可,支付阶段总费用剩余的30%;
※、由于开发商原因未予答复或推迟时间等原因造成阶段任务拖延的,双方可另行协商顺延时间;由于我方原因未能按时履行方案的拟定或无故拖延工作时间,开发商有权解除合作并不予支付未能实施阶段的费用支付。
第二阶段:
1.项目招商前期筹备工作
A、工作范围:
项目招商方案的制定、项目招商资源的分析和储备、项目招商宣传推广项目（广告推广费用另行商定）、招商团队人员的配置及前期工作的开展;
B、工作目标:
完成项目招商方案、操作形式的制定工作并得到开发商认可;项目招商时间、招商进度、商场开业、市场培育期各项工作的时间段确认;招商人员的配置和进驻。
C、工作期限:
2013年3月—2013年5月
2、阶段费用:
A、阶段费用总价为:
人民币陆万元整（￥60000.00）
B、支付方式:
※、经过各项工作分析落实项目招商方案后,支付阶段总费用的50%;
※、完成项目招商筹备工作,进入到对外招商阶段,各项筹备工作方式并得到开发商认可,支付阶段总费用的50%;
第三阶段:
1.项目招商、商户储备、合同签订工作
A、工作范围:
项目招商、商户储备拓展、商户引进、商户接待洽谈、商铺整体装修的指导工作
B、工作目标:
项目根据项目的租售条件稳步推进招商工作,商户储备洽谈及落实,商户合同的签订及交纳各项定金;
C、工作期限:
2013年6月—2014年11月或者开业后一个月后续招商为准
2、阶段费用:
A、阶段费用总价为（按我管理咨询团队落实的商铺核计）:
※、商铺租赁:
按已租赁商铺每年租赁总金额的10%收取;或者按照商铺月租赁金额的120%一次性收取;
※、商铺销售:
按由我团队销售商铺总价格的1.5%收取
或由管理团队返租招商,仍按照10%年租金收取提成费用;※、招商宣传推广费用:
双方根据招商进度商定宣传推广及媒体投资方案,双方确定后由开发商出资实施操作。
B、支付方式:
※、商铺租金、定金的收取存入开发商指定的公司及账号;每月月底根据当月租赁或销售商铺的销售价格（或月租金）,由开发商按月度总体提成总额的90%支付给我管理咨询团队;剩下的10%作为绩效目标管理基金由开发商暂存管理;※、招商工作人员的工资待遇由我团队管理及支付,如开发商所成立物业管理团队人员的工资则由开发商自行支付;
※、由于市场不可抗力等客观因素,或者开发商资金链、投资方向变更等原因,造成项目交付时间延期或者暂缓启动商场的开业等,开发商须提前通知我团队进行项目的顺延或者暂停招商工作,双方妥善处理与商户关系,开发商结清支付完毕招商提成费用。
※、双方商定招商进度,由于我管理团队的原因（除市场客观因素外）无故拖延招商进度,开发商经协商无效后可单方面解除合作关系,并有权扣除绩效目标管理基金。
第四阶段:
1.项目装修、商户培训、商场机构及制度建立、团队培训及提升
A、工作范围:
项目商铺的装修、监管工作;商户的整体培训及经营指导、商场各项机构的建立及各项制度建立;管理团队的培训及提升工作
B、工作目标:
项目的装修符合商场整体定位,装修工作有效开展监管,商场制度健全和完善;管理团队的培训熟悉度提升、有利于开展商场管理工作;商户的经营理念符合商场的经营发展,商户的向心力凝聚力
C、工作期限:
2014年8月—2014年11月
2、阶段费用:
A、阶段费用总价为:
人民币壹拾柒万元整（￥170000.00）
B、支付方式:
※、项目的装修及监管工作实施后,按阶段总费用的30%收取;
※、项目商场制度的建立、完善、使用,按阶段总费用的30%收取;
※、商户的经营培训提升、营业人员培训、管理团队培训按阶段总费用40%收取
第五阶段:
1、项目开业、市场培育阶段
2、合作模式、人员的派驻情况,管理范围,项目咨询管理费用另行商定
1.前期市场调研、项目规划设计及商业定位建议《隆鑫商业广场规划设计》
A.拟定各楼层商业液态
B.根据项目规划建设作出合理、科学的规划设计
C.人流导向、面积铺位分析并建议
D.细划各商铺经营项目、面积
E.客户层的划分和解剖
F.潜在客户层的创造和挖掘
G.终端消费群习性分析
《隆鑫商业广场租、售利润分析策划报告》
A.影响隆鑫商业广场的其他因素的预测和分析
B.隆鑫商业广场的市场价值定位与评估
C.提供文字和数据对整个市场的总结和预测
D.合浦主要商业区域分布和特点分析
E.合浦主要商业项目的分析
F.部分临街商铺销售建议
G.租金的分析拟定建议
H.分析并预测合浦未来二年租金情况
2.项目策划工作及宣传推广服务
《阶段性项目策划方案、市场推广执行工作》
A.组织专案策划小组,负责策划、统筹及执行工作
B.根据市场状况的不断变化定期与开发商讨相关对策
C.统筹项目内部功能分布及修改方案
D.软文及硬版广告组合设计建议
E.报章及其他传媒上发布招商信息建议
F.媒体传播的组合推广和统筹
《隆鑫商业广场包装及广告设计建议方案》
A.项目整体形象包装建议
B.市场推广总体策略的创意设计引导
C.市场推广的日期建议和安排
D.阶段性推广的具体策划
E.广告平面创意设计建议
F.广告及推广费用预算建议
G.执行推广方案及费用监控
3.招商、招租工作实施及各阶段工作
《隆鑫商业广场招商方案》
A.招商中心的选址及包装建议
B.设定目标商户组合
C.初步拟定主力店/品牌店、次品牌店、散户等各阶段招商策略
D.拟定招商工作进度时间表,联系项目目标商户
E.主要大型知名品牌商家招商准备
F.制定租赁方案
G.针对不同目标商户制定优惠进驻条款等
H.协助拟定《租赁合同》或《合作经营合同》
I.协助选择适合时机地举办项目推广性活动
《隆鑫商业广场招商工作实施细则》
A.主力商家、次主力商家、散户招商阶段
B.主动拜访与联系大型商户的客户
C.试探租金承受能力
D.商户的及时跟进与信息互通
E.安排目标客户到现场实地考察
F.与商户洽谈招商条件,保障开发商最大利益
G协调双方租赁/买卖最优惠方式
H.拟定租售时间及租金表
I.带领商户现场详细考察
J.与商户详谈具体条款
K.协助双方签订《租赁合同》
《隆鑫商业广场招商构架》
针对隆鑫商业广场的招商工作,组织一个完整的组织架构和人员,有关架构如下:
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←←←←←
→→→→→
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4.招商结尾
A.安排商户进场装修等事宜
B.进入衔接商业营运管理公司的工作
C.设计剩余铺位的消化计划
D.开始商场试营业工作
E.发现运营中问题并调整
F、商场机构及商场制度的建立健全
G、商户的经营培训工作、进货指导工作
5.商场开业（市场培育）
A.广告策划宣传方案拟定、执行
B.市场培育阶段经营调整
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升级会员 