办公楼物业管理采购项目投标文件标书文件.docx
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办公楼物业管理采购项目投标文件标书文件
（正本）
【广州市城市管理委员会】
办公楼物业管理
采购项目投标文件
目 录
第一章投标人服务情况表
评审项目
查阅指引
答辩情况
对采购人需求的响应程度（投标服务方案）
投标服务方案详见《服务文件》第6至111页。
服务工作目标及管理方案
详见《服务文件》第21至44页。
机构设立、运作流程、管理计划
详见《服务文件》第45至51页。
工作人员培训及管理
详见《服务文件》第52至67页。
服务人员工资福利待遇的合理性
详见《商务文件》第11页《配置服务人员费用报价明细表》。
质量保证体系及措施
详见《服务文件》第68至103页。
项目经理的资格和经验
详见《服务文件》第110页《项目经理情况表》，人员在本公司任职的外部证明材料及相关资格证书，见第111至111页。
要求：
请投标人正确填写本表，所填内容将作为评分的依据。
其内容或数据应与对应的证明资料相符，如果不一致，可能导致该项的得分为0分。
第二章服务响应差异表
采购人需求
投标人响应
序号
项目
内容
承诺
差异
1
项目概况
见第二章《采购人需求》
2
物业服务总体要求
3
物业服务费用
4
物业服务内容
5
物业服务质量指标要求
6
违约责任
7
其他要求
8
付款方式
9
履约保证金
要求：
请列出差异内容，若无差异，留空，视为完全响应。
第三章公司情况介绍
公司简介
广州常泰物业管理有限公司成立于2003年5月，属物业管理企业二级资质，广东省物业管理行业协会会员单位，是一家从事专业化物业管理的民营股份制企业。
历经多年的稳步成长，公司内设人力资源部、行政部、策划部、财务部、物业部等部门，下属口岸大厦、广州南沙保税港区物流区、广州南沙保税港区加工区、广州南沙科技创新中心、珠江嘉园、海港花园、小北商住大厦、海珠分公司、亨晖分公司等分支机构。
管理物业涉及写字楼、工业园区、住宅、别墅、商业等类型，管理面积300多万平方米。
第四章物业概况
一、物业概况
（一）物业概况
广州市城市管理委员会办公楼（以下简称“办公楼”）位于广州市越秀区文明路贤思街34号，建筑面积约5541.58平方米，由东座、南座、北座和西面“假山围墙”围合成一独立院落，办公楼东座东侧为出入口。
南座：
楼高4层，首层为对外办公大厅，二层以上为办公室，每层均配备有男女洗手间，使用的空调是分体空调；东座：
楼高7层，首层为架空层停车场，二层以上为办公室、会议室、娱乐室、饭堂等办公配套用房，每层配备有男女洗手间，使用的空调是分体空调；北座：
楼高7层，负一层为办公楼消防水泵房，首层为架空层停车场，二层以上为办公室、会议室，使用的空调为中央空调（冷暖空调），安装有电梯1部。
整个办公楼区域配备有安防监控系统，供水为市政直接供水。
（二）设备概况
1.供电设备：
250KVA变压器一台。
2.供水设备：
市政直供水。
3.消防设备：
消防水泵房水泵3台，楼层消火栓25个，设感烟探测器自动报警，无喷淋装置，另有112个灭火器。
4.空调：
智能集中式空调12台；南楼、北楼概况为分体空调。
5.闭路监控。
6.电梯：
广州日立电梯1台。
（三）服务期：
自合同签订之日起3年。
（四）人员配备要求
1.★本项目配置人员不得少于32人。
2.人员配置最低要求如下：
序号
岗位
人数
备注
1
项目经理
1
1、项目经理必需具有5年以上管理经验及国家物业管理师资格证书，并且在投标人单位工作满3年或以上。
2、项目经理必须专属本项目，不允许兼职。
3、物业助理、工程人员、保安人员、饭堂服务人员须持专业上岗证。
2
物业助理
1
3
内勤
2
4
工程领班
1
5
保安部领班
1
6
保安人员
9
7
清洁绿化领班
1
8
清洁绿化人员
6
9
工程维修人员
2
10
会务接待人员
2
11
饭堂服务人员
6
合计
32
二、物业服务总体要求
（一）本办公大楼对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高档次。
（二）采购人的办公室对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理。
（三）中标供应商负责制订本办公大楼的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构及人员录用等，中标供应商在实施前要报告办公室，办公室有审核权。
（四）中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、有上岗资格证（物管证、电工证、保安证等）。
中标供应商要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保费。
（五）中标供应商各类管理、服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。
（六）采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。
中标供应商必须保证派驻工作人员的稳定性，如有主要工作人员调离，需书面通知采购人相关负责人。
（七）中标供应商负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作；定期接受采购人关于服务工作满意度的测评。
若测评不满意，采购人保留提出更换服务人员的权力。
（八）中标供应商需负责各工作人员的制服、劳动工具等。
（九）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，办公室对中标供应商的服务人员有直接指挥权。
（一十）中标供应商的工作人员在采购人委托管理项目内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标供应商负全部责任。
（一十一）中标供应商在做好工作的同时，有责任向办公室提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
（一十二）中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
（一十三）中标供应商组建的管理机构至少配置1名项目经理对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。
（一十四）中标供应商应具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设施、设备的使用、维护和管理、绿化管理及会务接待等各工种人员一次性不少于17人的调遣能力。
（一十五）中标供应商不可转包或分包本项目。
三、物业服务费用
本物业服务费用采用包干制，中标供应商应承担以下费用：
（一）服务人员的工资、福利、养老保险、医疗保险、失业和工伤保险、体检、工作服和劳保用品等费用。
（二）电梯、中央空调主机、消防、安防等设施设备由中标供应商聘请专业公司承包维修、养护工作，并承担相应费用。
（三）购置物业管理、工程维修、安保、消防、保洁所需的各类设施设备用具的费用。
维修费用中涉及小修和中修的（涉及的维修费用单项600元以下的为小修，维修费用单项1200元以下的为中修），由中标供应商负责承担，涉及大修的由采购人承担。
（四）承担单位饭堂及附属设施的水电费用和燃气费，2013年约为18万元。
（五）承担室内绿化租摆费用。
（六）简易消防器械的日常维护和更换费。
（七）属于中标供应商承担的其他各项费用。
（八）与上列各项物业管理服务费用相关的各种税款或费款。
四、物业服务内容
（一）安全防范
a）范围为大院内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。
b）组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个大楼的安全、有序。
c）由办公室与中标供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并对工作质量进行考核。
参考数据：
所需人员不少于9人（包括消防管理、停车场管理的人员）。
d）对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。
e）办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。
在休息放假期间，做好进出大院人员的询问登记。
f）重要出口24小时值班、24小时监控。
整个大院做到24小时有安全护卫人员巡查。
g）加强对领导办公区域、保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范。
未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。
h）加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。
对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人行政办，防止事态进一步恶化，协助保护现场。
i）其它与安全保卫有关事项。
j）中标供应商应当自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。
（二）消防管理
a）负责办公楼辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。
b）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。
全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。
c）按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。
中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。
办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查、维修、补充。
d）全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。
出现消防报警时30秒辨别消防报警的信息，1分钟内到达报警点。
e）建立义务消防队伍，出现消防事故4分钟内应有10人（非工作时间及公休假期应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。
f）每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。
重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。
g）做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于一次。
h）做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
（三）停车场管理
a）停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。
b）车辆须有停放识别标记。
c）各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。
d）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。
e）车辆进出有序，一律不准按鸣喇叭。
f）其它与停车场有关的事项。
（四）清洁管理
a）范围包括整个大楼内所有办公室、会议室、公共通道、公共区域、停车场、大堂、建筑物外墙、门窗、大院内广场、道路、天台、大楼周边花基等。
所有办公室内保洁工作必须安排在非办公时间进行（特殊部门除外）。
b）由办公室和中标供应商共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。
清洁工作人员不少于6人。
c）房屋立面、公共楼梯、大院内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。
d）中标供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。
e）中标供应商需负责垃圾的收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清（垃圾清运费包在投标总价中，由中标供应商向街道支付）。
f）定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑，做到无滋生源（除“四害”费用包在投标总价中，由中标供应商向街道支付）。
g）办公大楼内大堂、公共通道等公共场所的大理石地面，须定期打蜡或做晶面处理、打磨保养。
h）建筑物自来水水池定期清洗、消毒（每年4次），供水符合卫生标准，无二次污染及其它隐患。
i）定期清理大院内沟渠，保证污水排放通畅，定期清理化粪池（化粪池清理费用包在投标总价中，由中标供应商向环卫站支付）。
j）中标供应商负责卫生间各项用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）的配置，购置的各项用品必须达到卫生防疫标准，保证质量。
k）定期清洗外墙（每年1次）（外墙清洗人员须持《登高架设作业特种作业操作证》）。
非办公时间室内（办公室）清洁工作要求：
（1）每天一次日常保洁，每周一次全面清洁，具体时间由采购人确定。
（2）清洁标准：
室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸箩洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。
l）一级领导办公室、休息室、卫生间要定期消毒，床上用品定期清洗。
m）协助机关饭堂做好每季度的全面卫生清洁及省、市、区临时迎检的卫生工作。
n）中标供应商需负责在清洁卫生中损耗的物料用品和工具。
o）遇到大型活动和重大节日前，须按采购人要求进行清洁卫生。
p）其它与清洁卫生有关的事项。
q）保洁服务的工作细则和质量标准
序号
服务项目
工作内容
清洁标准
工作频率
备注
一、公用洗手间
1
地面
拖擦
无污迹、积水和垃圾
3次/日（早、中、晚）
2
墙面
擦抹
无积尘、污迹、乱张贴物
1次/周
3
蹲位
冲刷
无便渍、无积垢、无异味、无水锈
3次/日
4
小便池
冲刷便池与周围地面
内外无便迹、无异味、无水锈、污迹
3次/日、放卫生球
5
洗手盆、洗手台
擦洗
无污迹、积尘、水锈迹
3次/日（早、中、晚）
6
垃圾桶（篓）
清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶
垃圾不外溢，垃圾篓无污迹
4次/日、勤倒垃圾
7
窗台
擦抹
无积尘、污迹
1次/3日
8
门
擦拭
无积尘、无污迹
1次/日
9
窗玻璃、窗框
擦抹、刮洗、抹干
无污渍和灰尘
内侧1次/周、外侧1次/2周
10
消毒
用消毒水拖地
按卫生防疫标准
1次/周
11
间隔板
擦抹
无污迹、积尘
1次/日
12
照明灯
擦抹灯具
无积尘、污迹
1次/月
13
空调风口和面板
擦抹
无明显积尘、污迹
1次/月
14
镜子
擦抹、抹干
无积尘、污迹
2次/日
15
电开关、电箱面板
擦抹或擦拭
无积尘、污迹
1次/2日
二、走廊、大厅、梯间
16
走廊、大厅、梯间地面
扫除垃圾、推尘、除污迹、香口胶、堵鼠洞
无垃圾、积尘、积水、污迹、胶迹、鼠迹、鼠洞
2次/日
17
墙面、柱面
掸尘或擦抹
无明显积尘和污迹，无乱张贴和搭挂物
1次/周
18
天花板
掸尘和扫蜘蛛网
无积尘和蜘蛛网
1次/月
19
镜子
擦抹、抹干
无水迹、污迹、保持透明度
1次/日
20
楼梯扶手
擦抹
无灰尘、污迹
1次/日
21
护栏
擦抹或擦拭
无灰尘、污迹
1次/日
22
梯级及侧面
清扫和擦抹
无垃圾、沙尘、污迹
2次/日
23
消防器材
擦抹
无积尘、污迹
1次/周
24
过道窗台
擦拭
无灰尘、污迹
1次/3日
25
过道门、窗玻璃
擦抹、刮洗、抹干
光洁透明、无污迹
1次/周
26
电梯桥箱、电梯门、电梯外墙
清扫和擦抹
无垃圾、积尘、污迹、蜘蛛网、乱张贴物
2次/日
27
照明灯具
擦拭照明灯具、灯罩
无明显积尘、污迹
1次/月
28
过道垃圾桶、室内垃圾篓
收集和清运垃圾、擦抹或清洗垃圾（篓）
无污迹、无痰迹、无积尘、垃圾不外溢
不少于2次/日
29
清除指定张贴点以外的张贴物
清除
无张贴物和污迹
30
卷闸门或拉闸门
擦拭或擦抹
无污迹、积尘、
1次/周
31
镜子
擦抹
无水迹、污迹、保持透明度
1次/日
32
空调风口和面板
擦抹
无灰尘、污迹
1次/月
33
宣传栏、橱窗、标示牌
清扫、擦抹
无积尘、污迹、杂物
1次/周
34
楼道垃圾桶、室内垃圾篓
收集清理垃圾、擦抹或清洗垃圾桶（篓）
无积尘、污迹，垃圾不外溢
不小于2次/日
35
空调风口和面板
擦抹
无明显积尘、污迹
1次/月
36
公共休息桌椅
擦抹
无积尘、污迹
1次/日
37
洗手盆、洗手台
擦洗
无污迹、积尘、水锈迹
3次/日（早、中、晚）
三、办公室及会议室
37
地面
清扫、推尘、除污迹、香口胶
无垃圾、积尘、污迹、胶迹
清扫、推尘2次/日，早、午、晚拾垃圾/1次
会议期间加强巡回保洁
38
门、窗玻璃和窗框
擦抹、刮洗、抹干
无水渍和灰尘污迹
内侧1次/周、外侧1次/2周
39
窗台
擦抹
无灰尘和污迹
1次/日
40
窗帘
擦抹或清洗
无灰尘和污迹
1次/半年
41
桌子、椅子
擦抹、清垃圾
无灰尘、无污迹、无垃圾
清桌屉垃圾2次/日、台面擦抹1次/日,全面擦抹1次/周
42
灯具
擦抹
无明显积尘、污迹
1次/月
43
天花
清扫灰尘和蜘蛛网
无积尘、蜘蛛网、污迹
2次/月
44
门
擦抹
无灰尘和污迹
1次/日
45
开关和电源箱面板
擦抹
无灰尘和污迹
1次/2日
46
家具
擦抹
无灰尘和污迹
1次/日
47
墙面
清扫灰尘、清除污迹
无明显积尘、污迹，无乱张贴和搭挂物
1次/周
48
洗手盆、洗手台
擦洗
无污迹、积尘、水锈迹
3次/日（早、中、晚）
49
风扇、空调风口和面板
擦抹
无明显积尘、污迹
3次/月
四、天台
50
地面
清扫
无垃圾、积水、污迹、泥沙
1次/日
51
排水沟、地漏口
冲洗
无垃圾、积水、泥沙
1次/周
52
护栏
擦抹
无灰尘、污迹
1次/周
53
墙面
抹擦或擦拭
无明显污迹、积尘，乱张贴和搭挂物
日常清理乱张贴搭挂或擦拭1次/周
（五）绿化管理
a）绿化带日常管理
（1）保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。
（2）除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型6次以上。
（3）施肥：
每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。
（4）补植：
维修项目、自然灾害等原因造成的缺株、绿篱断层，须及时补植。
（5）淋水：
每年不少于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。
施肥和补植需加强淋水。
b）乔木养护管理
（1）要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。
（2）修剪：
每年修剪1－2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。
不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。
（3）施肥增加养份、改良土壤、增强树势。
（4）补植：
维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。
（5）每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。
（6）管理标准：
生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。
c）室内外植物租摆管理
（1）范围包括大楼范围内的绿化地保养维护，会议室、办公室、大堂、天台、饭堂的绿化植物租摆和养护。
（2）每年春节大堂摆设年桔一盆（规格高1.8米以上，宽约1米以上），时花若干，以满足大堂和谐美为宜。
重大会议或特殊情况（如上级领导来检查等）应根据采购人需求进行增加摆设（费用由双方另行协商），盆花摆设的地点、规格、数量等要按采购人要求选定，中标供应商需负责撤花清场。
（3）养护所需的水电费由采购人负责承担。
（4）养护所需的工具由中标供应商自行解决，中标供应商须根据养护需要及采购人的要求自行购置所需工具。
（5）采购人将按照以下所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，采购人向中标供应商发出整改通知，中标供应商必须在3天内整改完毕。
中标供应商在服务期内接到采购人发出的整改通知三次或以上的，采购人有权终止采购合同，且中标供应商必须赔偿由此给采购人造成的所有损失。
（6）绿化植物养护质量标准：
1所有备换植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。
2摆放的盆栽植物为品质好、造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、无枯黄、无明显病斑的植物。
3植物大小与摆放地点搭配合理，花盆摆放整齐，花木美观、高雅。
4调整植物及花盆观赏面正对客人视线，将有残缺的地方尽量隐蔽至不显眼处。
5每周定期对植物进行清抹灰尘、清除枯枝、黄叶、病叶及花盆内的杂物，确保叶面干净无明显积尘，植物明显无枯枝黄叶。
6定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥1次，每季度进行病害防治1-2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。
7室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春冬季视天气情况每1-2天淋水一次；室内植物根据需要进行浇水，确保植物不缺水枯萎。
8时花单盆开残率2/3以上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/3以上的在3日内进行更换。
9运送植物应使用指定电梯，修剪更换植物和浇水后，确保花盆、垫碟、花基整洁，并及时进行现场的清理工作。
10室内植物租摆规格明细表：
类别
规格
植物种类
数量（盆）
特类
高2.0-3.0米或宽1米以上（价值500元以上）
五杆发财树、大金钱树组盆、大叶棕竹、金山棕、层状杜鹃、高杆苏铁、山海带、大叶伞、富贵竹笼、滴水观音、荷兰铁、富贵树、金元宝、绿宝石、榕树盆景、旅人蕉组盆
15
一类
高1.5米以上或宽1米以上（或单价300元以上）
苏铁、凤梨、拼盆、龙血树、红掌拼盆、发财树、福禄桐、龙血树、金钱树、散尾葵、幸福树
75
二类
高0.9-1.5米
宽0.6-0.8米（或单价200元以上）
巴西木、发财树、粉掌、红星、红掌、火炬、金钱树、蓝宝石、绿萝、散尾葵、心宝石
35
三类
高0.5-0.9米（或时花）
变叶木、一品红、红菊、白兰竹、黄菊、金心也门铁、丽皇后、散尾葵、白雪公主、绿巨人、雅丽皇后、也门铁
73
四类
高0.35-0.45米
袖珍椰子、金鱼吊兰、白掌、富贵竹、太阳神、虎尾兰、银皇后、春羽、玛丽安、孔雀竹芋、长春藤、吊萝、黄金葛、碧玉、仙人球（直径10cm内）、长春藤、绿萝吊兰、长寿花，富贵树，合果芋，黑美人，金边铁，文竹，富贵椰子
110
（六）物业设施、设备的使用、维护和管理
a）中标供应商要有熟练、专职的工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行维修、养护，工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证，配电房需每日进行巡查。
工程技术人员不少于1人。
b）电梯、中央空调主机、消防、安防等设施设备由中标供应商聘请专业公司承包维修、养护工作。
中标供应商要制定措施，指定专人做好与专业公司的协调及监理工作，明确责任。
对专业公司承包保养的电梯、中央空调、分体空调设施设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通
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