某某产权式度假酒店可行性研究报告.docx
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某某产权式度假酒店可行性研究报告
内部*绝密
项目咨询
第一节总论
一、项目概况
1、工程名称：
海南三亚小洲岛产权式度假酒店
2、建设单位：
三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司
3、建设地点:
海南三亚小洲岛产权式度假酒店位于三亚市南边海路，坐落在三亚鹿回头山下，三面环海，系集山、海、岛一体的超五星级度假酒店及游艇娱乐配套等大型旅游项目。
4、建筑概况：
本工程总建筑面积166094平方米,整个建筑物高度78.5米，地上二十二层，地下二层。
其中地上总建筑面积：
134649平方米，地下31445平方米。
产权式酒店房间总数为1463间。
整个建筑为新建的产权式酒店，属一类公共建筑，主要功能如下：
地下二层主要为机动车库、部分设备机房和酒店的后台区。
公寓式酒店的公共功能空间集中于地下一层和一层。
地下一层设置宴会厅、全日餐厅、风味餐厅、西餐厅、咖啡厅及其厨房，会议中心、休闲娱乐中心等辅助空间和部分设备机房，地下一层还设置两处花园及围绕花园的景观环廊。
一层为入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商业等对外服务空间及二至二十二层均为客房层。
其中二层南端设有特色酒吧，可上裙房屋顶花园。
二、项目投资及收益估算
1、项目总投资：
约21亿元。
2、资金来源：
自筹资金5亿元，申请银行贷款10亿元。
3、经济效益：
（1）、税后利润：
本项目全部建成后，累计销售利润约13亿元。
（2）投资利润率61.9%。
（3）静态投资回收期3年。
三、建设单位简介
1、项目建设投资单位：
三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司；
2、建设单位简介：
三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司始创于2002年，是由上海国之杰投资公司与三亚海岸投资公司共同出资成立的一家以酒店投资经营、房地产开发为主导的地产开发公司。
四、可行性研究报告编制依据
（1）、经济环境及市场调查；
（2）、《关于三亚小洲岛产权式度假酒店立项批复》；
（3）、《建筑用地规划许可证》；
（4）、《三亚小洲岛产权式度假酒店酒店建建设工程规划许可证》；
（5）、上海市建筑设计研究院《小洲岛产权式度假酒店初步设计》；
（6）、其他资料
五、可行性研究报告编制范围
根据三亚小洲岛产权式度假酒店初步设计，本可行性研究报告范围主要包括：
市场分析、建设规模及功能、建设条件、工程建设方案，投资估算、资金筹措、项目经济效益评价和社会效益等。
六、结论及建议
1、结论
从酒店项目建设的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。
项目建设时间短（36个月），经济效益较高，利润13亿元，全部投资利润率61.9%，投资利税率大大超过了同期贷款利息率和基准贴现率，投资回收期1年，说从经济上看建设是可行的。
2、建议
此项目建设规模比较大，投资比较多，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。
特别要注意做好宣传发动、营销策划工作，使投资早日回笼，争取更好的社会及经济效益。
第二节 市场分析
一、海南岛国际旅游岛经济发展状况
1、目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定的增长，增长了人们消费的信心，银行多次降息，政策向消费倾斜，促使人们寻找新的消费点、投资点，三亚小洲岛产权式度假酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和消费热点。
2、为了更好的促进海南的大发展，海南省加大了基础设施建设的力度，作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。
海口—三亚的高速铁路已建成通车，便利的交通，将三亚的优势和国际、国内的大环境紧密的联系起来。
3、国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，这无异于开启了21世纪又一场10年盛宴。
无论是抱着赚钱计划，还是有着花钱打算的人，都绝对不会错过。
按照《意见》，在未来10年，海南将打造成我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。
此外，退税、免税政策，国际通行的旅游体育娱乐项目、竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票，也都在步步推进之中。
三亚房地产经过几年的沉淀积累，已经到了触底反弹的时候，业主在此时购买的三亚小洲岛产权式度假酒店客房必将有一个巨大的升值空间。
二、三亚市国际旅游资源概况
1、地理位置和气候条件
三亚市位于海南岛的最南端，是我国唯一的热带滨海城市，汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大景源要素，是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一，有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名的旅游景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，漪旎的热带风光，如诗如画，它的空气负氧离子浓度为北京的八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住的地区之一，三亚更素有“不是夏威夷，胜似夏威夷”的美誉。
得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风景旅游开发的优势，也使三亚具备了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地的条件，三亚被列入中国首批全国优秀旅游城市，中国唯一的国际化热带滨海旅游城，被誉为中国最佳旅游名胜，并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市。
2、城市交通状况
三亚拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。
海口至三亚的高铁已建成通车，游客可通过全国各地火车直通三亚，极大的促进包括旅游在内的各种产业的发展。
3、旅游配套产业概况
随着世界经济一体化进程的蓬勃发展，城市建设发展的规模向国际化迈进，三亚旅游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。
但酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，一些游客只得入住条件较差的酒店，因而不能享受到好的服务，极大的挫伤了游客热情。
建一些档次高、配套全、服务好的酒店缓解三亚当地高档酒店入住压力，势在必行。
三、产权式酒店发展前景
随着三亚旅游业的加速发展，投资需求将不断扩大，由于房地产有持久保值增值的特点，相对风险小、回报高，是最大部分市民尤其是机关工作人员首选投资方向。
因此，房产市场无疑将会持续升温，购房需求旺盛，市场潜力巨大。
由于国家实施可持续发展战略，紧缩地根，土地供应较紧，房地产价格将持续走高。
小结：
综合以上因素，充分利用海南作为国际旅游岛及三亚旅游资源，在三亚开发建设产权式酒店，对启动海南房地产，促进三亚旅游业的发展有着积极的意义，投资产权酒店有着光明的前景。
第三节、三亚小洲岛产权酒店的基本特点
一、地理位置独特
产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率，三亚更素有“不是夏威夷，胜似夏威夷”的美誉，特别是项目坐落在三亚市标志性建筑群凤凰岛及半山半岛之间，并与国宾馆隔海相望，地理位置更加优越。
二、超一流的酒店管理
业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理,鼎力推行“以人为本”的个性化、高品质的亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”的管理标准，正符合三亚市政府提出的“精品立市”的发展战略，酒店管理公司必将成为值得信赖的好管家，更将是投资回报的坚强保证。
酒店管理公司对三亚小洲岛产权式度假酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。
三、运营成本优势
1、投资收益巨大
业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现，酒店开业之前，已收回投资，在运营当中避免了巨大的资金占用，运营成本比常规酒店低的多。
2、运营成本低
投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。
在经营政策上灵活，客人在此住五星级的宾馆，享受五星级服务,却只需付出住三星级酒店的钱，在行业竞争中占据绝对主动。
四、业主权益有效保障
1、从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。
2、委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。
五、客源保障体系
三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司将与多家旅行社达成合作协议，并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游项目，致力于三亚小洲岛产权式度假酒店形象推广，建立最广泛的销售网络，保证酒店源源不断的客源。
多点开发，连锁经营，三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司凭借自身实力，与上海三至喜来登酒店建立连锁经营体系，实现资源共享，使投资者的回报更具潜力。
六、客房利润多元化
为满足客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。
会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部分，参与到利润分配。
七、商业互动开拓经营
围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心、游艇俱乐部等多种机构，组织各类国际、国内活动和会议，如21世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等，提高酒店的入住率。
海南岛的会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开的会议不下300个，其中包括影响巨大的亚洲论坛、全球经济一体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富的信息，提高了海南的知名度，同时也为当地带来了巨大的经济效益，在未来酒店的经营过程中，会议将成为酒店稳定的客户来源之一，充分挖掘三亚当地的会议资源，组织一个精干强大的会议组织机构，是非常必要的。
小洲岛会议开发中心成员将由社会科学界和自然科学界的多名专家组成，会议组织经验极其丰富。
会议开发中心将在未来五年中,每年在三亚组织10个500人以上的固定的大型年会，仅会议一项就将为三亚小洲岛产权式度假酒店保证至少25%的客房入住率。
八、经典的建筑营造惬意生活
酒店采用五星级标准装修，既拥有现代化的装置，又体现返朴归真“家”的温馨，并添置个性化装修布置，营造一种舒适宁静的居住氛围。
酒店整体方案及风格由著名建筑设计师执笔设计，建筑工程及机电安装由国内顶级品牌的上海市建筑设计研究院承担，结合三亚特有的热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入东南亚风格、现代建筑理念和浓浓的南洋风情，体现吉祥如意的建筑主题，形成一种凝重又活泼的建筑风格。
第四章：
三亚小洲岛产权式度假酒店权益分析
一、业主权益
1、基本权益
1.1）业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天的免费度假入住权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司）
1.2）业主可将免费使用天数折合成使用套数。
1.3）如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年.
1.4）业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。
1.5）业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。
1.6）业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：
淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。
2、附加权益
充分发挥三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成三亚小洲岛产权式酒店其他类似项目，真正体现“一处置业，多处为家”。
二、投资收益
1、 客房利润分红
年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。
A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额
A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额×A单位分红系数
附加承诺
如前三个经营年度年投资回报率低于6%,第4年期间，可按原值回购业主投资购买的客房。
其中涉及费用由三亚小洲岛国际游艇俱乐有限公司承担。
注：
一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数；
银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。
小结：
业主只需交纳20%的首期款，便可获得如下回报：
a、还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产权。
b、淡季1400天（或旺季560天）的免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲朋好友。
c、 近70年的客房利润分红。
d、 70年客房房产的增值空间。
e、 酒店配套设施消费优惠权。
第五节：
三亚小洲岛产权式酒店经济效益分析
一、客房规划
1、客房总套内使用面积87991平米，总值44亿元（按照套内面积均价5万/平方米估算）。
2、房间数1463间，每间60.15平方米。
3、客房类型：
单间、小套间、复式等
二、经济效益分析
1、全国行情及消费水平：
全国五星级酒店平均出租率高达71.43%，有的利润高达37%。
三亚市五星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。
2、价格预测：
三亚小洲岛产权式度假酒店1463间客房的加权平均价为790元，房价打六折，为474元。
3、营业收入计算如下：
（1）、每天的营业收入为：
474元×1463间×60%=416077元
（2）、每月的营业收入为：
416077元×30天=12482310元
（3）、每年的营业收入为：
12482310元×12月=149787720元
4、客房营业成本：
（1）、通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的8—10%，我们按10%计算为：
12482310元×10%=124823元/月
5、客房营业费用总计：
5702571元/月，详细如下
（1）工资：
客房人员配备=客房总数量（1463间）×0.6=877人，人均工资按2500元/月计算，每月工资总额为334×1500=132万元，；
（2）广告费：
按营业收入的1%计为124823元/月
（3）水、电、油费：
按营业收入的5%计为624115元/月
（4） 维修保养费：
按营业收入的2%计为249648元/月
（5）培训费：
每年20万元，合16670元/月
（6）服装费：
每年20万元,合16670元/月
（7）办公差旅费：
按营业收入的0.5%计为62411元/月
（8）招待费：
按营业收入的1%计为124823元/月
（9）酒店公司管理费：
按营业收入的2%计为249648元/月
（10）保险费：
40000元/月
（11）其他费：
按营业收入的2%计为249648元/月
（12）税项：
①营业税5%,计624115元/月
②所得税三减两免,暂不计。
（13）、 折旧费计:
200万元/月
5、利润核算
毛利润=月营业总收入–营业成本–营业费用-提取毛利
=12482310-1248231-5702571-247149=5284359元/月
注明：
管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%，
剩余可分配利润为5284359×94%=4967297元/月
投资回报率为：
每年6.78%
三、 回报方案分析
1、投资情况举例
例：
以投资三亚小洲岛产权式度假酒店12层a标准间，简单情况如下：
A、a房间面积 60平方米
B、a房间交易价格 50000元/平方米
C、总房款 3000000元
D、付款方式 8成30年按揭
E、首期付款 600000元
F、按揭总款 2400000元
G、投资收益 元
年收益：
5284359*12=63412308元
产权式酒店销售总额：
4400000000
单方年收益：
63412308/87991=720.668（元/平方米）
单套年收益：
720.668*60=43240元（平均计算）
单套投资成本：
60*50000=3000000
（小）业主投资收益率：
43240/3000000*0.7=10.1%
第六节 建设方案
一、总平面设计
1、场地概述
海南三亚小洲岛产权式度假酒店项目位于三亚南环河口与鹿回头湾处,背靠鹿回头公园山体，处于三亚国家级珊瑚生态自然保护区及鹿回头湾内，依山傍海，有丰富的自然景观资源,热带海洋季风气候,是国际一流的热带滨海旅游度假休闲胜地。
项目区域距离市中心区约3KM，距北侧凤凰岛国际客运港项目约1.5KM，距南侧悦榕庄酒店（国宾馆）约1KM，地理位置优越，是从海上进入三亚的主要通道之一。
2、总平面布置
酒店留有大面积园林绿地，绿地内将精心布置休闲亭及景观树木，努力营造园林化的住宿环境。
同时园林绿地将员工休息与酒店进行自然分界。
建筑平面功能分区与平面构成
其功能包括客房、高级商务办公、会议、商场、娱乐、餐饮、附属设备用房，地下（人防）车库等。
八～十九层为标准客房；六～七层为娱乐中心等用房；五层为高级商务写字楼；二～四层为餐饮：
包括西餐、宴会厅、咖啡厅、豪华包厢、普通包厢；一层为酒店大堂及商务中心、商场、美容美发、消防控制室；地下负一楼为足浴、桑拿及设备附属用房，地下负二楼为消防储水池、水泵房及地下停车场。
二、立面造型
建筑主楼以体现酒店气氛及简洁大方的东南亚气息为主，裙房部分采用落地窗和干挂式大理石外墙面。
其处理手法与主塔楼造型形成默契与和谐。
本酒店主楼地上19层，地处城区重要位置，城市景观对其要求甚严，本设计从整体入手，力求创造一个新颖大方，富有时代特色的建筑。
在建筑处理手法上，强调酒店建筑的大气、造型上讲究建筑体形的抽象性、立面线条的流畅性、建筑色彩的鲜明性，以简洁的形体和巨大的空间体量产生震撼以形成新的城市景观。
三、交通设计
1、根据场地条件、酒店的主入口分三个入口，并考虑足够的室外临时停车位，酒店大堂主入口前设置汽车坡道，体现五星级酒店的品位与要求；
2、酒店的次入口设置于主楼背立面处，严格与顾客人流线分开。
4、地下负二楼为地下车库，可停汽车。
四、环境设计
（1）、排水采用分流制系统，污、雨水分系统排出，生活污水经化粪池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管；
（2）、厨房污水单独排除，并经隔油池后，再进入污水管网；
（3）、厨房废气通过设置烟道直通屋顶排出；
（4）、垃圾袋装化收集后，送垃圾中转站。
第七章方案实施与建设计划安排
一、工程建设监理制
为确保工程质量，保证工程进度，按规定本项目已采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位广州市百业建设顾问有限公司和总监理工程师（高级工程师且为国家注册监理工程师），对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理的权利和职责。
二、项目招投标
按照《中华人民共和国合同法》、《建筑法》、《招投标法》和《建设工程质量管理条例》等有关法律法规的规定，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用招标制，选择优秀的勘察、设计、施工、监理单位和价廉物美的设备材料生产厂家，签订承包及供应合同，明确各方的责、权、利，严格按《合同法》的有关条款进行管理，实施并报有关部门审批核准。
三、工程实施总包制度
本工程由龙元建设集团公司总承包，在与业主签订总承包合同后，为确保工期、质量等目标的实现，兑现对业主的承诺，将采取积极的组织形式来加强对工程的全面管理，把总承包商的责任落实分解到各个分包商的工作计划和实施环节中，做到统筹考虑、精心组织、周密安排、规范施工。
四、建设进度
根据本项目建设条件、资金筹措等情况，经与建设方商议，项目建设期为3年。
第八章 投资估算和资金筹措
一、投资估算
1、编制依据
（1）、酒店设计图纸；
（2）、《海南省建筑工程概算定额》（2005年）；
（3）、《海南省统一安装定额基价表》（2001年）；
（5）、建筑类别执行的相应的取费标准；
（6）、土建建筑材料、安装工程用材执行市场价格或生产厂家提供的价格；
（7）、其它费用执行《海南省工程建设其它费用定额》；
2、建设投资
本项目建设投资由土地费用、前期工程费、报建费、建筑工程费、设备购置安装费、管理费、预备费和其它工程费等费用构成。
项目总投资为21亿元。
详见下述的“投资总额估算表。
二、资金筹措
项目单位自筹5亿元元，自筹资金主要由项目资本金、股东投入和内部认购定金构成。
申请银行贷款10亿元。
第九章利润预测及成本费用分析
一、销售价格
1、价格预测
通过市场调查，以及参考半山半岛及凤凰岛酒店已内部认购的标准间（60m2），销售价格300万元/间。
2、销售进度及付款计划
本项目计划在3个年度内完成销售，各年销售计划如下：
第一年销售40%预计销售收入为17.6亿元，第二年销售40%预计销售收入为17.6亿元，第三年销售20%预计销售收入为8.8亿元。
二、税费率
本报告采用的各种税费率：
1）营业税10%，城市维护建设税为营业税额的7%
2）教育费附加为营业税额的3%
3）企业所得税33%
收入与销售税金估算见表
售房收入与经营税金及附加估算表（
单位：
万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
1
销售收入
440000
1760000
1760000
880000
2
营业税
44000
17600
17600
8800
3
城市维护建设税及教育附件
44000
17600
17600
88000
4
销售净收入
352000
1408000
1408000
704000
三、成本费用
本项目的成本费用由建造费用、管理费用、财务费用、销售费用构成（建造费用的明细构成项目详见下表）
财务费用为银行贷款利息支出，本项目申请银行贷款10亿元，计划归还期为两年，于项目竣工时归还6亿元，酒店开业后一年内归还4亿元。
销售费用主要为广告费取销售收入的3%
固定成本由管理费用和利息支出构成详见表
序号
费费用项目名称
工程造价（元）
1
基坑支护工程（含桩基、基坑支护、降水、土方项目）
52132395.13
2
酒店土建工程项目
519754530.3
3
酒店室内精装修工程
600866319.8
4
酒店水电安装（含消防）工程
71254952.97
5
酒店弱电工程及安装项目
9980748.14
6
酒店防雷工程项目
22696447
7
酒店电梯设备安装工程项目
23190000
8
酒店高压部分设备安装工程项目
65000000
9
酒店园林绿化工程项目
89484900
10
酒店道路景观工程项目
11849300
11
项目设计费（上述总造价的4%）
58648383.73
12
政府部门报建手续费（1~11总计的5%）
60994319.08
13
土地开发及补偿
310140800
14
销售、销售配套及推广费用（1~13）总计的5%
94799654.81
15
开发间接费用（直接费的2%）
39815855.02
16
管理费用（工程费的3%）
60918258.18
17
财务费用（含融资7亿的费用）
107800
18
税金（3.14%）
65677328.45
19
工程项目总计
2157311993
四、利润预测
根据以上收入和成本的估算，本项目的利润预测见表
损 益 表
单位：
万元
序号
项 目
合 计
第一年
第二年
第三年
1
销售收入
440000
1760000
1760000
880000
2
销售税金
88000
35200
35200
17600
3
总成本费用
升级会员 