新房购房流程.docx

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新房购房流程

新房购房流程（买房的网友必看）

购房是一个家庭的大事，以下文章是我们精心组织的，或许对你购房有帮助，请耐心看完。

　　购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。

购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。

　　买房前的心理准备

　　1、对楼盘价格作好心理准备。

　　目前南宁楼市价格处于不断的波动过程中。

在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。

首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。

例如：

您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。

由于南宁市中心区和近郊区的房屋差价通常在2000元/平方米以上。

这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。

　　其次，对房价的上升或是下降要做好准备。

很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。

这也要从两个方面来进行判断。

（1）如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。

（2）如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性（即是否是容易出售或出租的物业类型）。

同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税（评估价*建筑面积*5.85%）和房屋评估价1%的个人所得税。

　　最后，楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前武汉房价呈上涨态势，但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。

因此，消费者购房前一定要端正心态。

　　2、对购房区域作好心理准备。

　　通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。

下一步就是如何选择购房区域了。

据南宁市情，购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。

两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。

近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。

因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。

到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。

从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。

如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。

　　3、对自己的偿贷能力做好心理准备。

　　如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。

如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。

由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。

同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

　　据财务专家建议，住房贷款最好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。

　　4、对购房风险做好心理准备

　　由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。

购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。

因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。

因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。

　　5.买房前应该充分考虑办理武汉城市户口的问题

购买房产、协议租房入户 

（一）需要提供的审核证明材料 

（1）申请人的书面报告

（2）申请人的《户口簿》、《居民身份证》（3）县以上房产局发给的《房产证》（4）租房协议、暂住证、居民户口簿、居民身份证、交纳养老保险金和医疗保险金证明。

（二）办理步骤由县市局户籍室对申请人提供的证明材料进行调查核实，符合条件的当场予以办理。

（三）工作要求

（1）申请随迁的直系亲属（父母、子女、夫妻），按上述投靠情况提供证明材料。

（2）协议租房的外来从业人员，租住具有独立门牌号的单元住宅房，且暂住并交纳养老保险金或医疗保险金一年以上，准予其本人、配偶、父母、子女户口迁入。

有就业单位的户口可落在单位集体户口上；没有就业单位的户口可落在租住的房屋地址或出租房主的户口上；无入户地址的，由社区或居委会设立集体户口，并指定专人负责管理。

（3）入户地公安派出所凭《准迁证》和《迁移证》当场办理入户手续。

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。

　　如心理准备中所言，买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

　　因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：

（1）一次性付款或贷款

　　如果您为一次性付款，即买房时付全款。

如果您具有贷款买房资格（贷款买房资格要求：

（2）每月固定数额的贷款本金

　　很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。

可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。

因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式（主要是月还款额和还款年限）。

　　建议购房者可以到南宁市各银行咨询房贷方面的服务。

　　（3）各种税费

　　按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：

　　契税：

个人购买高档住房的（别墅类和联体别墅住房除外）契税税率由4%调整为3%。

其中，个人购买普通住房由2%调整为1.5%;个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

（高档商品房，即房屋为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超过100万。

　　（4）维修基金

　　2008年11月1日起，签订商品住宅买卖合同的业主，每平米交存住宅维修资金的数额，为住宅建筑安装工程每平米造价的5%，不再按房屋总价的2%交存。

其中，多层砖混结构住宅为49元;多层框架住宅为55元;14层以下（含14层）带电梯的小高层为61元;15层以上（含15层）高层为73元。

该局还称，2008年11月1日前签订住宅买卖合同的业主，其交存住宅专项维修资金的数额，仍按原标准执行。

比如，购买100平方米框架多层住宅，单价是5000元/平方米，总价是50万元。

按以前的标准交1万元，按新标准只需交5500元，可少交4500元。

　　（5）物业管理费

　　不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。

（6）初装费

　　入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。

一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。

　　（7）面积补差费

　　有些地市规定，收房时，面积差不能超过3%。

因此，如果收房时，房屋面积大于合同签定面积，多出部分将按照合同签定时的房屋均价进行计算补齐。

当然，如果房屋面积小于合同签定面积，开发商也需以同样方式向购房者进行退款。

（此款在《商品房买卖合同》中有规定）

　　面积补差费=（现房测定面积*均价）-（合同签定面积*均价）

　　（8）其他杂费

　　除了上述所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。

房屋结构

　　在购置新房前充分了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。

　　房屋结构主要分为以下门类：

　　1、木结构（住宅）：

指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

　　2、砖混结构（住宅）：

建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。

通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

　　3、钢筋混凝土（住宅）：

指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。

这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

　　4、钢结构（住宅）：

指建筑物中主要承重结构以钢制成。

适用于超高层建筑。

自重最轻。

　　从结构上分上面四类就可以了，其中钢筋混凝土结构里面，还可以再细分：

　　1、框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。

　　2、剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。

　　将上面两个小类组合起来，就衍生了：

框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。

目前在南宁新房住宅市场上，楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。

两者的区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。

框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。

理论上讲，框架结构要优于砖混结构：

一是空间开敞，因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了;二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。

由于材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。

但在实际中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。

所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。

　　从实用性上来说，由于框架结构用的都是填充墙，可以方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多的限制，因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。

　　从造价上来说，框架结构比砖混结构高5%~15%，工艺也更复杂一些。

所以框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高，具体到武汉市情，价格相差约200—500元/平方米左右。

不仅如此，后期的二手房交易中，房屋结构的不同也将直接影响交易价格。

　　以上只是理论知识，那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢?

通常有以下几方面的渠道：

　　1、通过楼书查询。

开发商在楼书上一般都会标明房屋的具体结构。

　　2、直接询问售楼员。

　　除了以上三种渠道外，购房者也可以通过实地踩盘亲自辨别楼盘的结构，最简单的方法，看转角处是否有梁柱支撑。

砖混结构由于承重的需要，一般不设转角飘窗，即使有，在飘窗的转角处必须有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量，而框架结构的住宅，其上层楼盘的重量全部由框架剪力墙承担，因此其转角处不需要设有承重的支柱，因此也可以大量采用转角飘窗设计。

　　房屋建筑名词解释

　　什么是公寓式住宅

　　相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

　　一般建在大城