房地产项目开发流程完整版.docx

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房地产项目开发流程完整版

房地产项目开发流程（完整版）

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

　　1、公司设立准备

　　2、申请资质等级审批

　　3、申请办理企业名称预先核准

　　4、办理工商注册登记

　　5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

　　6、申请批准项目建议书

　　7、办理企业名称登记

　　8、送审合资或合作合同、章程

　　9、申领外商投资企业批准证书

　　10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

　　1、企业法人开业登记费

　　2、企业法人变更登记费

　　3、企业法人年度检验费

　　4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

　　1、选定项目，签定合作意向书

　　2、初步确定开发方案

　　3、申报规划要点

　　4、申报、审批项目建议书

　　5、编制项目可行性研究报告

　　6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

　　1、可行性研究费

　　2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

　　1、申报选址定点

　　2、申报规划设计条件

　　3、委托作出规划设计方案

　　4、办理人防审核

　　5、办理消防审核

　　6、审定规划设计方案

　　7、住宅设计方案的专家组审查

　　8、落实环保“三废”治理方案

　　9、委托环境影响评价并报批

　　10、建设工程勘察招、投标

　　11、委托地质勘探

　　12、委托初步设计

　　13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

　　14、征求主管部门审查意见

　　15、落实市政公用设施配套方案

　　16、报审市政配套方案

　　17、市政各管理部门提出市政配套意见

　　18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

　　1、工程勘察（测量）费

　　2、工程设计费

　　3、建设工程规划许可证执照费

　　4、竣工档案保证金

　　5、临时用地费

　　6、临时建设工程费

　　7、建设工程勘察招标管理费

　　8、勘察设计监督管理费

　　9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

　　1、办理建设用地规划许可证

　　2、办理建设用地委托钉桩

　　3、办理国有土地使用权出让申请

　　4、主管部门实地勘察

　　5、土地估价报告的预审

　　6、委托地价评估

　　7、办理核定地价手续

　　8、办理土地出让审批

　　9、签订国有土地使用权出让合同

　　10、领取临时国有土地使用证

　　11、领取正式国有土地使用证

　　12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

　　13、国有土地使用权划拨用地申请

　　14、主管部门现场勘察

　　15、划拨用地申请的审核、报批

　　16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

　　17、征用集体土地用地申请

　　18、到拟征地所在区（县）房地局立案

　　19、签订征地协议

　　20、签订补偿安置协议

　　21、确定劳动力安置方案

　　22、区（县）房地局审核各项协议

　　23、市政府下文征地

　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

　　25、办理批地文件、批地图

　　26、办理冻结户口

　　27、调查户口核实劳动力

　　28、办理农转工工作

　　29、办理农转居工作

　　30、办理超转人员安置工作

　　31、地上物作价补偿工作

　　32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

　　1、地价款（土地出让金）

　　2、资金占用费

　　3、滞纳金

　　4、土地使用费

　　5、外商投资企业土地使用费

　　6、防洪工程建设维护管理费

　　7、土地闲置费

　　8、土地权属调查、地籍测绘费

　　9、城镇土地使用税

　　10、地价评估费

　　11、出让土地预订金

　　12、征地管理费

　　13、土地补偿费

　　14、青苗及树木补偿费

　　15、地上物补偿费

　　16、劳动力安置费

　　17、超转人员安置费

　　18、新菜田开发建设基金

　　19、耕地占用税

第五步房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

　　1、委托进行拆迁工作

　　2、办理拆迁申请

　　3、审批、领取拆迁许可证

　　4、签订房屋拆迁责任书

       5、办理拆迁公告与通知

　　6、办理户口冻结

　　7、暂停办理相关事项

　　8、确定拆迁安置方案

　　9、签订拆迁补偿书面协议

　　10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

　　11、发放运作拆迁补偿款

　　12、拆迁施工现场防尘污染管理

　　13、移交拆迁档案资料

　　14、房屋拆迁纠纷的裁决

　　15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

　　1、房屋拆迁补偿费

　　2、搬家补助费

　　3、提前搬家奖励费

　　4、临时安置补助费（周转费）

　　5、清理费

　　6、停产停业综合补助费

　　7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

　　8、一次性异地安置补助费

　　9、房屋拆迁管理费

　　10、房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

　　1、领取房地产开发项目手册

　　2、项目转入正式计划

　　3、交纳煤气（天然气）厂建设费

　　4、交纳自来