祥瑞商务酒店项目可行性报告.docx
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祥瑞商务酒店项目可行性报告
贵阳经开区祥瑞商务酒店
可行性研究报告
项目：
住宿、桑拿
地址：
贵阳市经济技术开发区花溪大道103号汽车城对面
项目简介：
项目所在位置为贵阳市经济技术开发区花溪大道103号汽车城对面，交通便捷，楼体基础设施完备。
整体规划
贵阳经开区祥瑞商务酒店楼位于花溪大道103号金凤大厦，该房屋为金凤大厦一期五层、六层、金凤大厦二期一楼桑拿区、四层、五层、六层、七层，共计5层，其中客房为四层至六层，四层客房有6间，五层客房有37间，六层客房有36间，七层为餐厅、办公及宿舍。
楼体后面有大约能容纳60辆车的配套停车场，合计约6500平米。
根据商业利用价值，初步计划一楼为酒店大厅；四楼到六楼为酒店房间定为79间，房间内配备有电视、带电脑免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。
团体及会员客户还可享受到优惠待遇。
酒店单人标间25间，双人标准间48间，套间6间，楼体后面可做洗车美容养生兼夜间停车场，整体定位为具备商务酒店、简餐/棋牌或休闲按摩和汽车美容、停车场等多功能中档的综合性高层建筑。
整体目标
秉承整体规划，发展以商务酒店为主业，整合发挥资源优势。
迎合贵阳经济/旅游开发，打造贵阳商务酒店品牌。
给投资者带来丰厚的回报。
通过对建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。
一、经济型酒店概述
最近几年，国内的大城市中兴起一种新的酒店业态：
经济型酒店。
提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营……这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在大中小城市的大街小巷蓬勃发展起来。
（一）历史发展
经济型酒店是相对于传统的全服务酒店而存在的一种酒店业态到80年代末期经济型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态，而中国还处于招待所时代。
在国内80年代末期到90年代末，经济型酒店行业开始进行品牌调整。
经过长期的快速发展，经济型酒店进入了市场的成熟时期，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。
大型酒店集团的多元化战略和投资政策促使酒店集团更加倾向于通过资本运作来购买和整合原有行业内的品牌，而不是自创新的品牌。
市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。
竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。
品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。
在中国经济型酒店的扩张非常迅速。
世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如国外个财团的代表：
雅高集团的宜必思、方程式1，圣达特集团的速8，假日快捷等，都纷纷瞄准了亚洲市场。
同时，一些亚洲本土的经济型酒店品牌也开始发展，例如中国的锦江之星和如家快捷等，之所以提到这些酒店，是因为这些酒店都可成为祥瑞酒店学习以及去借鉴的模版。
（二）基本特征
对经济型酒店没有形成一个公认的定义，对经济型酒店的划分主要以价格为标准。
济型酒店是指不提供全面服务的，房价2010年到2014年期间维持在300元以下的酒店。
根据经济型酒店的特点，和贵阳的实际情况，经济型酒店的定义可以总结为：
“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（概算一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。
”
经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。
其基本特征有五点：
首先是产品的有限性。
经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。
一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐，一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。
其次，产品和服务的优质性。
与一般的社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。
清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。
再次，经济型酒店的价格适中。
相对于高档饭店动辄五六百上千元的房价，经济型酒店的结算价格一般在人民币300元以下。
第四，经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。
而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。
（二）问卷调查
（来源：
2014年E龙网年终酒店评比客房分析内容）
该问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1809份，有效比为90.45%。
1.市场调查方法：
流动调查对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。
2酒店需求问卷
问卷涉及如下内容：
1、受访者性别；
2、来自哪里；
3、职业；
4、年龄；
5、到--的目的；
6、到--的次数；
7、通常外出住什么酒店；
8、选择酒店的原因；
9、关于酒店提供宽带功能；
10、入住酒店的目的；
11、出差住宿的问题；
12、入住的酒店位置；
13、车站附近建几星级的酒店比较合适；
14、车站附近适合建的酒店楼高；
15、酒店应该具备的功能；
16、酒店应该具备的配套设施。
3.分卷总数
调查问卷分卷情况如下：
市调类型
问卷数量
有效数量
有效比
酒店
2000
1809
90.45%
4.有效问卷辨析方法
本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。
A、问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共128份
B、抽查分析，经过A的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。
其中，抽查出63份无效问卷。
5.有效问卷总数
本次调查经过筛选，共获得有效问卷1809份，有效率为90.45%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。
酒店相关数据体现
调查结果映射贵阳酒店现状市场分析
随着贵阳经济的发展，在贵阳被评为国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市之后，贵阳自身已经打造出的名片——中国林城，这可以让旅游业的蓬勃发展，越来越多的季节性旅游客人进入贵阳地区，二是商务客户在贵阳停留洽谈业务，今年贵阳的城区扩建、城市改造等工程特别多，很多外来的企业在当地也带动且刺激着当地的消费。
同时随着很多高速路的贯通，也加快贵阳融入西南经济圈的步伐，这对酒店产业也是好的信号。
随着贵阳的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。
办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。
于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了贵阳市场。
例如：
如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。
从之前E龙网所做的市场调查数据来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适，34%的被访者认为建四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游以及出差人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。
所以我们投资建设的商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。
要选址在南来北往之交通要道，而连接贵阳市南明区与花溪区的花溪大道正是这样一条交通要道，酒店地址向西距花溪湿地公园仅2公里，距花溪公园仅3公里，距青岩古镇14公里，向东距离贵阳市区仅4.5公里，拥有巨大的地理优势。
SWOT分析（态势分析）
S—项目优势
项目地处交通主干道，升值潜力巨大；
贵阳相对稳定的快捷酒店发展趋势；
快捷商务酒店类似的形式早于现有贵阳酒店的形态；
依托当地人脉资源广告宣传新酒店速度要比其它酒店快；
依托贵阳旅游资源、股东人脉资源，项目有一定客户群资源；
酒店投资者具有丰富的酒店经营管理经验。
W—项目劣势
新开发酒店项目还未有现成酒店管理人员；
外阜会员群锁定困难；
人员工资上涨、原材料价格上涨。
O—项目机会
市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划；
本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户；
快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式；
全国性快捷酒店品牌广告在贵阳投放相对较弱；
大部分贵阳其他快捷酒店停车位置少，装修陈旧；
多数小旅店装修、服务、管理落后；
T—项目威胁
快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销。
三、洗车美容/停车场
就楼体后面宽阔的停车厂而言，本身是作为酒店配套的停车场使用，基本可以容纳六十辆车左右，但同时还可以进行改造后做洗车美容的项目，白天经营汽车美容以及相关的产品，夜间以及闲置时可作为收费停车利用，当然收费停车需要报批。
运营成本及利润回报见回报分析。
四、关于一楼门面房间的利用
1：
门面作为酒店大厅、值班前台，附带一个微型超市，酒店显得更大气规范，超市也可作为酒店的附加值物品需求供应，同时可经营订票/电话充值业务等。
2：
门面招商让他人主导经营，降低运营成本，主要以洗浴类行业为主，可以以收取门面房租或者参股经营来实现盈利。
投资回报预测
1酒店客房收入
酒店客房有79间，参照贵阳酒店房价单间158元，双人间168元，套间238元，158元×25间=3950元；168元×48间=8064元；238元×6=1428元。
全天满房营业额为3950+8064+1428=13442元；13442元/79间=170元/间的平均房价。
按照以下标准概算：
房间平均价格170.00元/日
入住率100%
客房年收入=标准间日价格×房间数×90%×365
=170×79×100%×365
=13442×100%×365
=4，906，330.00
客房按照90%入住率收入4，415，697元
客房按照80%入住率收入3，925，064元
客房按照70%入住率收入3，434，431元
客房按照60%入住率收入2，943，798元
客房按照50%入住率收入2，453，165元
客房按照40%入住率收入1，962，532元
客房按照30%入住率收入1，471，899元
酒店的成本主要由租金、物料成本、人工成本和水电费构成。
物料成本
低值易耗品=低值易耗/月×12
=24，000×12
=288，000
=288,000
员工餐费用=员工餐/日×员工数×365
=10×24×365
=87,600
广告公关费用=广告公关/月×12
=2000×12
=24000
其它费用=其它费用/月×12
=1000×12
=12000
低值易耗品288，000
员工餐费87，600
广告公关费用24，000
其它费用12，000
物料成本：
411,600
人工成本
人工成本按照24名员工计算，员工平均工资按2500元/月计算，计算公式如下：
人工成本=员工数×员工平均工资×12
=24×2500×12
=720,000
水电费
水电费（元/月）
水5,000.00
电10,000.00
年水电费=（水＋电）×12个月
=（5,000＋10,000）×12
=180,000
酒店总成本
物料成本411，600.00
人工成本720，000.00
水电费180，000.00
酒店总成本1,311,600.00
营业税
营业收入的6%可避税
酒店利润
按照入住率酒店总收入-总成本=酒店利润
入住率（%）
收入（元）
成本（元）
利润（元）
90
4，415，697
1,311,600
3,104,097
80
3，925，064
1,311,600
2,613,464
70
3，434，431
1,311,600
2,122,831
60
2，943，798
1,311,600
1,632,198
50
2，453，165
1,311,600
1,141,565
40
1，962，532
1,311,600
650,932
30
1，471，899
1,311,600
160,299
2停车
停车收费项目：
停车场可停车60辆左右，按照不变量计算方式每天停车辆数按照30%左右计算，约有18辆车过夜，每辆15元计算，白天停车2元每小时暂不计算在内，每天停车销售额270元/天×30天=8100元/月×12月=97，200元/年，保安成本已计算在酒店成本内。
停车项目全年利润在97,200元。
3门面出租：
根据已签订的出租合同，桑拿区一楼及四楼、五楼、六楼共1680平方米整体出租价格为每月40,000元，全年租金收入480,000元。
总体利润测算方式：
全年各项目利润-全年房租=实际利润
停车收费全年利润：
97，200元/年
门面全年租金收益：
480,000元/年
A:
停车收费+门面房租=97,200+480，000=577,200元
B:
现租金为48，000/月，全年租金为：
576，000元。
C:
酒店收益（可按照30%—90%进行测算）
停车收入与门面出租收入对冲租金后剩余：
A-B=577,200-576，000=1,200元
入住率（%）
客房利润（元）
对冲剩余（元）
年利润（元）
90
3,104,097
1,200
3,105,297
80
2,613,464
1,200
2,614,664
70
2,122,831
1,200
2,124,031
60
1,632,198
1,200
1,633,398
50
1,141,565
1,200
1,142,765
40
650,932
1,200
652,132
30
160,299
1,200
161,499
概算预计全部投入在140万，租期按照15年计算，回报周期测算则按照贵阳现有各个档次酒店平均入住率测算。
入住率（%）
总投入（元）
年利润（元）
回报年限（年）
90
1,400，000
3,105,297
0.45
80
1,400，000
2,614,664
0.53
70
1,400，000
2,124,031
0.65
60
1,400，000
1,633,398
0.86
50
1,400，000
1,142,765
1.22
40
1,400，000
652,132
2.15
30
1,400，000
161,499
8.66
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