小区物业安全管理和秩序维护方案.docx

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小区物业安全管理和秩序维护方案

小区物业安全管理和秩序维护方案

1.安全管理和秩序维护方案

1.1保安管理构想 

1.1.1管理目标 

1.1.1.1建立专业化的保安队伍 

以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。

1.1.1.2完善保安管理制度 

以ISO9001质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合xxxx小区项目正常运作需求的保安管理制度。

1.1.1.3实现“群防群治”的目的

视“安全”为“命脉”，结合东本嘉园的实际情况，切实把“人防”、“物防”与“技防”有机结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好大校内的各项安全防范工作。

1.1.1.4保障消防安全 

坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查，维护小区内的消防安全。

1.1.1.5维护公共秩序，规范交通车辆管理 

以“安全”为重心,“服务”为目的，努力维护小区及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公环境。

规范小区内的车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。

1.1.2管理方法 

xxxx小区从保安管理角度来看，既有“开放式”保安工作的特点，又有“封闭式”保安管理的特点，更需具有符合小区保安管理的特色。

根据我司多年从事物业管理工作之安全防范的相关经验，坚持“安全第一、服务至上”的保安工作宗旨，建立一种“内紧外松”适合本区的保安管理模式。

具体将从以下几方面开展保安工作:

1.1.2.1建立一支专业化的保安队伍 

作为小区，保安管理的有效与否将直接影响小区人员的安全，甚至影响其社会形象。

因此我司介入管理后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍，以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成xxxx小区的各项安全保卫任务。

所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用（骨干队伍从公司在管物业中择优选拔）。

同时，注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照《xx省保安服务管理条例》持证上岗，向属地公安机关申请成立自建保安组织。

并将保安工作纳入行政办公中心物业管理的“一体化”专业管理之中，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，着重以实际操作为主，力求达到一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。

1.1.2.2建立健全保安管理制度 

保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和办事程序，为此，我司介入管理后，将根据ISO9001质量管理体系之有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含《保安部值班管理规定》、《各岗位工作职责规程》、《治安管理规定》、《消防管理规定》、《停车场管理规定》、《保安交接班制度》、《消防设施设备定期检查制度》、《应急工作规程》、《停车场管理规程》、《火警应急处理规程》等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。

1.1.2.3落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果 

治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为维护业主正常的生活、办公秩序而进行的防盗、防火、防破坏等一系列的安全防范管理活动。

我司将在日常管理工作中从如下几方面做好小区的安全防范管理工作：

（1）坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对小区各区域进行全方位值岗巡查，防止可疑人员进入行政办公中心，预防各类刑事案件和治安事故的发生，谢绝小区内的一切推销活动。

（2）坚持小区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。

积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，保障物业的安全。

（3）坚持保安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。

把固定岗与巡逻岗相结合，形成较为完善的治安防范体系，努力为学校的所有教职工营造一个安全、舒适、文明、宁静的生活、工作环境。

（4）建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范检查，发现隐患及时整改。

（5）在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》向公安机关报告。

（6）在执勤时必须做到：

统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。

1.1.2.4注重消防管理，维护消防安全 

一直以来，党和国家非常重视消防工作，我司已将消防安全管理工作做为物业管理的重点和难点来抓。

稍有不慎，出现火灾意外，就可能对业主（使用人）的生命财产造成重大损失。

根据小区的消防实际情况和消防安全要求，我司将把小区的消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具体内容包括：

（1）建立三级防火责任制和消防工作领导小组； 

（2）制订消防安全“日”、“月”检查制度，制订落实小区重要部位防火措施，加强消防安全检查，每年至少举行一次消防演习； 

（3）加强消防设施设备管理，对小区的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向有关部门报告，并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态； 

（4）加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全； 

（5）建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，提高灭火扑救能力。

（6）建立消防档案，填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。

消防档案要详实、统一保管备案。

1.1.2.5维护公共秩序，规范车辆管理 

本项目是一座学校教职工宿舍小区，进出的人员、车辆相对较多。

必须通过有效的措施，维护管理责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。

我司将结合小区车场情况，制定适合小区停车场的管理规定，维护和完善车场及道路的各类交通设施和环境设施，严格按照业主的指示，做好车辆的导泊和管理工作，力保车辆停放、出入有序。

1.2人员编制及岗位设置 

1.2.1保安服务部人员编制及岗位职责     

1.2.1.1人员编制：

设保安服务部班长1人，保安8人，合计9人。

1.2.1.2工作时间：

保安实行24小时三班轮值班制度，每8小时轮岗一次。

1.2.1.3岗位设置：

该区共有1个车辆出入口，所以每班次在该区的保安岗亭各安排一人值班，负责。

（1）负责对进出小区人员、财物、安全管理；

（2）巡逻岗：

24小时制负责对小区及周边红线管理责任范围的巡逻,同时协助各岗位工作，并在每个班次内每4栋楼宇有一名人员值班，负责受理员工申报的物业设施的维修登记、入住等服务。

另每班次安排一名机动人员负责巡查；

（3）针对本项目重要性，我公司将安排一名主要负责人（主管）或者代理负责人，在合同期间每天24小时在该区值守，全面负责本协议及其附件中约定的各项物业管理事务的执行和监督确认以及与用户的联络沟通，在主管轮休时应安排经授权的其他人员代理主管履行上述职责。

1.2.1.4车辆管理 

①基本情况 

A、管理范围：

检查确认员工进出凭证登记；外来车辆进出本小区需经过业主同意后并登记；外来车辆的进出检查登记和放行工作；入住本区教职工信件的签收工作。

B、管理时间：

每天24小时对小区实行全天候监控管理。

C、管理人员：

保安员。

1.2.1.5工作职责：

（1）保安服务部主要工作 

（1.1）负责安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破环、防泄密、防骗、防抢、防治安灾害事故”的“七防”工作。

（1.2）对xxxx小区项目实施全方位公共秩序维护、安全监督和巡查工作。

（1.3）制定、执行、落实各项安全保卫措施。

（1.4）实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查。

（1.5）协助公安机关对辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故的查处工作。

（1.6）负责辖区内消防系统，贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防八字方针。

制订消防设施、设备安全检查制度和开展消防知识的宣传工作。

（1.7）负责区域范围之配套设施和车场等监控管理工作。

（1.8）抓好保安队伍的建设和业务培训。

（1.9）完成上级布置的其它工作。

（2）保安服务部组长工作职责 

（1.1）执行管理处指令，全面负责保安部的工作。

（1.2）准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实。

（1.3）经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想动态，发现问题及时处理。

（1.4）负责拟定保安培训计划，并具体组织实施。

（1.5）跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件）。

（1.6）负责员工当值工作状况的月度量化考核评比工作，并审批领班对不称职保安员提出的处理意见。

（1.7）负责消防系统、制定消防设施、器材的安全检查制度，并负责检查落实。

（1.8）制定消防知识宣传计划,定期对义务消防员进行业务培训。

（1.9）发生突发事件时迅速赶到现场，沉着指挥，并负责与业主和公安部门联系，做好现场保护和善后工作。

（1.10）定期向管理处汇报工作，提出有关安全保卫工作的建议。

（1.11）收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处审阅。

（1.12）负责审核本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班。

（1.13）定期检查小区内消防器材和设施，按期组织员工更换灭火器材，保证消防器材安全可靠。

（3）保安员工作职责 

（1.1）对上级的指令绝对服从。

（1.2）熟悉各保安岗位的任务和要求，严格按照各岗位的要求工作，并坚守岗位，未经许可不得离岗，积极完成当值任务。

（1.3）熟悉小区内消防器材的位置和使用方法。

（1.4）严格遵守纪律，注重仪表仪容和礼节礼貌。

（1.5）熟悉消防设施、器材的位置和基本的使用方法。

（1.6）熟悉小区内的业主公约，主动为小区业主服务，遇到违规事件，必须有礼地予以制止并耐心地解释。

（1.7）爱护通讯器材和公家物品。

（1.8）遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护人员财产和物业的安全。

（1.9）为业主提供优质服务，东本嘉园保安员必须做到严格操练、文明值勤、勤奋好学、乐于助人。

（1.10）团结友爱，互相关心，积极参与微笑服务活动。

（4）门卫岗工作职责

1、负责监视出入人员和物品的进出情况，对危险品和可疑人员的进入要进行控制和报告；

2、注意和疏导闲杂人员，劝阻破坏和污染环境和卫生的行为； 

3、严格验证制度，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，维护责任区内的治安秩序； 

4、坚守岗位，认真做好巡逻、检查、护卫、守夜等项工作，预防管区内发生刑事案件和治安灾害事故； 

5、处理责任区内发生的有关治安事件，并及时报告上级； 

6、服从命令，听众指挥，积极完成项目主管（班长）临时指派的保安员任务。

7、未经用户同意，不得允许第三方进入“该区”内开展包括商业促销、文体比赛、公益募捐等与物业服务无关的活动；文体比赛、公益募捐等与物业服务无关的活动。

9、保持治安岗亭周围环境的整洁及设施、标识完好。

10、禁止推销小广告、收拾垃圾等闲杂人员进入责任区。

11、凭客户单位签发的“载货车辆放行单”对运载贵重物品或搬家出责任区的车辆等，经确认后予以放行。

12、负责值班室内对讲机、充电器、军大衣、雨衣、雨鞋等摆放整齐，及值班室内的卫生工作。

13、值班员必须认真填写车场值班记录，做好交接班工作。

做好清点移交工作，须将进场时间、收费情况填写清楚，以便接班人掌握车辆的进出情况。

（5）巡逻岗职责 

巡逻的保安员担负着警区的安全任务，在巡逻中检查发现各种问题应及时处理，并随时报告上级。

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不得喝酒、吸烟、闲谈。

2、巡逻员必须沿线认真地检查巡视，检查各部位锁门情况，车辆停放情况，检查区域内的所有施工场所、场所人员、施工情况，纠正隐患和违章。

尤其注意区域内重要部位。

3、在巡逻中应认真检查天棚、地面、水渠及平常人不易到达的角落，查看有无垃圾或不清洁的地方，有无公共设施、设备被损坏——如消防栓、管道房的门、防火通道门是否损坏，灯管、灯泡是否不亮等等，立即登记，交有关部门处理。

4、在巡逻中注意发现有无不正常的气味，嗅到异味时，速寻找异味来源在何处，如属液化石油气泄漏，则立即进行处理，如不能处理时，立即报上级，并请液化石油气公司速来解决，如有“火警”则立即扑灭。

5、发现有业主未关屋门时，立即提醒他们将门关好，防止坏人混入，注意发现责任区是否有异常声音，是否有拗门、撬锁声，是否有呼叫、呼喊的声音，一经发现立即查看，如果有紧急情况，应迅速用对讲机呼叫请求支援。

6、在巡逻中发现有形迹可疑的人在责任区走动，又没有配戴出入证时，则应立即进行查询，并请他离开，如遇到无礼貌者时，报上级处理。

7、劝说区内过往行人不要乱丢果皮、纸屑、烟头，请放在果皮箱内。

巡逻员劝说后，发扬助人为乐精神，捡起烟头、纸屑。

8、热情地听取业主投诉，能解决的问题立即解决，不能解决的速报上级处理。

 （6）监控室值班员职责 

消防保安员监控中心是责任区的重要部位，负责管区的保安员监控工作。

为此，特制定本中心值班员岗位职责如下：

1、认真贯彻执行公司、客户单位各项规章制度，着装整洁，配戴工作牌，按时上下班，不得迟到、早退，不得擅离职守。

2、熟练地掌握本中心的各种机器性能、作用和操作方法（电视监控屏幕、录音机、音响、消防报警及自动灭火及电梯控制等），及时发现问题和可疑情况，迅速呼叫巡逻警员及时跟踪追查、落实，并报告上级。

3、认真察看消防控制柜（箱），识别报警信号，核实报警信号，检查电动控制阀——查看喷淋、水幕、卷闸、二氧化碳等灭火装置信号是否联动，如不自动，则迅速手动和接喷淋、水幕结合器灭火。

手动卷闸隔断火区。

4、指挥义务消防队员，速到火场，启动消防栓进行灭火。

5、值班人员在值班时间内，必须集中精力观看屏幕，不断查看各个位置和察看消防控制柜、电梯进程显示器转动情况，不准看小说、听广播、听音乐。

6、中心控制室内不准会客、休息，闲杂人员不得进入。

7、认真交接班，交清本班发生、发现的问题，并写在登记簿上，检查各种机器运行情况是否完好无损，是否拿录像带乱录等。

双方签字以示负责。