某商住项目可行性研究报告.docx
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某商住项目可行性研究报告
某商住项目可行性研究报告
项目的基本情况
项目背景
项目主办单位简介
主办单位之合作意向
可行性研究的主要技术经济指标
项目投资环境和市场研究
广州市概况及经济发展基本情况
广州市房地产发展及市场的基本概况
房地产开发企业发展较快
房地产开发工作量迅速增加
商品房的销售量不断提高
房地产开发企业经营效益显著
对广州房地产市场的展望
利用外资开发的法律依据
荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
供应情况
需求情况
物业出租情况对荔湾区房地产开发的总体评价分析对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议项目开发及技术设计方案的分析地块及周围环境、建设开发条件地理位置及道路交通
地形、地质附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施综合评述
地块拆迁安置情况
3.3场地三通一平的安排项目开发建设及经营的组织与实施计划项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划基本参数
土地成本（以下均为人民币计算）建安工程成本
前期费用
红线内外工程技工建配套费
不可预见费
开发期税费
资金筹措计划及财务费用
资金筹措
财务费用可行性研究财务数据的选定和预测售楼收入的测定住宅销售单价的测定商铺销售单价的测定单位销售单价的测定建议销售价
实际销售总收入大厦经营管理费用收入与支出经营税费及所得税的缴交土地增值税
所得税
项目经济效益分析
项目盈利能力分析内部收益率（IRR）
净现值（NPV）
净现值率（NPVR）
投资回报率
项目的不确定性分析
项目盈亏平衡分析项目敏感性分析概率分析可行性研究结论与建议项目综合经济评价有关说明及建议项目主要技术经济数据、指标综合表附表、附图
附表一项目综合收益表
附表二项目动态综合表
附表三项目投资利息估算表
附表四土地增值税计算表
附表五项目敏感性分析表
附表六概率分析
附图一项目盈亏平衡分析曲线
附图二项目敏感性分析图
附录
—（略）
荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
供应情况
1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表
单位：
平方米
住宅商场写字楼合计
93年推出面积4252391616600586899
占当年推出比例%%0%100%
94年推出面积796713188062009173560
占当年推出比例46%%%100%
95年总供应量5049019354062009760459
所占比例%%%100%
由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民
宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。
以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物
业等潜在供应量不在统计范围内。
据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。
房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。
另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方
米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难
和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。
地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表
现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约6000—7000平方米左右，多以内销形式为主，占
该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在2—4万平
方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。
至1994年8月，该区推出的居住物业中，内销占%，外销占%。
需求情况
楼宇成交总体情况及分析
从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录表明，至1994年8月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256平方米，故本报告将以
实际推出的面积总数作供应量统计数据。
据资料显示，至1994年8月，该区商品房总成交量为212356平
方米，占该区实际推出可供销售面积的%。
其中内销成交量占13%，外销占87%。
与广州市其他旧城区相比（即东山、越秀、海珠区三区），荔湾区的总成交量最高。
在成交的商品房中，住宅占大部分，比例为%。
由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。
1993年—1994年荔湾区商品房销售情况
单位：
平方米
住宅商场写字楼合计
93年成交面积876782420090098
占该年总成交%%0%100%
94年成交面积61413106529777122258
占该年总成交量比例%%%100%
95年总成交量1490943348529777212356
所占比例%%14%100%
由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。
楼盘调查范围
本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。
其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的%。
楼盘销售情况分析
在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。
（见后表）
西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间，比1992年推出时价位上升了约25%左右。
至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：
该物业地处下九路
商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：
荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：
发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。
物业出租情况（略）
对荔湾区房地产开发的总体评价分析
（1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。
（2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。
买家香港、国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。
（3）建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。
通过对附近楼宇的售价及销售情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米8500—9000港元左右。
商场首层均价宜在每平方米21000—
25000港元左右（指整个商场已有基本装修和间隔）。
对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。
从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。
但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。
2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。
由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。
建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。
3.目前广州市区及邻近供应的高层住宅大部分以高档外销为主，荔湾区的出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。
但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。
内销房平均售价不宜超过港币8500元，外销房不宜超过港币9200元，商场（仅首层）平均价应为港币23000元左右考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以40—50平方米为主，并具有较高的实用率。
4.由于近年供应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。
首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。
随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，发展商在开发过程中应注意好以上的工作。
5.随着国内房地产大规模的开发，市场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓。
因此，开发与营销过程中密切注重市场的变化，严格控制成本在今后将显得尤其重要，对营销的影响甚大。
序号楼盘名称装修标准设备停车位内部间隔（平方米）现时工程进度销售面积（平方米）销售率推出日期交楼日期最高价HKD/M2最低价HKD/M2现时平均价HKD/M2一次性付款折后均价
1荔湾广场玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶进口电梯3台/座，电脑监控报案系统，商场中央空调，进口自动扶手梯48部，住宅配洁具地下层底部共500多个车位，租金待定住宅：
80-89挖椿井12万%118949247110008800
商场：
22-17012万%81810326575657545260
2惠城花园玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地面名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶地下一层停车场100个车位租售待定住宅：
78-157挖椿井4164760%12575815298507289
商场：
11-20301360080%47201131582212517700
3安富花园外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木地板，高级瓷砖到顶住：
每座名厂电梯，配进口卫生洁具，抽油烟机，地柜、洗盆及吊柜、煤气热水炉，协助办理开IDD手续-1，-2层为地下停车场全部出售，价位
待定住宅：
70-100地面5层3900082%12004954395008550
商场：
12-53（2,3层）578165%39435124542267120857
4金信大厦外墙彩色玻璃马赛克住宅内洋什木地板，厨厕瓷片到顶，商场大理石地台住：
名厂电梯2部，配高级洁具，厨柜，不锈钢水盆，抽油烟机-1到-3层停车场全部用作出租，租价待定住宅：
70-100地面3层22000%9200830085008500
商场：
12-53（2,3层）4000未推出
5西关大厦外墙天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨砖，彩釉砖地面，墙身乳胶漆，厨厕瓷片到顶住：
名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇住：
名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇
有停车场，租金待定住宅：
71-118现楼可交付使用22169100%9283686585008500
商场：
共四上一大客包租商场：
共四层由一大客包租8500
6荔湾城玻璃幕墙花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花住：
高级电梯2部，住宅配抽油烟机、吊柜、浴缸、坐厕及洗面盆-1，-2层为停车场只3000平方米，约300个单位，租金待定住宅：
98-120现已封顶正在装修1300093%10542816790008100
商场：
13-73450075%28972206132430021870
7荔怡中心外墙高级配色陶瓷砖住宅内墙身乳胶漆，柚木地板，厨厕高级防滑地砖，高级瓷砖至天花住宅每座名厂高速电梯2部，配厨柜，热炎炉，抽油烟机，煮食炉，IDD线路连电话机，进口洁具，热气机等地下车库1层，租售未定，个数未定住宅：
64-165复式：
186挖椿井13800%97008070910079170
商场：
13-170（首层）277041000280003698032172
8逢源大厦外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨厕颜色高级，瓷砖个人花，柚木地板及防滑砖，大堂铺石每座住宅名厂电梯2部，配厨柜一台，抽气扇，不锈钢洗淋盆一个，洁具全套及储物柜，浴室镜一个
地下车库1层，租售未定，个数未定住宅：
88-110复式：
151地面2层17000%93年12400750085007650
没有商场
9西湾路商业住宅楼外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面配不锈钢洗涤盆，抽油烟机，坐厕。
排气扇，洗面盆有停车场，租金待定住宅：
53-110地面8层380060%94年7400420065006305
商场：
不卖3140
10中山八路商住楼外墙玻璃马赛克住宅内墙灰沙批，水泥地面，天花纸筋灰批洒窗带门为钢门窗没有没有住宅：
72-98地面1层3450%7700667072006264
商场：
不卖987
11宝源大厦外墙白色条砖，住宅内铺釉面砖，乳胶漆，厨厕瓷片到天花，茶色铝合金窗一部国产电梯，厕所装坐厕没有停车位住宅：
32-68开始做三通一平4420%8480828083007968
商场：
未推出126722000
项目开发及技术设计方案的分析（略）
地块及周围环境、建设开发条件
地利位置及道路交通
本项目位于广州市荔湾区，东为文昌北临街，南邻耀华北约，西至荷溪三约直街，北接幸福西街。
其中文昌北可通运输车辆，能满足项目施工需要；而耀华北约，幸福西街为两条十五米规划路贯穿，项目建成后将三面临街。
加上首期地铁长寿西出口近在咫尺（从项目地点至前述地铁出口，步行不超过五分钟），将来交通会十分便利。
但南面规划路将小区分割，影响了项目的整体性，并会为将来的管理带来不便。
标的影响，项目各项评价指标对这两种风险因素的变化较为敏感，尤其是销售价格因素
地形、地质（略）
附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施（略）
综合评述（略）
—（略）
项目的不确定性分析
项目盈亏平衡分析（略）
项目敏感性分析（略）
概率分析
根据市场调查结果及形势预测，项目将来售价较基准方案高的机会较小，而投资增加的机会较大。
由此判
断，销售价格、建设投资（两者之间相互独立）等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。
较基准方案变化+10%0-10%
销售价格30%50%20%
建设投资40%50%10%
不确定性因素变化的概率值
贴取现率为15%，对本项目自有资金的净现值进行计算，可得净现值得期望值为379万港元，有机会出现
赤字，故本项目有一定风险，但亏本可能性较小。
可行性研究结论与建议（略）
项目综合经理评价
上述市场、投资和财务效益评估的结果说明，本项目作为住宅为主的项目是有较好市场前景的。
项目所在
地点交通、市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于老城区中心、地铁出口邻近区域，地点上有较大的
优势，并且本项目发展商能获取所得税15%的优惠，地价有偿使用的支付金额较低，利用外资开发可有效
地减少资金的成本。
在实际测算中采取较稳妥的销售收入方式，测算结果仍能达到较理想的投资效益率态与静态），且有较强的抗风险能力。
初步评估结果表明，该项目可行；与广州市目前一般房地产发展项目相比，具有较大的优势。
有关说明及建议
1.本报告是在未有具体确定合作方式与条件的前提下进行投资测算的，仅反映项目本身的效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资效益情况。
2.本报告的投资估算是按照广州市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进一步落实研究，搬迁的准备与计划还有待完善，实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入及搬迁工作的落实作相应的调整。
3.由于拆迁工作在前期开展，以及投入的启动资金很大，其拆迁周期的长短、成本控制的好坏，对项目投资的整体效益影响是很大的，目前，开发区房产公司已作了大量的工作，今后还需给予充分的重视，与后期的开发必须紧密衔接。
4.本项目位于地铁长寿路站邻近，地铁的优势与影响今后售楼是十分重要的，一旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建设推出时，尽快开发投入市场，地铁概念在广州市物业中将是一个最重要的市场影响，本项目应先入一步，充分利用。
5.鉴于广州市目前及今后相当一段时间内市场的变化，以及以内销为主的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在较大的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要的，发展商除密切注意市场，选择合适的市场策略外，还要求合营公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍。
从设计、工程、营销到物业管理均能达到较高的水准，以抓住机会，减少风险，实现项目的盈利目标。
项目主要技术经济数据、指标综合表（略）附图、附表、附录部分（略）
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