贵源.docx
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贵源
贵源•公馆
商
业
策
划
目 录
第1章项目名称
第二章项目定位
一、项目定位
1、经营业态定位
2、经营商品定位
3、竞争策略定位
二、经营管理模式
三、经营管理理念简述
第三章项目经营规划与经营特色
一、总体规划思路与经营特色体现
二、经营规划简析
第四章项目前期运营程序计划
一、市场广告推广策略
二、专业人才招聘、培训计划
三、组建运作机构
第五章项目装修效果
1、商场装饰内外颜色的协调
2、商场空间交通动线规划建筑外立面装修
3、商场的灯光装修
4、各区域的装修效果
第六章项目招商工作安排与作业程序
一、招商基本政策
二、招商品牌基础档案的建立
三、招商宣传资料编制（略）
四、招商工作计划作业进度安排
五、招商工作作业程序
第七章项目推广、宣传基本步骤
一、广告策划、执行（纲要）
二、招商说明会策划、执行（纲要）
三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）
第八章项目运作费用投入分析
1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）
2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）
3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）
4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）
5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）
6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）
第九章项目经营利润回报分析
一、招商租金收入分析
二、广告位招商收入分析
三、项目经营收入分析
四、项目投入及利润回报分析
1、项目投资计划汇总概算表
2、利润回报分析
第十章报告可行性结语
一、项目运作的基础—引进专业人才
二、项目执行的保证—专业运作团队
三、项目持续发展的基础—组织、制度、效率
第1章
一、项目名称
☆☆☆☆☆：
横县爱群购物广场
☆☆☆☆：
横县爱群购物中心
☆☆☆：
横县爱群商贸广场
☆☆：
横县爱群广场
☆：
贵源公馆•爱群购物广场
以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱群购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱群广场”皆指同义。
2、项目位置
项目生活圈示意图
第二章项目定位与经营管理模式构想
一、项目定位说明
根据目前对横县市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。
1、经营业态定位
针对横县场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。
这种业态是目前国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。
如现在风靡全国的家乐福、万达等均以这种业态的成功即是一个有力证明。
当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和老城区、新近正在招商的物业相抗衡。
必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。
发挥规模效应，繁荣橫州第二商圈
规模经营是现代商业制胜的法宝。
爱群购物广场近1.5万平方米的营业面积，将成为横县规模最大的现代化休闲购物广场。
爱群购物广场超前的经营思路与完善的现代化设施，充分展现了其非凡的前瞻性战略眼光，规模经营其目的在于发挥规模效应，树立并巩固商圈的地位，完善商圈配套，增强商圈活力，全面提升横县商业文化水平，缔造横州第二商圈。
在长安大道上—我们创造繁荣，从此走向繁荣
☆商圈
大商圈坐拥本城区与横县下辖辖17个镇5个乡，消费人口115万人，。
第一商圈：
横州购物中心、步行街、太阳广场、槎江路等，涵盖城区大部分人口为第一商圈。
第二商圈：
花市场及二运站周边为第二商圈，包括博圣港商业广场、茉莉花大道，长安大道、龙池新城等辐射消费人口近13万。
☆客层
项
目
内容
前卫
时尚
传统
合计
青少年（18—23岁）
10%
10%
1%
21%
青壮年（23—35岁）
15%
38%
5.2%
58.2%
壮年（36—50岁）
0%
10.4%
5%
15.4%
其他
5.4%
5.4%
合计
25%
58.4%
16.6%
100%
☆经营方针
1、横州首家“一站式”现代都市休闲购物中心；
2、以高品位装修体现商品，以商品品质提升商场经营档次；
3、全新理念，引导投资，经营，消费新潮流；
4、统一管理，为业主充当经营管家。
永续经营，辉煌前景
打造横县第二圈
爱群购物广场—横县未来的商业坐标
☆立地环境
横州购物中心、太阳广场、步行街、槎江路、新裕丰等构成了横县的第一商圈，聚集了横县的消费群主流。
在茉莉花市场每天几万人次的客流则奠定了其成为第二商圈的基础，爱群购物广场依托横州花市场及二运站人潮，必将逐渐瓦解第一商圈主流消费群，繁荣横县第二商圈。
☆交通环境
长安大道是横县主干道之一，交通极其便利。
☆经济环境
本物业居民收入较高，引导和带动周边居民及三中与职业中学的师生消费，保证了爱群购物广场的客源基础。
☆市场前景
横县首家“一站式”现代都市休闲购物广场，已经重重加大了长安大道黄金地段的含金量，与周边环境的优势互补，必将打破市内旧有的商业格局，吸引更多的消费者来消费，也给投资业户带来持续，超值的投资回报。
☆黄金地段
横县首家“一站式”现代都市休闲购物广场。
繁荣横州第二商圈。
☆财富传世
第二商圈核心地位，无可比拟，保值有保障，增值无限量。
全新经营理念和管理模式，将让在爱群的经营与投资者实现永续盈利。
一次投资，财富传世。
2、经营业种与经营商品定位
经营业种定位
超级大卖场及辅配业种以如下几个大业种为主力业种：
⑴超市（面积５000㎡左右，经营单品不少于8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；
⑵家电（面积２000㎡左右，经营所有家电系列）；
⑶成人娱乐系列。
如影院、酒吧等
⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；
⑸餐饮（各地风味、中式餐饮（酒楼）；KFC、德克士等）；
⑹中高档品牌服装、鞋帽、化妆品系列；
⑺中高档保健休闲系列；
⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；
⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；
⑽药品超市及相关医药产品；
3、竞争策略定位
战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。
在本项目的最强对手（老城区）中均有的弱势——餐饮休闲娱乐，而且这个业种也是当前横县场的薄弱点。
因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用休闲娱乐与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与南城的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。
4、商品定位比例关系：
A、高档商品10%，
B、中档商品70%，
C、中低档商品20%。
二、经营管理模式构想
1、经营管理模式简述
准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。
根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（ShoppingMall）发展的必由之路。
因此，为了让横县的商业发展驶上快车道，提升贵源商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。
本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。
在购物广场的统一架构下，全面推行“管理六统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。
管理“五统一”即：
1、统一布局规划；
2、统一营业时间；
3、统一人员管理；
4、统一规范服务；
5、统一品牌管理；
6、统一着装服务；
推行管理“六统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。
使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有横县地方特色又融合先进经营理念的现代化都市休闲购物广场。
三、经营理念阐述
经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对横县当前的市场状况，我们提出爱群购物广场的经营理念：
引领时尚生活，创新都市文化。
倡导平价消费，保证真品真价。
都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。
都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。
现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，爱群购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。
四、经营信条要素
要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：
诚信务实，经营永续。
敬业创新，廉洁自律。
互助互爱，共荣共利。
第三章项目经营规划与经营特色构想
一、总体规划思路与经营特色体现
1、总体规划思路
人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目仅有1层结构，总营业面积约为14000平方米，楼层单体面积巨大，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。
根据市场调查结果评估，我们提出本项目的总体规划设想。
利用经营业态优势，以1带1的规划思路，即将超市设在后部，利用超市的经营规模优势把消费人潮引入，中部则安排大小家电和家居用品，外部则分别开设“风味餐饮街”、“品牌服装”、“品牌鞋帽”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，外围则经营酒吧，物业设计如能达到要求则家上影院等，
规划展现：
☆A区：
时尚广场；
☆B区：
家电城；
☆C区：
百货大卖场；
☆D区:
街铺待定。
2、经营特色体现
本项目的经营特色主要体现在以下四个方面
⑴新理念：
采用现代都市休闲购物大卖场成功之经营理念；
⑵新模式：
引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面；
⑶一站式：
真正通过多业态、多业种经营，实现“一站式”购物；
⑷平民化：
商品以中档为主，低档为辅，高中低互补的经营定位，既迎合了横县当前的市场消费，又逐步引导横县的中高消费阶层。
本商场将突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了外租部分的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。
二、经营规划简析（规划图见附件1）
商场的黄金位置，以我们对横县现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前横县的消费现状，初步拟定的经营规划如下：
1、经营主题：
时尚广场
2、主要经营业种计划
A、绅士馆：
约700平方米，经营男装系列；
B、女人天地：
约2200平方米，经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、中高档饰品等；
C、时尚鞋馆：
约1000平方米，经营男女皮鞋及皮具；
D、儿童世界：
约800平方米,经营童装、童鞋、玩具、儿童娱乐项目；
E、风味餐饮街：
约1100平方米，经营风味小吃；
F、沿街品牌店：
经营品牌服装等较有影响力的商品品牌，以提升商场经营档次；
G、其他补充业种：
酒吧、影院、肯德基、德克士等（暂定）。
H、其他面积使用见规划图。
第四章项目前期运营程序计划
一、市场广告推广策略
㈠项目形象推广策划
1、项目推广口号；
2、项目推广理念；
3、项目促销专项活动策划；
4、项目标志设计；
5、项目标志字设计、标准色设计；
6、项目标准组合规范设计；
7、装修期间项目围档设计；
8、招商接待中心导识、标识设计；
9、招商手册设计（平面部分）；
10、招商用手袋、DM设计；
11、项目宣传车体广告设计；
12、招商、项目管理人员服装设计；
13、项目各部门人员工装设计；
14、招商人员、管理人员名牌、胸卡设计；
15、项目保安人员服装设计；
16、规划分区图设计、制作。
（二）项目运作文件编制
1、招商手册编制（文案）；
2、项目管理运作手册编制（超市部分）；
☆营运管理手册；
☆营运培训手册；
☆收货运作手册；
☆客户服务手册；
☆生鲜管理手册；
☆收银管理手册；
☆安全防损手册；
☆管理人员手册；
☆人事工作手册。
3、项目管理运作手册编制（百货部分）
☆项目管理基本制度；
☆业户手册；
☆营业人员手册；
☆接待中心管理手册；
☆业户装修施工管理规范；
☆管理人员手册（与超市共用）
☆厂促人员管理规范；
☆项目规范合同文本（含超市合同）。
（三）办公场地规划设计
1、办公场地规划方案（集中办公规划）；
2、办公场地装饰设计；
3、办公设备配置方案；
4、办公室管理规范。
（四）广告传媒投入方案策划
1、电视专题广告投入方案；
2、报纸广告投入方案；
3、专项活动广告投入方案；
4、其他广告投入方案；
二、专业人才招聘、培训计划
1、专业人才需求计划表（另附）
2、培训计划表（另附）
三、组建运作机构（见组织架构表）
第五章项目装修规划效果
1、商场装饰内外颜色的协调
对于颜色搭配的要求比较高，色彩运用要在统一中求变化。
商场定出标准色，用于统一的视觉识别，显示企业特性；但是在运用中，商场的不同位置，又有所变化，形成不同的风格，使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳。
2、商场空间交通动线规划
商场各层营业布局的规划一般遵循以下原则：
A区分别布置多种专业性柜台，应保证客流的畅通；B/C区气氛要稳重，销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品；最偏角营业区则销售需要大面积存放的商品。
具体安排视商场的实际情况规划设计。
商场的动线设计是一个很专业的规划，但它却是一件相当有意思而且需要精心去设计的事情。
要使顾客知道商场内都有快捷通道，但顾客却很难找到出口，只能沿着内部设定好的的通道去参观更多的商品。
由于“迷宫式”的线路令顾客很难找到走过的路，因此顾客在看到趁心的商品时，就会放进购物车里，以免错过后再也找不到了。
大量冲动消费也随之而来，如灯泡、煲锅等一些原本不想买的东西。
“迷宫式”的商场布局是一种心理武器，在尽可能长时间留住顾客的同时还从心理上迫使消费者进行冲动消费，购买更多的商品。
客流动线、商品补货动线、良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种品牌所倡导的购物感觉。
3、建筑外立面装修
建筑外立面设计起到为商场树立形象的目的，务必具有鲜明的独特性，以商场核心主题特色为基点，以敏锐的时尚捕捉力，运用建筑材料、灯光照明的巧妙搭配，通过外立面图案造型和内部景观的有效组合，与商场主题密切联系，保证内外景观、空间及与商场主题特色的和谐性与视觉夺目性。
商场中庭注重观赏性，一般会悬挂一些抽象造型或做些自然景观，大众化与艺术有机组合。
为了追求利润的最大化在商场外立面规划广告牌的位置，在设计广告位时考虑与外立面的协调度及美观度。
外立面还包括夜景效果、挂件预埋。
开业、店庆、节假日的时候，一般都要策划促销庆祝等活动，需要在外立面上挂很多吊旗、气球、条幅等。
我们的外立面在装修时就把预埋件做好，一挂即成，避免临时钉钉子，把外立面都破坏了。
4、商场的灯光装修
光线可以引导顾客进入商场，使购物场所形成明亮的愉快的气氛，可以使商品显示出鲜明夺目、五光十色，引起顾客的购买欲望。
光线暗淡，商场会显得沉闷压抑，但是反过来光线如果过强，就会使顾客感到晕眩，售货员视力精神紧张，也易出差错。
我们商场的照度在600-1200LUX之间，造成如此大的跨度在于商场中的商品对灯光的不同需求，有些需要增加辅助照明或射灯，由于光线强弱对购物环境影响极大，所以商场重视合理运用照明设备、营造明快轻松的购物环境。
5、各区装修效果
A区装修效果
B区装修效果
C区装修效果
D区装修效果
第六章项目招商工作安排与作业程序
一、招商基本政策
1、免租金政策（具体减免由开发商决定）；
建议：
免租期12—18个月。
2、免管理费政策（具体减免由董事会决定）；
建议：
免第一年的管理费。
3、免税政策（具体减免由董事会决定）；
建议：
招租部分免税两年。
4、其他相关促进招商政策。
二、招商品牌基础档案建立（另附）。
三、招商宣传资料编制。
1、爱群购物广场宣传画册（文案稿）；
2、爱群购物广场三维动画宣传片（分镜头脚本文案稿）
四、招商工作计划作业进度安排（已包含在横县爱群购物广场综合统筹策划工作计划进度表内）。
五、招商工作作业程序。
采用农村包围城市的战略占领横县市场，以达成永续经营的企业目标。
㈠规模效益与连锁经营（略）。
㈡建立总店经营效应（略）。
㈢促进横县商业现代化发展（略）。
㈣提高横县整体商业水平（略）。
㈤繁荣横县第二商圈。
二、项目行政组织架构（见附表）。
三、项目各部门组织架构（略）。
四、项目营业人员管理（另附《营业人员手册》）。
五、项目招商（出租）业主管理（另附《业户手册》）。
六、项目店面装修工程管理（另附《店面装修工程管理规范》）。
七、项目经营管理制度（另附）。
第七章项目推广、宣传基本步骤
一、广告策划、执行（另附）。
二、招商说明会策划、执行（另附《招商说明会实施方案纲要》）。
三、开业筹备及开业庆典策划、执行（另附）。
第八章项目运作费用投入分析
1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）
2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）
3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）
4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）
5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）
6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）
第九章项目经营利润回报分析
一、招商租金收入分析（略）
二、广告位招商收入分析（略）
三、项目经营收入分析（略）
四、项目投入及利润回报分析
1、项目投资计划汇总概算（见表）
2、利润回报分析
根据本报告投资预算，本项目共投入启动资金万元，其中固定费用万元，流动费用万元，综合人事费用投入第一年约万元（本人事费用预算包含专业运作团队费用）。
固定费用折旧摊销（按5年摊销）每年折旧摊销约为万元。
目前，本项目拥有建筑面积约m2，除商场自用外可对外招商建筑面积约m2。
根据横县商业网点租金状况，招租租金测算为万元，平均毛利率8%，实际毛收入万元，整个项目年收入（第一年）约万元。
通过商业运作，租金每年约递增%左右。
第十章报告可行性结语
一、运作的基础——引进专业人才
购物广场的经营管理，是一项系统性、专业化、经验性很强的工作，从前期策划、招商、筹备开业到日常经营管理，均需要有相应从业经验的专业人才主导运作，以确保达到低成本投入，正确性执行，高效率运营的目的。
1、前期策划：
2014年月日—2014年月日，组建运作机构，引进各专业人才。
2、前期招商：
2014年月日—2014年月日，全面推动招商工作和编制购物广场经营管理政策、制度。
3、内、外装修，2014年月日—2014年月日，全面装修商场。
4、营运筹备：
2014年月日—2014年月日，为营运和开业筹备阶段，准备各项营运工作和开业庆典工作。
二、执行的保证
高效、正确的执行公司决策、方针、政策是企业追求的目标，而执行的效果则取决于执行主导者的综合素质、个性、指挥能力、协调能力和沟通能力。
但是，真正阻碍执行效果的是企业决策者对执行人的授权与信任程度。
所以，在我们运作的项目中，都极力倡导合作各方均能以“信任、坦诚、信心”相待，给予主导运作者足够的信任和充分授权。
三、经营的实施——组织、制度、效率
要使这个计划方案变成现实，达成运作目标则必须推行规范化、制度化的管理，而规范化、制度比的管理，则必须要求有可行性的管理文本，这是一个高度集中，系统集成的工作，要有良好的组织，完善的制度，高效率的执行，只有这样才能保证购物广场的规范有效运行，以创造最佳利润。
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