楼花买卖合同.docx

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楼花买卖合同

楼花买卖合同

篇一：

香港楼花买卖的一般程序

香港楼花买卖的一般程序

香港把商品房预售称作楼花买卖，那么，在襄樊买卖楼花有哪些程序呢？

下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。

发展商律师代表买卖双方办理一切法律手续，即使买方另聘律师，亦须缴付发展商律师的费用。

由于发展商出售楼花多采取“先到先得”的方式，为使置业者（特别是真正的用家）能获得公平参与市场的机会，香港政府及香港地产建设商会于1991年2月作出规定，发展商要在楼花发售前7天宣布有售搂说明书派发，说明书必须按照指定内容编写;房屋单位的价目表亦须在开售前3天派发，田土注册处更将上述措施列为“同意方案”的新条款，以使置业者可在事前了解楼宇的详细资料，在理解其中内容后再决定购买。

为抑止过热的炒卖活动，解决排队买楼所引起的秩序问题及加强对楼宇用家的保障，香港政府于1991年8月又颁布多项楼花发售的新措施，其主要内容是：

（1）发展商在发售楼花时限定每位买家只需登记一次及提要亲自登记，每位登记人士只可购买一个住房单位。

（2）发展商应在买家实际选楼前进行抽签，重新编排登记号码，使首先排队及登记的人士未必可获首先选择楼宇的权利。

（3）发展商在每次售楼时必须公布出售住房单位的的总数及预留给私人买家的住房单位数目，让准备购房者在事前可估计购得住房的机会。

（4）买方在签署临时买卖合约时，须付楼价的5%作为订金。

如买方未能签署正式买卖合约，“拟订费”是楼价的3%。

自新措施实施以后，有意买房者均可在指定时间内向发展商登记认购，并获得同等的抽签机会，不过由于上述规定只通过田土注册处的同意方案来实行，售卖不受同意方案管制的楼花时，发展商便无须遵行同样的规定。

香港有意购买楼花的人士，在决定缴付订金之前，会透过广告、发展商发出的售楼书或楼价表等，了解清楚该发展项目的详细资料和买卖程序。

大厦公契的重点，包括公用地方的定义、委托管理公司的条款，计算管理费的基础及管理费按金等资料，亦会载于售楼书（通常印有中文版本）内，有意购买楼花的人士亦应详细阅读。

（1）向发展商买楼花手续

买房者向发展商购买楼花，首先须签署一份临时买卖合约及交付部分首期订金（大约为楼价的20%），然后在指定日间内到发展商特定的律师楼签署正式买卖和约，交付首期订金的余额及决定楼价的余额如何交付，通常可供选择的方式是即时付清楼价、即时按揭或建筑期付款。

采用集市按揭付款，需要在规定限期内（一般是签署正式买卖合约后14天内）与银行签妥楼花按揭合约，由银行将****金额交付发展商;买家在1个月即开始按月还款给银行，到楼宇落成时买家须再办理正式按揭手续。

如果选择建筑期付款，买家须在楼宇建筑期间，按买卖合约所订日期，再次缴交部分楼价。

发展商在楼宇建成取得入伙纸后，会通知买方（如非采用即时按揭者）在一定限期内缴付楼价余款，签署楼宇产权转让契约和楼宇公共契约。

买方须负责律师楼及政府的一切收费，还要缴交管理费及水电表的按金等。

发展商于买方办妥上述手续后，把新楼的门钥交给买方，让买方查验收楼。

（2）楼花转让

买房者如不能直接从发展商处购得物业，可向一些购得“楼花”的人士要求转让。

楼花的转让和现货楼宇买卖有很大分别，一般采用下列两种方式：

由原来的买家与发展商签署一份文件取消已订立的买卖合约，然后再由发展商与新买家另订买卖合约，以后的事情就由新买家与发展商根据新签定的买卖合约行事。

这里需要注意的是，发展商通常会对楼花的转让加以限制，例如根据一般发展商的售楼章程，买家在未签署正式买卖合约前，不得将名下的楼宇转让;到正式转让时，亦须获得发展商同意，有些甚至要征收转名费（一般为楼宇最初售价的0.5%至1%）才准转让。

再者，取消原有买卖合约的文件及另订新约，也须经律师及收取费用。

②以“转卖合约”的形式办理，即新的买家不用与发展商办理转名手续，只须以高于原来发展商所订的售楼价，买入原来买家与发展商所订立的买卖和约的一切权益。

这种楼花转让方式，实质是一种权益的转让，即因为楼宇还没有落成，原来买家只是将从发展商购得的权益卖给新买家，而在签署转让合约后，原来买家的责任并未完全消失，楼宇落成后，原来的买家仍须协助新买家向发展商办理楼契手续，以中间人的身份将住房单位的业权正式转到新买家名下。

可以看出，完备的房地产法律和健全规范的运行机制，使香港的房地产的每个环节都有法可依，有章可循，为香港房地产业的良性发展创造了良好的外部环境，因此，香港住房预售制度的几大特征在于：

一是交易中产权的明晰界定。

田土注册处的设立为当事人查清交易标的权属提供了场所，发展商规费交纳完结前不得签订买卖合约的规定在很大程度上保证了交易标的的合法性。

二是交易形式的规范化。

要求律师以宣誓书形式向田土厅注册官申请，买楼合约须用指定格式，全部合约需要向田土厅注册等要求，表明了对房屋预售形式的规范，其本质是通过形式的固定化加强交易的管理，从而在更大程度上保证交易的有效性和合法性。

三是律师参与交易的全过程。

房屋预售中涉及到的手续繁多，从签约到按揭，再到产权过户，如果不具备法律专业知识背景，一个普通人是很难从容应对的。

律师的广泛参与一方面避免了交易中纠纷的产生，同时也促进了香港律师行业的发展。

如果你在商品房预售中遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多如何分割婚后赠与房产的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关小产权房纠纷如何处理，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。

篇二：

楼花销售合同

甲方：

乙方：

位于合肥市阜阳北路“项目栋物业”（以下简称：

该物业）是甲方合

法开发建设的商住项目，已依法取得该物业开发、销售所需的相应文件及手续（见附件）。

甲、乙双方就乙方买断销售由甲方开发的“项目栋物业”商住楼有关事宜，经双方友好协商，达成如下协议：

一、买断销售范围：

位于合肥市阜阳北路号的“项目栋物业”地下层，地面层，共计建筑面积平方米。

其中一~四层为商业用房，建筑面积平方米，住宅~层为住宅，建筑面积平方米。

上述面积为预测测面积，如预测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（下称实际面积）为准。

二、双方商定该商业用房的包销价格为一次性包死的固定价格，按建筑面积计算

为每平方米元人民币，总金额为元人民币。

三、双方商定包销期限自本协议生效之日起至乙方办理完产权分户登记手续止。

在买断销售期内，乙方对本协议约定范围内的商业用房享有依法自主销售的权利，同时甲方在此期限内不再对该物业。

四、包销房款的支付：

五、乙方逾期支付房款的：

若逾期不超过天，乙方按逾期应付款的%向

甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过天的，合同终止，乙方按逾期应付款的%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过乙方支付的违约金时，由乙方赔偿损失。

六、买断销售期内乙方可以甲方名义对外销售该物业，具体预售或销售合同由具

体买受人与甲方签订；期满该物业未售出部分，由乙方按照本协议约定的买断包销价格购买并在包销期满后一个月内向乙方付清余款结算完毕。

七、甲方的职责和义务：

1．甲方应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合

格的上述商业用房交付乙方使用。

2．但如遇下列材料原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，甲方可据实予以延期：

（1）遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力发生之日起日内告知乙方的；

（2）根据法律法规的规定，县级以上规划、文物、环保等主管部门采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设工期延长的，但最长不得超过个月；

（3）旧城改造中原有管线作重大改造时，需市政等单位实施而导致开发建设工期延长的。

甲方逾期交房的：

若逾期不超过日，自本协议第七条第2款规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之二点一的违约金，协议继续履行；逾期超过日后，乙方有权解除合同。

甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的%向乙方支付违约金。

乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第七条第2款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之的违约金；

3．甲方保证该商业用房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

因甲方原因，造成该商业用房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；

4．甲方交付使用的商业用房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件）的标准。

达不到标准的，乙方有权要求甲方修复以达到标准或赔偿装饰、设备差价；

5．甲方应当在该商业用房支付使用的日内，将办理权属（包括契约证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。

如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第

（1）

（2）项处理：

（1）乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的××%赔偿乙方损失。

（2）乙方不退房，甲方按已付房价款的××%向乙方支付违约金。

6.甲方应在本合同签订之日起7个工作日内将售楼处及相关办公设备移交乙方使用，并安排销售对接人员、财务人员、备案办理、银行按揭人员配合乙方工作；

7.甲方在收到具体买受人全部房款后7个工作内，将房款与买断包销价款差额部分汇入乙方指定账户。

八、乙方的职责和义务：

1、乙方应依约按期如数向甲方（:

楼花买卖合同）支付本协议约定的应付款项；

2、乙方自行负责该物业的物业管理并承担相关费用；

3、乙方所买断包销的物业仅作商住使用，使用期间不得擅自改变该商业用房的建筑主体结构、承重结构和用途。

除本协议及其附件另由规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享有该商业用房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

乙方不得擅自改变与该商业用房有关联的公共部位和设施的使用性质。

九、在本协议书有效期限内或之后的任何时间，本协议双方不得向任何与本次合作行为不发生直接关联的第三方泄露任何在本次合作中获悉的有关对方公司的秘密信息和文件资料。

十、因履行本协议而发生争议，双方应友好协商解决。

协商不成的，双方同意提交解决。

十一、本协议未尽事宜由协议双方另行补充约定。

对本协议所作的补充、修改及修正均需以书面形式进行，一旦达成，与本协议具有同等效力。

十二、本协议附件为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。

十三、本协议书经双方法定代表人或授权代表签字或加盖公章后生效。

十四、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方：

授权代表：

日期：

乙方：

授权代表：

日期：

附件：

（略）

篇三：

楼花转让协议

转让协议

甲方：

公司，住址：

联系电话：

法定代表人：

乙方：

公司，住址：

联系电话：

法定代表人：

根据相关法律规定，甲、乙双方本着自愿、平等、互惠互利的原则，经友好协商，就甲方将其名下“住宅小区”项目号楼号楼的开发、建设、销售等权利转让给乙方一事，达成如下条款，以资共同遵守：

第一条、甲方自愿将其名下的“住宅小区”项目号楼号楼（以下称该项目）的开发、建设、销售等事项（以下统称开发）交由乙方独立完成。

第二条、该项目的基本情况：

该项目位于市路，地号，属住宅用地，用地面积亩，总建筑面积平方米，该项目项手续齐全，已取得建设用地规划许可证、出让土地使用权证、证。

第三条、乙方以甲方的名义从事该项目的开发，该项目的销售所得全部归乙方所有。

第四条、乙方需向甲方支付项目转让费人民币万元整（小写：

￥）（或乙方按建筑面积每平方米元向甲方支付价款，双方同意建筑面积按平方米计算，乙方合计应向甲方支付人民币万元整（小写：

￥）。

）

第五条、乙方向甲方支付转让费的时间和方式：

5-1、付款的时间：

转让费按下列时间分次（或一次性）向甲方支付：

5-1-1、第一次支付时间：

5-1-2、第二次支付时间：

5-1-3、第三次支付时间：

于该项目竣工验收后日内一次性支付剩余款项元。

5-2、支付方式：

转账支付

甲方的账号为：

开户行：

第六条、本合同生效后7个工作日内，乙方向甲方支付保证金贰佰万元，甲方按下列时间分次向乙方返回保证金按：

6-1、竣工：

6-2、房屋销售完成：

6-3、销售完成后二年：

第七条、项目的交付

本合同签订后7日内，甲方将该项目交给乙方，乙方可以进行开发。

第八条：

双方的权利义务

乙方应按时向甲方支付转让款，否则每迟延一天按合同总价的万分之五向甲方支付违约金。

迟延付款超过二个月时，甲方有权解除合同，收回项目。

8-1、甲方保证该项目没有权利瑕疵，乙方能够以甲方的名义从事该项目的开发、建设和销售工作。

如该项目不能正常开发，乙方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。

8-2、该项目的开发、建设、销售等手续均由乙方以甲方的名义申请办理，费用由乙方承担。

8-3、该项目的开发、建设、销售工作均由乙方独立完成，甲方予以配合。

8-4、该项目的全部开发资金由乙方承担。

8-5、乙方以甲方的名义，负责与设计、施工、监理等单位签订合同。

该合同的权利义务全部由乙方承担。

8-6、所有以甲方名义签订的合同均需甲方审查后盖章，并留存甲方备案一份。

8-7、乙方负责房屋的销售工作，并与买受人签订《商品房买卖合同》，完成《商品房买卖合同》的备案及按揭贷款工作，《商品房买卖合同》经甲方审核后加盖公章，因《商品房买卖合同》所产生的纠纷全部由乙方承担。

8-8、房屋的销售收入应设立双方共管账户，由甲方监督销售资金的使用。

8-9、甲方派专人协助乙方的工作，包括：

审查合同、办理手续、加盖公司印章等。

8-10、乙方以甲方的名义进行商品房开发，在商品房开发过程中如引起任何纠纷，均应由乙方自行处理，所产生的民事责任和行政责任，均由乙方承担。

8-11、《商品房买卖合同》的履行、备案、纠纷处理等工作全部由乙方负责完成，合同文本备案后交给甲方保存一份，其他合同文本按规定由乙方交由备案机关、办证机关和业主保存，以及乙方自存。

8-12、乙方在开发过程中，如与第三人发生纠纷，由乙方自行处理，法律责任由乙方自行承担。

8-13、开发过程中，乙方与第三个发生诉讼纠纷时，甲方协助乙方办理委托手续，产生的费用由乙方承担，案件的处理结果由乙方承担。

如果甲方作为被告时，其办案费、律师代理费等费用应由乙方承担，人民法院（仲裁机构）作出的判决（裁决）结果，也由乙方承担。

8-14、如果乙方不能及时处理与第三人的纠纷，需要履行赔偿责任，或乙方不能及时履行人民法院（仲裁机构）的判决（裁决）义务，而应由甲方承担赔偿义务时，甲方有权从乙方的保证金中优先支付，不足部分，甲方可向乙方追偿。

8-15、由于乙方的违规行为甲方需要承担行政处罚责任时，甲方的全部损失（包括罚款）由乙方承担，由甲方从乙方的保证金中予以优先支付。

8-16、乙方在开发该项目过程中，所产生的费用均由自己承担，乙方使用甲方的水、电、租用甲方的房屋或其他资源，均需按规定交纳费用。

第九条、争议的解决

甲乙双方因履行本合同而发生的纠纷，应当协商解决，协商不成，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。

第十条、其他

10-1、本合同经甲乙双方签字盖章，乙方向甲方支付保证金后发生法律效力，本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

10-2、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商达成书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方：

（签章）乙方：

（签章）

法定代表人：

法定代表人：

签订时间：

年月日签订时间：

年月日

篇四：

不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析

不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析

作者：

中国税收筹划师经济学博士肖太寿“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25%以上）就推向市场销售。

预售商品房也称楼花、期楼。

如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。

由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。

一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

对于房地产企业发生不转权属的“楼花”买卖行为,应该如何进行税务处理呢?

是否应该缴纳营业税、土地增值税和企业所得税呢?

一般来讲，企业转让土地使用权、销售不动产应当办理权属转移，并计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。

而不转权属的“楼花”买卖到底要不要缴纳营业税、土地增值税和企业所得税呢？

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[20XX]16号）第二条第（七）项规定:

“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

另外，根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[20XX]645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

基于以上政策规定，不转权属的“楼花”买卖应该依法缴纳营业税、土地增值税、企业所得税和契税等相关税收。

案例分析：

a房地产开发企业20XX年在资金紧张的情况下，把已规划好的10000平方米未建楼盘项目以2000元/平方米整体转让给B建筑施工企业，B企业买后自行施工承建并销售，建造成本为1000元/平方米，竣工后以4000元/平方米的市场均价售出。

售价高低与a房地产开发企业无关。

该楼盘由于项目立项及土地使用权属归属于a房地产开发企业，所以B企业与客户签约还是以a房地产开发企业的名义签订，对于a、B企业“楼花”转让的各个环节，双方应当如何进行纳税处理？

涉税分析：

（1）a房地产企业销售“楼花”不转移权属的涉税分析

由于a房地产企业与B建筑施工企业间并未办理权属转移，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[20XX]16号）《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[20XX]645号）的规定，a房地产企业应当以2000元/平方米计算“转让土地使用权”的计税收入，缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。

（2）B建筑施工企业开发并销售“楼花”的涉税分析

按照国税函[20XX]645号文件的规定，既然B企业购置了项目土地使用权，开发房地产进行销售，应当是按照“销售不动产”计算纳税。

财税[20XX]16号文件第三条第二十项规定：

“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

由于本案例，B建筑施工企业为购置土地使用权而继续开发并销售，所以不能依据上述差额纳税规定计算，而应以4000元/平方米的价格计算“销售不动产”相关营业税、土地增值税和企业所得税。

同时，B企业承受土地使用权，应当以同样价格计算缴纳契税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）第五条第

（二）项规定：

“单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为。

所谓的“自建行为”，一般是指是企事业单位内部的建筑安装队伍为本企事业单位提供建筑业劳务的行为。

基于此规定，B建筑施工企业“销售不动产”的同时应当计算缴纳“建筑业”自建行为的营业税。

“建筑业”营业额依据下列顺序确定：

（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：

营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。