房地产司法鉴定估价报告.docx

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房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告

报告编号：

重立信房评报（2018）鉴字第292号

估价项目：

位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业与配套房地产市场价值估价

估价委托人：

重庆市长寿区人民法院

房地产估价机构：

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

司法鉴定人：

肖其全（执业证号：

5001040721）

斯德书（执业证号：

5010102972）

估价报告出具日期：

二〇一八年十一月十五日

致估价委托人函

重庆市长寿区人民法院：

受贵院的委托，我公司根据国家有关房地产价格估价的规定，本着独立、公正、客观、合法的原则，按照科学的方法，对估价对象房地产市场价值进行司法评估，按照中华人民共和国建设部发布的《房地产估价规范》与《房地产估价基本术语标准》的要求，致函如下：

估价对象：

重庆腾安农业发展有限公司所有的位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业房地产，房屋建筑面积合计10731.59平方米与其对应的分摊土地使用权面积。

估价目的：

为委托方受理的“申请执行人重庆农商行长寿支行与被执行人重庆市正品农业发展有限公司、重庆腾安农业发展有限公司金融借款合同纠纷”一案[（2018）渝0115执评委2476号]，提供涉案房屋在价值时点的市场价值参考。

价值时点：

二〇一八年十一月十二日

估价方法：

成本法

估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，估价对象在价值时点的市场价值如下：

估价结果明细表

估价对象

权属证书

权利人

坐落

结构

房屋用途

土地使用权类型

楼层

建筑面积（㎡）

建面单价（元/㎡）

评估价值（万元）

1

渝（2016）长寿区不动产权第000789367号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号主车间

钢筋混凝土结构

工业

出让

负1层，1-5层

2364.22

1760

416.10

2

渝（2016）长寿区不动产权第000799513号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号锅炉房

钢筋混凝土结构

工业

出让

1层

104.16

1560

16.25

3

渝（2016）长寿区不动产权第000799639号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号原料库

钢结构

仓储

出让

1层

5316.19

1710

909.07

4

渝（2016）长寿区不动产权第000798267号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号综合办公楼

钢筋混凝土结构

办公

出让

1-2层

1022.09

1880

192.15

5

渝（2016）长寿区不动产权第000799392号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号成品库

钢结构

仓储

出让

1层

1924.93

1710

329.16

　合计　

10731.59

1862.73

估价对象市场价值合计:

￥1862.73万元，大写人民币金额：

壹仟捌佰陆拾贰万柒仟叁佰元整。

特别提示：

本次估价结果系在满足本报告所列的全部假设和估价师声明的条件下做出的，请报告使用者使用本报告前，认真阅读本报告的“估价师声明”和“估价的假设和限制条件”。

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

法定代表人：

二〇一八年十一月十五日

估价师声明

我们郑重声明：

一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人与估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人与估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行估价工作，撰写本估价报告。

五、我们于二〇一八年十一月十二日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘对象的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对其建筑结构与质量部分未作鉴定。

六、我们所提供的估价服务是依据专业估价标准来进行的，本报告是对估价对象的标的物与其相关权益在特定条件下的市场价值提出的专业意见，请仔细阅读本报告书以与有关附件。

七、估价委托人提供的所有资料，我们仅作一般核对,不负责鉴定其资料的真实性和合法性。

八、本估价报告的估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

九、本报告的其他责任与免责条款从属于国家与重庆市评估行业行规。

十、本报告的解释权属于本估价机构。

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论受以下与本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

一、估价假设条件

1、一般假设

①本次估价根据委托人提供的《重庆市不动产权证》复印件确认估价对象的权属、面积、用途等。

我们假设估价委托人提供的资料是合法、真实、准确的。

②本次估价对房屋安全、质量缺陷、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了重大关注；根据估价对象的现状和查阅相关资料，我们仅作出估价对象房屋安全和不存在噪声、水文、空气等环境污染的常规判断。

查勘时仅对房屋进行了一般性的察看，并未进行结构测试，因此估价人员对建筑物质量缺陷不能确定,本次估价假设估价对象工程质量合格，能正常安全持续使用。

③本报告出具的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化与遇到自然力和其他不可抗力可能对委估房地产价格造成的影响。

④本报告的估价结果假设在公开市场条件下形成的价值或价格。

交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的交易市场。

本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

⑤假设估价对象为合法使用和按估价设定用途继续使用。

而且假设估价对象所涉与房地产在估价目的经济行为实现后，仍按照预定之开发经营计划、开发经营方式、开发经营规模持续开发或经营，与估价对象经营有关的国家产业政策、金融政策、税收政策等宏观环境相对稳定。

⑥估价对象为所在物业中的一部分，估价对象应享有公共部分的通行权以与水、电、气等公共配套设施的使用权。

2、未定事项假设

本次估价不存在未定事项的假设。

3、背离事实假设 

据估价委托人提供估价对象产权资料显示，至价值时点，估价对象1-5已设定抵押，尚未注销。

本次估价是设定估价对象不存在他项权利前提下的市场价值。

4、不相一致假设

本次估价不存在不相一致假设。

5、依据不足假设

估价对象《重庆市不动产权证》未记载房屋的建成年代，经估价人员实地查勘了解，估价对象房屋建成年代约为2015年，本次估价房屋建成年代以实际调查为准。

二、报告使用限制条件如下：

1、由于估价委托人未提供《重庆市不动产权证》原件，估价人员仅收取《重庆市不动产权证》复印件。

估价人员仅对其进行了必要的关注和进行了一般的查验，未向有关政府部门核实，委估房地产产权的合法性和完整性由估价委托人自行负责。

本估价结论是建立在估价委托人提供资料完整、属实，房屋产权人对委估房地产拥有合法产权且不存在抵押等他项权利的基础之上。

2、本估价报告的估价结果仅为估价委托人在本估价目的服务，不得做其他用途。

3、本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

4、估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

二〇一八年十一月十五日

估价结果报告

重立信房评报（2018）鉴字第292号

一、估价委托人

委托人：

重庆市长寿区人民法院

联系人：

屈刚

联系电话：

40231240

二、房地产估价机构

机构名称：

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

法定代表人：

周文

机构住所：

重庆市渝中区上清寺美专校街66号鑫隆达大厦A座11-1

统一社会信用代码：

91500103795852556L

首次获准登记日期：

2010年02月26日

业务范围：

资产评估（综合B级）司法鉴定、土地评估（全国范

围内执业）司法鉴定、房地产评估（二级）司法鉴定

颁证机关：

重庆市司法局

有效期限：

2015年01月26日至2020年01月25日

颁证日期：

2017年08月10日

三、估价目的

为委托方受理的“申请执行人重庆农商行长寿支行与被执行人重庆市正品农业发展有限公司、重庆腾安农业发展有限公司金融借款合同纠纷”一案[（2018）渝0115执评委2476号]，提供涉案房屋在价值时点的市场价值参考。

四、估价对象

根据估价委托人提供的有关基础资料和数据，并进行了初步的核对，估价范围为：

位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业与配套房地产，权利人为重庆腾安农业发展有限公司，房屋建筑面积合计10731.59平方米与其对应的分摊土地使用权面积。

（一）实体状况

1、建筑物状况

估价对象1位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号主车间，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢筋混凝土结构；建筑面积为2364.22平方米；所在建筑物共6层，地下负1层，地上5层，一层层高约为5.5米，二层层高约为7米，三、四层层高均为3.8米，五层层高约为5.8米；设施设备：

无电梯；所在建筑物外墙抹灰，安装塑钢窗，室内为水泥地面，内墙面与顶面涂料刷白；目前该房作为主车间使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象2位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号锅炉房，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢筋混凝土结构；建筑面积为104.16平方米；所在建筑物共1层，层高约为5米；所在建筑物外墙抹灰，安装卷帘门、塑钢窗，室内为水泥地面，墙面刷白，顶面刷白；目前该房作为锅炉房使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象3位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号原料库，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢结构；建筑面积为5316.19平方米；所在建筑物共1层，层高约为9.2米；所在建筑物下端为钢混墙，上端为钢结构，入户安装滑门，安装塑钢窗，室内水泥地面；目前该房作为原料库使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象4位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号综合办公楼，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢筋混凝土结构；建筑面积为1022.09平方米；所在建筑物共2层，一层层高约为2.7米，二层层高约为2.5米；所在建筑物外墙抹灰，室内地面铺设地砖，墙面刷白，顶面铝扣板；目前该房作为综合办公楼使用，入户为推拉门，安装塑钢窗，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象5位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号成品库，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢结构；建筑面积为1924.93平方米；所在建筑物共1层，层高约为9米；所在建筑物下端为钢混墙，上端为钢结构，入户安装滑门，安装塑钢窗，室内为水泥地面；目前该房作为成品库使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

2、土地状况

估价对象1-5在同一宗地上，土地使用权类型：

出让；土地用途：

工业用地；土地使用权终止日期：

2061年01月06日，截止至价值时点剩余使用年限均为44.15年；共有宗地面积：

24797.6平方米；宗地四至：

东临重庆逗里爽食品有限公司，南临国有土地，北临重庆合得拢食品有限公司，西临重庆穗花食为天粮油有限公司；土地开发程度为红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯），红线内“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯与场地平整），据长寿府发[2016]97号文之规定，估价对象1-5所在土地级别为长寿工业6级。

估价对象1-5所属宗地，地势较为平坦，无不良地质构造，无特殊限制利用条件。

（二）权属状况

根据委托人提供的不动产权证显示，估价对象1-5为位于长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业与配套房地产,权利人均为重庆腾安农业发展有限公司，截止价值时点估价对象已被查封，存在抵押权利登记。

（三）区位状况

1、长寿区区域概况

长寿区隶属重庆市，地处重庆腹心，襟长江而临主城，介于东经106°49′-107°27′，北纬29°43′-30°12′之间。

古属巴国枳邑，原名乐温县。

因县民多高寿，于公元1363年改置长寿县。

位于重庆市主城东北隅，属于三峡库区生态经济区，地跨长江南北，东南接壤涪陵区，西南与渝北区、巴南区为邻，东北接垫江县，西北与四川省邻水县相接。

距重庆主城区50余千米。

长寿区是重庆大都市区之一，距重庆江北国际机场仅40分钟车程，是重庆陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是重庆特大城市经济社会资源向三峡库区辐射的重要中继站。

渝长、长涪、长梁3条高速公路在此交汇，渝怀铁路在境内设有客、货运编组站，长江黄金水道绕城而过，万吨级船队常年可通江达海。

有西南地区最大的人工湖—长寿湖，长寿古镇等国家4A级旅游景区。

2015年，全区实现地区生产总值（GDP）430.1亿元，比2014年增长11.8%。

其中，第一产业增加值38.2亿元，比2014年增长4.7%；第二产业增加值230.1亿元，比2014年增长12.4%；第三产业增加值161.8亿元，比2014年增长12.2%。

三次产业结构比为8.9:

53.5:

37.6。

按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到52667元。

长寿区位于重庆腹心地带，交通四通发达，基础设施完善，是重庆主城到三峡库区和渝东地区的必经之地，是重庆通往上海、成都和福州的交通枢纽。

 2015年，全区公路货运周转量56.7亿吨公里，比2014年增长17.7%；水上货运周转量32.6亿吨公里，比2014年增长22.1%；铁路旅客发送量67.9万人次，下降31.1%；铁路旅客到达量87.7万人次，下降21.5%。

2、估价对象区位因素

（1）位置条件

估价对象1-5位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号，处于葛兰工业集中区，位置条件较好。

（2）交通条件

估价对象1-5位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号，距沪渝高速合兴互通约12公里，距江北国际机场约90公里，距寸滩港约81公里，距长寿湖站约17公里，所在区域内道路路网通达性一般，路面较平坦，交通通达程度一般。

（3）基础设施与公共设施

估价对象1-5位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号，区域内基础设施较完善，公共设施一般。

（4）工业聚集度

估价对象1-5位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号，处于葛兰工业集中区，区域内有重庆合得拢食品有限公司，重庆逗里爽食品有限公司，重庆穗花食为天粮油有限公司，重庆爽溜溜食品有限公司，重庆凯年食品有限公司，重庆梦怡食品有限公司等，工业聚集度较高。

五、价值时点

二〇一八年十一月十二日为价值时点，亦是现场查勘之日。

六、价值类型

本报告所评价值是指对估价对象在设定用途、状态不变并持续经营的外部经济环境前提下，并为本报告书所列明的目的和假设限制条件下，在价值时点的房地产市场价值。

七、估价依据

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国物权法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》（中华人民共和国住建部）；

5、中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》（国家质量监督检验检疫总局、中华人民共和国住建部）；

6、《重庆市长寿区人民政府关于公布长寿区国有建设用地使用权土地级别和基准地价的通知》（长寿府发[2016]97号）；

7、国家与地方有关房地产估价的其它法律法规资料。

（二）产权依据

估价委托人提供的《重庆市不动产权证》复印件。

（三）取价依据

1、估价人员现场查勘获取的资料；

2、估价人员搜集的价值时点与近期房地产相关资料。

八、估价原则

在本次估价中，估价机构严格遵守国家法律、法规和政策规定，遵循下列原则：

（一）遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

（二）遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

（三）遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

（四）遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

（五）遵循最高最佳利用原则，评估价值应在估价对象最高最佳利用条件状况下的价值或价格；

估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。

本次估价对象1-5已作为工业用途使用，我们在调查与分析其利用现状的基础上，认为估价对象维持现状、继续利用最为合理，并选择维持现状前提进行估价。

九、估价方法

（一）估价思路与估价方法的选用

估价方法的选择：

估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地与临近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象特点，遵照国家有关法律法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用成本法作为本次估价所采用的基本方法。

方法的选择理由如下：

本次估价对象为工业用房地产，经调查近期内周围与区域类似物业成交案例较少，不易于搜集可供选择比较案例的信息，因此不宜采用比较法进行评估。

周边类似工业房地产出租案例较少，租金收益不易于搜集，区域内类似房屋租金收益也难以把握，故不宜采用收益法进行估价，估价对象亦无开发或再开发潜力，故亦不适合用假设开发法进行估价。

估价对象约为2015年修建竣工，现行建安造价根据重庆市造价信息建筑成本易于获得，由此可估算房屋重置价值，并根据其建造质量、结构、维护保养、使用年限等因素进行勘察鉴定，确定成新率；委估工业房地产所占用土地使用权其土地基准地价相关资料和市场成交案例易于搜集，土地价格也易于确定，故宜采用市场比较法和基准地价系数修正法对估价对象所占用土地使用权进行估价。

经综合分析，本次评估估价对象1-5采取成本法进行估价，具体操作中，对建筑物采取成本法进行估价，对国有土地使用权采取市场比较法和基准地价系数修正法进行估价。

（二）估价方法概述

成本法的原理：

所谓成本法，就是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产的现时重置成本扣减其各项损耗价值（用成新率综合反映）来确定估价对象房地产的价值的一种估价方法。

计算公式：

房地产评估价值＝土地价格+建筑物重置完全成本×成新率

1、土地价格以市场比较法和基准地价系数修正法进行评估，取权重确定最终评估值：

（1）市场比较法基本原理：

是将委估对象与在价值时点近期内有过交易的类似房地产进行比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出委估房地产客观合理价格。

市场比较法估价基本公式：

V=A×J×t×q×g

式中：

V——评估价格

A——可比价格

J——交易情况修正系数

t——期日修正系数

q——区域修正系数

g——个别修正系数

（2）基准地价系数修正法原理：

是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

本次采用的基本公式：

土地单价（楼面地价）＝适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

2、建筑物价值：

以开发或建造估价对象工业厂房或类似房屋的现时重置成本扣减其各项损耗价值（用成新率综合反映）来确定估价对象房屋的价值；

基本公式：

评估值＝重置全价×综合成新率

十、估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，估价对象在价值时点的市场价值如下：

估价结果明细表

估价对象

权属证书

权利人

坐落

结构

房屋用途

土地使用权类型

楼层

建筑面积（㎡）

建面单价（元/㎡）

评估价值（万元）

1

渝（2016）长寿区不动产权第000789367号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号主车间

钢筋混凝土结构

工业

出让

负1层，1-5层

2364.22

1760

416.10

2

渝（2016）长寿区不动产权第000799513号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号锅炉房

钢筋混凝土结构

工业

出让

1层

104.16

1560

16.25

3

渝（2016）长寿区不动产权第000799639号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号原料库

钢结构

仓储

出让

1层

5316.19

1710

909.07

4

渝（2016）长寿区不动产权第000798267号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号综合办公楼

钢筋混凝土结构

办公

出让

1-2层

1022.09

1880

192.15

5

渝（2016）长寿区不动产权第000799392号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号成品库

钢结构

仓储

出让

1层

1924.93

1710

329.16

　合计　

10731.59

1862.73

估价对象市场价值合计:

￥1862.73万元，大写人民币金额：

壹仟捌佰陆拾贰万柒仟叁佰元整。

十一、估价人员

参加本次估价的估价人员主要有：

姓名资格：

司法鉴定人员签名签名日期

肖其全执业证号：

5001040721

斯德书执业证号：

5010102972

陈季平助理人员

肖骁助理人员

十二、实地查勘期

我公司估价人员于二〇一八年十一月十二日完成实地查勘并拍摄了估价对象外部状况、内部状况和周围环境状况的照片等影像资料。

十三、估价作业日期

二〇一八年十一月十二日至二〇一八年十一月十五日

十四、估价报告应用的有效期

根据国家有关法律法规的规定，本报告有效使用期为壹年，自二〇一八年十一月十五日起至二〇一九年十一月十四日止。

随着时间推移，房地产市场状况和物业自身情况发生变化，估价对象的市场价格将发生相应变化，估价结果也需相应调整。

十五、说明事项

（一）根据重庆市长寿区人民法院《司法评估委托书》[（2018）渝0115执评委2476号]的委托，我公司估价人员对位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业房地产进行评估。

我公司估价人员于二〇一八年十一月十二日会同被执行人对估价对象现场进行了实地勘查。

（二）本报告仅限为估价委托人了解估价对象的市场价值提供参考依据，用于其他用途无效。

（三）本报告复印无效。