上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》传统房地产周期理论试题.docx
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上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》传统房地产周期理论试题
2017年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》：
传统房地产周期理论试题
2017年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》:
传统房
地产周期理论试题
2017年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》:
传统房地产周期
理论试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A（允许的最低经济效益指标
B（最大费用
C（利润为零
D（最大利润
2、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A（相关房地产的价格水平
B（该种房地产的开发成本
C（消费者的收入水平
D（消费者对未来的预期
3、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A（土地费用
B（前期工程费
C（房屋开发费
D（管理费用
4、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。
A:
总供给
B:
总需求
C:
总保障
D:
总内需
E:
执行层的组织协调
5、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。
A:
原始价值
B:
市场价值
C:
账面价值
D:
成交价格
E:
工业用地的监测点评估价格
6、下列说法中错误的是。
A:
在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法B:
在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法C:
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法D:
在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的E:
工业用地的监测点评估价格
7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。
A（0.4月
B（2.5月
C（0.4年
D（2.5年
8、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及__。
A（相应配套的基础设施
B（土地的形状
C（组合完成的功能
D（立体空间
9、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。
A（建筑面积
B（总出租面积
C（可出租面积
D（营业面积
10、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于__阶段。
A（投资机会研究
B（初步可行性研究
C（详细可行性研究
D（项目的评估和决策
11、下图是一块三角形ABC的土地（如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116,，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63,，该块三角形土地ABC的总价为（
A:
2046240元
B:
584640元
C:
1461600元
D:
2688000元
E:
工业用地的监测点评估价格
12、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。
A:
房地产价值评估
B:
房屋登记
C:
房屋面积测算
D:
房地产居间
E:
执行层的组织协调
13、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。
则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9
B.1
C.14
D.6
14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。
A:
路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地
产价格形成的替代原理
B:
路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C:
运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较
整齐
D:
路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标
准临街宗地求其平均价格
E:
工业用地的监测点评估价格
15、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。
A:
将现金存入银行
B:
购进一批材料，货款暂欠
C:
以银行存款购买设备
D:
以银行存款偿还银行借款
E:
执行层的组织协调
16、业主公约由__制定并修改。
A（业主大会
B（业主委员会
C（一半以上业主
D（全体业主和物业管理企业共同
17、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。
A（国内外市场环境调查
B（技术发展调查
C（市场需求容量调查
D（竞争情况调查
18、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。
A（转移变更
B（新建
C（遗失
D（他项权利
19、会计的基本职能不包括__。
A（反映职能
B（监督职能
C（管理职能
D（控制职能
20、职工上年结转的住房公积金按计息。
A:
结息日挂牌公告的活期存款利率
B:
结息日挂牌公告的定期存款利率
C:
结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率
D:
结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率
E:
执行层的组织协调
21、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。
下列四个衡量指标，与其不同的是__。
A（利息保障倍数
B（流动比率1
C（速动比率
D（流动比率2
22、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
A:
权益类型
B:
抵押方式
C:
投资业务
D:
信托性质
E:
借款合同
23、某类商品房2004,2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。
A（7974.00
B（8023.00
C（8056.25
D（8078.00
24、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。
（2008年试题）
A:
城镇体系规划
B:
土地利用总体规划
C:
修建性详细规划
D:
控制性详细规划
E:
房地产估价机构必须加盖公章
25、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（）万元。
A（87
B（124
C（130
D（134
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）
1、关于诉讼时效的说法，正确的有。
A:
诉讼时效消灭的是一种请求权
B:
超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制C:
身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年
D:
因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年
E:
诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算
2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A（比较风险
B（通货膨胀风险
C（时间风险
D（资本价值风险
3、在商品房交易中，常见的最低价格有__。
A（商品房销售中的起价
B（拍卖活动中的保留价
C（拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D（招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E（采用收益法确定的参考价格
4、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。
A（理论上适用的估价方法，都必须选用
B（在适用的估价方法中，选用两种即可
C（理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D（必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E（仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
5、股票和债券的相同之处表现在。
（2004年试题）
A:
都是融资工具
B:
都是流通证券
C:
持有者享有相同权利
D:
都具有偿还性
E:
都可以为投资者带来收益
6、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为:
6栋
24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2;16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。
A（7.9
B（11.9
C（12.1
D（19.0
7、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。
A:
单位比较法
B:
市场提取法
C:
分解法
D:
工料测量法
E:
分部分项法
8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。
A（房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B（房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C（房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D（房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
9、__是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。
A（保证
B（担保
C（保险
D（赔偿
10、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A（投资机会研究
B（初步可行性研究
C（详细可行性研究
D（项目的评估和决策
11、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。
某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。
A（2.0%
B（2.24%
C（2.5%
D（4.33%
12、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。
A:
贷款价值比率（抵借比）通常不超过50,
B:
贷款期限最长不超过10年
C:
贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
D:
仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
E:
借款合同
13、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。
A:
15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家
B:
17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C:
18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人
D:
19周岁的间歇性精神病人
E:
21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
14、下列各种价格中肯定是事实的有__。
A（不能作为可比实例的交易实例价格
B（可比实例价格
C（非公平市价
D（评估价格
15、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。
A:
建筑平面布置
B:
朝向、楼层
C:
环境景观
D:
土地开发程度
E:
房屋完损等级
16、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A（街道
B（房号
C（幢
D（丘
17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A（2.50%
B（3.5%
C（2.38%
D（3.25%
18、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。
A:
土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的B:
国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权
C:
各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权
D:
不按批准用途使用土地
E:
未经原批准机关同意，连续一年未使用土地
19、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A（权益原理
B（收益递增递减原理
C（均衡原理
D（适合原理
20、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。
A（12%
B（13.4%
C（80%
D（125%
21、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。
A（土地购置贷款
B（土地储备贷款
C（土地开发贷款
D（建设贷款
22、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。
A（37
B（40
C（60
D（63
23、下列估价公式中，错误的是__。
A（土地价格=房地价格-建筑物价格
B（房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C（建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D（房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
24、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。
A（平均价格
B（加权价格
C（抽样价格
D（成交价格
25、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺
的投资回报率为__。
A（7.1%
B（12.0%
C（13.1%
D（19.1%
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