第1章 物业管理招标与投标.docx

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第1章物业管理招标与投标

第1章物业管理招标与投标

1．1物业管理招标

1．1．1物业管理招标概念与原则

1．物业管理招标的概念

物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。

物业管理招标还可以是物业管理公司针对某一项或多项如保安、保洁、绿化等专业服务项目通过公开竞争的方式选聘专业服务公司的过程，即物业管理服务项目的分包。

实际上物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。

物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。

根据《招标法》的法律规定，招标活动中必须遵循“公开”、“公平”、“公正”的原则。

1．1．2物业管理招标的方式

物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类。

按按物业管理的招标项目可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同分为发展商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的经常性物业管理招标和委托咨询型物业管理招标（发展商或业主委员会或物业管理企业都可以委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标）以及物业管理公司的专业项目招标等等。

最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。

1．公开招标。

是指招标人（业主或开发商或物业管理企业）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式。

公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标,其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则，有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司。

因此，我国大型基础设施和公共物业管理一般都采用公开招标方式。

但是，由于参加竞争的物业管理公司较多，增加了资格预审和评标的工作量，有招标时间长、招标成本较高的缺点。

2．邀请招标。

是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式。

其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

也称有选择的招标方式，即由招标单位根据平时的了解，向预先选择、数目有限而有承担能力的若干公司发出招标通知，邀请他们参加投标，一般邀请不超过十家。

这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。

邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。

邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时，其缺点也十分突出。

由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了，这容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。

因此，邀请招标是否成功最关键的就是如何防止不合理竞争和作弊行为。

3．协商招标，又称为议标。

是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。

这实质上可以看作是更小范围的邀请招标。

但由于招标人同时与几个投标人进行谈判，这就使投标人之间更容易产生不合理竞争，使得招标人难以获取有竞争力的标价。

可见，议标方式对招标人来要求很高，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发产和业主自行进行招标的情况，都不宜采用议标方式。

这也是为什么我国《招标投标法》不将议标作为一种招标方式的原因。

然而，议标在我国新兴的物业管理招标中却有着用武之地，尤其是针对广大的中小房地产开发商，议标为物业管理招标事业在我国的发展壮大起到了先锋作用。

因此，议标目前是一种不可或缺的招标形式。

1．1、3物业管理招标程序

物业管理招标的一般程序包括准备阶段、实施阶段和结束阶段等阶段。

1．准备阶段

招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。

这一阶段的主要工作有：

成立招标机构；编制招标文件；确定标底。

（1）成立招标机构成立招标机构主要有两种途径。

一种是在物业管理行政主管部门指导下（应先在政府部门备案），由招标方自行成立招标机构，聘请有关部门人员和物业管理专家,组织招标工作小组。

另一种是由招标方委托专门的物业管理招标代理机构招标。

1）自行成立招标机构。

招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力在整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标来完成。

对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于招标工作量不大，专业性不强，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。

自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。

2）采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。

招标人应根据自己的意愿和自身的情况选择招标代理机构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人，招标人应是是否中标的最终决定者。

招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一些大范围邀请招标。

（2）编制招标文件编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。

招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。

物业管理招标文件的内容、格式根据招标项目的特点和需要而有所不同。

招标文件的内容主要有：

告知投标人递交投标书的程序、阐明所需招标项目的标的情况、告知投标评定准则以及订立合同的条件等，即投标人须知、合同条款和技术规范。

1）投标人须知。

投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件、有关要求及手续。

①投标的条件。

为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进行投标资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。

为了保证投标的真实性招标人往往还要求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。

②对投标文件的要求。

如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标文件的要求。

由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编定的统一要求（通常提供统一的投标文件格式）以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。

③对招标程序的说明。

由于整个招标过程应体现出公平、公正、公开的原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。

招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开。

2）合同条款。

合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化。

合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。

前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般性，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。

按照个性包括共性的道理，在合同条款中，特殊性条款也就优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。

3）技术规范。

技术规范是详细说明招标项目的技术要求（如物业管理项目的服务标准、具体工作量等）的文件，当属招标文件的重点之一。

技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。

4）制定招标文件的时间。

何时制定招标文件是由物业开发建设程序决定的。

目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。

然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理早期介入“超前招标”已屡见不鲜。

早期介入的“超前招标”在项目立项阶段，用地申请得到批准后进行物业管理招标工作，超前招标确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。

因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。

（3）制定标底。

制定标底是招标的一项重要的准备工作。

按照国际惯例，在正式招标前，招标人应对招标项目制定出标底。

标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。

因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。

由于标底是衡量投票报价竞争力的一把尺子，标底制定的好坏，直接影响到招标工作的有效性。

标底定的过高，进入合格范围内的投标人数太多，就会使评价的工作量和难度大大增加；标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标失败。

因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半。

首先，标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际工作量的误差控制在5%以内。

其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的标底才切合实际。

[阅读资料]：

南京市龙江小区招投标活动效果分析

江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，通过招标的方式寻找“管家”。

江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。

为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。

龙江高校公寓委托管理期限为3年。

特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。

龙江高教公寓招标概况

（1）物业标的：

已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95％以上。

物业类型：

经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。

（2）招标范围：

南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。

（3）投标方：

南京地区省、市属12家企业。

（4）评委组成：

业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

（5）评标方式：

借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。

（6）评分类别及权重：

信誉（10％），标书（30％），价格（50％），答辩（10％）。

（7）公共服务费确定：

政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元／（月·平方米），业主委员会标底价为0.34元／（月·平方米）。

（8）招标执行依据：

《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。

根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。

在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。

招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。

江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。

从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。

评析：

两次物业管理招投标的启示

（1）物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。

物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善