商品房买卖中欺诈行为的认定及防范措施.docx

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商品房买卖中欺诈行为的认定及防范措施

商品房买卖中欺诈行为的认定及防范措施

作者

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指导教师

摘要

近些年随着我国房地产产业快速发展，房地产已经成为社会经济发展的关键性产业，商品房作为房地产的一种房屋买卖形式，在整个房地产市场和产业发展中占有重要地位，对于商品房而言，商品房的买卖区别于一般的商品，其涉及的产业众多，内容多边且复杂，因而在实际的商品房买卖中经常容易出现法律纠纷。

从我国近些年的商品房买卖纠纷中，关于商品房买卖中欺诈导致的交易问题时有发展，引发矛盾。

因而，本文将就商品房买卖中欺诈行为的认定及防范措施进行研究，希望对商品房市场买卖良性发展提供合理的法律建议。

关键词：

商品房买卖；欺诈行为；防范措施

Abstract

Inrecentyears,withtherapiddevelopmentofChina'srealestateindustry,realestatehasbecomeakeyindustryofsocialandeconomicdevelopment.Asaformofrealestatesales,commercialhousingoccupiesanimportantpositionintheentirerealestatemarketandindustrialdevelopment.Forcommercialhousing,thesaleofcommercialhousingisdifferentfromthegeneralone.Commodities,whichinvolvemanyindustries,aremultilateralandcomplexincontent.Therefore,legaldisputesoftenariseintheactualsaleofcommercialhousing.FromthedisputesoverthesaleofcommercialhousinginrecentyearsinChina,thetransactionproblemscausedbyfraudinthesaleofcommercialhousinghavedevelopedandcausedcontradictions.Therefore,thispaperwillstudytheidentificationandpreventionmeasuresoffraudinthecommercialhousingmarket,hopingtoprovidereasonablelegalsuggestionsforthehealthydevelopmentofthecommercialhousingmarket.

Keywords:

commercialhousingsales;fraud;preventivemeasures

前言1

一、商品房买卖中欺诈的概述1

（一）欺诈的含义及来源1

（二）欺诈行为的构成要件1

1一般欺诈行为的构成要件1

2商品房买卖中的欺诈行为的构成要件2

3二者比较2

二、商品房买卖中开发商欺诈行为的表现形式3

（一）虚假宣传3

（二）一房多卖3

（三）利用认购书进行定金欺诈行为表现3

（四）开放式利用销售面积进行欺诈的行为表现4

三、商品房买卖中欺诈行为对社会的危害5

（一）扰乱正常经济秩序5

（二）违背诚实信用原则5

（三）破坏市场公平原则5

四、商品房买卖中欺诈行为的防范措施5

（一）社会层面5

1健全商品房市场交易机制6

2健全房地产企业的诚信保障机制6

3加强个人对商品房购买的法律认知6

（二）法律层面6

1完善商品房市场的立法制度6

2加强买卖合同的执法力度7

3加强对商品房市场及企业的监管7

结论8

参考文献9

谢辞10

前言

伴随我国近些年房地产市场快速发展，商品房买卖已经成为推动房地产市场快速发展的重要构成。

随着商品房买卖比重增加，商品房买卖中的纠纷也增多。

在现实社会中，很多商品房买卖纠纷更多来源于开发商为了获得高额利益，而采用欺诈手段欺骗消费者，对消费者的合法权益不顾，从而引发矛盾。

从我国现实环境发展看，房产市场快速发展，各地房产价格走高，商品房经常出现欺诈行为，不仅不利于房地产市场良性发展，也会影响我国社会主义和谐社会建立，所以，要保障房地产市场良性发展，必须要制定房地产相关法律法规，从根本上保障消费者的合法权益。

纵观我国中国知网、维普等相关文献数据库，关于商品房买卖中欺诈行为的认定及防范措施的研究数量有限，甚至存在明显缺失和不足，为本文研究造成一定困扰和阻碍，也侧面证明本文研究的重要性和必要性。

本文研究中将针对商品房买卖中欺诈行为的相关理论进行研究，具有一定理论意义。

同时，基于我国当前实际出现的商品房买卖中欺诈行为类别和原因进行分析，对实际完善商品房买卖中欺诈行为的法律法规有一定现实意义和价值。

一、商品房买卖中欺诈的概述

（一）欺诈的含义及来源

欺诈一词在我国并不陌生，一般常用语指以狡猾的手段欺骗人。

专家学者则认为欺诈是以欺骗、蒙骗等手段的骗局和阴谋。

在西方欺诈的解释则是在民法领域中，一种虚假的陈述、图谋欺骗的行为，或是做出不真实的陈述等行为，为了使人受骗。

当前国际法中则将欺诈认为是意图诱导他人犯错误，并在错误中获得利益的行为。

我国民通意见则认为欺诈是在一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。

（二）欺诈行为的构成要件

1一般欺诈行为的构成要件

一般的欺诈行为的构成要件主要有以下三点：

首先，是实施了欺诈的手段。

在我国消费者权益保护法中，对欺诈行为的认定就是，是否对消费者存在欺诈的行为。

这种行为的判断是客观的，基于事实的。

一般会通过具体的销售产品行为进行标准界定，以次充好、销售假货都在其中，我国最高院司法解释明确指出因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

。

其次，欺骗行为实施后期造成的后果是严重的，且具有社会危害性，可以说欺诈行为的后果是决定其是否构成欺诈的关键。

也就是只要欺诈行为出现后对购买者造成危害，无论危害是潜在的还是显著地或是没有发生的，都构成欺诈。

最后，存在主观的故意行为。

即欺诈行为的出现是运营者为达到利益的目标，对消费者故意采用的掩盖事实、隐藏信息等情况。

2商品房买卖中的欺诈行为的构成要件

商品房买卖中欺诈行为的构成要件，主要有以下几个方面：

首先，欺诈行为实施者必须有欺诈的主观故意。

这种故意是欺诈一方明知道自己的行为会导致当事人受骗、陷入被误导的情况，但依然希望或方仍这种情况出现。

所以，欺诈的一方其主观上是恶意的，是有明显故意的行为，这种行为会导致他人受到损失。

其次，欺诈行为确实发生，欺诈一方的行为是故意的外在行为，也包括了其在叙述事实中有弄虚作假和故意隐瞒的情况，进而导致他人陷入错误的认识。

如在商品房买卖中卖方将劣质的商品房说成是高质量商品房，这种行为就构成欺诈。

再次，被欺诈的当事人因为欺诈一方的行为或语言导致出现错误认识，这种情况需要注意，首先欺诈一方向另一方提供的信息或行为一般与民事行为有关系，如果欺诈一方提供的信息与民事行为没有关系，则不能认定出现欺诈行为与认识的错误有关联性。

其次，提供虚假信息的受害一方面因为出现的民事行为而导致错误意识出现。

如购买者将房地产开发商的虚假信息宣传信以为真，购买了认为是配套齐全的商品房，这种是存在明显的欺骗，导致受害方出现错误认识，并出现损失的。

最后，受害一方因为错误的认识而做出了与原来意思相同的行为，也就是受害方与欺诈方之间因为欺诈行为而出现错误认识，这种错误认识是存在明显因果关系的。

这种情况下，欺诈行为认定成立。

3二者比较

首先，一般商品与商品房买卖欺诈行为是相同的，都是侵害方对被侵害方实施了欺诈行为，并且这种欺诈行为具有主观故意、捏造、编撰、虚假等情况，会让消费者产生错误认识。

所以，从法律基础看，欺诈本身就是应当受到法律惩处的。

所以，是否具有欺诈的主观故意是判定是否应当受到惩罚的关键。

其次，一般商品与商品名买卖中欺诈行为是一样的，是侵权一方实施欺诈行为，故意隐瞒、欺诈另一方面，希望自己获益，并造成对方损失的行为。

我国目前法律中尽管没有规定商品房买卖中开发商是否是经营者，但在商品房买卖中开发商有欺诈行为，就应当可以认定其欺诈行为的主体。

最后，一般商品买卖欺诈中消费者是要受到实际财产或是身心损失的，或是损失与欺诈行为存在必要关联性，就可以认定欺诈行为。

但在商品房买卖中，需要购买者在实际受到损失后，对开发商的行为进行界定，才能认定其是否构成欺诈。

这也是为了保护房地产市场，提升对房地产开发商的保护。

二、商品房买卖中开发商欺诈行为的表现形式

（一）虚假宣传

2012年12月3日，中梁华成置业有限公司开发的中梁国宾一号号称拥有60席天境泳池洋房，即跃层洋房，配备2.8米宽，8.5米长的标准游泳池、“户户配备私家泳池，享受仅属家人的畅游水域空间”等内容。

而项目建成后，中梁国宾一号中并没有房屋设计规划中的游泳池。

在2015年4月房屋交付后，也没有在洋房中设置与广告宣传相同的标准游泳池。

这种虚假的广告宣传，一方面是对商品房所处环境虚假宣传，另一方面则是对商品房房屋结构的造假宣传。

首先，环境的虚假宣传，中梁国宾一号的在温州地区的价格是比较高的，但随着人民群众对生活质量的要求提升，更加希望自身能够居住在环境优美的地区，希望能够拥有标准化游泳池，这也是很多消费者花费大价钱对其购买的主要原因，但实际交付后，却让消费者遭遇到比较严重的经济损失。

其次，房屋结构与实际户型不符的虚假宣传。

中梁国宾一号开发商在前期的销售中会为购买者提供房屋效果图，但实际建筑项目完工后却出现非常大的差距，房屋结构和户型的严重差异，实际上也是房地产开发商对消费者的欺骗。

而中梁国宾一号中洋房规划与宣传的房屋结构存在明显不足，也是欺诈的表现。

（二）一房多卖

一房多卖就是开发商将一套商品房卖给两个或以上购买者，即一套房屋有多个房屋产权所有人。

在现实生活中有非常多一房多卖的情况，即开发商与消费者签订合同后，会发现房地产价格上涨，所以很多开发商就利用这样没有交付的商品房卖给多个消费者，进而实现利益获得。

然后开发商再以其他原因拒绝交付商品房，导致众多消费者因为一房多卖出现严重损失。

对中梁国宾一号来说，尽管其没有出现一房多卖的行为，但其其他的运营和管理行为也确实影响了消费者的合法权益。

（三）利用认购书进行定金欺诈行为表现

从部分购买者与中梁国宾一号的认购书看，某购买者购买的中梁国宾一号是一套五越六房屋，单价3.1万每平方，共计227平方米，总价格达到705万，相比其他同面积的户型价格高出100万元。

但消费者实际上就是看中了中梁国宾一号其有较高的室内空间和游泳池等配备，这是能够让居住者切实感受到高质量生活的。

但实际交付后，业主并没有获得与宣传和认购书中规定的相应房屋类型和结构。

对中梁国宾一号房地产开发商在收取定金后，并没有对商品房的相关信息公示，对消费者有明显的隐瞒行为，并基于消费者与开发商之间的信息不对等，做出影响消费者合法权益的行为，如对绿化环境更改、物业信息更改等情况。

目前我国市场中能够看到的商品房认购书以及认购书的内容都是开发商事先就内容进行规定和撰写的。

所以，这种认购书往往具有单方面属性，内容的公平性不足，影响购买者对自己合法权益的保护，开发商违约后，甚至会违反相关规定，赔付赔偿金。

中梁国宾一号就是在出现违约行为后，面对消费者的赔偿要求默不作声，最终逼迫购买者走向诉讼之路。

根据我国《合同法》的相关规定，具有撤销权的当事人要在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，也就是部分业主如果要撤销合同实际上已经超过法律规定的期限，但这其中恰就是因为中梁国宾一号的欺诈行为以及认购书签订中的信息不对等和公平性确实，导致的消费者合法权益遭受到损失。

（四）开放式利用销售面积进行欺诈的行为表现

首先，中梁国宾一号开发商在房屋建筑中没有按照规定建设游泳池，而销售的价格却依然是每平方米30680元，是按照具有游泳池的洋房面积进行销售。

这与没有游泳池的洋房之间每平方面差距大致为2979元，部分用户的房屋价值直接下降超过70万元。

这种在销售面积上存在明显的欺诈，同时又采用了一些面积差，对消费者的实际财产价格损害是非常大的。

其次，中梁国宾一号的房产项目开发中，还将整个原本的游泳池面积缩小，这部分的面积加入到购买者房屋产权中，又以绿化面积出现，这种重复的将公摊面积加入到销售面积中，也就是购买者已经支付公摊面积费用，但开发商又将公摊面积挪作他用。

如将原本的绿化区域改作停车库，并租借给用户使用，这就是一种重复使用公摊面积的做法。

正是因为中梁国宾一号在出现问题后的不负责任和欺诈行为，才导致其事情发生后越演越烈。

我国最高院司法解释中指出，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

三、商品房买卖中欺诈行为对社会的危害

（一）扰乱正常经济秩序

扰乱市场经济秩序，就是在商品房买卖中以欺诈的行为增加商品房的价值。

房地产开发商的影响力地，信誉差，其过去的房产买卖有违约情况，就会影响消费者的购买欲望，相应的房地产购买和交易时间增长，建筑、维修、管理等费用扩大，房地产市场交易风险增加，就会无形中增强交易的风险。

而此外，在我国房地产企业经常与银行联系在一起，可以说房地产企业的发展无形中也增强了我国银行发展进程，在项目开展中银行则为房地产开发商提供充足的资金保障，二者共同发展。

这个时候如果房地产市场出现混乱，自然会对银行产生非常大的影响。

房地产开发商遭受到重创，银行资金不稳定，最终影响社会发展和正常运行。

（二）违背诚实信用原则

诚实信用原则体现的是一种道德，也是市场经济调控中一种不可或缺的方法，要求企业在开展经济活动和运行中必须以道德为基础开展工作，坚持诚实信用原则。

违背诚实信用原则会导致企业整个信用破产。

诚实守信就是要求房地产开发商在商品房买卖中坚持诚信经营，不损害他人利益、承担起自己的社会责任，能够在合理合法的基础上求得自身经济发展。

而违反道德的欺诈行为一旦出现，必然会导致消费者对房地产企业和整个房地产市场丧失信心，未来如要再想重建就会成为很大的难题，房地产市场的春天也将不如存在。

（三）破坏市场公平原则

破坏市场公平原则，就会影响公平环境下的市场正常运行和发展。

无论是民法还是合同法，公平原则都是法律制定的根本，商品房买卖中只有基于公平原则，才能保障双方在平等的关系内开展买卖行为，建立买卖关系。

房地产开发商在商品房买卖中以预售的方式，进行商品房销售，但却在商品房交付后出现一房多卖、订购书内容失实等情况，致他人利益于不顾，就是违背市场公平原则的表现。

四、商品房买卖中欺诈行为的防范措施

（一）社会层面

1健全商品房市场交易机制

健全商品房市场交易机制中，主要是基于当前我国市场中有很多因为商品房预售导致的纠纷和问题。

其根本原因就在于当前我国市场缺少严格的准入机制，因而造成房地产的价格和利润非常高。

很多企业在利益推动下蜂拥而至，进入房地产开放市场。

这其中一些不符合法律规定的房地产企业在进入市场后因资金不足等原因，并不能完全退出市场，因而会在商品房交易中逃避自己的责任。

在很多商品房买卖纠纷中，部分房地产开发商在房子销售完毕之后，就会将公司注销或是故意违规被吊销，通过这种方式逃避后期商品房可能出现的问题。

如果这个时候商品房出现质量问题，找到开发商有有非常大的难度，消费者的合法权益就难以保护。

因此，要健全商品房市场的交易机制，从源头对商品房开发商进行严格的市场准入，进而保障商品房质量。

2健全房地产企业的诚信保障机制

健全房地产企业的诚信保障机制中，首先要坚持平等原则，也就是商品房买卖如果出现欺诈行为，那么双方当事人的民事主体资格是平等的，二者有平等权利和平等的义务。

基于平等原则开展的商品房市场交易，才能充分实现双方的权力和义务。

其次，诚信原则要基于公平原则，也就是开发商能够基于公平原则进行商品房的交易，保障消费者合法权益不受到侵害。

在整个交易过程中，开发商要诚信的坚持公平原则，对消费者保持公平，在出现纠纷的过程中，也要坚持公平，切不能出现威逼利诱。

最后，也是诚信的核心，就是整个交易过程无论是开发商还是购买者都要坚持信用原则，不能损人利己。

3加强个人对商品房购买的法律认知

加强个人对商品房购买的法律认知，要求在进行商品房的交易过程中，如果其中一方存在欺诈行为，那么就应当承担民事赔偿。

在赔偿的认定中，可以是根据合同约定进行赔偿，也可以根据惩罚性原则进行赔偿。

其中如果商品房确实存在质量问题给消费者造成经济上严重损失的话，应当根据实际财产损失情况进行赔偿。

如果因为商品房周边环境对消费者休息和生活造成影响，那么就应当对其精神进行赔偿。

我国目前就是因为有部分消费者对商品房购买的相关法律法规认识不足，才会引发一系列纠纷和问题，因此，要强化个人对商品房购买的法律认知，能够自我进行维权。

（二）法律层面

1完善商品房市场的立法制度

随着我国房地产事业的快速发展，社会中针对商品房的纠纷比重逐年上升，因此，要有效规避商品房交易中欺诈行为，就应当完善相关法律法规，明确立法目标，最大限度保障消费者的合法权益。

我国目前商品房买卖中欺诈行为主要是根据《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规进行规定，但内容比较浅显，并不能将商品房同其他买卖行为进行区分，所以当前的要义是针对商品房买卖进行交易法制定。

在制定中，首先要规范商品房的市场秩序，随着我国房价不断攀升，老百姓苦不堪言，社会矛盾存在激化。

商品房交易法的制定，就是要规范我国商品房效益市场，避免开发商因缺少社会责任，而采取欺诈消费者的行为，对消费者造成损失，影响房地产交易秩序。

同时，立法中应当注重对消费者权益的保护，在商品房的交易中，实际上消费者是处于弱势群体和地位的，无论是对商品房的了解，还是交付使用，消费者都是被动地位，加上多数购买者对商品房相关法律法规认识不足，都容易造成损失。

所以，在立法中应当注重对消费者权益的保护。

2加强买卖合同的执法力度

加强买卖合同的执法力度，要求首先，要对社会进行宣传并监管，要求商品房买卖双方应当签订订房合同之外的房屋买卖补充协议。

补充协议中，应当规避可能出现的风险。

消费者在补充协议签订时，可以自己活寻找专业律师进行甄别，争取制定一个合理公平的协议。

在协议中常常涉及到房屋交付使用、房屋质量、房屋面积等，这些都能为后期消费者维权提供有效的保障。

同时，在强化执法力度方面，要打破购买者原本的传统购买思维，能够运用现代化的手段维护自己的权益。

在购买房屋过程中，可以聘请律师对开发商资格进行审核，了解其提供的资料真伪，在签订中要尽可能保证自己的合法权益。

一旦欺诈行为出现或发生，能够以有力的证据尽快维权，并快速的解决。

3加强对商品房市场及企业的监管

加强对商品房市场及企业的监管，主要有以下几点建议。

首先，要完善房地产开发商的房屋信息披露制度。

在商品房的交易中，开发商的真实情况、房地产的交易情况、是否获得五证等都是很多购买者不得而知的，因而容易导致后期商品房买卖出现纠纷。

由此可以看出房地产开发商在商品房买卖中的信息公开的重要性。

建议我国工商局、住建部要注重房地产开发商的经营情况信息披露，让消费者了解房地产开发商的真实情况，房地产开发商有责任向购买者提供关于商品房的相关说明，否则要承担缔约过失责任和侵权责任。

其次，完善消费者与商品房之间的信息对称制度。

在一些房地产开发商和中介机构看来，商品房的最终销售十分关键，所以，其在商品房的信息公开中往往是比较少的，部分开发商甚至将房屋销售的权力交给中介，就是希望弱化购买者对房屋全面信息了解，通过弱化信息完成商品房交易。

自后，建立健全相关法律的监管工作，对房地产开发商在商品房的预售资金进行管理，以对开发商的行为进行控制和规范。

对于商品房的预收款而言，对这部分资金进行控制，就能够对后期消费者可能出现因欺诈造成的财产损失进行合理赔付，也能提升房地产开发商的重视度。

结论

总的来说，当前我国房地产市场发展中因房地产开发商或中介的欺诈行为已经严重影响房地产市场的正常发展。

所以，要优化我国房地产市场环境，首先就应当规范开发商、中介的行为。

所以，基于目前我国在相关领域法律法规的不足和缺失，应当尽快建立健全关于商品开发商和中介在房屋信息真实性的披露，以法律要求其披露信息的完整性和真实性，保障购买者能够获得准确的信息，这也是保障我国商品房买卖市场，规避欺诈行为的重要一步。

此外，房地产开发商和中介公司应当具有较高的社会责任，能够承担起自己的责任，规避不良行为，完成交易。

购买者个人方面也应当强化自身的法律意识以及对商品房风险的判定意识。

国家工商局、住建部、消费者协会、法院等需要对商品房买卖中欺诈行为进行相关法律法规健全，为消费者维权，这也是能够以法律手段对购买者合法权益进行保护。

本文对商品房买卖中欺诈行为的认定及防范措施研究中，首先对欺诈行为的定义和法律基础进行划分，明确商品房买卖中具体有哪些欺诈行为和表现，在此基础上分析我国立法中存在的不足和需要完善的方面。

最后，在结合相关理论研究和本人理解基础上，给出我国商品房买卖中欺诈行为的认定及防范措施建议，希望对我国商品房买卖市场良性发展提供建议。

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谢辞

经过艰辛的努力，论文终于成稿了。

回想这段时间，从材料的搜集、整理、选题、写作、修改直至最后定稿，写作的过程中遇到了无数的难题，都在老师和同学们的帮助下克服了。

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