长租公寓行业分析报告.docx

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长租公寓行业分析报告

2017年长租公寓行业分析报告

2017年11月

目录

一、长租公寓市场空间广阔5

1、住房租赁市场广阔，机构化供给比例低5

2、长租公寓企业发展空间测算6

3、长租公寓分类7

二、长租公寓发展的历史困境8

1、持有型物业租金回报率偏低8

2、集中式公寓曾经房源获取难度较大8

3、分散式长租公寓规模化经营盈利难度较大9

三、政策助力长租公寓产业迅速发展11

1、长效机制支持租售并举11

2、增加租赁用地供给，房源不足问题逐渐得到解决13

3、金融化创新助力行业发展16

四、房源、成本和服务品质：

长租公寓企业竞争三要素18

1、房源：

质和量的大比拼18

2、成本：

线上降低管理成本，线下整合供应链资源19

3、品质：

拥抱消费升级，避免恶性事件22

五、优秀长租公寓企业的特征24

六、中国长租公寓平台简介26

1、泊寓26

2、魔方公寓26

3、自如27

4、相寓27

5、新派公寓28

6、红璞公寓29

7、壹栈、壹间、壹堂29

8、冠寓29

七、主要风险30

1、企业成本失控，导致长期不能盈利的风险30

2、企业发展速度过慢，不能充分利用时代机遇的风险30

长租公寓企业发展长期前景广阔。

根据链家研究院的估计，我国住房租赁的租金将在2030年达到4.6万亿元。

但是，我国住房租赁交易以C2C为主，B2C的占比极低。

这为长租公寓企业的发展奠定了良好基础。

若企业能找到盈利之道，在一个租赁用房成熟建设周期完成后（3-5年后），我们预计龙头长租公寓企业的净利润规模可超过10亿元。

房源获取难度大，经营管理成本高，长租公寓发展曾面临历史困境。

由于持有物业租金回报率偏低，买入并出租的代价太大。

整栋物业的拥有者一般又不愿意将物业长期整体出租给第三方（会影响未来销售可能性），偏短的租期又很难支撑改造成本。

集中式长租公寓由于缺乏房源，发展曾经举步维艰。

而长租公寓，尤其是分散式公寓的非标准化程度较高，单位成本很难伴随规模上升而下降，管理难度较高，经营压力比较大。

政策助力长租公寓行业走出瓶颈，迎来快速发展。

房子是用来住的，不是用来炒的。

加快租赁住房建设，已经成为我国房地产市场发展长效机制的最核心组成部分，中央到各级地方，纷纷出台政策鼓励租赁住房发展。

其中，增加租赁用地供给和增加金融支持的政策最为关键。

增加租赁用地供应，使集中式公寓房源不足的问题可能得到解决；金融创新，可能推动各类长租公寓平台企业加速发展。

房源、成本和服务品质：

长租公寓企业竞争的三要素。

充足且高质量的房源是长租公寓企业发展的基础，我们相信优秀的长租公寓企业应轻重结合，既享受大量租赁用地出让的制度红利，又享受轻资产资源拓展的发展红利。

成本是长租公寓企业发展的生命线。

利用线上APP降低公司日常运营成本，和强化供应链管理降低公司物业装修改造成本，决定企业存续。

品质是长租公寓企业超越同行的关键所在，随着消费升级浪潮到来，品质提升既有利于提升企业的租金差，也有利于丰富企业的收入来源。

一、长租公寓市场空间广阔

1、住房租赁市场广阔，机构化供给比例低

根据链家研究院的数据和预测，2015年我国住房租赁市场租金已超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人。

住房租赁市场进入快速发展期，链家预计到2025年住房租赁市场租金将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿人，到2030年，租金将达4.6万亿元，租赁人口达2.7亿人。

但我国住房租赁市场的供应方以居民为主，机构化供应的数量不足。

住房租赁市场长期以来是一个个体连接个体，极不规范的交易市场。

我国的住房租赁交易基本以C2C为主，并没有形成B2C的业务格局。

2、长租公寓企业发展空间测算

我国长租公寓企业在近年来得到快速发展，资本、社会关注度提高，行业进入品牌化时期。

中国饭店协会公寓委员会统计，2015年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。

当时，该机构预测2017年品牌公寓会超过400万间，2020年底会超过1000万间，且出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。

由于政策支持力度加大，我们预计实际的情况会比此预测更加乐观些。

我们假设需要大量提供租赁房的热点城市占比40%，假设租赁房源相当于商品房房源25%，假设机构持有租赁房源比例达到20%。

我们认为，在经过一个建设高峰后（3-5年后），我国长租公寓企业持有运营的长租公寓将达到1760万间。

目前不同平台的长租公寓盈利差异很大，我们假设未来每间长租公寓盈利能力为50元/月，则行业届时的净利润总规模将超过100亿元。

如果龙头公司的市场占有率可以达到10%，则当时该公司的净利润规模将超过10亿元。

（虽然一般来说谈论市场空间会计算收入，但长租公寓企业的收入不认定为租金的收入，各家公司对收入的确认口径存在不同，因此我们直接以利润来说明问题更加合理）。

在敏感性方面，对长租公寓行业影响最大的是单间公寓的盈利水平；对单个企业而言，市场占有率，即经营面积也十分重要。

如果企业能在单间盈利方面有所突破，尤其是在增值业务方面有所进展，则长租公寓业务利润的空间可能明显提升。

不过，这一估测的不确定性主要也可能来自企业无法达到50元/月/间的盈利水平。

3、长租公寓分类

根据资本来源、股东背景、物业持有和物业形态的不同，我们又可以将长租公寓细分为不同的类别。

二、长租公寓发展的历史困境

我国租赁市场的机构化程度偏低，有其历史根源。

1、持有型物业租金回报率偏低

我国的住宅市场租金回报率太低，相对于房价来说租金上涨幅度太慢，使得在不考虑政策支持的前提下，快速销售和处置住宅总比持有住宅来得更加有利可图。

2、集中式公寓曾经房源获取难度较大

2017年之前，集中式公寓的房源获取难度的确较大。

通过以轻资产的模式去获取房源，即使在低租金回报率的市场环境中，长租公寓企业也取得了发展。

但和分散获取房源的模式不同，集中获得整栋物业的租赁权很不容易。

如果是产权清晰的物业，业主缺乏动力整体长租给某一个主体，因为这会影响到未来销售的便利性。

物业的租金相比销售收入来讲太过于微薄。

至于一些产权不清晰的房屋，甚至一些小产权房，尽管出租容易，但存在政策风险。

最近几年，在一些城市出现由于部分长租公寓消防等问题不能达标，导致被拆除的情况。

如果租期不够长，则公司为改造/装修物业所付出的代价可能无法在足够的时间内摊销，公司可能是无利可图的。

而且，长租公寓一般对于地理位置要求很高，对于物业本身的质素有一定要求，且改造物业又存在难度。

事实上，很多主营分散式长租公寓的品牌，包括自如等，也都致力于发展集中式长租业务。

只不过集中式长租业务本身在房源方面存在诸多限制，以至于非开发企业背景的公司很难快速扩张此项业务。

3、分散式长租公寓规模化经营盈利难度较大

利用信息不对称，协助业主规避空置风险，对房屋加以改造和分租，的确是一种可行的盈利模式。

而且，一些有二手中介背景的长租公寓运营者，依托庞大的经纪人资源，也能够获得大量的房源。

但是，分散式长租公寓的经营存在“逆规模化”的问题。

分散式长租公寓经营对象是非标准品，如何最大化利用每一间完全不同的房屋？

如何为每一件房屋寻找性价比最高的装修方案？

如何尽可能在提供高质量服务的前提下节约人工成本？

如果有人管理5间公寓，精打细算可能找到一套好的解决方案。

但如果企业管理几万间分散式公寓，处理几万个非标准化房屋，提供几万套非标准化服务，成本可能是高的。

本质上来看，这可能是因为分散式公寓分布在居民区内，周边面临C端小业主的直接竞争，用户对价格的敏感程度比较高。

且分散式公寓的外立面，社区环境，公共设施等无法加以改造，品质提升可能性较为有限。

长租公寓企业只能去利用对租赁市场的熟悉，赢得不高的租金价差。

我们对北京分散式公寓市场进行了研究，得到分散式长租公寓和周边普通住宅的租赁价差约为20%。

而且，从运营效率看，分散式长租公寓由于物业比较分散，所以很难形成规模效应。

比如保洁、维修等服务方面可能要比集中式长租公寓支付更高的成本，管理难度和管理成本也会上升。

理论上来说，房源的分散程度越高，在保证服务质量相等的基础上，管理单套房源的日常运营成本越高。

但一个小区的出租率原本就十分有限，任何一家分散式长租公寓企业想要在小区的出租房中获得10%以上的市场份额是很难的。

在很乐观的情况下，企业可能可以在某些小区管理50套房源。

所以相比集中式公寓而言，分散式公寓的管理是难度比较大的。

三、政策助力长租公寓产业迅速发展

如果没有政策变化，长租公寓市场可能还在摸索很长时间。

但2017年之后政策支持力度骤然加大，行业迎来发展的历史机遇。

长租公寓的政策支持，最主要的还是金融政策和土地政策的支持。

1、长效机制支持租售并举

长期以来，我国租赁市场的制度建设不健全，金融服务、政策支持、政府监管都不健全。

租赁双方的权益常常无法得到保护，租客租住体验不好，房主出租意愿也不强。

租房居住目前仍然被视为买不起房的被迫选择，品质租赁的生活无从谈起。

2017年10月，十九大报告指出：

“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

”加快租赁住房的建设，已经成为了我国房地产市场长效机制的最核心组成部分。

从中央到地方，纷纷出台各类政策鼓励租赁住房市场发展。

2、增加租赁用地供给，房源不足问题逐渐得到解决

正如我们此前提到的，我国集中式长租公寓发展的一大问题是房源不足；整个长租公寓行业发展的一大问题是租金回报率过低。

解决租金回报率过低问题，理论上来说有以下可能：

1、鼓励社会租金的增长；2、给予企业租金以外的经常性补贴，鼓励企业自持项目；3、追求房价大幅度下降；4、限定土地只能用于出租，且降低土地出让的价格，从而降低租赁房源的成本。

我们认为，前三者都是行不通的。

追求住有所居，就不可能鼓励社会租金上涨。

持续给予租金以外的经常性补贴，容易诱发政策套利。

房价稳定对于金融系统稳定意义重大，大涨大跌都是不利的。

因此，透过让渡土地红利的方式，并规定一部分资产只租不售，成为了在供给侧解决租赁市场问题的重要手段。

各地的确也开始主要通过扩大租赁用地供应的方式，争取在较短的时间内增加大量的可供租赁房源。

例如，在“十三五”期间，北京、上海分别期望建设租赁住房50万套和70万套。

当然，这其中有不少租赁房源会被当地国企所持有并经营，且可能不会委托第三方经营。

这些地方国企往往不太可能上市，这些房源的租金水平也可能维持在较低水平。

但是，我们相信仍有一部分只租不售的房源会被市场化主体所持有和经营。

而且，租赁房虽然“只租不售”，但在性质上并非保障房，其较之公租房有较大区别。

从一些地方的土地出让合同来看，大多数租赁房房租的确定是市场化的。

大量租赁类建设用地的出让，为集中式公寓的房源获取打开了道路。

而且，全社会一旦形成一种重视租赁的氛围，也当然有利于长租公寓企业获得资源。

这其中，利用集体建设用地建设租赁住房的探索值得关注。

国土资源部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点。

政策规定：

“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

”集体建设用地建设供销售的商品房是不可能的，但利用集体建设用地建设租赁房则开辟了房地产企业新的发展道路。

2017年11月，北京市下发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，进一步扩大了租赁用房的土地来源。

3、金融化创新助力行业发展

长租公寓虽然后期现金流（租金）流入稳定，但是前期建设前期投入大，包括项目获取成本、装修成本、营销成本等，这是制约长租公寓发展的重要因素之一。

金融对于长租公寓行业的支持，又可以分为资产证券化支持，从而协助长租公寓企业