上海二手房数据分析.docx

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上海二手房数据分析

8月二手房市场成交量创新高市场火热成交价轮涨

房天下二手房数据分析月报·市2016年8月

一、二手房市场数据分析

1.二手房数据分析

8月是房地产市场的传统淡季，但8月份的二手房市场却可谓是风起云涌。

土地市场高溢价不断推高房价预期，在网络传言“九月将实行地产新政”谣言的推波助澜下，二手房市场出现了前所未有的火爆场面。

各区域成交价轮番上涨，成交量更是创下了自3.25新政实施以来的新高，与往年8月传统的淡季相比，反差可谓是冰火两重天。

据房天下二手房数据中心监控显示，8月份，二手房住宅市场挂牌量价均继续保持上涨：

挂牌量达827013套，环比7月上升1.31%，二手房市场挂牌均价44492元/平米，环比7月上涨3.05%。

成交量与成交价均大幅提升，成交量更是3.25实施以来的新高：

8月全市二手房住宅市场成交51736套，环比上月上涨44.22%，二手房成交均价上升至32545元/平米，环比上月上升13.71%。

表1：

各区县挂牌量价及成交量价数据表

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

8月18区县挂牌量8个区县下降、10区县上涨，其中涨幅最大的区县是金山，达17.11%，黄浦本月涨幅排名第二，涨幅为15.35%，徐汇和静安以13.31%和11.88%的增幅位列三、四名；跌幅方面，下跌幅度最大的是崇明，下降了10.52%，奉贤和嘉定分别以9.97%和4.90%的跌幅位列二、三位。

总的来说，8月份的市的二手房住宅交易市场异常活跃。

挂牌价方面，8月全市18区县挂牌均价除嘉定有小幅下跌之外，均保持上涨。

其中崇明涨幅最大，环比上涨22.73%，挂牌均价为14469元/平米，紧随其后的是金山和奉贤，涨幅分别为7.81%和5.92%，挂牌均价分别是11290元/平米、17866元/平米。

18区县中，挂牌均价最高的是卢湾，为71840元/平米，其次是静安和黄浦，挂牌均价分别为70172元/平米、68853元/平米。

二手房市场刚需和刚需改善成为市场消费主体，外环外和郊环房价上涨幅度增大，市区走缓。

图2：

各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

8月18区县成交量均有大幅度上涨，涨幅全部超过10%，涨幅较大的静安和黄浦甚至超过了100%。

涨幅最大的区县为静安，环比上涨121.43%，其次是黄浦，涨幅为101.05%，随后依次是奉贤、长宁、宝山，涨幅分别为62.96%、62.12%和57.45%。

成交量排前三位是浦东、闵行、宝山，成交套数分别为11617套、5567套、5158套。

成交均价方面18个区县仅静安小幅度下降，跌幅为1.19%。

其它17个区县成交均价上升，卢湾上升17.01%，成交价到达71856元/平米。

成交均价排在前三的依然是静安、卢湾、黄浦，分别为71856元/平米、64616元/平米、63480元/平米。

图3：

各区县成交量及成交均价环比走势图

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

二、商圈二手房数据分析

1.成交量及走势分析

8月份，热门商圈成交均有不同幅度的提升，18个区县中15个增幅超过20%，而增幅最大的三林成交量增幅达到了惊人的107.36%。

成交最多的是南桥，成交套数为1782，环比上涨80.91%；其次为青浦城区，成交1204套，环比上涨1.26%；三林成交1014套，排在第三，环比上升107.36%；成交量最少的是南翔，成交296套，环比上升27.04%。

总的来说，8月各商圈的成交量普遍上升，且上升幅度较大。

图4：

热门商圈电商成交及环比走势图

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

三、网友关注度数据分析

据房天下统计数据显示，二手房住宅市场8月区县搜索排行榜中，浦东新区仍牢牢占据热搜区县榜首，三林越居热搜商圈第一位，仁恒河滨城成为网友搜索热度最高的楼盘。

8月，二手房住宅市场热搜轨交线为7号线和8号线，热门轨交站点为美兰湖站；两居室、70-90平米、150-200万成为网友比较关注的二手房住宅属性。

1、区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，8月市各区县搜索排名中，前三甲延续了以往的热度，浦东新区以20.38%的占比占据榜首之位，闵行区搜索占比10.98%紧随其后，宝山区搜索占比8.52%，占据第三位。

排名榜首的浦东新区热搜环比略有下降，排名二、三位的闵行和宝山环比均有小幅度的上升。

图5：

区县关注度排行及占比图

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

2、商圈关注度分析

8月二手房住宅市场商圈搜索情况显示，三林超越上月排名第一的金桥和惠南雄踞商圈热搜榜首位，搜索占比为1.05%；七宝以搜索占比0.89%排名第二位；上个月排名榜首的金桥以0.89%的搜索占比排名第三；惠南落至第十位，搜索量占比0.67%，而川沙和上个月的排名相同，居第五位，搜索占比为0.81%。

图6：

商圈关注度排行及占比图

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

3、楼盘关注度分析

8月份，仁恒河滨城以0.55%的搜索占比位列第一，搜索占比较7月份有了质的提高；康城以0.33%的搜索占比排名第二；世茂滨江花园屈居第三，搜索占比为0.26%；绿城和始信苑分列四五位，搜索量占比分别为0.24%和0.21%。

表7：

网友关注楼盘搜索量及占比图

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

4、地铁线路关注度分析

8月二手房住宅市场轨道线路搜索榜中，排在前五位的搜索占比较为均衡。

7号线飙升至第一位，搜索占比11.41%，环比上升17.99%；8号线本月表现相对稳定，由7月的第四位上升为第二位搜索占比10.75%，环比上升10.27%；1号线遭遇滑铁卢从第一降到第3位，搜索占比10.60%，；9号线表现抢眼，从7月份的第九位上升至8月第四位，搜索占比为9.83%；11号由上月的第四跌至第五位，搜索占比为9.12%。

总的来说，8月网友对各条地铁线的关注热度小幅上升，地铁线路热搜排名除9号线从第九升至第四外，其它变化不是很大。

8月，美兰湖站（途经7号线）冲至二手房市场热门轨交站点榜首，搜索占比为1.44%；而在7月份第一位的通河新村路站下滑至第四位；世纪大道站（途径2、4、6、9号线）搜索占比1.36%，越居8月第二位；龙阳路站（途经2、7、16号线）位列8月第三，占比为1.22%。

图8：

地铁线、地铁站关注排行榜

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

5、教育地产关注度分析

教育地产一直是购房者考虑的重要购房因素之一，因此搜索热度一直很高。

8月学校搜索榜中，闵行实验小学春城校区跃居榜首，汇师小学紧随其后，排名第二。

打虎山路第一小学排名第三位；7月搜索量排名第一的虹口区第四中心小学本月跌至第二十位。

图9：

学校搜索量排行榜

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

6、户型、价格、面积关注度分析

在户型的需求上，两居室持续成为8月网友最为关注的户型，搜索占比高达44.11%，位居首位；其次为三居室，占比为26.45%，占比略有下降；一居室搜索占比17.94%，位列第三。

图10：

户型、面积区间、价格区间搜索量占比图

【数据来源：

房天下二手房数据中心】

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为21.98%，环比下降5.34%；50-70平米的搜索占比为21.09%，位居第二，环比上升12.90%；90-110平米搜索占比为13.84%，环比下降19.53%，位居第三位。

在价格方面网友热搜相较上月有所变化，150-200万价格区间更被网友关注，占比23.13%；其后为300-500万，占比19.76%；200-300万以上占比19.42%，位居第三。

8月份的二手房住宅市场，先是延续了以往的升温趋势，成交量持续走高；而网络传言的“九月将实行地产新政”谣言极大的刺激了的二手房市场，使得二手房成交量爆发式增长，让传统的地产淡季8月火爆异常。

从目前的二手房成交趋势来看，9月的二手房市场将回归理性，成交量也很难超越8月份，成交量维稳将会成为主要基调。

所以，极有可能出现金九银十成交量下滑的局面。