度假村开发投资项目可行性分析报告.docx
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度假村开发投资项目可行性分析报告
目 录
第一章总论
1.1项目概述
1.2可行性研究依据、范围
1.3项目承办单位简介
1.4效益分析
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性
第三章旅游业市场发展预测
3.1我国旅游业发展前景展望
3.2河南省旅游业市场现状
3.3某市旅游业市场前景分析
第四章项目选址及建设条件
4.1项目选址
4.2建设条件
第五章项目建设方案
5.1指导思想
5.2建设原则
5.3项目定位
5.4项目功能分区
5.5项目建设内容
第六章工程方案
6.1设计依据
6.2总平面布置与功能分区
6.3建筑设计
6.4给排水工程
6.5暖通工程
6.6供电工程
6.7电信工程
6.8火灾自动报警系统设计
6.9保安系统与闭路电视监控系统
6.10其他
第七章环境保护
7.1依据及标准
7.2建设施工期污染因素及防治措施
7.3装修期间污染因素及防治措施
7.4营运期污染因素及防治措施
7.5结论
第八章节能
8.1设计原则
8.2设计依据
8.3节能措施
8.4节能效果分析
第九章项目管理与工程进度计划
9.1项目管理
9.2项目的监督和评价
9.3项目监理
9.4项目建设工期和实施进度
9.5项目招投标
第十章 投资估算与资金筹措
10.1投资估算
10.2资金筹措
第十一章财务评价
11.1财务评价依据及范围
11.2基础数据及参数选取
11.3财务效益与费用估算
11.4财务分析
11.5不确定性分析
11.6财务评价结论
第十二章社会影响分析
12.1社会影响效果分析
12.2社会适应性分析
12.3社会风险及对策分析
12.4评价结论
第十三章结论与建议
13.1结论
13.2建议
附表1：
固定资产投资估算表
附表2：
燃料动力消耗表
附表3：
固定资产折旧表
附表4：
无形资产及递延资产摊销表
附表5：
营业税金及附加表
附表6：
总成本费用估算表
附表7：
利润与利润分配表
附表8：
项目财务现金流量表
附表9：
财务敏感性分析成果表
第一章总论
1.1项目概述
1、项目名称
某县“某度假村”开发项目
2、项目承办单位
河南某置业有限公司
3、建设性质
新建
4、建设地点
河南省某市某县下汤镇松树庄村，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边。
5、建设规模与内容
（1）建设规模
“某度假村”开发项目规划总用地面积990亩，总投资额为7000万元人民币，项目开发是根据下汤镇现有旅游娱乐项目调研规划，顺应当代文化产业大发展的需要，在经过充分酝酿和调研，高起点科学规划、高品质营建空间的前提下成立的。
“某度假村”依托鲁山下汤的生态资源优势和地域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为下汤镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善下汤镇结构单一的旅游风貌，提升了当地文化品位。
（2）建设内容
“某度假村”规划总建筑面积3万平方米，主要建有大门引园区、水上乐园区、温泉洗浴区、人工湖景观区、度假酒店区、特色农家院区、真人CS及拓展训练区、马术区、沙滩摩托区和生态农业观光区等。
“某度假村”拥有星级酒店、大型水上乐园、温泉SPA、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人CS、马术等众多的游乐项目。
此外，配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池、围墙等，保障项目的正常运营。
6、投资估算与资金筹措
（1）投资估算
本项目总投资为7000万元，其中：
工程费用为4323.00万元，占总投资的73.05%；工程建设其他费用439.07万元，占总投资的7.32%；预备费用为237.93万元，占总投资的3.97%；流动资金为1000万元，占总投资的15.67%。
（2）资金筹措
项目总投资7000万元，拟全部由河南某置业有限公司自筹解决。
7、项目效益
主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
项目投资指标
1.1
项目总投资
万元
7000
其中：
建设投资
万元
5000
建设期利息
万元
0
流动资金
万元
1000
2
资金筹措
万元
7000
2.1
长期借款
万元
0
2.2
企业自筹
万元
7000
3
财务盈利能力分析
3.1
财务内部收益率（FIRR）
3.1.1
项目投资所得税前
%
12.99
3.1.2
项目投资所得税后
%
16.35
3.2
财务净现值（FNPV）
3.2.1
项目投资所得税前
万元
2790.31
ic=10%
3.2.2
项目投资所得税后
万元
1228.05
ic=10%
3.3
投资回收期（Pt）
3.3.1
项目投资所得税前
年
9.0
3.3.2
项目投资所得税后
年
9.5
4
财务状况分析
4.1
年经营收入
万元
2832.93
运营期年均值
4.2
经营成本
万元
1280.94
运营期年均值
4.3
总成本费用
万元
1420.45
运营期年均值
4.4
营业税金及附加
万元
152.98
运营期年均值
4.5
所得税
万元
314.88
运营期年均值
4.6
利润总额
万元
1259.50
运营期年均值
4.7
投资利润率
%
21.0
运营期年均值
4.8
投资利税率
%
23.5
运营期年均值
4.9
盈亏平衡点
%
45
运营期年均值
1.2可行性研究依据、范围
1、研究编制依据
（1）《国务院关于加快发展服务业的若干意见》；
（2）《河南省“十二五”旅游产业发展规划》；
（3）《某市旅游产业发展总体规划（2009-2020年）》
（4）《休闲度假村详细规划》；
（6）《建设项目选址意见书》；
（7）《投资项目可行性研究指南》；
（8）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、研究编制工作范围
本项目可行性研究主要分析其产品市场及需求、建设规模、项目规划布局及企业管理运营状况，在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。
1.3项目承办单位简介
公司名称：
河南某置业有限公司
法人代表：
注册资本：
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发与经营
1.4效益分析
1、经济效益分析
旅游业是投资大、回报率高，回报期长的行业，河南某置业有限公司坚持“紧抓重点、建设精品，分步实施、突出特色”的经验宗旨，由三张王牌（1、适合国情的高端议会接待；2、河南综合类旅游项目第一；3、专业的户外拓展培训基地）打造出某度假村项目的核心竞争力。
项目建成后预计年均实现营业收入2943.93万元，年均上缴各项税收477.95万元（其中上缴企业所得税314.88万元，营业税金及附加152.98万元），项目盈利能力较强，经济效益显著。
2、社会效益分析
园区吸纳当地农村劳动力占职工总数在60%以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位250多个，季节性岗位100余个，将促使当地农民年人均增收大幅增长，促进和谐社会的小康发展。
建成后可通过邀约举办经济论坛、业界峰会、旅游小姐大赛等大型社会活动，提升某县的社会美誉度、下汤镇的旅游品牌力，增加人气聚集，提高度假村各种服务项目的使用率，引领周边区域行业方向、促进第三产业的发展。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。
旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。
旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。
由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。
它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。
旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。
据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。
因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。
虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。
现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。
这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。
以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引•力已经逐渐下降。
旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。
因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。
是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。
《河南省“十二五”旅游产业发展规划》指出：
旅游产业是河南省重点培育的优势产业之一，是实现中原崛起、河南振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲。
“十一五”期间，全省上下紧紧围绕建设旅游强省的战略目标，通过推进旅游产品开发、提升服务水平、拉长产业链条、优化发展环境、强化宣传促销、打造旅游品牌等战略举措，旅游产业发展成绩显著，为全省经济社会发展和整体形象提升做出了积极贡献。
“十二五”时期，河南省旅游产业发展面临难得的历史机遇,处于“转型升级、持续快速发展”的黄金机遇期。
因此，根据“十二五”发展规划精神，抓住发展机遇，足满足人民群众旅游需求，某市依托资源、区位交通、文化等特色和优势，确立“某市尧山—大佛旅游集聚区”的总体定位，建设全国旅游经济强县和中国中部旅游集散中心地。
河南某置业有限公司以打造精品旅游景区，营造良好旅游环境构建现代化的旅游信息服务体系，建设素质优良的旅游队伍为基准，积极构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。
某县“某度假村”项目的开发，充分利用当地独特的自然、文化资源优势，积极构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。
2.2项目建设的必要性
1、鲁山文化旅游发展大背景
下汤镇地处县城西22公里，沙河、团城河、清水河在镇区汇入昭平湖，区位优势明显，境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔176米，气候温和。
背依巍巍青山，比邻国家AAAA级旅游景区，三水悠悠环绕，温泉资源气象万千，珍禽比翼的湿地生态一碧万倾，烟波浩淼，山水相映，渔舟泛影的独特自然风光，具有山水田园生态的自然景观和独特的地域人文风情景观以及便捷的交通条件，不仅是当今旅游业的重要资源，而且是当今旅游人气的重要趋势。
鲁山良好的旅游发展前景，成为该景区规划建设的充分条件和市场空间。
2、文化旅游资源独异的可持续性
地域生态与地域文化共存同享的结构，形成了旅游资源难以复制的独特性，生态资源日趋优质，感恩文化日益彰显，独特性和差异性放大了市场效应，作为鲁山大旅游的延伸和提升，具有生态山水田园自然景观和独特的地域人文风情景观条件，207、301国道、郑尧高速、两广高速公路和平鲁快速通道形成了优势交通走廊。
随着时间的进程，景区内的生态资源日趋优质，中长期文化旅游景观科学规划将按序逐步建设，游客的吸引和市场的趋势将日益凸显。
3、项目建设符合国家相关政策
国务院《文化产业振兴规划》鼓励“开发与文化结合的教育培训、健身、旅游、休闲等服务性消费，带动相关产业发展”；《河南省委、省政府关于进一步深化文化体制改革加快产业发展的若干意见》《河南省“十二五”旅游产业发展规划》也把文化旅游业列为发展重点行业之一。
本项目的实施，符合国家大力发展旅游业和文化产业的政策要求，对加快推进鲁山旅游业和文化产业的发展，具有十分重要的积极意义。
4、文化旅游产业是助传统产业走出困境的一剂良方
文化因旅游而繁荣，旅游因文化而精彩。
深化文化与旅游的融合，是文化与旅游产业发展的大趋势，也是文化与旅游互利共赢、和谐发展的重要举措。
发展文化旅游产业：
有利于保增长和培育新增长点；有利于扩大内需和消费升级；有利于调整结构和产业升级。
文化旅游产业的高附加值、高整合性，对于提升我国产业发展水平，优化产业结构具有不可低估的作用。
5、文化旅游产业本身也能创造巨大有财富
寻求文化享受已成为当前旅游者的一种风尚。
文化旅游产业将文化创意产业与旅游相嫁接，是一种全新的综合性产业，因其关联度高、涉及面广、辐射力强、带动性大而成为新世纪经济社会发展中最具活力的新兴产业。
21世纪中国旅游的方向直指向文化旅游，文化旅游产品以其丰富的文化内涵、相当的发展规模和精深的人文底蕴独占鳌头，成为最具竞争力的优势产品。
6、给当地就业提供机会
本项目建成后，可吸纳当地农村劳动力占职工总数在60%以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位250多个，季节性岗位100余个，可缓解所在地就业压力。
7、可增加当地的财政收入
项目建成后预计年均实现营业收入2943.93万元，年均上缴各项税收477.95万元（其中上缴企业所得税314.88万元，营业税金及附加152.98万元），项目盈利能力较强，经济效益显著本项目的建设，能对当地国民收入再分配做出积极的贡献。
第三章旅游业市场发展预测
3.1我国旅游业发展前景展望
在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。
旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：
中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。
尽管当前面临百年不遇的国际金融危机，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，中国旅游业发展仍属于上升期。
基于以上分析，中国旅游业将进入一个新的发展阶段，并呈现一系列鲜明的特征：
1、旅游市场持续增长
在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。
中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。
到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。
2、旅游消费多元化发展
随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。
与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。
城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。
3、旅游促进更大需求
旅游发展对基础设施和相关设施的需求将明显增长，对相关行业的依托和促进作用也更为明显。
初步预测，到2015年，中国乘坐飞机的乘客将达到4.5亿人次左右，需要新增飞机约1800架、新增航班约630万架次；乘坐铁路的游客将达25亿人次左右，需新增客运车辆约5万辆；全国将新增私家车约4000万辆；将新增客运船舶约1万艘；将新增各类住宿设施约20万家。
4、旅游功能进一步发挥
今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。
到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用；到2015年，中外旅游交流人数将达到2亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过1亿人次，旅游业可以为国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用；到2015年，中国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游花费可达1000亿美元以上，相当于减少我国国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。
5、旅游效益不断显现
提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。
旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，旅游消费成为持续性的需求，这就使旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。
旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。
这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。
随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。
6、旅游产业加快升级
在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。
中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变。
为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。
3.2河南省旅游业市场现状
“十一五”期间，河南省旅游产业呈现持续、快速、健康发展的良好势头，各项指标与“十五”末相比实现倍增，增速高于全国平均增速10个百分点，提前完成“十一五”规划任务，综合实力居全国前列。
2006—2010年，累计接待国内外游客99539万人次，是“十五”期间的2.83倍；累计实现旅游收入8363亿元，是“十五”期间的3.19倍。
2010年，全省接待国内外游客25845万人次，实现旅游总收入2294亿元。
其中，入境游客145万人次，实现外汇收入4.98亿美元；接待国内游客25700万人次，实现旅游收入2250亿元。
2010年，全国人均生产总值超过4300美元，河南省人均生产总值达到3500美元左右。
“十二五”期间预计我省人均生产总值年均增速达到10%。
旅游消费将进入大众消费阶段，成为居民消费的重要组成部分，休闲、度假成为居民消费新趋势，国内旅游成为旅游市场的主体。
这种趋势将促进旅游产业爆发性增长，成为扩内需、促消费、保增长的主要推动力。
旅游产业是建设资源节约型和环境友好型社会的先导产业，是扩大内需的主导产业。
2009年,国务院出台了《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国办发〔2009〕41号），确定将旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，对旅游产业的定位达到了前所未有的高度。
河南省把旅游产业作为实现中原崛起、河南振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲，作为现代服务业的发展重点来培育，作为中原经济区建设的先导产业、经济社会发展的支撑产业、改善民生的富民产业、促进经济发展方式转变的引领产业来打造。
“十二五”时期，河南省旅游产业发展将进入黄金机遇期。
3.3某市旅游业市场前景分析
某市位于南北交融的河南省中南部，处于伏牛山旅游经济区的核心位置，是中原城市群9城市之一。
某市连接京广、焦枝两大铁路干线，有郑石、许平南等多条高速公路及国道贯穿，交通便利。
1、某市旅游业现状
某市旅游以尧山建成为标志，现有景区14家，其中国家重点风景名胜区1个，国家AAAA旅游区1个，国家AAA旅游区5个，旅游产业发展已经有了一定的基础。
但另一方面，由于各种原因，目前某市旅游在河南省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力已经很不匹配，还存在以下问题：
（1）核心景区发展缓慢，缺乏市场竞争力和区域辐射力
——主要表现：
尧山风景区在2002年之后日渐衰落，自身竞争力下降，缺乏对周边景区的带动。
（2）潜力资源挖掘不够，主体产品急需提升
——主要表现：
对高品质资源（如温泉）低俗化处理，对煤炭及矿盐工业所形成的特色资源缺乏利用，多数产品停留在传统观光的层面。
（3）旅游配套服务不完善，旅游目的地体系不健全
——主要表现：
无旅游集散中心，餐饮、住宿、购物、娱乐等设施落后及布局不合理，缺乏高星级酒店。
（4）产业带动效应不明显，与周边区域缺乏联动
——主要表现：
对新农村建设、城镇发展和城乡一体化促进作用有限，与周边南阳、洛阳、郑州等区域的中心城市与核心景区缺乏必要的联系与协调。
（5）缺乏整体营销理念，旅游整体形象不突出
——主要表现：
营销力度不够，标识系统不够完善，旅游营销难与城市运营结合，造成城市旅游形象不明、旅游认知度偏低。
2、某市旅游业发展优势分析
（1）资源优势
某市共有旅游资源单体4205个，资源最突出的特色就是“佛、泉、古、绿”：
佛——香山寺是汉传观音文化的源头，风穴寺为中州四大名刹，佛泉寺有世界第一大佛、世界第一钟，大佛大寺扬名海内外。
泉——上汤、中汤、下汤、碱场形成高品级百里温泉带，水质好、涌量大、水温高，尤其汝州温泉在汉唐时就是闻名天下的皇家温泉。
古——历史悠久、文化厚重，为刘姓及叶姓发源地，全
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