大厦管理公约.docx

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大厦管理公约

XX大厦

管理公约

XX大厦物业管理有限公司

XX年XX月

第一章业主的权利及义务………………………………………………3

第二章管理………………………………………………………………5

第三章该大厦或部分受损不宜使用时的规定…………………………8

第四章业主大会及业主委员会…………………………………………9

附录承诺书…………………………………………………………11

为加强XX大厦的管理，维护全体业主和物业使用人的权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，特制订本公约，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

管理者对本公约的条款享有解释权。

第一章业主的权利及义务

一、业主的权利

在各业主遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法例，并按期缴交有关费用的先决条件下，各业主将享有下述权利：

1.业主依法拥有、使用及享用其名下物业及全部租金的收益。

2.业主有权将其所属单元出售、转让、抵押按揭或出租于第三者或以其他方式处置或变卖，而该处理亦明确地受本公约限制和保障。

3.各业主可依法使用大厦内的公共地方、公共服务设施，但不得损害他人利益。

4.业主有权参加业主大会，对大厦内的各项管理决策行使投票权，业主投票权按其建筑面积每100平方米一票计算，超出部分按四舍五入处理，不足100平方米的按一票计算。

5.业主可根据本公约条款维护自身的权益,可以监督大厦管理者的管理行为或提出合理建议。

二、业主有以下的义务：

1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策及本公约的规定，维护物业及其他业主的公共利益。

2.大厦业主委员会成立后，执行业主委员会或业主大会的决议和决定。

3.全体业主和物业使用人应遵守管理者根据政府法规及业主委员会决议制定的各项有关房屋、设备、设施、治安、环境、绿化等的规章管理制度，并配合管理者对物业的各项管理工作。

4.按规定依时交纳其单元应缴之物业管理服务费、水电费、维修费、公共能源费及其他有关费用。

5.加强安全防范意识，遵守有关大厦安全防范的规章制度，自觉做好防火防盗工作。

6.业主或物业使用人如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装修手册内的各种规定，并填写申请表，报管理者审查批准后，向管理者缴纳装修按金方可按规定施工。

装修完工后，由管理者进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），按金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属统一清运装修垃圾和余泥的，还应同时交纳装修垃圾、余泥清运费。

如在规定时间外使用公共设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。

7.业主如请管理者对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付有关费用。

8.凡房屋建筑附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托管理者采取措施维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

9.与其他非业主使用人在建立使用、维修养护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理有关规定和本管理公约，并承担连带责任。

10.人为造成公共设施损坏，或损坏其他业主权益的，由损坏者负责原样修复，造成损失的，应当赔偿损失。

11.使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所（地）时，应按规定交纳有关费用。

12.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。

13.自觉维护大厦精神文明建设，搞好邻里团结，互助友爱，和睦共处，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共创文明商业大厦。

14.在本物业范围内，不得有下列行为：

1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板进行违凿、拆、搭、建；

3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、道路、停车场、摩托车/自行车房（棚）等公用设施及公共场所（地）；

4）损坏、或擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

5）违反规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

7）践踏、占用绿化用地，损坏、涂划建筑小品；

8）影响市容观瞻或本大厦外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；

9）随意停放车辆；

10）利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；

11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

第二章管理

一、一般事项：

1．管理者的责任在于管理和维护该大厦的每一部分，管理者受本公约的约束，并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行的责任及义务。

2．业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理者不少于三个月的书面通知终止其职务；管理者亦可提前三个月给业委会书面通知辞去其职务。

二、管理者的权利及责任

1．在不抵触本公约的前提下，管理者有权去做所有为大厦有效管理和维护所必须做的事情，其中包括但不限于下列事项：

1）检查、巡察大厦的公共部分，必要时包括所有单元的内部。

2）从事任何必要工作，包括维修养护、保安、清洁、绿化等，以保持大厦每一个部分及其设施、设备处于良好、清洁、安全的状态。

3）预防及制止任何不符合本公约规定及不恰当的行为，并对造成的损害采取追讨赔偿的措施，以维护全体业主的公共利益。

4）控制该大厦内所有车辆停放、行人交通，拖离所有违反该大厦商户手册、停车场规则或本公约所准许停泊于停车场内的车辆，并向该等车辆的车主收取拖离及有关费用。

5）采取适当措施制止及纠正各业主违反本公约规定的行为：

⏹在该大厦内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约细节；

⏹书面通知违约业主纠正错误，并在通知后十四天期满而该业主仍未纠正错误，采取相应的行动；如属紧急情况，可不必书面通知；

⏹透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金；

⏹管理者认为合适的其他合法方法。

6）按本公约规定，要求并收取所有大厦业主应付的管理款项，支付所有因该大厦管理及维护而产生的应付款项。

7）根据财务预算，本着合理节约的原则有效控制管理开支，并做好帐目记录，定期向业主通报。

8）为该大厦的公共地方（包括公共服务设施及大厦整体基建架构）投保，其投保额及险种由管理者根据该大厦所需而决定。

9）向业主报告所有因该大厦的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。

10）节日期间可装饰该大厦入口及外墙，包括灯光及其他饰物。

如管理者认为必要，可以组织该大厦内的文娱活动。

2．管理者根据本公约做出的行动及决定，在各方面对所有业主均有约束力。

3．管理者在下列情况下无需对业主及其物业使用人负责：

1）为履行本公约所做出的一切合法行为。

2）因下列原因造成的服务中断：

⏹因任何设施、装置进行必要的保养及维修；

⏹台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭；

⏹无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺；

⏹管理者所无法控制的其他一切原因。

三、管理者酬金

1．管理者酬金即因管理者因履行本公约的职责而获取的报酬。

在业委会未成立前，该酬金按政府规定拟定。

在业委会成立后，管理者酬金将由物业管理公司与业委会商定。

2．该大厦管理一切开支无须从管理者酬金中支付。

四、管理费及其他费用

1．为确定业主应付的管理费用，管理者应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。

该预算应显示该大厦总体上在管理与维修保护方面的估计开支（包括管理者酬金）和估计收入。

2．为确定管理预算，第一会计年度应由该大厦经政府有关部门检验合格之日开始，截至该年的十二月三十一日。

其后的会计年度即自每年一月一日始，至该年十二月三十一日止。

3．管理费支出包括但不限于下列各项：

1）管理公司员工开支；

2）公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出；

3）大厦绿化费用支出；

4）大厦环境卫生费用支出；

5）大厦保安及消防装备费用支出；

6）行政办公费用支出；

7）物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出；

8）环境美化及节日装饰费用支出；

9）税金支出；

10）管理者酬金。

4．无论物业是否空置、出租或自用，各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。

5．如个别业主要求管理者提供额外的工作和服务，管理者有权向该等业主征收合理的附加费用。

6．在业主委员会成立前，物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准；业主委员会成立后，该收费标准由物业管理公司与业委会商定。

7．当管理帐出现正常亏损，管理者将重新修改财务预算，并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后，确定出每一业主应加付的数额，管理者可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分；在必要的情况下，该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。

8．如有关会计年度出现盈余，则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。

五、管理费用及其滞纳金的缴付

1．每一业主应于每个月第一天或以前预先向管理者缴付出其单元该月应付的管理费，管理者另有规定的除外。

2．任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：

1）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金。

2）收取手续费作为因违约引起管理者额外工作的赔偿。

3．任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费及／或其他水电费且无任何解释，管理者有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼，由此引起的不便或相关费用由该业主承担。

4．所有以滞纳金及手续费方式付给管理者的款项，均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。

六、维修基金

1．维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

2．根据广州市物业维修基金暂行办法，穗国房字［2000］118号文，商品房预售许可证在XX年9月30日前核发的，购房者应按售房款的2%缴交维修基金，业主应自接到《物业维修基金缴款通知》书之日起十五日内委托物业管理公司将应缴款存入区房地产行政主管部门指定的业主名下的银行专用帐户。

3．维修基金应设立专款帐户由管理者和业委会共同管理，不得挪作他用。

4．物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由维修基金垫支，垫支部分应向业主收回。

5．维修基金的使用，由管理者提出年度计划，经业主委员会批准后实施。

第三章该大厦或部分受损不宜使用时的规定

倘若该大厦因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏，以致大部分不宜居住及／或使用，则管理者须召开业主大会，会上可由出席并投票的业主百份之七十五（75%）多数票通过决议案。

如由于保险赔偿金不足、建筑法例及／或规例改变或任何其他情况，致使修复或重建该大厦已不可行时，在此情况下，各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理者托管，管理者须立即将其以公开拍卖或私人条约的方式变卖，并将变卖所得的净收益根据持牌估价师按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。

估价师的任命可由管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。

因该大厦购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按管理份额比例分配予各业主。

在此种情况下，各业主在本公约项下的一切权利、特权、责任及保证均予撤销，每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。

惟若议决修复该大厦，每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用，以支付超出该大厦的保险额赔偿金的数目。

第四章业主大会及业主委员会（业委会）

一、管理者须于该大厦经有关质监部门综合检验合格，并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会，管理者应会同发展商及时召开该大厦的业主大会，选出业主委员会及主席，并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。

下列规定适用于任何业主大会：

1.管理者及／或业委会每年须召开不少于一次业主大会。

管理者、业委会或占该大厦不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议，以便讨论或决定任何影响或关于该土地及／或大厦的事项，或为全体业主的利益就该土地及该大厦的保养及管理向管理者提供意见。

2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项。

3.会议的法定人数为占该大厦不少于百份之五十的业主亲自或派代表出席。

出席者达法定人数，会议方可进行。

4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为是次业主大会的主席。

5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。

6.各业主每户拥有一份所有权份额，即有一票。

7.如投票票数相等，主席可投第二票或决定性的一票。

8.业主可亲自或派代表投票，未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。

（1）未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。

（2）委任代表的文书须由业主签署；如业主乃一法人，则须盖章。

（3）委派代表的文件须于开会前一天交予管理者。

9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关大厦事项的决议案对全体业主均有约束力，惟：

（1）开会通知须指出拟就该事项提出决议案。

（2）除非全体业主均亲自或派代表出席会议，否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。

（3）抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。

二、业委会的组织、会议及权利

1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生，应不少于五名；业委会任期为两年一届，可以连选连任；业委会主任、副主任由业委会选举产生。

2.业委会的成员在下述情况将终止其职务：

（1）有关成员以书面向业委会请辞并获业委会接纳。

（2）有关成员不再拥有该大厦的任何所有权。

（3）有关成员破产或触犯刑事法例。

（4）有关成员患上身体或精神上的痼疾致使其不能处理日常事务。

（5）业主大会议决辞退的有关成员。

3.业委会由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员同意。

4.每三个月至少应召开一次业委会会议以决定该大厦的日常管理事宜，如1/3以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

5.每次召开会议须至少提前七日发出书面通知给各成员，并列明开会时间、地点及讨论事项。

任何议决事项若事前并未详列于开会通知内将会无效。

6.所有问题的决定，均按少数服从多数的原则。

7.业委会应包括以下的职位：

（1）主任

（2）副主任

（3）执行秘书

（4）任何经业主大会所指定及界定的职位

8.业委会须保存所有会议记录并包括下述事项：

（1）所有成员职位的委派、辞退或改变；

（2）所有业委会议决事项；

（3）曾出席会议的成员。

此等会议记录须存于一固定并可供其他业主查阅的地方。

9.业委会决议对全体业主均有约束力，并应予以公布。

附录

承诺书

致：

管理者

有关广州XX大厦

为维护及促进广州XX大厦的管理，本人/本司现同意遵守XX大厦物业管理有限公司签署的“广州XX大厦”管理公约内的一切条款及有关修订。

本人/本司亦同意在转让上述大厦任何部分时，于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知上述大厦的管理者，并应取得本人/本司的承让人遵守该管理公约内的一切条款及有关修订的承诺协议。

在管理者收到本人/本司承让人的承诺书前，如本人/本司的承让人有违反管理公约的行为，法律责任将由本人/本司及承让人共同承担。

广州XX大厦

楼号单位业主

承诺书签署业主：

管理者签署：

（业主）签署（法人代表）签署

年月日年月日

本《业主公约》共十一页，此页一式两份，业主及管理者各持一份，同具效力。