深圳后海楼盘项目调研.ppt

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卓越中心大道卓越中心大道地址工业七路与中心路交汇处发展商深圳卓越房地产开发有限公司规模（整体/住宅/商业）占地6.5万、建筑面积13万，其中住宅550户，住宅面积约为10万，商业约2.3万商业性质（住宅底商/独立街铺）住宅底商，南区约11500北区，约11000单层商业面积/约1万临街长度/m约800m单铺面积/（区间）标准铺150、主力面积150300，区间403000铺位数/个94层高/m1F6m2F4.2m层数/F2层建筑形态骑楼各形态尺寸（长/宽/高）骑楼街宽4.5m柱间距/m8m步梯、扶梯、直梯（个数/间距）店铺内置楼梯广告位尺寸（门头招牌/立式广告位/旗牌店招）门头广告16，14，1.80.3、36等空调机位（方式/位置/尺寸）店铺门头有无餐饮/洗手间功能部分有餐饮功能餐饮卸货/垃圾运送（位置/尺寸）大铺有规划，但是不确定。

停车方式（门前停车/停车场）地下停车，地面停车停车位数量/个1080使用率95%开盘日期待定销售情况销售模式认筹销售手段买一层送一层，一二层连售等原售价/现售价（位置/区间）片区临街商铺价格20万左右折扣优惠50万诚意金98折销售率（整体/分区）未开始销售招商经营自主招商经营情况业态统计1个中原地产物管方式及内容小区物业管理费/元/月/12空置率基本空置（98%以上）卓越中心大道卓越中心大道整体布局图整体布局图v项目为高档小区，周边在建楼盘较多，现阶段商业氛围不浓，未来前景较好。

v离地铁站，公交站较远，现阶段的可到达性一般。

科科苑苑大大道道中中心心路路曦湾曦湾三湘海尚三湘海尚海月五期海月五期花半里花半里宝能太古宝能太古城城洪威海怡湾洪威海怡湾皇庭港湾皇庭港湾v小区的出入口设置不合理小区的出入口设置不合理，小区的出入口设置在商业的俩端，不能很好的引导人流经过商业区域。

v二层的商业规划不当，二层的商业规划不当，项目为俩层复式铺，但是规划楼梯太小气，且无直接引入人流到二层，除餐饮商家极少商家能利用好第二层。

v开间进深比不合理，单铺面开间进深比不合理，单铺面积太大，积太大，项目的主力开间进深为415，进深太深，实用价值不高，且主力面积在150300，总价太高，不利于出租和出售。

商业布局商业布局商业商业商业商业停车场停车场入口入口停车停车场入场入口口停车场停车场入口入口小区主入口小区主入口小区入口小区入口小区次入口小区次入口垃圾站垃圾站1F1F楼层平面图楼层平面图2F2FN区域租售情况售价租金（元/）A一层，一层，认筹中认筹中7788万（俩层一起算，中介）万（俩层一起算，中介）周边市场售价在周边市场售价在2020万左右万左右2525万左右。

万左右。

全部空置，只全部空置，只有一家中原地有一家中原地产。

产。

租售分区图租售分区图v项目是2006年的产权，一直未出售和招商。

v现在收50万的诚意金顶98折。

v开发商反复反复不开盘，且年底前未必会开盘。

停车出入口停车出入口广告位广告位内置楼梯内置楼梯广告位广告位广告位广告位广告位广告位小区出入口小区出入口项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项目名称项目名称项目名称项目名称卓越卓越中心大道中心大道占地面积（占地面积（占地面积（占地面积（）64668总建筑面积（总建筑面积（总建筑面积（总建筑面积（）190307住宅面积（住宅面积（住宅面积（住宅面积（）103686.63商业面积（商业面积（）23600南区商业面积（南区商业面积（）12017北区商业面积（北区商业面积（）11581商业形态商业形态商业形态商业形态裙楼底商容积率容积率容积率容积率/绿化率绿化率绿化率绿化率2/45%总户数（户）总户数（户）总户数（户）总户数（户）550商铺套数（套）商铺套数（套）93停车位（个）停车位（个）停车位（个）停车位（个）1080层数层数层数层数/层高（层高（层高（层高（mmmm）2层/一层：

5.8；二层：

4.2开间及进深（开间及进深（开间及进深（开间及进深（mmmm）开间：

3.5-4.2;进深：

16-20单层主区间面积（单层主区间面积（单层主区间面积（单层主区间面积（）150300售价（住宅售价（住宅售价（住宅售价（住宅/商业）商业）商业）商业）40000/150000-200000卓越中心大道卓越中心大道区域区域楼层楼层建筑面积（建筑面积（）单位数量单位数量分区面积（分区面积（）实用率实用率南区南区一层一层6512.736512.73474712017.1012017.1096.19%96.19%二层二层5504.375504.374444北区北区一层一层5044.935044.93464611581.9911581.9996.91%96.91%二层二层6537.066537.064141招招商商东东路路中心路（带状公园）中心路（带状公园）工工业业七七路路工工业业八八路路紫紫藤藤苑苑百百丽丽湾湾南区南区北区北区卓越中心大道卓越中心大道面积区间面积区间铺位数量铺位数量数量占比数量占比1F1F纯街铺纯街铺1F1F、2F2F铺位铺位面积（面积（）面积占比面积占比707033.23%3-133.680.57%70-10070-10022.15%11173.760.74%100-130100-13077.53%25829.643.54%130-150130-15066.45%-6858.463.67%150-200150-2004851.61%2467740.2433.05%200-300200-3002526.88%-256312.3426.96%300-500300-50000.0%-0.00.00%500-1000500-100000.0%-0.00.00%1000100022.15%-27368.1631.47%合计合计9393间间100.00%100.00%88间间8585间间23416.2823416.28100.00%100.00%卓越中心大道卓越中心大道卓越中心大道卓越中心大道项目概况：

项目概况：

卓越中心大道是深圳湾最大别墅群落卓越维港高层住宅裙楼街铺，产品为独特的复式街铺，规划为南、北区，实用率高达95%；位于未来深圳市规划起点最高，最具景观特色的大型人行城市主干道-后海区中心路的核心地段，与大型购物中心宝能太古城隔路相望，众多豪宅卓越维港、三湘海尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺；并毗邻深圳湾商务区，与海岸城MALL、保利中心等配套，更有内湖公园，F1赛场和深圳湾体育中心（在建）等设施，地理位置得天独厚，商业价值不言而喻。

交通状况：

交通状况：

卓越中心大道为双地铁口物业，步行5分钟可以到达地铁2号线的海月站和湾厦站，周边三条地铁7个地铁站、待地铁全线通车后，交通将更为便利。

项目亦有多路公交可以到达，自驾车可经滨河大道、东滨路、科苑西路，小编从福田香蜜湖出发，驾车20几分钟即到达项目。

商业、生活配套：

商业、生活配套：

项目所处南山后海湾区，车程10分钟左右有花园城中心、保利文化广场、蛇口海上世界、海雅百货、海岸城、紫荆城花园城分店等大型购物场所，附近也有新一佳、吉之岛超市、蛇口沃尔玛、人人乐等日常生活消费场所；银行、医院、酒店、市政设施等配套都较齐全。

且片区规划较好，将来配套必定会更加完善，宜居宜商。

卓越中心大道卓越中心大道地址南山区深圳湾科苑大道与东滨路交汇处发展商深圳市三新房地产开发有限公司规模建筑面积185495，其中住宅约15.2万，商业3.3万（含16312商业街，16788写字楼商业配套）商业性质临街商铺、内街商铺单层商业面积/16312（商业街）临街长度/m四周临街商铺总长约1000m（不计内街）单铺面积/（区间）22-103铺位数/个304层高/m6层数/F1建筑形态骑楼各形态尺寸（长/宽/高）柱间距/m6,8步梯、扶梯、直梯社区活动广场两侧扶梯各一个广告位尺寸门头招牌0.6*店宽，外立面广告牌5*店宽空调机位空调机放置二楼栏杆里侧有无餐饮/洗手间功能临近东滨路商铺有餐饮功能，部分商铺有洗手间功能餐饮卸货/垃圾运送停车方式项目南侧商铺可店前停车停车位数量/个地上车位：

1210个地下车位：

700个项目配套位置/面积室外泳池，网球场、近2000独立会所；均不对外开放。

无幼儿园会所用途会所使用率96%开盘日期2011年7月销售售情情况况销售概况仅推出少部分商铺：

2011年7月首批推出41间头排内街商铺，3小时售罄；现推出第二批20余席临街商铺，剩余8间未售销售模式直接销售原售价/现售价首批头排内街商铺11-15万，现推出的临街商铺价格25-36万折扣优惠开发商以前从未有折扣；现可申请99折，但不能保证申请到销售率（整体/分区）首推41间销售率100%，现推出第二批20余席临街商铺销售率约60%招商经营自主招商管理费/元/月/12物管方式及内容世邦魏理仕物管空置率现铺均未营业，东侧部分商铺作为开发商部门办公室临时使用空置位置/面积三湘海尚三湘海尚整体布局图整体布局图v项目处在新兴豪宅片区的核心，本项目住宅毛坯的售价在5.5-7.9万之间；v项目北临东滨路，南接工业八路，东临科苑大道，西接规划中心路景观带，与西部通道海关大楼仅一路之隔，交通便捷。

v项目所在区域商业氛围较淡，但片区市场发展前景可期。

东滨路东滨路中中心心路路科科苑苑大大道道曦曦湾湾君君汇汇新新天天宝宝能能太太古古城城卓越维港卓越维港海月站海月站海月海月花园花园二期二期卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸阿里巴巴国际阿里巴巴国际运营总部（奠基）运营总部（奠基）深圳湾深圳湾派出所派出所深圳湾海关深圳湾海关深圳湾出入境深圳湾出入境检验检疫局检验检疫局蛇蛇口口线线三湘海尚三湘海尚三湘海尚商业平面示意图三湘海尚商业平面示意图三湘海尚三湘海尚区域租售情况售价（元/）备注A2011年7月开盘当天已售完11-15万已售，2011年7月首批推出的41间内街商铺，未营业。

B销售约60%25-36万现推出第二批20余席临街商铺，剩余8间未售出。

黄色标示的商铺售价36万元/。

v项目首批推出的内铺售价约11-15万，当天售罄。

v目前推出的第二批售价在25-36万之间，铺位价值好于首批。

就整个项目而言，两次推出的商铺数量较少。

v买家多为深圳豪宅业主，购买商铺主要用于投资。

在售、已售商业分区图在售、已售商业分区图三湘海尚三湘海尚商铺面积区间统计表商铺面积区间统计表序号面积区间（）个数（个）占比建筑面积（）占比1120-2920-294414.47%1155.251155.257.13%7.13%2230-3930-3921216.91%6.91%764.67764.674.72%4.72%3340-4940-49414113.49%13.49%1870.1411.54%450-599832.24%5444.2433.58%560-698126.64%5341.8832.95%6670-7970-79992.96%2.96%674.9674.94.16%4.16%7780-8980-89220.66%0.66%173.26173.261.07%1.07%8890-9990-99441.32%1.32%376.2376.22.32%2.32%99100-109100-109441.32%1.32%411.39411.392.54%2.54%1010总计总计304304100.00%100.00%16211.9316211.93100.00%100.00%资料来源：

中原地产面积在面积在70以下的铺位个数比例约占以下的铺位个数比例约占94%，其中面积处于5069区间内的铺位个数比例约占59%，为主力面积。

一方面该面积区间的铺位总价不致过高，利于销售；另一方面可将连铺打通成较大面积铺位，变通性较强。

面积在70以上区间的铺位个数比例仅约占6%，最大铺面积为103。

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