未来房价走势的几种猜想.docx
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未来房价走势的几种猜想
未来50年影响美国大城市进展的十大因素及其试探
提 要 基于美国权威学术刊物的资料，介绍了未来50年影响美国城市进展的10大因素，它们是：
①贫富差距持续拉大；②郊区的政治优势；③“婴儿潮时期”诞生人口的老龄化；④中心城和近郊区贫困阶级周而复始；⑤睿智增加（smartgrowth）；⑥互联网；⑦1945年后城郊一环区的衰退；⑧户均人口规模缩减；⑨为服务新边际城市（NewEdgeCities）而延伸的超高速公路系统；⑩城市和郊区多元化趋势和种族整合。
美国城市学者对未来50年进展影响因素的预测，对正处于全世界化和城市化进程关键阶段的我国城市计划和建设，具有必然的参考价值。
关键词 美国，未来城市进展，影响因素
刊登于2006年第2期的《城市计划学刊》介绍了RobertFishman“过去50年影响美国城市进展的10大因素”。
这里将对未来50年影响美国大城市进展的10大因素再作介绍和分析。
“美国城市和区域计划历史协会”所选出的这10项未来影响因素，反映了来自全美城市历史学家、社会科学家、计划院校、职业计划师和职业建筑师代表们较为全面的观点。
Fishman博士按照统计结果，撰写了题为“世纪转折点的美国大城市：
过去与未来的影响”的文章，发表于美国权威杂志《住房：
现状与探索》（Housing：
Facts&Findings）。
不过，与过去50年10大影响因素的反馈结果相较较，对未来影响因素的预测答案不如前者那样集中一致。
大多数问卷结果以为过去50年影响因素的特征将会继续影响美国大城市的进展并将激化城市危机：
例如不断拉大的贫富差距、郊区的政治优势、周而复始的城市贫困、1945年后城郊一环区的衰败、基于机动车交通的城市蔓延将拓展外围的边际城市（edgecities）等等；还有一部份意见以为“睿智增加”政策将有助于环境保护并抑制蔓延，并以为城市将克服种族和阶级的分化、城市走向多元化；也有一部份意见强调人口转变的趋势特征，如婴儿潮时期诞生人口的老龄化和家庭人口规模的缩减；另外，互联网新技术的进展也是不可轻忽的影响因素之一。
下面，介绍未来50年影响美国城市进展的10大因素，并结合我国未来城市进展的特征趋势作若干浅显试探。
1 未来50年影响美国城市进展的10大因素
第1位是“贫富差距持续拉大”
从1970-2000年的30年间，美国个人收入和财富增加主要集中在高收入阶级，而中等收入状况大体维持不变，社会底层的贫困状况则加倍恶化。
这一趋势在未来50年将会持续，收入和财富方面的差距差异将不可避免地致使多数市之间的分化，从而使得美国城市和区域之间的不同加重。
Fishman指出，这一特征的重要性不仅在于它关系到未来美国大城市进展的其它若干影响因素，而且它还将在城市社会空间结构方面形成明显的分异：
贫困阶级集中于城市中心、近郊区和建于1945年后正在衰败的城郊一环区，而中等收入和工薪阶级徘徊于逐渐衰退的郊区，富裕阶级则选择区域边缘地域的“门禁社区”（Satedcommunities）或那些豪奢而非请莫入的私人领地。
Fishman进一步指出，贫富差距拉大也可能致使其它的进展趋势：
如住宅产业将跟从高消费的市场而建造相应的昂贵住宅，并建造知足高消费人群的购物场所；办公园区选址靠近富裕人群的住区，这往往使得就业于这些办公园区的服务人群上下班通勤时刻太长、颇费周折；在不同阶级的住区中，学校的质量和其它服务设施水平更是相差差异。
富裕阶级的住区除在区域边缘散布之外，还有一些选择在某些特定的城市地段，如华盛顿特区的西北地域，明尼那布利斯一一圣保罗市的西南地域，亚特兰大市和芝加哥市的北部地域。
这些富裕人群选择中心城市内已被“绅士化”（gentrified）了的邻里，与周边城市环境彼此隔离的原则一样适用：
富裕人群采用住区环境私密化的特定方式，如配置高收费的私人学校、制定特殊的税收服务区制度，从而使得他们的居住环境免遭周边城市不利因素的侵扰。
第2位是“郊区的政治优势”
随着美国郊区化的进展，从其民主政治力量的对比来看，郊区已经超过中心城和乡村地域而成为政治意义上的优势力量。
例如1996年美国总统选举中，郊区居民（据人口统计的界定：
在多数市区域内居住在中心城市外围的居民）中18周岁以上的人口占全美比重%。
由于郊区居民踊跃参加选举，他们注册和投票的比例要高于中心城区的居民，占选票的%，而中心城区居民占选票仅占%，非城市的居民选票占20%。
预测以为，这一现象还将进展，而且将在未来50年内进展成为决定政策的主体。
有些争议指出，对于多数市区域来讲未来最重要的挑战是在中心城市和郊区成立一种高效的区域性的管治体系，可是要实现这一目标，若是没有郊区的支持是不可能的。
虽然如此，郊区政治优势的这一事实中仍然存在许多悬而未决的重要问题。
Fishman指出，在过去50年里，郊区运用其在政治力量上的影响来推动自身社区迅速进展，并把他们的居住地与周边隔离，税收基准单列等等。
现在，许多郊区政治领袖开始以为，郊区自身的繁荣进展将依托区域的合作从而限制边缘地域的增加、振兴中心城市。
若是关于城郊一环区衰退的预见真的发生（参见第7项），那么，次富裕的郊区或许将与中心城市结成联盟来对抗在边缘区更富裕的阶级。
Fishman以为，郊区的政治优势也意味着将进一步扮演在郊区和中心城市之间的特定角色，或许，也可能相反：
大家结成区域性联盟、实现“睿智增加”（参见影响因素第5项）。
第3位是“婴儿潮时期诞生人口的老龄化”
美国“婴儿潮”时期是指1945-1964年约20年间的人口诞生顶峰期，这一时期内人口诞生率直线上升，新生婴儿达到8000万人。
在这一时期诞生的人口至今仍占全美人口的30%。
Fishman指出，随着婴儿潮时期诞生人口的成长，他们在不同年龄时期对那时的城市进展均产生十分重要的影响，并在必然程度上影响着多数市的进展趋势。
例如，昔时婴儿潮开始时，年轻父母对住房的需求猛增，于是暴发了那时购买莱维特镇（Levittown）装配式住宅的热潮；而等到这些婴儿长大成家时，他们本身又推动了新一轮住房消费，并直接致使了“阳光带模式（Sunbelt-style）蔓延”，住宅开发量猛增。
婴儿潮时期诞生的人口在现今美国正处于就业的顶峰。
预测以为，到2030年，他们中大约还有6100万人健在，其年龄在66—84岁之间，仍将占全美人口的18%（1999年这一数据为11%）。
估计2030年全美超过75岁以上的老年人将达到3200万，是1999年的2倍。
到那时，婴儿潮时期诞生的人口将面临严峻老龄化。
Fishman以为，其中的问题在于，美国许多典型的郊区居住环境中，老年人将面临难以自己驾车出行和独立规画家务的困难，郊区也很少有针对关心老年人和独居者的社会投资。
不过目前在郊区也已看到一些新的方式正自发地调节并适应着新的需求：
例如老人们天天早晨利用购物中心空旷的走道作为他们散步锻炼和社会交往的场所。
一些开发商开始尝试建造新的“援助式居住”（assisted-careliving）的郊区住宅，即把公寓式居住和护理需求相结合。
若是大城市的犯法率持续下降的话，那么将会有更多的郊区孤寡老人卖掉他们的住房，迁居到城市公寓去，从而能够实此刻他们的步行范围内取得各类生活服务的需求
第4位是“中心城和近郊区贫困阶级周而复始”
这一预测与上述的第一项“贫富差距持续拉大”之间有着紧密的关联。
Fishman指出，若是说社会财富的增加不均衡地集中于5%的最高收入人群成为一种趋势的话，那么这一趋势也将淘汰出一个基层阶级。
前者选择于郊外的“精英社区”或一些特定的城市高贵社区，而后者留在了内城。
虽然目前的美国有关政策试图改变以往的短处，但是现实状况是，在社会空间分异的趋势不断加重的进程中，政府角色微乎其微，其作用也十分有限。
Fishman以为，大城市在平衡社会贫富悬差方面曾经采取了有效办法，例如通过正式或非正式渠道向贫困阶级提供比郊区更为丰裕的受教育机缘，但是，城市教学体制的危机致使了深层次的矛盾，即新兴城市服务业经济对技术的高要求与内城年轻劳动力低技术之间的矛盾，这使得贫困家庭无法适应城市就业市场的新要求。
因此，Fishman指出，贫困阶级从业人群的低技术将成为21世纪中心城和近郊区贫困阶级周而复始的主要原因（图1）。
第5位是“睿智增加：
限制城市蔓延的环境和计划办法”
“睿智增加”本质上意味着“有计划的增加”（plannedgrowth），特指采用计划办法来限制区域边缘地带的蔓延并保护开放空间。
不过，“睿智增加”的提倡者们也熟悉到：
若是没有进一步的实践，这一主张也只能是纸上谈兵。
资料显示：
在Portland和Oregon等多数市区域内的相关实践，成为全美实施“睿智增加”行动的范例。
这一行动所采取的计划办法包括以下6个方面：
①提出一个城市增加的边界以便阻止蔓延；②通过各类尽力围绕交通走廊和交通站点聚焦进展；③对市中心进行再开发从而形成区域内的聚合点；④在边缘地带开发中，选择那些已开发的地域进行合理填充，而避免选择空旷绿地蔓延式开发；⑤依照新城市主义原则提出相应的设计导则，强调步行尺度的社区，避免基于机动车的蔓延；⑥通过选举产生一个本区域的政权机构来管理所有开发项目并维持普遍的支持和辩论。
Fishmall指出，Portland模式揭露了“睿智增加”的实施必需拥有一个普遍的区域联盟的支持，而且需要在中心城市和其郊区之间、城乡利益之间、各级政府（市、行政区、州和联邦政府）之间成立较好的沟通运作关系。
如此的利益联盟在现今美国城市和区域中尚较少见。
Fishman以为，由于这些区域的居民经济地位高，他们拥有在全世界经济中最为成功的高质量的生活，这使得他们的这一主张对政府和开发商具有重要的经济导向和决策影响。
因此，希望阻止蔓延和空地丧失的愿望已经使得“睿智增加”成为一项意义深远的运动。
第6位是“互联网”
正如英国城市学家SitPeterHall（彼得霍尔爵士）所曾观察到的那样，若是要预知互联网对现今多数市的影响，其难度不亚于80连年前要预知机动车对今天的影响。
昔时那些远见卓识的观察家们预见到了机动车将会改变美国城市的结构，可是他们怎么也没有预想到会出现象洛衫机如此的机动车城市。
预测以为，在未来50年，当信息互换的迅猛进展最终取代作为传统城市大体功能的物质生产和产品的流动，那么互联网将不可避免地改变咱们的建成环境。
虽然如此，人们今天仍是无法真正预见将会出现如何的新的多数市区。
或许人们此刻最多能够说的是，和以往的物质交流方式（诸如运河、铁路或高速公路等）相较较，“信息高速公路”更具有灵活性和适应性。
Fishman进一步指出：
若是说铁路偏好大城市、高速公路偏好郊区的话，那么互联网能够激发任何区域的经济进展，哪怕是最偏远山区、最密集市区或二者之间的任何地方。
也有一些观察家们以为互联网将致使城市衰退，因为虚拟空间的交往代替了传统城市面对面交往的方式。
还有一些专家预见大城市将取得新生，因为其富有活力的人文环境与交流的新技术发生碰撞，使得城市中的艺术世界和那些基于城市的创意中心焕发生机。
对此，PeterHall爵士曾在最近的一次讲演中指出：
虽然现代电子通信超级发达，可是人与人之间面对面的交往仍然具有存在的依据，面对面交往的需要正是那个被称为“城市”继续存在下去的重要基础（图2）。
第7位是“1945年后城郊一环区（First-ring）的衰退”
昔时二战后不久建成的莱维特镇（Levittown）和其它类似的郊区城镇，曾一度似乎成了美国梦的化身。
但是现在，许多如此的郊区城镇已经老化衰败：
和此刻的设计相较较，这些住宅和场地空间显得狭小，居民也随之老龄化。
Fishman指出，这些曾经作为多数市外围的地域，现在随着城市规模的扩张已成了与中心城市紧邻的多数市外第一环区。
它们离中心城市距离太近，受其问题影响大，而离开那些富裕的边际地域又太远。
这种一环区的城镇往往缺乏充沛的税收基础，地方政府机构需常常应对诸多难以预料的社会问题。
未来这一地域的进展究竟如何是一个令人关注的问题。
Fishman以为，若是这一地域继续衰退下去，它将预示着多数市区的迅速分化，因为其中的富人家庭将搬迁到更远的多数市边际，而贫困家庭将会陷入不断被隔离的内城和临近一环区的地域；中产阶级家庭也将随之分化出较富和较贫两部份，前者跟从富裕家庭迁至边际地域，而后者继续留下。
可是，若是一环区能够通过利用公共资源和社会（私人）资源来提升住区的品质，而且踊跃利用好它在中心城和边际地域之间独特的战略区位优势，那么它们或许能够成为睿智增加和维持社会多元化的范例。
若是这一目标得以实现，那么一环区就可成为美国梦的一个新版本。
第8位是“户均人口规模缩减”
过去50年内美国家庭的平均人口规模缩小了26%。
专家们估计在此后10年内它还将继续略有下降，而且将会持续半个世纪。
Fishman指出，这不仅是因为传统双亲家庭所生育的小孩数量会减少，而且，这一类型家庭占美国总家庭数量的比例也在不断减少。
过去30年里，成婚且有孩子家庭类型的比例从40%下降到了25%。
余下3／4的美国家庭大体上是由单亲家庭、成婚无孩家庭和单人家庭组成。
Fishman以为，伴随着“婴儿潮”时期人口的老龄化，户均人口规模缩减对美国城市和区域所起到的影响将更为显著。
郊区开发商开始为那些非传统类型的家庭建造相应的住宅，包括大量产权可分割的公寓大楼和租赁式公寓。
户均规模的缩减或许会让人们此后改变对现有郊区“单个家庭、联排式”等传统郊区家庭的固有概念。
另外，也有一些专家指出，户均规模的缩减将会刺激中心城市的振兴，因为非传统类型的家庭更偏向城市环境所能提供的灵活性、适应性、舒适性和多样性。
第9位是“为服务新边际城市（NewEdgeCities）而延伸的超高速公路系统”
“TEA-21”，是1998年美国出台的名为“21世纪交通公平性法案”（TransportationEquityActforthe21stCentury）。
按照这一法案，到2006年，政府可从联邦基金中累计筹集约2180亿美元用于大运量交通和其它非高速公路的项目。
不过，专家估计这些资金将会依照过去的老办法利用：
建造更多的高速公路。
此刻，几乎美国国内各个区域都编制了计划，预备建造规模宏大且昂贵的“外环路”（outerbehway）系统，用以减缓因1956年高速公路法案所致使的内环路交通的拥堵状况。
Fishman指出，正如初期的内环路建造模式那样，外环路的建设也一样会吸引各类开发项目趋之若鹜，那样，分散布局的模式将扩展到更远的区域边际。
这一模式将影响超高速公路系统，随之也将致使以上其它各项预测，例如不断扩大的贫富差距、区域边际绿地开放空间的丧失等，而且反过来还会造成更多的交通拥堵，因为办公园区和大量就业职位分步于更远的地域，从而致使上班族会通勤驾车更远。
第10位是“城市和郊区多元化趋势和种族整合”
这项预见与上述所提的大多数影响因素有所不同，可是考虑到睿智增加的实施进程，它也可能成为进展的趋势之一。
Fishman指出，若是郊区政治力量推动城市睿智增加计划得以实施，若是经济进展趋势增进经济和种族的平等，那么，中心城市乃至包括城郊的一环区就可以够真正支持多元化的邻里社会结构。
事实上，美国的一些地域已经逐渐成为不同种族、语言和文化等彼此融合的家园，它们能够作为美国新的富有活力且多元文化认同的例证。
可是，也有一些专家指出，若是综合其它因素来看，美国社会未来种族整合及文化多样性的维持仍然具有潜在的危机和较大的挑战（图3）。
2 未来10年我国大城市进展将面临的挑战
预测未来的困难程度往往要比总结过去的大得多，这也是为何美国大城市进展未来影响因素的选择存在必然不合的原因，乃至一些影响因素之间存在某种程度上的相悖。
相较之下，我国大城市未来进展将会有哪些重要的影响因素？
若是由我国城市计划学会组织向行业内各相关机构征集答案，其结果必然会更有代表性和权威性，更何况今年恰逢是中国城市计划学会诞辰50周年庆典，此举或许就更成心义。
现今全世界化时期使得国际资本、信息和市场的流转不仅影响了发达国家本身，而且更影响了进展中国家。
在全世界化时期，各国城市所面临的进展影响因素不可避免地存在必然的共性和规律。
作为发达资本主义国家代表的美国，其所面临的城市未来的影响因素，对进展中的国家来讲具有重要启发。
固然，由于我国国情特点和所处的城市化进展阶段不同、经济社会和文化的影响因素也存在较大不同，因此，许多因素不具有可比性，而且影响因素本身也具有必然的可变性。
下面，笔者按照最近几年来我国城乡进展的状况与问题，结合美国的影响因素分析，对未来10年这一相对较短时期内我国大城市进展的重要影响因素作以下粗浅的判断，以供讨论。
贫富悬差与构建和谐社会
未来50年美国大城市进展10大影响因素中的第一项就提到了“贫富差距持续拉大”，可见其对于美国社会稳固和可持续进展的重要程度，令人沉思。
贫富差距拉大对我国城乡社会和大城市未来的进展也具有极为重要的影响，并直接与当前我国城乡进展所提倡的构建和谐社会目标相关联。
贫富差距持续拉大是致使城市社会空距离离、乃至极化的重要原因之一。
笔者以为，适当的贫富差距反映并维持着社会阶级和城市空间结构的多元化和多样性，也是城市社会进展阶段的必然反映。
可是，过度差距（或贫富悬差）将致使社会阶级的隔离、防范、极化乃至冲突。
过去的计划经济时期虽然在必然程度上捐躯了效率（例如“企业办社会”模式所致使的“单位街坊”形态，公共设施“小而全”，规模有限、效率不高），但它却在必然程度上维系了社会空间结构的均衡性：
某一企业单位内不同社会地位的人居住在同一幢单元楼内是一个较为普遍的现象；来自不同家庭学龄前的儿童在这一企业单位自办的幼儿园里一同玩耍，大体上没有太大的贫富差距所造成的社会隔离。
但是，在市场经济体制下，居住社会空间散布已经发生了根本性的转变，住房商品化增进了社会阶级依照住房销售价钱的高低进行城市空间上的重组，致使了愈来愈严峻的社会隔离。
其结果不仅造成不同类型住宅项目开发布局的类聚，而且也致使就业职位、公共设施市场配置方面的重组，反过来又加重了社会空间的分异隔离。
当前在我国沿海一些城市，豪宅小区所营造的“门禁社区”并非少见，而且它们往往占据了城市中区位最好的地段（有的是商业区位显著，有的是景观优势突出）。
居住区位价值选择的结果正在悄然影响着城市社会阶级空距离离的新格局。
或许，未来政策的制定能够将计划经济时期下的“社会均衡优势”和市场经济时期下的“效率驱动优势”二者相结合，从而实现构建和谐社会的目标。
其中，政府的角色和作用及其所制定的计划政策相当重要。
另外还应当看到，贫富悬差对社会空间结构的影响不仅反映在大城市内部，也反映在区域之间的城市。
我国东部沿海发达地域城市和中、西部城市之间整体上的贫富悬差对各自的城市进展也具有重要影响。
地域之间不平衡的状况将进一步致使区域人口流动、沿海地域大城市人口集聚、密度加重、地价房价上涨、消费水平提高、城市化指标不均衡上升。
这些大城市的用地将进一步扩张，再次冲破原来被不断冲破的城市人口规模。
从区域人口不断被富裕城市吸引的角度来看，不同区域的城市进展的贫富悬差是造成我国城市人口不均衡散布、沿海城市群（或城市连绵区）加速形成的重要因素之一。
对此，我国国家层面对地域进展的不平衡应予以进一步有效的政策干与和协调。
区域资源整合与全国国土计划
随着我国区域城市化进程不断加速，未来10年我国城市进展面临的最大挑战之一将会是区域资源整合利用与国土资源空间计划的落实程度。
若是区域资源（如水资源、矿产资源、风光旅游资源和历史文化资源等）缺乏整体计划与合理利用，那么区域之间的城市矛盾将会分外突出。
例如水源上游城市的环境污染给下游城市的生存进展带来制约，局部地域若干年的繁荣所做出的GDP奉献或许将给周边区域的生态环境造成致命要挟。
当前我国城市和区域的可持续进展急切呼唤全国范围国土计划的出台。
全国国土计划不仅能够整合区域性的重要资源，提出科学合理和可持续进展利用的方案，而且，国土计划所提出的全国城市体系框架和城市群战略空间格局、区域性重大交通、市政基础设施和防灾体系的控制，和生产力布局与城市进展性质和规模的定位等等，对各地域大、中、小城市的进展计划奠定了大体依据。
“国家整体计划”或“国家空间计划体系”的成立，将对未来我国城市进展产生极为重要的影响。
但是，目前仅由建设部组织编制的“全国城镇体系计划”，难以从体制上与各部门形成协调和整合，似乎显得“先天不足”。
区域资源整合还至少需要国土资源部、水利部、交通部、铁道部、农业部等许多相关重要部门的协调配合，而这些部门时常有各自的专项计划出台，有时出台的计划或计划与同级其他部门的计划不尽相同乃至矛盾。
因此，全国国土计划还必需由国务院特别工作小组来组织编制。
从各地一些城市修编或调整城市整体计划的实践来看，城市周边更大范围的区域资源和交通布局的转变（如高速铁路、城际铁路、高速公路、国道、省道、机场、口岸等），影响了城市的整体结构和用地布局，一些影响乃至是根本性的。
能够以为，位于未来50年美国大城市进展影响要素第5位的“睿智增加”，对我国的区域资源整合与全国国土计划具有重要参考价值。
这一“有计划的增加”的进展理念，尤其是对于处在迅速城市化进程中的我国城市进展战略具有踊跃的指导意义。
人们过去曾经批判资本主义的经济危机，指出它周期性发作的主要原因是由于企业内部生产的有计划性和整个社会生产的无计划所产生的矛盾，从而致使社会生产和财富的庞大浪费。
此刻人们也要以一样的警觉来避免可能出现的“城市危机”：
即单个城市进展的踊跃有序和区域城市进展的无序乃至矛盾冲突。
例如在某个城市内水体下游布置有水污染的工业，看似布局合理，但如果是废水不予及时处置或处置不完全的话，将造成下游城市的饮水污染。
目前，我国的实际状况是，在区域水系上游大力招商引资、依赖本地矿产资源大规模开发或依赖传统产业外延式扩大再生产，在市场经济与条块分隔体制的作用下造成诸如资源枯竭、水系流域性整体污染的状况，这些城市不在少数。
但是，要切实做到区域协调和可持续进展面临着体制层面的严峻挑战。
正如“睿智增加”需要成立一个有效劳的区域联盟一样，我国区域资源整合与国土计划的实施，也需要有体制的保障。
不然，在现有的行政体制下，有谁来支付由于上游城市为保护水环境而抑止工业进展所损失的机缘本钱？
从那个价值观动身，若是上游城市能较好保障生态环境的质量，也应该算作应届政府的重要政绩之一。
郊区化的新趋势
虽然郊区化对美国城市进展的阶段来讲已是过去50年影响因素综合作用的结果，可是，它对我国城市进展阶段来讲仍是初见眉目。
张庭伟先生曾经提出“始显点理论”以为，当一个国家或地域人均国民生产总值（GDP）达到4000美元时，郊区化开始“显现”，城市人口向郊区迁移。
我国沿海地域一些城市的人均GDP已经达到或接近这一标准，例如上海2005年达到6547美元，北京达到5707美元，排列第三位的天津也已经达到4474美元。
事实上这些城市郊区房产项目的开发正如火如荼。
对照美国郊区化运动的特征，我国虽然没有其种族歧视和冲突的痼疾，可是，大城市和特大城市快速轨道交通和高速公路网的建成，使得其对周边郊区的辐射功能具有共性特征；而且，富裕起来的阶级人群寻求符合自身地位和财富的居住环境，这一需求动机从根本上来讲也具有必然的共性。
虽然如此，我国郊区化的进程也将会有自身的特征。
大城市、特大城市人口拥堵聚居、建筑密度高、用地紧张、旧城更新，和各类原因所致使的空气质量和环境恶化，再加上城市工作环境所带来的心理紧张和压力、价值观偏好等等，使得部份人群开始远离城市。
可是那些远离城市的居住人群具有不同的状态和处境：
高收入人群为踊跃寻求郊区清新的空气、全天候的阳光和宽敞的豪宅，他
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