南京康桥圣菲整体营销方案.ppt
《南京康桥圣菲整体营销方案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京康桥圣菲整体营销方案.ppt（57页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
星晟星晟康桥圣菲项目康桥圣菲项目整体营销推广方案整体营销推广方案瑞尔特房地产顾问机构二五年十二月二十七日目目录录第一部分第一部分项目分析项目分析第二部分第二部分推售计划推售计划第三部分第三部分营销策略营销策略第一部分第一部分项目分析项目分析话题一：
我们用什么打动客户话题一：
我们用什么打动客户？
话题二：
我们的客户在哪里？
话题二：
我们的客户在哪里？
话题三：
什么样的人会来这里居住消费？
话题三：
什么样的人会来这里居住消费？
话题四：
竞争对手在说什么？
话题四：
竞争对手在说什么？
话题五：
我们如何定义自己！
话题五：
我们如何定义自己！
我们用什么打动客户我们用什么打动客户？
三大价值体系三大价值体系区域价值区域价值-仙林大学城的教育文仙林大学城的教育文化化社区价值社区价值-纯正英伦风情社区纯正英伦风情社区景观价值景观价值-东郊英国皇家园林东郊英国皇家园林区域价值区域价值地理优势：
地理优势：
地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，绿水环绕，自然生态环境得天独厚。
地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，绿水环绕，自然生态环境得天独厚。
规划优势：
规划优势：
打造城全国最具有影响力的人与自然和谐统一的生态型、智能型、开放型大学城打造城全国最具有影响力的人与自然和谐统一的生态型、智能型、开放型大学城资源优势：
资源优势：
为南京乃至江苏的可持续发展提供信息服务、智力支持、人才保证为南京乃至江苏的可持续发展提供信息服务、智力支持、人才保证发展优势：
目前已经有九所高校、三所中学、一所小学进入大学城，在校师生达到发展优势：
目前已经有九所高校、三所中学、一所小学进入大学城，在校师生达到9万余人万余人市政配套已经全面开始，道路交通已经基本完成，地铁二号线延伸线将于市政配套已经全面开始，道路交通已经基本完成，地铁二号线延伸线将于20102010年开通年开通亚东、栖霞等品牌开发商进入，东方天郡、亚东城、赛世香樟园、大成名店公园。
亚东、栖霞等品牌开发商进入，东方天郡、亚东城、赛世香樟园、大成名店公园。
表现：
绿色新城表现：
绿色新城文化新城文化新城科技新城科技新城区域热点区域热点社区价值社区价值社社区区规规划划：
仙仙林林唯唯一一的的英英伦伦风风情情社社区区，6层层电电梯梯洋洋房房、4+1和和3+1退退台台花花园园、稀稀缺缺精精装装小小户户型型、英英伦伦风情商业街，社区非常具有代表性；风情商业街，社区非常具有代表性；社区形态：
开放式社区，参与性社区，社区是与生活交流的平台；社区形态：
开放式社区，参与性社区，社区是与生活交流的平台；社区风情：
英国风情纯正的异国风情；社区风情：
英国风情纯正的异国风情；社社区区距距离离：
与与市市区区距距离离20分分钟钟，与与大大学学校校园园咫咫尺尺之之隔隔，一一切切与与大大学学的的话话题题、一一切切与与休休闲闲和和渡渡假假的的主题，在这里我们享受都市的繁华与乡村的幽静；主题，在这里我们享受都市的繁华与乡村的幽静；社区商业：
酒吧街、咖啡厅、西餐厅。
社区商业：
酒吧街、咖啡厅、西餐厅。
在这里汇聚着的生活更精彩；在这里汇聚着的生活更精彩；表现：
唯一表现：
唯一参与参与风情风情体验体验景观价值景观价值山景：
仙林大学城三面环山，近有灵山，远有栖霞山、青龙山、紫金山；山景：
仙林大学城三面环山，近有灵山，远有栖霞山、青龙山、紫金山；湖景：
三个湖泊及周边的绿地形成的环湖公园，提供了休闲、运动、养生的地方；湖景：
三个湖泊及周边的绿地形成的环湖公园，提供了休闲、运动、养生的地方；建筑风景：
纯真英伦风情，建筑本身就是风景；建筑风景：
纯真英伦风情，建筑本身就是风景；社区风景：
是英伦与自然结合，特色的私家花园、充满鲜花的阳台和窗台社区风景：
是英伦与自然结合，特色的私家花园、充满鲜花的阳台和窗台。
表现：
共享表现：
共享叠加叠加极至极至什么样的人什么样的人会来这里居住消费？
会来这里居住消费？
他们可能是：
他们可能是：
企业老板、企业高层、高级公务员、跨国集团外籍人士、企业老板、企业高层、高级公务员、跨国集团外籍人士、高端知富阶层、自由职业者。
高端知富阶层、自由职业者。
他们的口号：
只要我喜欢，没有什么不可以！
他们的口号：
只要我喜欢，没有什么不可以！
他们可能是：
他们可能是：
他们追求精致的生活方式，让心态永远年轻；他们追求精致的生活方式，让心态永远年轻；他们对于财富和地位的推动力不再是特别的重要，他们对于财富和地位的推动力不再是特别的重要，自由的生活方式才是生命存在的第一要件；自由的生活方式才是生命存在的第一要件；他们可能是：
他们可能是：
他们他们有一颗开放、包容的心，他们打开自己是为了更充分地体验世界，体验生活；有一颗开放、包容的心，他们打开自己是为了更充分地体验世界，体验生活；他他们们从从不不远远离离消消费费，他他们们除除了了有有自自己己的的房房子子，总总还还有有另另一一个个住住所所,他他们们的的居居所所从从来都不远离风景；来都不远离风景；他们向往他们向往。
外国的居住方式，工作在繁华的闹市区，居住在宁静的郊区，会客在格调中外国的居住方式，工作在繁华的闹市区，居住在宁静的郊区，会客在格调中和和老老婆婆一一起起散散步步在在外外，触触物物生生情情，回回忆忆着着人人生生最最美美好好的的时时光光段段，童童年年的的无无知知与与无无忧、校园的风华正茂忧、校园的风华正茂他们向往他们向往。
随时带着孩子走在外边，就是和孩子一起去郊游，一起享受大自然随时带着孩子走在外边，就是和孩子一起去郊游，一起享受大自然随时想打篮球、踢足球，都有成批成批的爱好者和你一起运动随时想打篮球、踢足球，都有成批成批的爱好者和你一起运动他们向往他们向往。
看到不平事，可以伸张正义；看到可怜事，可以雪中送炭看到不平事，可以伸张正义；看到可怜事，可以雪中送炭物质生活的满足后，精神生活的提升物质生活的满足后，精神生活的提升远离城市的尔虞我诈的纷争，回归纯真的的社会，释放纯真的心灵远离城市的尔虞我诈的纷争，回归纯真的的社会，释放纯真的心灵我们的客户是我们的客户是一群追求精神生活，追求心灵纯真的人一群追求精神生活，追求心灵纯真的人他们他们健康、自由、博爱、朴素、健康、自由、博爱、朴素、有朝气、有文化、有爱心、有文明有朝气、有文化、有爱心、有文明热爱自然热爱自然、喜欢体育喜欢体育、喜欢旅游喜欢旅游、参与慈善事业、参与慈善事业他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层竞争对手在说什么？
竞争对手在说什么？
1、东方天郡：
与本案同属新城区，以小高层及高层为主，规模大有气势，栖霞集团品牌，已进入销售期，销售均价约为5200元。
2、香樟园：
小区园林景观以香樟树等植物为特色，欲将其打造为“新城东纯正学院生活”的学院风情居所。
目前起售价4500元左右。
3、亚东城：
有复式、小高层及多层，有会所、幼儿园等配套服务设施，目前均价位4200元。
与本项目类似的仙林中高档盘的产品与市场现状与本项目类似的仙林中高档盘的产品与市场现状定位：
城东仙林首座大型高尚现代人文社区；推广语：
引领教育地产新时代；差异化：
栖霞品牌；以“校长公馆”、“教师公寓”引入教育地产概念；定定位：
新城东纯正学院生活位：
新城东纯正学院生活；推广语：
一世情，留在仙境森林推广语：
一世情，留在仙境森林；差异化：
种植差异化：
种植10001000棵香樟树、棵香樟树、10001000棵桂花、棵桂花、10001000棵广玉兰棵广玉兰；定定位：
位：
5050万平方米国际素质人居社区万平方米国际素质人居社区推广语：
引领社区品牌时代推广语：
引领社区品牌时代我我们们可可以以看看到到：
几几乎乎所所有有的的楼楼盘盘，都都不不同同程程度度地地依依附附着着“仙仙林林的的人人文文生生态态”。
要要么么不不同同程程度度地地以以人人文文教教育育、生生态态环环境境、市市政政规规划划为为外外包包装装，要要么么是是以产品形态为内修炼。
这种方式无疑是在不断地消耗仙林的人文与魅力。
以产品形态为内修炼。
这种方式无疑是在不断地消耗仙林的人文与魅力。
结论结论除除了了人人文文及及生生态态两两大大主主线线，我我们们更更该该有有怎怎样样不不同同的的声声音音？
以以区区别别竞竞争争对对手手，凸现项目差异化价值及核心竞争力？
凸现项目差异化价值及核心竞争力？
那么我们如何找到自己的核心价值？
那么我们如何找到自己的核心价值？
我们如何定义自己！
我们如何定义自己！
项目属性定位：
项目属性定位：
大大学学城城中中英英伦伦风风情情纯纯真真洋洋房房区区项目案名：
项目案名：
康桥圣菲康桥圣菲案名案名释义：
*康桥，徐志摩的在别康桥，描绘出周边的宁静，宁静的让人心情向往，康桥，徐志摩的在别康桥，描绘出周边的宁静，宁静的让人心情向往，*康桥，英国剑桥里的一个地方，说出了项目的大环境的特点康桥，英国剑桥里的一个地方，说出了项目的大环境的特点*圣菲（圣菲（SUNFIELDSUNFIELD）充满阳光的地方，自由、开放、向往充满阳光的地方，自由、开放、向往*我我们项目目的的案案名名便便由由此此而而来来，充充满满了了大大学学风风情情，充充满满了了诗诗情情画画意意、充充满满了了生生活活的的畅畅快快淋漓淋漓，体，体现出出项目自身的特点，目自身的特点，项目口号项目口号:
一个阶层的精神文明一个阶层的精神文明口号释义：
口号释义：
从从房房地地产产广广告告定定位位因因素素来来看看，体体现现了了与与周周边边项项目目的的差差异异化化，符符合合了了创创造造第第一一的的原原则则，同时又满足了目标客户的追求与需求。
同时又满足了目标客户的追求与需求。
推推广广语语从从“精精神神文文明明”入入手手，诠诠释释了了目目标标客客户户的的生生活活追追求求与与理理念念，物物质质文文明明以以后后追追求求精神生活，追求心灵纯真。
精神生活，追求心灵纯真。
我们的客户就是这样一群追求精神生活，追求心灵纯真的人我们的客户就是这样一群追求精神生活，追求心灵纯真的人他们他们健康、自由、博爱、朴素、健康、自由、博爱、朴素、有朝气、有文化、有爱心、有文明有朝气、有文化、有爱心、有文明热爱自然热爱自然、喜欢体育喜欢体育、喜欢旅游喜欢旅游、参与慈善事参与慈善事业他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层一个国家不可以无精神一个国家不可以无精神一个民族不可以无精神一个民族不可以无精神一个团队不可以无精神一个团队不可以无精神当然，一个人更不可以无精神当然，一个人更不可以无精神精神文明是在物质文明获得以后，个人的思想道德素质提升。
精神文明是在物质文明获得以后，个人的思想道德素质提升。
我我们们的的目目标标客客户户大大多多是是社社会会的的中中坚坚分分子子，他他们们在在物物质质文文明明满满足足以以后后，目目标标变变的的盲盲目目，不不知知道道再再追追求求什什么么。
我我们们就就是是要要客客户户知知道道他他们们应应该该追追求求精精神文明，帮助他们达到心灵纯真。
神文明，帮助他们达到心灵纯真。
第二部分第二部分推售计划推售计划项目待售房源概述项目待售房源概述总用地面积：
54664.2其中住宅建筑面积：
48973.24容积率：
1.0025总建筑面积：
76147.33商业服务面积：
5461.27绿地率：
42.08地上建筑面积：
54802.27物业管理用房：
313.48汽车位：
419地下建筑面积：
21345.06其他面积：
54.28地上84地下335待售房源配比
（一）待售房源配比
（一）产品类型产品特点户型套数面积比例位置所在6层电梯洋房三房二厅二卫125.9491081133.4614735.882.08%27.04%1层东08/09/10/11132911882.18%1层西137.89547446.0613.67%2/4/6层138.01364968.369.12%3/5层3+1花园洋房三房二厅二卫153.95424615.82325.881.13%4.27%1层西4、5152.644610.561.12%1层东138.924555.681.02%2层西135.9
升级会员 