天晟海琴湾0904销售月报.docx
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天晟海琴湾0904销售月报
天晟·海琴湾
每
月
销
售
报
告
2009年4月
佛山市一鼎房地产策划代理有限公司
天晟·海琴湾项目组
一、个盘分析：
（监控时间：
2009年4月1日～2009年5月7日）
本月别墅个盘动态：
三水御江南
货量：
一期香樟绿韵，约80座3-5联排组成
一期金桂馨畔，11间环湖别墅组成
价格：
联排均价5500元/㎡
环湖别墅未有定价，但销售人员透露超过20000元/㎡，以珍惜为主打素材。
卖点：
国际社区，以4500亩的概念，建筑一个社区，区内配套完善。
销售情况：
五一前已经累积大量客户，根据媒体数据，五一开盘期间，全部内部认购客户完成手续转移，一期全部售罄，目前已经在接受二期登记。
名都畔山溪谷
货量：
24座联排组成，共48套
价格：
6800元/㎡、7800元/㎡、8800元/㎡、12000元/㎡
卖点：
借助同在仙湖内的祈福蓝湾所建设的配套设施给人一种配套完善的别墅社区感觉，同时以每座别墅配以超大花园作为卖点。
销售情况：
五一期间名都销售约15套左右，均为开发商的朋友购买为主，五一期间实际街客成交2套，价格幅度在6600元/㎡-12000元/㎡不等，最差的4联排售价在6000元/㎡左右，最后一排双拼售价在6600元/㎡左右，其余园景中心双拼售价在8000元/㎡左右，最贵的湖景大面积双拼配1000㎡花园售价在12000元/㎡左右。
祈福蓝湾
货量：
价格：
销售情况：
二、政策法规：
1.佛山可享五大粤式政策
广东省再出利好政策：
对包括广州、佛山在内的珠三角八市实行公积金异地互贷。
加上3月3日出台的“粤15条”新政近期也不断得到落实，有业内人士指出，相比其他省市的政策，粤式新政可谓恰逢其时，强有力地支持了刚性及改善型需求的释放，但政策并非着眼投资客，因此并不会直接影响房价的涨跌。
（2009-04-10来源：
佛山日报）
分析：
广东出台的新政相比起其他省市政策更稳健、更全面、更有针对性。
这些政策无论是承袭“国13条”的，还是特有的，着眼点都是针对自住型购房者。
2.林元和：
力挺地产业佛山地产投资仅占GDP2.5%
“为什么上海、北京经济回暖比广东快？
房地产业发展起了重要作用，佛山房地产投资仅占GDP的2.5%，能控制在10%-12%的话，就比较理想。
”在经济分析会上，林元和在谈及佛山经济发展形势和策略时旗帜鲜明地表示，政府将支持和鼓励房地产业加大投资。
他认为，目前佛山的房地产投资在GDP中的比重过低，鼓励地产商加大投资，有利于佛山经济更快回暖。
据了解，今年一季度，佛山房地产投资完成73.98亿元，仅增长4.3%.而在今年一季度，东莞市的房地产投资增速接近30%，远高于佛山。
（时间:
2009-4-22来源:
南方网）
分析：
政府的提议对稳定市场、恢复市场信心有很大帮助。
凭借广佛一体化推进以及佛山经济发展势头良好，城市化进程不断推进，市民消费力强等良好的发展因素，开发商的开发投资行为将会变得积极。
二、城市规划建设
1.三水云东海今年重点推进北湖建设、永久引水
今年三水云东海街道将重点推进北湖完善、新村建设、永久引水工程和东堤景观节点四项工程。
北湖蓄水后，多项保护水质工程将在今年展开。
2400亩的湿地公园和云东海永久引水工程建设将在年内建成，北江清流经湿地净化后才流入大湖。
（2009-03-31来源：
佛山日报）
分析：
三水云东海加快整治建设工程，进一步优化区域景观资源，利于房地产别墅市场的发展。
2.一河相隔顺德容桂与中山黄圃镇探索同城化
佛山市顺德区容桂街道与中山黄圃镇签订了紧密合作框架协议，双方将在珠三角区域经济一体化的总体框架内，主动打破行政界限，加强发展规划、道路交通、环境保护等方面的对接与合作，率先探索同城化发展。
（2009-04-03来源：
南方都市报）
分析：
在广佛同城与珠三角区域经济一体化的前提下，率先进行镇镇联合的同城化合作之路，利于街镇间经济交流，打破行政区域的界限，促动人员流动。
3.广佛同城圈定5重点区尽快完成共建规划建设
广佛两市签订的《同城化城市规划合作协议》，广佛要着手编制《广佛同城化城市规划》，该规划要本着“先近期后远期”、“先交界后纵深”进行展开，而其中的五沙地区、新客站周边地区、芳村桂城地区、金沙洲地区及花都空港地区就成为广佛规划的先头阵地和合作“特区”。
按《规划协议》的要求，五个重点区在同城整合规划过程中要包括：
功能布局优化、公共设施整合、道路交通衔接深化、生态环境保护等，并明确今年4月底前，要完成“新客站周边地区”和“芳村桂城地区”两个重点地区的同城整合规划。
（2009-04-13来源：
南方都市报）
分析：
广佛同城的概念可实现两地错位发展、优势互补。
作为广佛规划的先行阵地，5个重点区的市场发展与地位将会受到进一步的提升。
4.珠三角9市将建1小时生活圈7条城际线经佛山
《珠三角城际轨道交通同城化规划（修编）》首次对外进行环评公示，规划线路20条、联络线3条，珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架，其中连通佛山的城际线路共有7条，而“二环”和“三环”规划了我市与东莞对接、横跨珠江口的佛莞城际线。
预计到2015年，珠三角9个主要城市将全面实现城际轨道交通连接，初步实现1小时交通圈。
（2009-04-11来源：
珠江时报）
分析：
从珠三角城际轨道网络来看，对落实广佛同城化和广佛肇一体化规划的意义重大。
不仅大大节省城市居民的出行成本，空间距离的拉近，也让彼此间的心理上很容易产生一种“同城”的认同感。
5.52项目掀广佛同城化建设热潮今年重点交通对接
针对广佛两市制定的《广佛同城化建设2009年度重点工作计划》，按照其突出重点、先易后难、分步实施、合力推进的原则，筛选两市互动性最强、当前最紧迫、成效最明显、人民群众和企业最受益的一批重大工作作为2009年度合作推进重点，共安排52个重点项目。
项目涉及重点发展规划、重点基础设施、重点产业协作、重点对接政策、重点联合行动五大方面。
（2009-4-17来源：
佛山日报）
分析：
目前广佛合作范围不断扩大，广佛合作官方层面上正式迈出大步伐。
在政府的支持和配合下，佛山五区推进广佛同城化建设的积极性、主动性非常高，形成了城市化进程快速发展的良好局面。
6.禅西大道将“串”起佛山三区定位快速过境公路
在禅西大道一期工程紧锣密鼓“加速”之际，积极完善禅西大道二期“新”工程已成为区域发展的共识。
现在的禅西大道二期工程应是原规划二期工程的“延伸”，要力求解决包括顺德和南海提出的北延南延的问题，最终使禅西大道北延接广佛新干线。
（2009-4-17来源：
佛山日报）
分析：
禅西大道的建设可有效连接禅城、南海、顺德三区，三个区域的市场发展将会更加紧密，有利于推广同城化合作之路，区域间的经济交流，打破行政区域的界限。
7.广佛同城交通工程近期重点建六条路对接佛山
据广州市交通规划研究所所长贺崇明透露，交通方面广佛两地共有55条规划路对接，现已有12条。
今后规划有17条高快速路，近期重点建设六条道路：
第一条是白云机场向西到肇庆方向（珠三环）；第二条是华南干线三期通过佛山的“一环”往肇庆方向；第三条是现在的广佛放射线连接佛山新干线；第四条是广州新客站通往广州和佛山的广明高速；第五条是番禺与顺德联系的南二环高速公路；第六条是与顺德和南沙联系的黄榄干线连接番顺公路。
通过这六条道路，基本上可以打通广佛连接的大通道。
（2009-4-21来源：
广州日报）
分析：
广佛合作范围不断扩大，交通道路一体化至关重要。
广佛各区的道路连通，缩短地理空间距离；有助于两地经济文化交流，推动经济合作发展。
8.桂城东二往狮山南海首条快巴线路正式开通
从南海区交通局获悉，南海区首条快速绿巴公交线已试行开通。
该线路每天的首个班次将从桂城东二发往狮山镇，到达终点站狮山大学城仅用1小时。
目前，线路起步价2元，全程收费6元，实行分段收费。
日后南海还将规划狮山至坑口、丹灶至桂城两条快速绿巴线路。
预计至明年底，南海7镇街（除桂城外）均将开通到禅桂中心的快速绿巴，实现与广佛轨道交通的快速换乘。
（2009-4-27来源：
佛山日报）
分析：
南海区快速交通的开通，大大缩短中心区域与街镇间的时间距离，有助拉动街镇与中心区的交流，促动置业需求互动。
9.保利水城4月25日全面开业
广佛城市一体化的进程随着《广佛同城框架协议》的签订，已进入到实质落实阶段。
融合购物、休闲、美食、娱乐、商务、旅游于一身的保利水城本月25日正式开业，肩负起启动高新金融区加速成熟的使命，将全面升级佛山现有商业水准，为广佛民众带来全新的购物休闲体验。
同时，南海将陆续调整16条常规公交线路途经保利水城，以完善千灯湖片区的公交路网。
（2009-4-25来源：
地产行内数据中心）
分析：
保利水城的开业对整个桂城区域的发展产生影响，一方面是区域内的高新金融区以及保利生活圈的规划发展向前迈进之外，另一方面亦是广佛一体化进程的实质性行动。
千灯湖高新金融区的兴起，预兆着一个商业及居住RBD的繁荣已经逐渐成形。
三、土地市场
1.本月住宅用地成交信息
佛南（挂）2009-006地块于4月3日成功拍卖，由广东能兴房地产开发有限公司以高出底价18906.28万元获得，成交价格为41200万元，楼面地价达到1478元/㎡。
4月14日禅城区一块约7.7万㎡的住宅地块，为佛山市兆阳房地产投资有限公司以底价成功购买。
地价虽低，但开发条件较为苛刻。
地块解释：
1.买受人自行自费拆迁现有建筑。
2.地块转让为部分转让，转让面积为地块规划总建筑面积中的73000㎡住宅及23000㎡配套车位分摊的土地面积，项目开发完成后的其余未转让面积属转让方自资自建自用物业，产权归转让方所有。
分析：
禅城区的土地资源日益短缺，未来将会以低地价的“旧改”项目为主导。
2.本月住宅用地出让信息
本月中旬南海桂城推出一块10万㎡的住宅地块，位于东平河畔，平胜大桥侧。
该地块景观资源优势突出，而且有1.1-1.2的低容积率，估计未来将会是桂城区域的一个高端别墅项目。
本月下旬共有4块土地挂牌出让，总面积为44.5万㎡，均在5月份拍卖。
其中佛南（挂）2009-014和2009-015地块最为瞩目。
该地块起拍楼面价格高，限制条件相对较多，对发展商开发有一定考验。
三、公关活动：
（一）市一医院演讲、报名
本月20日，与市一医院团委联合在员工食堂成功举办演讲会，演讲期间共有5名医护人员报名。
（二）新浪团购之佛山家居业老总精英论坛
本月25日成功举办“佛山家居业老总精英论坛”活动，活动当日共33名家居业老总、精英到场。
（三）天晟·海琴湾：
英菲尼迪试驾活动
本月26日成功举办“英菲尼迪试驾”活动，活动当日共有约200余名车主、伊丽莎白会员、意向客户到场活动。
四、销售数据
（一）来电数据客户统计：
共8个
1、获知途径分析：
有效数据8个
电视
报纸报道
单张（直派）
单张（夹报）
户外广告
亲友介绍
短信获知
4个
1个
个
个
个
1个
个
50.00%
12.50%
%
%
%
12.50%
%
会刊快讯
商刊投递
电台广播
途经路过
展销点
互联网
其它
个
个
个
个
个
1个
1个
%
%
%
%
%
12.50%
12.50%
注：
所有表格百分比取整数，未发生项以“0”个“0％”显示，下同。
分析：
本月来电主要通过两种途径获知，分别是互联网和亲友介绍，各占50%。
2、来电区域分析：
有效数据8个
禅城
桂城
和顺
三水
罗村
丹灶
大沥
西樵
广州
外地
6个
1个
1个
个
个
个
个
个
个
个
75.00%
12.50%
12.50%
%
%
%
%
%
%
%
分析：
本月来电区域仍以“广州”为主达到50％，其余禅城及顺德各有25%来电咨询。
3、来电咨询问题：
有效数据12个
价格
促销
地址
户型
面积
月供
楼层
环境
5个
个
1个
个
6个
个
个
个
41.67％
％
8.33％
％
50.00％
％
％
％
分析：
本月来电咨询中价格咨询占主要对象达到57.14％，其余环境、地址、面积各占14.28%。
（二）来访数据客户统计：
本月来访意向登记总数共34台。
（其中：
A组16台、B组18台）
1、获知途径分析：
有效数据24台
电视
报纸报道
单张（直派）
单张（夹报）
户外广告
亲友介绍
短信获知
14台
台
台
台
台
4台
3台
58.33％
％
％
％
％
16.66％
12.50％
会刊快讯
商刊投递
电台广播
途经路过
展销点
互联网
活动组织
台
台
台
台
台
台
3台
％
％
％
％
％
％
12.50％
分析：
本月项目本部来访客户中以电视广告而认知本项目为主占总量的54％，其余通过亲友介绍获得36%的客户来访，其余有9.09%途径路过的时候获知本项目。
2、客户区域分析：
有效数据33个。
禅城
桂城
顺德
三水
罗村
丹灶
大沥
南庄
广州
外地
12个
9个
1个
1个
3个
3个
1个
1个
2个
个
36.36%
27.27%
3.03%
3.03%
9.09%
9.09%
3.03%
3.03%
6.06%
%
分析：
本月来访区域以“禅城”为主占了总来访数量的40%以上，其次为桂城及广州各占18%和14%，剩下的西樵、大沥、罗村、三水、官窑及外地都有少量来访。
3、客户建筑面积需求分析：
有效数据22台
190-300㎡
300－400㎡
400－500㎡
500－600㎡
600以上
8台
11台
2台
台
1台
36.36%
50.00%
9.09%
%
4.55%
分析：
本月来访客户的建筑面积需求以“190㎡-300㎡”为主，占总来访咨询量的60%，其次“300-400㎡”和“400-500㎡”均占18%来访量。
4、置业情况分析：
有效数10台
首次置业
二次置业
三次置业
2台
4台
4台
20.00%
40.00%
40.00%
分析：
本月来访客户置业情况以“二次置业”为主占60％，其次为“三次置业”占26％，最后为首次置业占13％。
（三）销售人员跟进记录表：
序号
日期
客户
客户来源
意向户型
客户跟进情况
联系电话
跟进人
1
4.1
岑小姐
访
D、J
价格较贵，暂时不作考虑
安
2
4.1
江生
访
D
正在考虑，与碧桂园作对比
安
3
4.1
植生
访
D
折后价格还是觉得贵，再考虑
安
4
3.31
崔小姐
访
G、H1
价格贵，暂时不考虑
勤
5
4.1
陈生
访
J
有时间再来看过，最近忙
勤
6
4.9
岑小姐
访
D/J
暂时不考虑
安
7
4.9
姚生
访
J
暂时不考虑
安
8
4.11
张生
访
D
暂时不考虑
勤
9
4.17
黄生
访
J
未有空，有空再来
安
10
4.17
何生
访
D
考虑中
安
11
4.19
黄生
访
A1
怕北江船只噪音大，目前正在开车，再考虑
云
12
4.19
陆生
访
A
价格贵，再考虑
云
13
4.22
陈生
访
H1
价格需要考虑，再次约访谈价
勤
14
4.22
曾小姐
访
J
联系过程中，一直说忙，以后再联系
勤
15
4.24
涂生
访
J
出差中，暂时不考虑买了
勤
16
4.24
梁生
访
J、D
价格偏高，再考虑
勤
17
4.24
林小姐
访
H1
还在作对比，有时间会再过来
勤
18
4.24
罗生
访
H、J
在与万科城作对比，考虑好会再来
勤
19
4.24
欧生
访
J
价格较高，暂不考虑
勤
20
4.24
张小姐
访
D
邀请五一有空过来再谈
安
21
4.25
黄生
访
H1
北江船只会吵，再考虑一下
云
22
4.25
陆生
访
C1、A
较贵，再考虑
云
23
4.25
陆生
访
临江
资料错误
云
（四）本月销售报告
1、完成市一医院食堂演讲。
2、完成新浪卫浴老总活动。
3、完成英菲尼迪试驾活动。
4、本月更新了价格表，并完成销售人员口径培训。
5、完成外展用背景板的制作。
6、新广告片段完成制作。
7、确定4月20日至5月4日的电视投放计划。
8、报纸硬广及软文完成制作。
9、珠江时报第一期硬广+软文全版确定投放。
佛山市一鼎房地产策划代理有限公司
天晟·海琴湾项目组
2009年4月
升级会员 