西安市房地产市场分析.docx
《西安市房地产市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安市房地产市场分析.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
西安市房地产市场分析
【西安市房地产市场分析】
（一）土地市场
一、土地成交情形
2020年12月，西安市土地市场迎来一次集中成交，合计成交土地面积为万平方米，土地成交金额合计达到188889万元。
成交地块中住宅用地所占比重最大，占比为%；第二是工业用地，面积占比%；商业用地面积仅占%。
12月，西安市成交面积最大的地块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的住宅用地，成交面积为万平方米，由西安增源房地产开发以亿元竞得。
图表1：
2020年12月西安市土地出让情形汇总
单位：
万平方米万元
土地位置
土地面积
土地用途
成交金额
土地使用权人
西安市高新区星源路
住宅用地
1710
西安京津房地产开发公司
西安市碑林区南大街157号
商业用地
260
中国工商银行股份有限公司西安南大街支行
灞河以西，安村以东，战备公路以北，绕城高速公路以南
住宅用地
16115
西安泰丰房地产开发有限公司
规划路以东、朱雀大街以西，规划路以南，南三环以北
住宅用地
6050
西安大方置业有限公司
神舟三路以东，飞天路以北
工业用地
1190
联强国际（中国）投资有限公司
位于支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东
居住用地
14300
航天时代置业发展有限公司
航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北
居住用地
15495
陕西天宇实业投资有限公司
居住用地
6910
西安荣华集团有限公司
西安阎良国家航空高技术产业基地创新三路以南
航天中路以南
工业用地
7200
中电投西安太阳能电力有限公司
神舟三路以东
工业用地
360
西安恒达微波技术开发公司
航天大道以南
教育科研
2000
陕西省核工业地质局
航天中路以南
工业用地
2315
西安电子工程研究所
碑林区文艺南路49号
住宅用地
2070
西安市含光物业总公司
神舟四路中段西侧
工业用地
600
西安航天基地实业发展有限公司
航拓路西段南侧
工业用地
340
西安航天基地实业发展有限公司
神舟二路以西，东长安街以北
工业用地
3291
陕西省烟草公司西安市公司
神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南
工业用地
1810
西安航天基地服务外包产业园有限公司
神舟三路以东，工业二路以南
工业用地
1330
西安阳光能源科技有限公司
神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南
住宅用地
5480
西安航天基地实业发展有限公司
神舟四路以西，飞天路以南
住宅用地
2970
西安恒丰泰投资有限责任公司
航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西
住宅用地
29300
西安增源房地产开发有限公司
航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南
住宅用地
19780
西安航天基地实业发展有限公司
东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东
商业金融用地
3080
西安科为航天科技集团有限公司
飞天路以南，神舟三路以西
商业金融、住宅
2120
西安新航昇投资发展有限公司
曲江新区慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东
商业配套用地
1050
陕西春盛房地产开发有限公司
曲江新区芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产有限公司以西，陕西香榭实业有限公司以南
商业
1260
陕西新开广厦房地产开发有限公司
曲江新区芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧
住宅
35637
西安华侨城投资有限公司
锦业路以南、丈八六路以东
商业
4866
陕西班博材料新技术有限公司
数据来源：
西安市国土资源局银联信整理
二、土地出让公告分析
图表2：
2020年12月西安市土地出让公告情形汇总
单位：
平方米万元
地籍编号
土地位置
土地面积
土地用途
保证金
HT01-（15）-5
神舟四路中段西侧
工业
300
HT01-（06）-5-1
航拓路西段南侧
工业用地
65
HT01-（13）-5-1
黑河保护带
工业用地
500
HT01-（13）-5-2
HT01-（16）-1-2
神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南
工业
400
HT01-（15）-15-1
神舟三路以东，工业二路以南
工业
300
HT01-（16）-1-3
神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南
居住
1000
HT01-（15）-4
神舟四路以西，飞天路以南
居住
500
HT01-（06）-3-3
航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西
居住
5400
HT01-（06）-3-5
航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南
居住
4500
HT01-（14）-4-1
东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东
商业金融
700
HT01-14-7-2
飞天路以南，神舟三路以西
商业金融、住宅用地
600
LH7-21-59-1
西安市莲湖区庙后街香米园北巷8号
居住、商业
150
BL10-3-53-1
碑林区大学东路72号
住宅
200
LH4-1-37
西安市莲湖区农兴路6号
居住
500
QJ1-9-13-1
曲江新区雁南二路北侧
住宅
1000
GXIII-
（2）-6
锦业路以南、丈八六路以东
商业、办公
3000
LT08-3-3
临潼区行者街道办事处
住宅
4000
BL9-13-53-2
碑林区长安北路21号
商业、住宅
300
QJ11-
（2）-5-1
—QJ11-
（2）-5-10
八府庄北路14号
商业、住宅
10000
BL10-10-4-3
朱雀大街6号
商业
200
YT1-99-33-5
八路以西，富裕路以南，鱼斗路以北
43066
住宅
3000
YT1-99-33-6
商业、住宅
YT1-99-33-4
商业、住宅
数据来源：
西安市国土资源局银联信整理
2020年12月份，西安市国土资源局合计推出24宗地块。
这些地块中，住宅用地占到9幅，工业用地及商业用地各6宗，商业办公用地3宗，商业住宅综合用地6宗。
2020年12月份，西安市土地出让面积合计为万平方米，竞买投保保证金金额合计为36615万元。
其中住宅用地面积万平方米，占全数土地出让面积的%。
从出让地块的类型来看，住宅用地的推出一直是西安市国土资源局土地出让的重中之重。
其中推出土地面积最大的一块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的一块居住用地，面积达到15.03万平方米。
而工业用地推出一样位于神舟路周围为主。
（二）商品房市场概况
11月份，西安房地产市场继续放量上行，商品房及一般住宅成交面积再创今年以来的市场新高，楼市火爆势头未现明显消退。
2020年11月西安商品房成交面积万平方米，成交套数15556套，成交金额亿元，成交均价5433元/平方米。
商品住宅方面，11月成交面积万平方米，同比增加%，环比增加%，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。
图表3：
2020年11月份西安市各物业销售比例图
数据来源：
银联信整理
楼市继续上冲，并维持高位运行，与9月以来市场推货活跃、购房者追涨的置业心理有关，加上临最近几年末，受到政策欲收紧的预期阻碍，很多购房者主动出手，推高了市场成交，也进一步拉高了房价。
11月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与10月相较办公所占比例上涨1%，住宅类占比减少1个百分点。
从年度成交量的走势来看，整个年度表现为持续爬升走势。
11月以来，大量新推案入市、和在房贷优惠政策调整的不确信性阻碍下，置业者搭乘“优惠末班车”等多方面因素阻碍下，商品房成交量再次达到峰值。
（三）商品住宅市场
一、整体供销情形分析
2020年11月，西安住宅供给量为万平方米，环比上月大幅上升，升幅为%。
仅次于今年9月的万平方米。
随着年末翘尾行情的火爆，开发商加大推盘力度，以期更好的业绩。
图表4：
2020年1-11月份西安市商品房供给量
单位：
万平方米
数据来源：
银联信整理
11月，全市住宅成交量为万平方米，环比增加%。
传统的市场淡季，成交量突然井喷，消费者疯狂抢购之势远超07年。
通胀预期的不断加重诱使改善、保值增值需求的踊跃入市；而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推动本月楼市成交再创新高，直逼150万平方米大关，造就了西安楼市从未有过的疯狂场面。
11月，西安市商品住宅均价为5194元/平方米，环比上涨%。
市场的供不该求场面促成了房价的非理性上涨，提早完成年度销售任务的房企也信心满满的坐地起价，11个月来房价持续上涨。
11月成交均价环比上涨112元，与今年1月比上涨幅度高达845元/平方米。
快速上涨的楼市促使大量投资型需求的涌入，而投资型需求的放大一方面加速了房价的上涨步伐，同时也紧缩了占西安楼市绝对主体的刚需客户购买空间。
近期中央频繁发出对投机性购房行为将进行调控的信号，隐现了对房地产市场慢慢“收紧”的信号。
11月市场成交的主力价钱区间比例继续向上浮动。
本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段比例相当，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅增加1个百分点，6000-8000元/平方米区间大幅增加3个百分点，8000元/平方米以上成交占比一样增加3%。
图表5：
2020年11月份西安市商品住宅成交价钱散布
单位：
元/平方米
数据来源：
银联信整理
受政策末班车效应阻碍，11月成交面积区间向小户型迁移，刚需产品及投资性小户市场受宠，70平方米以下占比上升2个百分点；70-90平方米占比上升1个百分点；90-125平方米区间仍是目前西安市场的成交主力，占11月住宅成交的35%；中高端房源成交减弱，125-144平方米面积段占比下降3个百分点；高端房源成交稳固。
图表6：
2020年11月份西安市商品住宅各面积段成交比例
单位：
平方米
数据来源：
银联信整理
3、区域住宅市场运行情形简述
2020年11月，西安市房地产市场供给量大幅增加。
其中城北区以万平方米的供给量排名西安市第一，海璟国际、文景观园和海璟蓝寓均有大量新增供给；城南区以万平方米排名第二，大体都散布于曲江、电子城板块；城东区新增供给万平方米，中新浐灞半岛、浐灞新城及翠屏湾均有新增供给；高新区枫叶新都市、高新新区新盘较多，11月供给量为万平方米；城西区新增供给万平方米，别离为湛蓝花城、湛蓝领寓及高新左岸。
从区域散布占比来看，西安市各区均有踊跃供给。
图表7：
2020年11月份西安市各区域供给面积比例图
数据来源：
银联信整理
11月，西安市住宅市场仍然火爆，六城区成交量全线飘红。
城北区房源充沛，刚性需求集中，住宅成交万平方米，大幅上升%，持续三月排名第一；城南区11月成交反弹，共成交万平方米，环比大幅上升%；城东区中新浐灞半岛放量，成交大幅上升%，为万平方米；城西区继上月恒大城项目放量拉高后，天朗系（湛蓝花城、湛蓝领寓、湛蓝国际）三盘放量，带动城区成交上扬%，再创万平方米的区域新成交记录，排名西安市第四；高新区新增供给稳固放量，以万平方米排名第五；城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交万平方米，环比上升%。
图表8：
2020年11月份西安市各区域销售面积比例图
数据来源：
银联信整理
图表9：
2020年11月份西安市各区域销售均价对照图
单位：
元/平方米
数据来源：
银联信整理
11月，西安市住宅均价最高的仍然是城内区，城南、高新区排列第二、三位，城西区超过城东位居第四，城北区成交均价仍然为全市最低。
城南区均价继续上扬，涨幅为%；城东区中新浐灞半岛A4组团成交放量，区域成交均价小幅上涨%；城北区量价齐升，均价上涨%；高新区中铁缤纷南郡、高科尚都及融侨城继续放量，价钱大幅上涨%；城西区上月精装项目恒大城集中成交拉高区域均价，11月正常回落%，是唯一下跌的区域；城内区宏府嘉惠公寓集中签约，均价大幅上涨%，为西安市最高。
4、二手房市场分析
从交易量上来看，2020年11月，西安市二手房成交面积万平方米，环比增加%。
住宅成交面积为万平方米，环比增加了%。
从2020年的交易量来看，11月二手房的成交量增加的幅度较大，创下了目前成交量第二位的记录。
估量这与二手房优惠政策即将到期而引发的“抢购”行为有专门大的关系。
2020年11月份，西安市二手房市场待售房源挂牌价钱为3435元/平方米，与上个月相较上涨%；本月求购价钱为3213元/平方米，与上个月相较上涨了%。
传统的“金九银十”已经逝去，迎来的是传统的“淡季”，可是，今年的淡季在二手房优惠政策的阻碍下，并未显现平淡的迹象。
面对楼市整体稳步上升的走势，生意两边的心理价位均有所提升。
与此同时，二手房的优惠政策即将到期，置业者们纷纷开始抢搭优惠的“末班车”。
11月出租价钱为元/月/平方米，环比增加%；求租价钱为元/月/平方米，环比增加%。
与楼市的调整与升温相较，租赁市场略显的“乏力”。
年关将至，房主将好的房源握在手中，等待年后在租房的顶峰期再出手，租赁市场仍然维持着平稳的走势。
图表10：
2020年11月份西安市二手房成交面积区间比例图
单位：
平方米
数据来源：
银联信整理
从户型上来看，11月中小户型仍然使市场的主力，90平方米以下的房源源成交量占总成交量的%。
90-144平方米面积区间的户型成交量占总成交量的%；而144平方米以上大户型房源成交量占总成交量的%。
从目前市场上来看，90平方米以下的房源仍然是二手房市场的主流，但较上月，90平方米以下的房源显现了减少的趋势，而90-120平方米之间的大户型悄然增加。
二手房市场除应于刚性需求之外，改善型与投资型的置业者处于增加的态势。
图表11：
2020年11月份西安市二手房建筑类型散布比例图
数据来源：
银联信整理
2020年11月，西安市二手房成交建筑类型中，多层仍是西安市二手房市场上的主导，占成交总量的%；小高层的建筑物成交量占成交总量的%；高层的成交占有率为%。
在本月的二手房成交量中，城东占据了专门大的一部份。
位于浐灞、咸宁路东段等区域的房源以多层为主，充当着市场的主力军。
其他城区也一样，2000年之前的房源大多是多层，而随着成交量的增加，小高层、高层也更多的走向市场。
从区域来看，高新区渐渐成为置业热点区域。
高新区起步比其他城区稍晚一些，二手房源大体上都比较新，房价也比传统区域要高。
通过近些年进展，众多大型企业落户高新，高新区的住宅进展也日新月异，庞大的进展潜力让很多置业者看好那个地址。
11月，红叶大厦、枫叶新新家园、锦园小区、枫叶新都市、紫薇臻品等项目房源均有增加。
从久远考虑，许多的置业者选择了高品质、升值潜力大的高新区。
（三）办公楼市场运行情形
图表12：
2020年10月西安市办公楼销售金额排行前十
单位：
平方米元/平方米
排名
项目名称
区域
成交面积
成交套数
成交均价
1
汇鑫IBC
高新区
7284
46
6038
2
望庭国际
高新区
6410
51
4931
3
旺座国际城
高新区
5170
22
7385
4
天地时代广场
城北区
5153
38
5275
5
西高智能大厦
高新区
2901
41
6553
6
绿地世纪城
高新区
2777
14
5870
7
都市之门
高新区
1512
8
7671
8
财富中心
高新区
1059
5
5754
9
唐沣国际广场
高新区
789
5
6361
10
领先心城
高新区
651
4
4428
数据来源：
银联信整理
2020年11月，办公楼市场成交量显现反弹，成交量为万平方米，环比上涨%，同比去年下降%。
11月，西安市办公楼市场成交均价为5877元/平方米，环比下降%，同比上涨%。
成交价最高的是瑞麟君府花园，成交均价为10800元/平方米；最低的是位于高新区的旺座现代城，均价为4186元/平方米。
2020年11月，高新区成交量持续第一，成交面积为万平方米，占到西安市成交量的76%，要紧项目仍然为汇鑫IBC、望庭国际、旺座国际城等项目。
城北位列第二，成交面积为万平方米；城内、城南区别离为万平方米和万平方米，城东和城西均无成交。
（四）商业地产市场
2020年11月，西安市商业类物业成交量为万平方米，环比10月份下降%；商业近期成交量稳固，波动不大。
西安市由于目前市场在售和预售的纯商业项目较少，多数以住宅底商为主，因此成交受个案阻碍较大。
成交量前三位的别离为城东区的中新浐灞半岛、城内区的民乐园万达广场商业、城南曲池坊。
商业成交项目共47个，成交项目个数比10月增加9个。
西安市商业市场整体尚不成熟，月度数据受个案阻碍极大。
11月成交均价为13441元/平方米，环比上涨%，同比去年11月上涨%。
其中成交价钱最高的仍是城内区的民乐园万达广场，成交价钱为34877元/平方米。
图表13：
2020年11月份西安市商业地产成交前十
单位：
平方米元/平方米
排名
项目名称
区域
成交面积
成交套数
成交均价
1
中新浐灞半岛
三环内
53
7827
2
万达民乐园广场
环城内
37
34877
3
曲池坊
三环内
16
17000
4
绿地世纪城
三环内
11
6458
5
望庭国际
三环内
6
13839
6
萨菲尔
三环内
1
11580
7
领先E族（城市皇冠）
三环内
6
8511
8
曼哈顿洋房
三环内
2
8000
9
紫薇希望城
三环内
3
7164
10
华荣风景大院
二环内
4
7958
数据来源：
银联信整理
2020年11月，商业成交量高新区仍居首位，达到万平方米，相较上月有所下滑，占到11月成交量的28%。
成交前三位的绿地世纪城、望庭国际、萨菲尔国际公寓占到整个高新区的%。
从整个市场表现来看11月除城南外其他各城区商业成交量都有不同程度的下降。
从各个区域的成交均价来看，11月西安市6个区的商业成交价钱均有不同程度的上升，其中城南区受曲池坊阻碍价钱涨幅高达%，城东区在上月郦景豪庭项目低价冲击事后以%的涨幅居第二；城西、城北、城内等区域价钱均呈现不同程度涨幅，相对较为稳固。
升级会员 