街区商业之奥特莱斯.pptx

街区商业之奥特莱斯.pptx

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街区商业之奥特莱斯街区商业之奥特莱斯发展历史发展历史奥奥特特莱莱斯斯（Outlets）最最早早诞诞生生于于美美国国，迄迄今今已已有有近近一一百百年年的的历历史史。

Outlets最最早早就就是是“工工厂厂直直销销店店”，专专门门处处理理工工厂厂尾尾货货。

后后来来逐逐渐渐汇汇集集，慢慢慢慢形形成成类类似似ShoppingMall的的大大型型Outlets购购物物中中心心，并并逐逐渐渐发发展展成成为为一一个个独独立立的的零零售售业业态态。

虽虽然然FactoryOutlet这种业态在美国已有这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。

年左右开始的。

1970年年-1987年年：

一一些些大大型型服服装装工工厂厂和和日日用用品品加加工工企企业业利利用用工工厂厂的的仓仓库库销销售售订订单单尾尾货货。

所所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。

1988年年-1996年年：

FactoryOutlet开开始始繁繁荣荣起起来来并并有有大大的的发发展展，很很多多工工厂厂就就把把直直销销店店集中在一起集中在一起开设。

开设。

1997年年-2001年年：

截截止止1996年年，美美国国境境内内已已经经建建立立了了300多多家家奥奥特特莱莱斯斯购购物物中中心心，并并且且有有了了奥奥特特莱莱斯斯开开发发商商的的加加入入。

首首先先是是供供货货商商从从过过去去单单一一的的商商品品工工厂厂发发展展为为商商品品工工厂厂、品品牌牌所所有有者者、品品牌牌代代理理商商、品品牌牌批批发发商商乃乃至至大大型型百百货货商商店店共共同同参参与与的的专专门门供供货货渠渠道道。

其其次次是是功功能能更更加加齐齐全全，休休闲闲购购物物一一体体化化。

最最后后是是开开始始讲讲究究购购物物环环境境并并向向城城市市靠靠近近。

奥特莱斯的特点奥特莱斯的特点

（1）超乎想象的低价）超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至折以下，甚至低至13折，物美价廉。

折，物美价廉。

（2）颇具吸引力的品牌组合）颇具吸引力的品牌组合“名牌名牌+实惠实惠”是奥特莱斯的核心理念。

品牌纯正，质量上乘，是奥特莱斯的核心理念。

品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。

荟萃世界著名或知名品牌。

（3）选址非常重要）选址非常重要基基本本遵遵循循比比较较统统一一的的规规律律：

消消费费力力旺旺盛盛的的大大城城市市和和发发达达地地区区，郊郊外外省省际际交交通通交交会会处处，一一般般在在多多条条高高速速公公路路的的交交叉叉点点上上，最最大大限限度度地地吸吸引引客客流流；距距离离都都市市中中心心4590分分钟钟车车程程，满满足足各各种种交交通通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。

工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。

（4）良好的购物环境）良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。

年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。

（5）管理分工明确）管理分工明确店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。

实行统一物业管理。

店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。

实行统一物业管理。

低价的原因低价的原因

（1）迅速回笼资金的需要）迅速回笼资金的需要outlets为为品品牌牌供供应应商商销销售售其其库库存存、断断码码、过过季季商商品品，既既不不影影响响正正价价品品的的销销售售，又又能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。

能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。

（2）outlets商品的生产及推广成本低商品的生产及推广成本低很很多多生生产产商商针针对对消消费费需需要要专专门门生生产产outlets商商品品,使使用用过过去去的的经经典典面面料料、款款式式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。

省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。

（3）outlets购物中心的运营成本低购物中心的运营成本低outlets的的经经营营场场所所一一般般都都远远离离城城市市中中心心，商商业业设设施施简简单单舒舒适适，经经营营硬硬件件投投入入成成本本相相对对较较低低，另另外外因因销销售售方方式式简简单单，相相关关经经营营费费用用变变得得很很低低，低低成成本本运运营营使使经经营营者者能能够给消费者最大程度的折扣。

够给消费者最大程度的折扣。

对城市的作用对城市的作用

（1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带在在欧欧美美市市场场，outlets项项目目通通过过旅旅游游区区、贸贸易易伙伙伴伴和和地地方方当当局局推推广广旅旅游游业业，每每年年可可吸吸引引近近千千万万的的旅旅游游及及消消费费者者，是是连连接接中中心心城城市市和和旅旅游游胜胜地地的的纽纽带带，很很好好的的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。

提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。

（2）促经济发展、吸引投资）促经济发展、吸引投资据据测测算算，outlets每每1万万平平方方米米可可提提供供200250个个就就业业岗岗位位，能能有有力力促促进进所所在在地地的的经经济济发发展展，并并进进而而吸吸引引新新的的投投资资，是是城城市市更更新新换换代代的的催催化化剂剂和和经经济济腾腾飞飞的孵化器。

的孵化器。

案例案例-纽约纽约WoodburyOutletsn区位：

位于纽约以北中央山谷区域。

区位：

位于纽约以北中央山谷区域。

n规规模模：

经经过过数数次次扩扩张张，直直销销中中心心目目前前包包含含220家家品品牌牌店店，7.2万万柜柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。

台面积，非常辽阔的郊区大型商场。

n开业时间：

开业时间：

1985年年n项项目目定定位位：

世世界界上上最最大大的的品品牌牌直直销销中中心心。

以以购购物物为为主主，兼兼具具饮饮食食、休憩、逛街、游乐功能。

休憩、逛街、游乐功能。

n销售折扣：

销售折扣：

25%-65%的折扣的折扣。

n建筑风格：

一层的花园式建筑风格：

一层的花园式Outletsn规规划划布布局局：

经经典典的的建建筑筑规规划划和和网网状状布布局局，每每个个方方向向均均布布置置车车位位及及若若干干个个入入口口，使使游游客客从从任任何何方方向向到到达达任任何何店店铺铺的的距距离离最最短短，同同时时注注重重园林环境，营造休闲氛围。

园林环境，营造休闲氛围。

案例案例-纽约纽约WoodburyOutletsn功功能能分分区区：

将将整整个个范范围围划划分分成成不不同同颜颜色色的的五五个个购购物物区区，紫紫色色，红红色色，蓝蓝色色，绿绿色色，金金黄黄色色，每每个个区区都都有有齐齐全全的的商商品品门门类类、功功能能服服务务和和对对应应颜颜色的停车场。

色的停车场。

n主要客源主要客源：

美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。

：

美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。

n商商场场服服务务：

除除了了英英文文标标示示外外，重重要要的的地地方方还还有有日日文文及及中中文文标标示示，每每有有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有汉语的广播。

重要的事项宣布时，除了用英语外，还有汉语的广播。

GreenPurpleGoldBlueRed案例案例-日本御殿场日本御殿场Outletsn区位：

位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心区位：

位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。

分钟车程。

n规模：

营业面积规模：

营业面积4.5万，万，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。

家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。

n开业时间：

开业时间：

2000年年7月月n项项目目定定位位：

聚聚购购物物、旅旅游游、餐餐饮饮于于一一体体的的大大型型购购物物中中心心。

日日本本最最大大的的名名牌牌折折扣扣购购物物中中心。

心。

n产产品品类类型型：

聚聚集集了了包包括括时时装装及及运运动动服服、内内衣衣、生生活活用用品品、童童装装、皮皮包包及及皮皮革革制制品品、鞋鞋类、项链宝石及手表、饮食类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌个领域世界级和地区级品牌。

n销售折扣：

销售折扣：

1-61-6折。

折。

案例案例-日本御殿场日本御殿场Outletsn建筑风格：

一层的欧式建筑建筑风格：

一层的欧式建筑n规规划划布布局局：

由由分分列列山山坳坳两两侧侧的的东东西西两两个个区区域域组组成成、环环状状连连续续布布局局、多多方方向向出出入入口口与与停停车车位位、充充分分将将自自然然地地貌貌景景观观与与购购物物中中心心融融为为一一体体，因因此此购购物物中中心心本本身身也也成成为为著著名景点名景点。

n主要客源：

东京地区车族，旅游客源。

主要客源：

东京地区车族，旅游客源。

n商场环境：

风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布商场环境：

风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。

留时间。

案例案例-伦敦比斯特伦敦比斯特Outlets购物村购物村n区区位位：

位位于于牛牛津津郡郡心心脏脏地地带带，距距伦伦敦敦1个个小小时时车车程程，周周边边旅旅游景点密集。

游景点密集。

n规规模模：

营营业业面面积积4.5万万，210家家国国内内外外知知名名品品牌牌店店铺铺和和西西餐餐厅品牌店。

厅品牌店。

n开业时间：

开业时间：

1995年年4月月n项项目目定定位位：

聚聚购购物物、旅旅游游、休休闲闲、餐餐饮饮于于一一体体的的乡乡村村式式购购物物中心中心。

n产品类型：

服饰、珠宝、家居、餐饮。

产品类型：

服饰、珠宝、家居、餐饮。

n销售折扣：

销售折扣：

1-6折。

折。

n主要客源：

伦敦地区车族，旅游客源主要客源：

伦敦地区车族，旅游客源。

n重重新新定定义义“精精明明消消费费”的的艺艺术术，贵贵族族风风范范、平平民民价价格格，宁宁静静祥和与前卫艺术的交融，绝对的体验式购物。

祥和与前卫艺术的交融，绝对的体验式购物。

案例案例-北京燕莎奥特莱斯n区位：

坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约区位：

坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约25公里。

公里。

n规规模模：

总总建建筑筑面面积积约约9.5万万，一一期期3.5万万（A、B座座），二二期期扩扩建建6万万（C座座），车位车位1500个个。

n开业时间：

开业时间：

A座：

座：

2002年年12月、月、B座：

座：

2003年年11月、月、C座：

座：

2007年年12月月n项项目目定定位位：

以以国国际际、国国内内时时尚尚品品牌牌折折扣扣服服饰饰购购物物为为主主，集集餐餐饮饮、休休闲闲、娱娱乐乐为为一一体体的的大型综合性购物中心大型综合性购物中心。

国内首家工厂式。

国内首家工厂式Outlets。

n销售折扣：

销售折扣：

37折不等，经常性的品牌热卖会折扣折不等，经常性的品牌热卖会折扣1-5折折n商铺租金：

均价商铺租金：

均价20元元/平米平米/天，价格区间为天，价格区间为4-25元元/平米平米/天天n建筑风格：

建筑风格：

Mall式式Outlets，地下一层、地上三层，地下一层、地上三层n功能分区：

功能分区：

A座：

欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；座：

欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座：

皮鞋、皮具、运动户外商品为主；座：

皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座：

国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主座：

国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主共入住共入住知名品牌知名品牌近近600个。

个。

n主要客源主要客源：

北京客源为主，津、冀、沈的驾