物业管理基本制度与政策2.ppt

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物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策第二章第二章物业管理服务物业管理服务o第一节第一节物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点和内容o第二节第二节物业服务收费物业服务收费o第三节第三节物业服务合同物业服务合同o第四节第四节物业使用与维护物业使用与维护第一节第一节物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点和内容o一、物业管理服务的特点一、物业管理服务的特点o二、物业管理服务的内容二、物业管理服务的内容o三、物业管理服务的标准三、物业管理服务的标准o一、物业管理服务的特点一、物业管理服务的特点o

（一）物业管理服务的公共性和综合性o

（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性o（三）物业管理服务的即时性和无形性o（四）物业管理服务的持续性和长期性o二、物业管理服务的内容二、物业管理服务的内容o

（一）物业管理服务o1.对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；o2.维护相关区域内的环境卫生和秩序o

（二）物业管理合同约定以外的服务o1.提供合同外服务的必要性o2.对提供合同外服务的3点理解o三、物业管理服务的标准三、物业管理服务的标准o按照2004年建设部颁布的普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的要求，物业管理服务制定了3个等级的服务标准。

每个等级的服务标准都包括了基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六方面的内容。

（注意每一方面的不同之处）第二节第二节物业服务收费物业服务收费o一、物业服务收费的原则一、物业服务收费的原则o二、物业管理服务的管理二、物业管理服务的管理o一、物业服务收费的原则一、物业服务收费的原则o

（一）合理原则o

（二）公开原则o（三）收费与服务水平相适应原则o二、物业管理服务收费管理二、物业管理服务收费管理o

（一）物业服务收费定价形式o1.价格法规定的三种定价形式o政府定价、政府指导价、市场调节价o2.以政府定价方式管理物业服务收费的弊端o3.物业管理服务收费管理办法规定对物业服务收费采取的定价形式：

政府指导价、市场调节价o

（二）物业服务收费形式与成本构成o1.包干制收费

（1）含义

（2）构成（3）作用（4）利弊分析o2.酬金制收费

（1）含义

（2）运作（3）实行酬金制的物业管理企业应履行的义务o（三）物业服务成本构成o（四）物业服务费用的交纳和督促o1.非业主使用人的交费责任o2.未交付房屋的交费主体o3.业主委员会对欠费业主的督促义务o（五）代收代交费用第三节第三节物业服务合同物业服务合同o一、物业服务合同一、物业服务合同o二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同o三、物业管理企业的义务三、物业管理企业的义务o正确理解物业服务合同的基本内容o1.物业服务合同是确立物业管理活动权利义务的法律依据o2.物业服务合同属于民事合同的范畴o3.物业服务合同的规范名称o一、物业服务合同一、物业服务合同o

（一）物业服务合同的主要内容o1.物业管理事项o2.物业服务质量o3.物业服务费用o4.双方的权利义务o5.专项维修资金的管理与使用o6.物业管理用房o7.合同期限o8.违约责任o

（二）物业服务合同同时应包括的一些条款：

o1.约定合同生效的条件o2.解除合同的损失赔偿o3.免责条款的约定o4.合同履行争议的解决方式o（三）物业服务合同就物业移交资料的约定o1.物业管理企业承接物业时的资料移交o（业主委员会与企业）o2.物业服务合同终止时的资料移交o（企业与业主委员会）o3.物业服务合同终止时的资料移交o（老企业与新企业）o二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同o

（一）前期物业服务合同的特征o1.过渡性o2.签订主体特定o3.属于要式合同o

（二）前期物业服务合同的时效o1.前期物业服务合同可以约定期限o2.前期物业服务合同是附终止条件的合同o（三）前期物业服务合同的主要内容o1.合同当事人与物业基本情况o2.物业服务内容与质量o3.物业服务收费方式o4.物业经营管理活动的内容o5.物业的承接查验o6.物业的使用与维护o7.专项维修资金o8.违约责任o9.其他事项o三、物业管理企业的义务三、物业管理企业的义务o

（一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务o1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现o2.维护物业管理区域秩序的主要方式o3.业主违反物业管理区域秩序的法律责任o

（二）物业管理区域秩序的安全防范协助义务o1.物业管理企业在安全事故中的义务o2.物业安保人员的职责o四、物业管理企业的责任四、物业管理企业的责任o

（一）物业管理企业责任的定义o

（二）物业管理企业承担责任的前提条件o（三）物业管理企业承担责任的依据第四节第四节物业使用与维护物业使用与维护o一、公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改变一、公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改变o二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘o三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任的维修养护责任o四、业主装饰装修房屋应当依法规范四、业主装饰装修房屋应当依法规范o五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定有关规定