早市策划方案.ppt

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宏源早市定位策划方案20201212年年44月月2323日日一.项目评价项目位置项目位置：

项目位于鄂尔多斯市东胜区东环路，毗邻鄂尔多斯大街为鄂尔多斯CBD区域。

地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。

周边环境周边环境：

地处鄂尔多斯市成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。

东环路、天骄路、鄂尔多斯大街等大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。

地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。

11.早市早市正经历着三个转变正经历着三个转变:

地地点点从室外到室内的迁徙；从室外到室内的迁徙；形形态态从简陋到精致的蜕变；从简陋到精致的蜕变；经营管理者经营管理者从街道办事处到民营企业的交接。

从街道办事处到民营企业的交接。

二.大环境分析22.早早市趋势市趋势近几年来房地近几年来房地产业发产业发展迅猛，步子大，速度快，展迅猛，步子大，速度快，铁西西区一座区一座座楼房拔地而起，城市面貌大座楼房拔地而起，城市面貌大为为改改观观。

住宅性楼。

住宅性楼盘盘已已经经开始出开始出现现“烂烂尾尾”盘盘和滞和滞销盘销盘；商；商业业地地产产的的业态业态与功能也基本完善，与功能也基本完善，临临街店街店铺铺、社区店、社区店铺铺和一些和一些专业专业市市场场中都存在中都存在闲闲置商置商铺铺。

但目前。

但目前还还缺少一个形象好，档次高的零售缺少一个形象好，档次高的零售业态业态早市早市。

该该定位的客源基定位的客源基础坚实础坚实，市，市场场需求量大，需求量大，经营经营的的产产品是人品是人们们日常生活中所必日常生活中所必须须的快速消的快速消费费品，市品，市场场容易启容易启动动。

但。

但早市早市的的总总体体经营经营利利润润不高，不高，这这是影响是影响项项目目产权产权（经营权经营权）式）式销销售的最大障碍。

我售的最大障碍。

我们们必必须须从从项项目包装、目包装、经营经营模式和模式和规规划布局等方面下工夫，划布局等方面下工夫，营营造市造市场场氛氛围围。

三.项目定位.市场调查市场调查调查的项目均为调查的项目均为调查的项目均为调查的项目均为鄂尔多斯市鄂尔多斯市鄂尔多斯市鄂尔多斯市市内的市内的市内的市内的早市早市早市早市，其，其，其，其中以中以中以中以佳泰早市和大兴早市佳泰早市和大兴早市佳泰早市和大兴早市佳泰早市和大兴早市对本项目最具参考价值。

对本项目最具参考价值。

项目附近区域的项目附近区域的项目附近区域的项目附近区域的铁西早市铁西早市铁西早市铁西早市也在调查之列，主要考也在调查之列，主要考也在调查之列，主要考也在调查之列，主要考虑到租金的参考价值。

虑到租金的参考价值。

（11）佳泰市场位置：

位置：

市场概况：

租金情况：

蔬菜摊位：

肉类摊位：

摊位面积：

管理费：

（22）大兴早市大兴早市位置：

位置：

市场概况：

租金情况：

蔬菜摊位：

肉类摊位：

杂货铺：

摊位面积：

摊位，摊位面积：

摊位，杂货铺位：

杂货铺位：

管理费：

（3）铁西早市位置：

位置：

市场概况：

租金情况：

蔬菜摊位：

肉类摊位：

门市：

摊位面积：

摊位：

门市：

管理费：

每月元摊位管理费：

每月元摊位（44）富兴早市位置：

位置：

市场概况：

租金情况：

蔬菜摊位：

肉类摊位：

区域内门市：

摊位面积：

摊位：

摊位面积：

摊位：

摊位面积：

摊位：

摊位面积：

摊位：

门市：

管理费：

2定位分析定位分析根据市场调查显示：

根据市场调查显示：

鄂尔多斯鄂尔多斯市经营情况良好的市经营情况良好的早早市，市，基本全是成熟居住社区的配套设施，基本全是成熟居住社区的配套设施，早市早市这一配套产业的商这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。

项目的居住人业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。

项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来群消费需求和消费实力，决定了将来早市早市的经营情况和商业的经营情况和商业价值。

价值。

由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解细的调查了解早市早市经济发展规律经济发展规律、科学的分析区域科学的分析区域早市早市的真的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目55年的经营权年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。

销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。

项目地处项目地处鄂尔多斯鄂尔多斯市中心区域，受中央商务区市中心区域，受中央商务区的的影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目商务活动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目就有可能失去终端消费人群。

就有可能失去终端消费人群。

如何规避和适应的必然扩张对项目带来的压力和如何规避和适应的必然扩张对项目带来的压力和风险。

将是保证项目长期经营和实商业保值风险。

将是保证项目长期经营和实商业保值、增值的关键。

增值的关键。

鄂尔多斯市鄂尔多斯市居住区域的居住区域的早市早市基本仍然以传统基本仍然以传统早市早市，在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的受其累，和真正意义上的“超市超市”的经营环境还有很大的经营环境还有很大距离；距离；现在现在鄂尔多斯鄂尔多斯市的新型市的新型早市早市还没有形成规模和影响，还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，受城市经济发展的压力，早市早市换代升级成为必然，市场换代升级成为必然，市场期待出现期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化超市化及服务规范化的新型市场。

的新型市场。

关键词：

立体：

在产品设计上导入百货经营的理念，优化人立体：

在产品设计上导入百货经营的理念，优化人流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。

境，最大化项目价值。

超市：

在业态规划上导入超市的管理模式，利用超市：

在业态规划上导入超市的管理模式，利用早市早市的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。

竞争优势和项目的增值。

项目定位：

鄂尔多斯鄂尔多斯市首个市首个“立体农贸立体农贸早市早市”三项要求：

三项要求：

n建立一种新的建立一种新的早市早市环境：

健康、方便、舒适环境：

健康、方便、舒适、高效、高效。

n功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。

环境，提升项目的整体价值。

n布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。

经营的可持续性。

四、产品分析四、产品分析产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“立体立体早市早市”必然应该建立起一套新的产品功能标准必然应该建立起一套新的产品功能标准。

业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；可操作、可持续之上；根据调查显示：

根据调查显示：

鄂尔多斯市鄂尔多斯市现有的现有的早市早市在业态上没有严格在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的可能。

来的可能。

所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点：

把握以下两点：

市场产品销售额与租金的关系。

市场消费需求与产品供给关系。

规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。

项目的整体价值最大化。

五、经营业态分析五、经营业态分析六、经营定位n主要经营项目为蔬菜果品类、水产品类、肉类、主要经营项目为蔬菜果品类、水产品类、肉类、禽蛋类、调味品类禽蛋类、调味品类、五金土产、日用百货、五金土产、日用百货和副食和副食品类等。

品类等。

n统一管理、独立经营，既保证市场的整体性，又统一管理、独立经营，既保证市场的整体性，又给经营者自主经营的空间。

给经营者自主经营的空间。

n展销大厅为开放式摊位，方便消费者的选购。

展销大厅为开放式摊位，方便消费者的选购。

n经营业态以零售为主，兼营小型批发。

经营业态以零售为主，兼营小型批发。

七、装修定位n鄂尔多斯鄂尔多斯市目前还没有突出主题形象的市目前还没有突出主题形象的早市早市，如果我们在，如果我们在鄂尔多斯市鄂尔多斯市首家推出主题形象首家推出主题形象早市早市，一定会产生极强的震，一定会产生极强的震撼力和轰动性，同时又能形成项目的差异性和竞争力。

撼力和轰动性，同时又能形成项目的差异性和竞争力。

n项目的主题形象可以定位为：

绿色、鲜活、美食、健康。

项目的主题形象可以定位为：

绿色、鲜活、美食、健康。

通过色彩、图片和标识来表现主题形象。

n重点包装出入口，形象墙，过道，门面，店招和吊牌，体重点包装出入口，形象墙，过道，门面，店招和吊牌，体现主题形象。

现主题形象。

n启用形象识别系统，应用标识，标准字和标准色。

启用形象识别系统，应用标识，标准字和标准色。

标识设计要有现代感，表现美味与健康，体现丰衣足食的标识设计要有现代感，表现美味与健康，体现丰衣足食的美好生活。

美好生活。

n色彩的运用以明媚、畅快的白色为主色调，适当点缀暖色色彩的运用以明媚、畅快的白色为主色调，适当点缀暖色调的装饰物，给人以热闹和兴奋的感觉，促进消费，增加调的装饰物，给人以热闹和兴奋的感觉，促进消费，增加环境的生动性。

环境的生动性。

八、整体规划定位n早市早市以以55个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“同同”字字形裙楼建筑。

这样的规划布局有利于人流自动形成形裙楼建筑。

这样的规划布局有利于人流自动形成回回路，路，通路以纵横交错又不失方向感，消费者在购物时不会感到通路以纵横交错又不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。

疲劳和烦躁。

n此种布局整体性强、市场氛围好，有利于分卖区经营。

此种布局整体性强、市场氛围好，有利于分卖区经营。

呈呈“

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