文化地产开发初步研究.ppt

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文化地产开发初步研究文化地产开发初步研究2010年9月目目录录相关概念介绍相关概念介绍1文化地产发展态势文化地产发展态势2文化地产的资源整合文化地产的资源整合3商业地产运作一般规律商业地产运作一般规律4给本集团的启示给本集团的启示42一一.相关概念介绍相关概念介绍11房地产定义房地产定义房地产，也称不动产，是指土地、建筑物和固有在土地、建筑物房地产，也称不动产，是指土地、建筑物和固有在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。

广义上泛指上不可分离的部分以及附带的各种权益。

广义上泛指“土地及其土地及其建筑物建筑物”，狭义上一般通称，狭义上一般通称“城镇房屋城镇房屋”。

22商业地产定义商业地产定义商业地产概念有广义和狭义之分。

广义商业地产指各种非生产性商业地产概念有广义和狭义之分。

广义商业地产指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。

狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物经营性场所。

狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓和写字楼等其他物业类型。

国外用的比较多的词汇是住宅、公寓和写字楼等其他物业类型。

国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式。

零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式。

3一一.相关概念介绍相关概念介绍33复合地产复合地产（VSVS文化文化地产）地产）复合地产实质是以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅复合地产实质是以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造一种全新的地产游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造一种全新的地产经营模式。

属于一种创新的开发、经营模式。

其主题既可以是单经营模式。

属于一种创新的开发、经营模式。

其主题既可以是单一的，也可以是多元的。

复合地产将房地产开发与创造消费者生一的，也可以是多元的。

复合地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

因此，可以认为文化地产是复合地产的一种类型，实质把文化的因此，可以认为文化地产是复合地产的一种类型，实质把文化的优势最大化地嫁接到地产上去优势最大化地嫁接到地产上去。

4二二.文化地产发展态势文化地产发展态势11凤凰股份文化地产的发展凤凰股份文化地产的发展1.11.1凤凰股份是凤凰股份是AA股首家文化地产上市公司，公司利用大股东凤凰股首家文化地产上市公司，公司利用大股东凤凰集团在文化传媒方面雄厚的实力，积极拓展文化地产项目，集团在文化传媒方面雄厚的实力，积极拓展文化地产项目，在做好书城、城市文化中心的同时，利用在做好书城、城市文化中心的同时，利用剩余项目资源开发剩余项目资源开发房地产项目。

房地产项目。

1.21.2目前开发建设项目要位于南京、苏州和南通三个重要的长三目前开发建设项目要位于南京、苏州和南通三个重要的长三角城市，在南京有凤凰和鸣、凤凰和熙、凤凰和美、凤凰山角城市，在南京有凤凰和鸣、凤凰和熙、凤凰和美、凤凰山庄，合计庄，合计建筑面积约建筑面积约9090万平米；苏州有苏州凤凰国际书城，万平米；苏州有苏州凤凰国际书城，建筑面积建筑面积2121万平米；南通有南通凤凰国际书城，建筑面积万平米；南通有南通凤凰国际书城，建筑面积7.97.9万平米。

这些项目均位于所在城市的黄金地段，且土地成本万平米。

这些项目均位于所在城市的黄金地段，且土地成本较低，具有很好的盈利潜力较低，具有很好的盈利潜力。

5二二.文化地产发展态势文化地产发展态势1.31.3凤凰凤凰股份多渠道融资能力稳定了该公司的资金链，包括借助股份多渠道融资能力稳定了该公司的资金链，包括借助文化地产项目获得政策支持，与商业银行沟通获取商业信贷，文化地产项目获得政策支持，与商业银行沟通获取商业信贷，同时能通过新楼盘的弹性定价，加速销售回款，充实资金链。

同时能通过新楼盘的弹性定价，加速销售回款，充实资金链。

该公司通过多种措施不仅能够保证自身资金链安全，更能在该公司通过多种措施不仅能够保证自身资金链安全，更能在房地产行业宏观调控中逆势扩张壮大自身。

房地产行业宏观调控中逆势扩张壮大自身。

1.41.4据了解，该公司在苏州、南通、扬州等地建设的单体据了解，该公司在苏州、南通、扬州等地建设的单体1010个亿个亿以上的文化地产项目，其大部分都将卖给其他商业项目，只以上的文化地产项目，其大部分都将卖给其他商业项目，只保留下小部分做书城经营用。

如保留下小部分做书城经营用。

如2020万平方米的地产项目会卖万平方米的地产项目会卖掉掉1515万平方米，再对外出租万平方米，再对外出租33万多平方米，只留万多平方米，只留22万多平方米万多平方米留做书城。

通过书城的经营，使整个地产项目具有浓浓的留做书城。

通过书城的经营，使整个地产项目具有浓浓的“文化味道文化味道”。

并不断加入和即将加入包括大型的放映厅、带。

并不断加入和即将加入包括大型的放映厅、带有浓郁书香味的咖啡厅和茶座、小型话剧厅、小型室内音乐有浓郁书香味的咖啡厅和茶座、小型话剧厅、小型室内音乐剧场、文化俱乐部等等文化设施。

剧场、文化俱乐部等等文化设施。

6二二.文化地产发展态势文化地产发展态势1.51.5凤凰集团文化地产优势总结凤凰集团文化地产优势总结v凤凰集团旗下的凤凰股份与新华书业分别负责文化地产中的凤凰集团旗下的凤凰股份与新华书业分别负责文化地产中的“房地产业房地产业”与与“文化产业文化产业”，使得文化地产中的，使得文化地产中的“房地产房地产业业”与与“文化产业文化产业”有机地统一于凤凰集团有机地统一于凤凰集团“一盘棋一盘棋”。

文化地产中的文化与地产的协同效应得到最大的发挥文化地产中的文化与地产的协同效应得到最大的发挥,两两者互动过程中的交易成本得到最大的降低。

者互动过程中的交易成本得到最大的降低。

v由于凤凰集团在省内乃至全国文化产业中获得的政策支持由于凤凰集团在省内乃至全国文化产业中获得的政策支持,使使得凤凰股份能够通过得凤凰股份能够通过“定向挂牌、打包拿地定向挂牌、打包拿地”方式获取项目。

方式获取项目。

v凤凰股份凤凰股份2010-20122010-2012年的结算面积分别为年的结算面积分别为7.727.72万平方米、万平方米、1414万万平方米和平方米和18.7918.79万平方米万平方米,复合增长率为复合增长率为56.01%56.01%；对应的；对应的2010-2010-20122012年的结算收入分别为年的结算收入分别为11.6311.63亿元、亿元、25.2025.20亿元和亿元和35.4235.42亿元，亿元，复合增长率为复合增长率为74.51%74.51%。

公司即将迎来快速增长期。

公司即将迎来快速增长期。

7二二.文化地产发展态势文化地产发展态势22其他其他出版集团文化地产的发展出版集团文化地产的发展文化地产成为出版集团界文化地产成为出版集团界20102010年工作规划中的一个热点：

年工作规划中的一个热点：

v中国出版集团公司的中国出版集团公司的“文化产业总部基地文化产业总部基地”一期工程计划于一期工程计划于20102010年内完工；年内完工；v凤凰出版传媒集团提出要凤凰出版传媒集团提出要“确保文化地产确保文化地产20102010年实现销售年实现销售1212亿，并创文化地产品牌亿，并创文化地产品牌”；v浙江出版联合集团将组建置业公司，充分挖潜，综合开发和浙江出版联合集团将组建置业公司，充分挖潜，综合开发和利用集团现有物业和地块资源；利用集团现有物业和地块资源；v安徽出版集团提出安徽出版集团提出“打造集团文化地产新板块打造集团文化地产新板块”；v皖新传媒上市后以新增营业面积、预期文化地产的价值增值皖新传媒上市后以新增营业面积、预期文化地产的价值增值为亮点吸引眼球；为亮点吸引眼球；v长江出版传媒集团的部分文化地产项目已开工建设；长江出版传媒集团的部分文化地产项目已开工建设；v河北出版传媒集团河北出版传媒集团20102010年计划组建文化地产公司；年计划组建文化地产公司；v江西出版集团在海南进行了地产开发；江西出版集团在海南进行了地产开发；v重庆出版集团与重庆市能源投资集团共同投资重庆出版集团与重庆市能源投资集团共同投资1010亿元开工建亿元开工建设的设的“重庆出版传媒创意中心重庆出版传媒创意中心”及其配套工程已经开工建设，及其配套工程已经开工建设，预计预计20112011年竣工年竣工.8二二.文化地产发展态势文化地产发展态势33万达集团文化地产的发展万达集团文化地产的发展3.13.1万达的文化产业特别是万达国际影城的发展跟上了万达连锁万达的文化产业特别是万达国际影城的发展跟上了万达连锁商业开发的节奏，能够作为万达独有的文化产业王牌，第一商业开发的节奏，能够作为万达独有的文化产业王牌，第一时间入驻商业物业。

高效率利用物业空间，聚集人气带动消时间入驻商业物业。

高效率利用物业空间，聚集人气带动消费，挖掘文化产业消费潜力，带来可观的经济效益并提升万费，挖掘文化产业消费潜力，带来可观的经济效益并提升万达品牌价值。

达品牌价值。

文化产业文化产业商业地产商业地产高级酒店高级酒店连锁百货连锁百货支柱产业支柱产业9二二.文化地产发展态势文化地产发展态势3.23.2万达集团商业地产的开发特点万达集团商业地产的开发特点v开发的商业地产项目体量庞大，正在快速步入万达发展模式开发的商业地产项目体量庞大，正在快速步入万达发展模式的第三代的第三代城市综合体，并获得政府的大力支持。

城市综合体，并获得政府的大力支持。

v商业地产选址极具前瞻性、开拓性，一旦开发成功便成为当商业地产选址极具前瞻性、开拓性，一旦开发成功便成为当地的商业中心，彻底改变区域的商业发展模式，成为大众消地的商业中心，彻底改变区域的商业发展模式，成为大众消费的首选。

费的首选。

v与国内外连锁商业巨头企业紧密合作，联合发展，开创订单与国内外连锁商业巨头企业紧密合作，联合发展，开创订单地产开发运作模式，迅速扩张商业版图。

地产开发运作模式，迅速扩张商业版图。

v精确地产项目配比资源，结合区域特点挖掘卖点、亮点，提精确地产项目配比资源，结合区域特点挖掘卖点、亮点，提升品牌形象，聚集人气。

升品牌形象，聚集人气。

v打造文化产业，开辟商业地产搭载文化产业运营的新道路。

打造文化产业，开辟商业地产搭载文化产业运营的新道路。

10二二.文化地产发展态势文化地产发展态势3.33.3万达集团的长期合作伙伴万达集团的长期合作伙伴11三三.文化地产的资源整合文化地产的资源整合11产业链结构产业链结构土地资源土地资源政府部门政府部门商业运营商商业运营商文化地产企业文化地产企业配套产业配套产业市场市场资金来源资金来源12三三.文化地产的资源整合文化地产的资源整合22政策支持政策支持获取获取土地土地资源资源一般一般通过通过“定向挂牌、打包拿地定向挂牌、打包拿地”方式获取项目，通过方式获取项目，通过地方政府获地方政府获取优惠政策，包括地价优惠、地价可分期取优惠政策，包括地价优惠、地价可分期支付，同时在城市配支付，同时在城市配套和项目建设工期上获得支持。

套和项目建设工期上获得支持。

33多元化融资渠道获取资金多元化融资渠道获取资金资金来源资金来源资金来源资金来源销售回款销售回款银行资金银行资金国内私募