项目可行性发展建议书.ppt

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汇功世纪城可行性发展建议书汇功世纪城可行性发展建议书20102010年年44月月n报告关注点报告关注点市场形势分析项目定位价格策略产品规划建议营销推广思路市场形势分析市场形势分析u本案本案东宁县房地产现状东宁县房地产现状u东宁房地产市场呈现初步发展、上升的阶段。

全县的房地产开发格局较之其它地级城市相对不太成熟，已建楼盘之间因建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大，人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。

u2009年东宁县的楼盘开发已经掀起了一轮热潮，受到市场的密切关注。

同时从现在已经推向市场的金港湾国际花园、吉祥苑、愉景豪苑等几个项目来看，也获得了相当的热卖。

这些项目热卖的同时也对东宁县房地产市场形成了良好的买卖效应，东宁县房地产市场仍存在一定的发展空间。

u主力面积在60-90平方米，两房最受欢迎。

u价格基本上差距不大。

多层均价在2280元/m2左右，高层均价在2780元/m2左右。

销售周期均在一年左右，多层销售率达90%，高层销售率达65%。

u回迁住宅占一定比例，商品房相对较少。

名称项目位置物业类型均价（元/平米）户型（其他）社区配套金港湾国际花园东宁县政府3公里中华路东侧多层高层2020元/（多）70-146米业主子女学生直通车兴华三区多层高层2280元/60-120米无愉景豪苑团结路与黄松路交汇处多层高层2080元/（多）60-134米中心喷泉广场；精装修。

吉祥苑多层高层2280元/（多）2788元/（高）70-130米无在售项目列举在售项目列举2009年，是东宁县房地产较为火热的一年，但仍缺乏有市场号召力的品质楼盘，整个市场新项目少、规模小、档次低、缺乏品牌效应，缺乏内部配套建设，使得目前的东宁县在房地产市场的火热局势中处于一个尴尬局面。

市场的需要以及东宁县的城市发展规划，必将使东宁县的房地产项目开发面临新一轮的“历史性变革”。

东宁县房地产市场分析东宁县房地产市场分析汇功世纪城凭借自身的优势，借助外部的有利力量，突出自身的独特性，开发与置业的兼容性，才可以独树一帜，顺利完成预计销售目标。

东宁房地产市场有其自身的特点。

首先，较其它同等规东宁房地产市场有其自身的特点。

首先，较其它同等规模城市相比，多为模城市相比，多为自产自销自产自销自产自销自产自销，且，且不重视项目的包装推广不重视项目的包装推广不重视项目的包装推广不重视项目的包装推广。

当地的。

当地的房地产业在规划设计、产品策划和营销推广策略上，多为模仿邻房地产业在规划设计、产品策划和营销推广策略上，多为模仿邻近的省会城市，近的省会城市，产品和营销手段创新少产品和营销手段创新少产品和营销手段创新少产品和营销手段创新少；其次，受居家生活质量；其次，受居家生活质量和消费理念尚未十分成熟等因素影响，消费者往往更关注一些和消费理念尚未十分成熟等因素影响，消费者往往更关注一些基基基基本层面的务实性因素本层面的务实性因素本层面的务实性因素本层面的务实性因素，如楼盘的地段、离城市中心的远近、今后，如楼盘的地段、离城市中心的远近、今后生活成本的高低等，而非支撑基础不扎实的概念，如小区景观等；生活成本的高低等，而非支撑基础不扎实的概念，如小区景观等；第三，由于东宁县规模小，人口居住区域性集中，彼此联系较为第三，由于东宁县规模小，人口居住区域性集中，彼此联系较为密切，信息干扰因素相对较少等原因，密切，信息干扰因素相对较少等原因，极易达成口碑效果。

极易达成口碑效果。

极易达成口碑效果。

极易达成口碑效果。

综上所述综上所述项目定位项目定位他们，追求一种向上的生活方式他们，追求一种向上的生活方式选择居所，无疑是选择新的生活方式，当您再一次寻找，会将目光投向哪里？

以建筑面积10万平方米的规模呈现，以精致的建筑品质优雅面市，将实现我们的居住梦想汇功世纪城，让更多的人，住更好的房子！

目标客户群体定位目标客户群体定位客户客户GPSGPS定位定位收入状况：

收入状况：

家庭年收入3万以上阶阶层：

层：

有一定经济基础，追求高品质生活购房动机：

购房动机：

自住为主，投资为辅生活状态：

生活状态：

工作之外追求享受，不只满足于生活的品质，更注重生活的情调家庭状态：

家庭状态：

注重家庭生活，更注重子女的成长环境。

目标客户群体定位目标客户群体定位他们主要由以下族群组成他们主要由以下族群组成商铺经营者商铺经营者知识精英阶层知识精英阶层政府、银行公务员政府、银行公务员住宅和商铺住宅和商铺投资者投资者目标客户群体类别目标客户群体类别他们，他们，在东宁县区域内有很满意的工作，为了生活工作的便利，选择购买该区域的住宅，并相信未来这里将良好发展，购买时有想一步到位的心理。

注重项目的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，而对区域性因素考虑较少。

他们，梦想一种高品质、悠闲而丰富多彩的生活方式目标客户群体定位目标客户群体定位项目推广主精项目推广主精汇功世纪城主推广语：

世纪繁华秀领全城高品质社区高品质社区全新的生活模式全新的生活模式高尚、现代、功能型生活社区高尚、现代、功能型生活社区国际化生活模式社区国际化生活模式社区离尘不离城的现代生活社区离尘不离城的现代生活社区运动、健康生活模式社区运动、健康生活模式社区项目推广定位项目推广定位“后古典主义后古典主义”高尚生活城邦高尚生活城邦11、俄罗斯后古典主义建筑风格、俄罗斯后古典主义建筑风格22、先进的居住设计、先进的居住设计33、社区景观设计、社区景观设计44、完善的生活配套塑造强烈的生活风格及文化氛围、完善的生活配套塑造强烈的生活风格及文化氛围55、品质建材及精致装饰、品质建材及精致装饰66、开发商品牌实力、开发商品牌实力价格策略价格策略定价影响因素定价影响因素内部规划、设施内部规划、设施指的是楼盘的功能划分，内部配备等条件，一个规划设计合理完善的楼盘，自然受到买家欢迎。

而近年来随着社会发展和科技进步，智能化设施也已成为住宅物业提高档次的重要因素。

周边环境周边环境指项目周围之自然环境和人文环境，直接影响物业之档次，也影响价格的制定，今年来买家对此要求非常高，如周边之交通便利、环境干净整洁，校园文化氛围高定当受买家欢迎。

社会公共教育设施社会公共教育设施现代的父母普遍注重孩子的教育，如居住于学校旁边，方便上学外，还有利于让孩子受学校学习气氛的熏陶。

故此，有孩子读书之买家看重居住区与学校之距离。

物业管理物业管理据调查所得，物业管理已成为客户购房时另一主要考虑因素。

物业管理完善，可令买家居住之舒适、安全，知名的物业管理公司往往能增强买家对楼盘的信心，但管理费的收取标准亦为买家考虑因素。

定价基本原则定价基本原则结合市场需求及我们的经验评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质：

（各因素之权重分析见下图）1、公开推出产品的开盘价格，利用开盘价格优势尽量扩大客层，保证开盘销售的顺畅，以便有规律有掌控的执行价格策略，借助不断增强的人气聚集，保持项目地位、提升项目形象高度、细化项目内涵，为项目后续工作建立铺垫。

2、深入挖掘项目的社会影响基础，进而达到项目价格的提升，主要表现在项目内涵上，通过项目内部各种内容的互相支撑、影响，表现出项目的附加值，从而影响价格。

3、通过对项目内各产品、地域甚至外来前景的细分，用多重价格表现构成项目整体价格表现，最终形成不同层次的客户群对应不同产品的局面，从而保证销售。

价格策略价格策略策略执行策略执行根据市场调查的本区域项目均价，然后通过对影响项目价格因素的优势及不足的对比，以及本项目成本状况进行综合评定，以市场需求为导向，以市场竞争定价法确定项目入市价格。

现阶段在售项目均价集中区间在20202280元之间，由于本项目初期为试探市场阶段，应以低价入市，因此建议本项目初本项目初期销售分均价在期销售分均价在22502250元元/平方米左右。

平方米左右。

采用顺应小幅提升的原则和技巧，让客户群能够接受，从而赢得第一认同感，在营销过程中，根据市场反馈及工程进度采用短时差、小幅度的价格攀升，即确保合理利润又可灵活的加快资本回收。

项目定价项目定价阶梯式定价模式阶梯式定价模式AA、本案全盘暂定进行四次定价。

本案全盘暂定进行四次定价。

BB、第一次为客户积累期价格（开盘价）。

第一次为客户积累期价格（开盘价）。

CC、第二次为开盘之后一个月内。

强销期价格为认购期价格上涨第二次为开盘之后一个月内。

强销期价格为认购期价格上涨1%1%，此次价格是，此次价格是本案的第一次涨价。

本案的第一次涨价。

DD、第三次将二次推出批次单位涨幅再到第三次将二次推出批次单位涨幅再到1%1%。

EE、第四次将第三批推出单位再进行适当提价，具体幅度根据前期销售情况确定，第四次将第三批推出单位再进行适当提价，具体幅度根据前期销售情况确定，如市场情况较好，争取项目实际销售均价再提升；如效果不佳，可平价推出。

如市场情况较好，争取项目实际销售均价再提升；如效果不佳，可平价推出。

产品规划建议产品规划建议根据项目开发思路，本项目定位为多元化品质住宅，根据市场调查可知，目前市场上65-85平方米的两房一厅户型为主。

一房一厅的面积在50-65平方之间。

从真正使用功能及居住舒适度而言，两房一厅的居住效果就改善良多。

故建议本案以两房一厅户型为主，小三室户型为辅，100米以上户型做以小量搭配，配比标准如下：

户型型面面积（M2）套数比套数比一房一厅50-6520%两室一厅65-8550%大两室或小三室85-10020%其他100以上10%户型配比建议户型配比建议户型设计要点户型设计要点作为小户型项目，目前市场上已经拥有相当成熟的设计手法，本项目在户型设计上应该博采众长，并且加以强化。

在小户型的设计中，由于单套面积较小，应着重考虑以下几点：

其一，使用功能上的合理性。

户型内各功能区不能相互干扰；其二，良好的采光与通风。

明亮而通透的小户型同样能给人良好的居住享受；其三，更大的室内外过渡空间。

设大凸窗、大阳台，使每一户都能拥有开阔过渡空间的极佳的视野。

户型设计建议户型设计建议（11）物管模式建议物管模式建议本项目定位为中高档物业，因此在物业服务方面应加大力度，我们可以考虑引进物业品牌公司，以为住户提供顾问型的专门服务方式，推出“724365724365无间断服务无间断服务”、“干扰极小化干扰极小化”、“常规服务常规服务个性化菜单服务个性化菜单服务”、“量身定做量身定做”等系列特色服务模等系列特色服务模式，式，打造物业管理的差异化优势，满足业户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。

这样一方面可以降低物业管理的收费标准；另外作为一个负责任的地产开发商，此举完全可以达到宣传房地产公司的品牌和提高公司外在形象，同时也可以达到推广本项目销售的目的，从而提高项目和开发商的知名度。

（22）服务内容建议服务内容建议在物业管理公司接管物业以后，实行对社区的全面化的关于物业安全，防火防盗，清洁卫生以及其他社区设施和商业配套的管理等等。

另外，除了业主可以享受这些简单的服务外，还可以在社区内得到一些有助于生活需要的辅助收费服务，譬如说钟点工、家政、保育、洗衣、保镖、专车以及商务服务等等。

这样不仅满足了业主的需要，给他们的生活提供了方便，同时也提升了物业的档次。

物业管理建议物业管理建议采用国际领先的星级智能化管理系统，将信息技术与生态技术有机结合在一起，形成自己独特风格。

具体从三个方面来考虑：

信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。

（11）信息网络系统：

信息网络系统：

Internet宽带网接入、设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和VOD点播。

（22）安全防范系统）安全防范系统门禁系统、周边防范系统、电子巡更系统、可视对讲及家庭安防系统。

（33）物业管理系统）物业管理系统停车场管理系统；耗能自动接收系统；一卡通系统；背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统；小区智能化规划小区智能化规划销售推广思路销售推广思路销售总精销售总精：

快速推动，快速销售快速推动，快速销售销售原则：

销售原则：

住宅、商服同步启动，以住宅为主，其