房地产开发对城市发展的影响.ppt

房地产开发对城市发展的影响.ppt

《房地产开发对城市发展的影响.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发对城市发展的影响.ppt（70页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产开发对城市发展的影响-以武汉光谷世纪城步行街为例汇报人：

徐璐杜启迪调研日期：

2013年5月调研成果展示导图选择地块市场背景分析地块土地区位条件世界城光谷步行街周边商业开发项目分析土地用途区位条件武汉天地经济区位公共设施建设情况万达汉街交通区位周边住区开发案例的借鉴与分析文化景观区位地标性建筑物分析公共设施建设情况商业步行街营销定位商业区规划的总结建筑分区域分布商业步行街招商与经营代表性建筑房地产经市场定位房地产经营及营销策略历史文化街区与建筑保护单位走访方式：

实地调研部门走访资料的整理及汇总前期调研调研成果汇报分析与总结目标地块的锁定what居住？

商业？

where哪里？

how调研形式？

调研内容？

实地调研考察前期调研武汉“东方芝加哥”中国中部地区最大都市及唯一的副省级城市。

中国内陆地区最繁华都市及国家区域中心城市武汉号称九省通衢，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，国家的经济地理中心；全国仅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大学生人数全球第一；内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”、经济发展的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。

美国硅谷，中国光谷人才的摇篮高等院校林立，有武汉大学、华中科技大学等18所高等院校，科研机构众多，有中科院武汉分院、武汉邮电科学研究院等56个国家级科研院所，10个国家重点开放实验室，7个国家工程研究中心，700多个技术开发机构。

世界一流的科技园区关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。

依山傍水，风光秀丽。

区内地势北高南低，湖泊密布，山峦起伏，三湖（东湖、南湖、汤逊湖）、六山（珞珈山、南望山、伏虎山、喻家山、马鞍山、九峰山），再加上外围的东湖风景区、南湖风景区、马鞍山森林公园、九峰森林公园、汤逊湖旅游度假区，绿化和水面多达200平方公里。

光谷步行街基于三大特色的选择一、中国第一条大型体验式世界风情步行街汇集全球各国标志风情，整条街实际分成四段，分别由四大建筑群落组成，由西到东是美式的现代西班牙的热烈北欧的天真，和英伦的古典构成。

在建筑设计中充分汲取各国建筑的精华，成为具有代表性的建筑博览，包括广告、柱饰、店招都浑然一体，给游人和顾客超越时空的跨际体验，带来“每次都有不同体验，感觉永远都没逛完”的消费体验。

二、中国光谷之上的唯一的光概念特色将以全世界最大规模的炫彩激光群落，打造武汉的世界级夜空。

最高500米的光影效果，将是整个武汉都可以看见的高度，通过整条街的灯光规划设计，形成一条发光的银河，成为武汉夜空独特的风景光谷步行街基于三大特色的选择光谷步行街基于三大特色的选择三、代表性空间尺度趣味宜人化处理作为一条专为步行设计的商业街，在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则，以形成“两步之间的欢乐，一条街的开心”。

市场背景分析光谷世界城步行街区位条件分析周边住区开发公共服务设施配建地标性建筑步行街营销定位步行街招商与经营调研成果汇报市场商业背景分析武汉市商业概况武汉九省通衢，中国几何中心城市全国商业最发达，商业消费最尖端城市之一常住人口达1000万，流动人口近400万人均GDP及GDP排名全国十强城市综合实力强，二线城市的领头羊城市居民投资力强，商用物业销售单价屡创新高武汉市交通区位优势显著，有黄金轨道京广线、内陆第一长江水运航道及京珠、沪蓉高速等国内一级运输通道。

天河机场是华中地区最大的航空港，年吞吐量1200万/人次，仅次于北京、上海、广州位居全国第四；新建成的武汉火车站开通直达深圳的高铁，4小时超快动力拉近与珠三角的亲密距离；建设中的阳逻深水港、汉口北列车编组站将成为国内最大的内陆深水港和亚洲最大的列车编组站。

南宁为中心的北部湾经济圈广、深、港珠三角城市圈上海为中心的长三角城市圈武汉，中国中部特大中心城市北京为中心的渤海城市圈全国GDP排名第十仅有的三个中部城市之一中部六省No:

1连续三年稳坐中部六省第一的排名武汉市作为千万级人口消费市场，消费力极其旺盛全国消费品零售总额排名第六省会城市排名第二，仅次于广州2007年武汉人均消费性支出破万，LV强势进驻武汉；2011年已达到17141元，进驻武汉的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Herms、等近百家国际一线品牌和国内一线品牌商家武汉市2011年奢侈品零售总额超过60亿元，涨幅位居第一，达到50%，继续保持全国第五的位置2000年2007年2011年600080001000012000140001600018000武汉历年人均消费性支出市场商业背景分析武汉市商业概况n住宅板块政策未放松，武汉市商铺投资火热武汉市2011年商铺去化面积达87.2万方，市内核心区域商铺均价超过2万元/国内二线城市快时尚零售商集中度排名第七市场商业背景分析武汉市商业概况国内二线城市大型卖场集中度排名第四汉口三环线武昌文化植被丰厚高校云集有教育基地的美誉高新技术产业基地历史商业老区现代金融港第三产业极为发达长江江汉沙湖东湖二环线中心商业区江汉路汉正街武广钟家村王家湾中南徐东市级商业中心内环线汉阳司门口光谷唐家墩市级商业副中心街道口汉阳历史文化名镇宗教、旅游东风汽车城、工业基地武汉随着城市化进程的加快，武汉呈多核模式发展，商圈分散，各自为阵，主要核心商圈集中在汉口市场商业背景分析武汉市商业概况武广商圈江汉路商圈汉正街商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势以传统百货为主，辅以超市、餐饮省内消费人群及本地家庭型消费为主武汉传统商业聚集地，地段优势明显。

品牌优势突出，知名度较高随着国际广场的开业，将带动商圈的提档升级，并呈多样性、多元化发展，业态组合更加丰富及合理化以时尚百货、商业步行街、品牌超市、时尚运动卖场为主旅游人群和时尚年轻消费人群商圈可达性较好，知名度较高。

具有一定人文景观优势，业态组合齐全，时尚性消费吸引力较强伴随着商圈内新兴项目的不断建成与新品牌的引进，商圈档次不断提升，商业进一步的升级换代以专业批发卖场为主省内及武汉城区消费人群规模和体量优势，知名度较高受城市规划限制，逐渐向城市旅游发展，整体商业形象急需升级徐东商圈中南商圈以销品茂、中档百货、大型超市、中档餐饮娱乐为主周边居民及武昌，青山区消费人群为主内环交通枢纽位置，周边住宅开发体量较大，给商业发展提供了较好基础随着商圈现有商业的调整与新兴项目的加入，商圈内现有档次及形象不断提升以传统百货，家居家电卖场为辅武昌区域日常消费人群及政务及商务消费人群传统商业核心区，规模体量较大，可达性较好，业态的组合较为完善武昌总部经济区的发展，使商圈范围不断延伸，未来将成为武昌区商务消费中心钟家村商圈以时尚百货、品牌超市为主，辅以餐饮娱乐区域消费人群以及旅游消费群体区域传统商圈，后期潜在消费力巨大伴随新型购物中心的建成与投入，区域内现有商业形态将进一步完善及提升武汉地区主要大型购物中心有：

武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：

新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：

江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：

百联；汉口武昌汉阳市场商业背景分析武汉市商业圈概况司门口商圈街道口商圈光谷商圈王家湾商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势以潮流商业街为主区域学生与旅游消费人群武昌传统区域商圈，具有一定人文旅游特征随着市政规划的不断调整与新兴项目的不断加入，商业街的整体形象将得到有效提升以IT专业卖场，时尚百货为主，辅以品牌超市及餐饮娱乐时尚白领及学生消费群体位于武汉市大专院校聚集区，消费人群集中，地段优势明显随道新兴项目不断投建，商圈将加大品牌餐饮娱乐的规模，商圈功能将更完善以时尚百货、品牌超市、商业步行街为主区域内高校师生，周边居民，光谷产业园从业人员区域商业规划起点较高，交通便利，周边消费力潜力巨大商圈将根据消费力的不断提升，商业组合不断丰富，商圈区域辐射面放大以品牌超市、家居家电等卖场为主，辅以餐饭娱乐区域周边消费人群及经济开发区产业消费人群较好的对接了硚口与沌口区域，并可有效开发三个区域消费人群随着区域现有商业的不断升级以及新兴项目的加入，区域内的商业形态将更新换代唐家墩商圈以品牌超市、家电卖场为主，辅以餐饮区域家庭消费人群处于新老城区结合区域，住宅开发体量较大，消费人群基数庞大，为商圈发展创造了良好基础伴随片区入住率的提高及新兴项目的加入，商圈功能不断完善，业态组合更加合理，辐射范围不断扩大武汉地区主要大型购物中心有：

武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：

新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：

江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：

百联；汉口武昌汉阳市场商业背景分析武汉市商业圈概况中国光谷（武汉光谷）位于武汉市东南部，在东湖、南湖和汤逊湖之间，与武昌区、洪山区、江夏区相邻，东起武汉中环线，西至民院路，北接东湖，南临汤逊湖。

光谷光谷区位条件分析世界城光谷步行街全长1390米，位于武汉市武昌区鲁巷广场，是一条建设在以鲁巷为中心的光谷核心地段上的全球第一步行街，由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区，与武昌以往任何一个项目不同，整个世界城项目由九大组团串起，复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。

区位swot分析位于武汉市城市发展副中心鲁巷。

坐拥光谷高科技产业区与武昌传统观商业区交汇点，是世界最长，也是中国唯一的光概念特色商业中心。

作为进入光谷高新技术开发区的门户，世界城光谷步行街将吸纳更多投资商和消费群体。

缺乏文化遗存积淀，不具备城市象征。

没有泛商业圈支持，品牌定位大众化，难以满足高消费群体的需求。

由于人口密集，经常出现交通堵塞的现象。

世界城光谷步行街任在建设，其中第三期意大利的风情街将带来又一积极的促进因素。

通过充分利用自身特点，扩大名气，产生品牌效应。

开展各种高宣传活动来推动主题街的主题呈现，保证稳定现有顾客群的同事扩大未来群体。

周边商业圈相同品牌的辐射竞争力StrengthweaknessopportunityThreat武汉光谷”周边交通状况及客流量、图标的车站、停车场的位置调研项目地处光谷核心地域，6条交通网络纵横交错，分别是：

珞喻路，鲁磨路，光谷，民族大道，卓豹路。

又以珞喻路，民族大道为主要道路，车流与人流要高于其他四条道路。

因项目地处中枢，交通客流量较大，特别是鲁巷广场附近每天有大量的人员流动中转，附近既有（鲁巷公交停车场）。

我们在鲁巷公交车站（两边车站）做过一项统计，平均每一分钟有5辆公交车达，下车及中转人数平均为53人次。

我在鲁巷广场及鲁巷超市门口统计，每分钟进入人次为19人，每五分钟进人人次为86人次。

区位条件分析交通区位关山一路和关山二路已经全线贯通。

加之该区域已有的从民院路，两湖大道，江夏大道八车道宽敞的行车路网已成型，三条纵向的主干道使光谷核心区和市区的交通联系更加紧密，中环线的全面竣工使人们从光谷核心区可从容通达三镇各地。

现已有715、586、733、901、168等多路公交线路通达，加上运营穿梭的巴士线路，光谷核心区的交通状况已经大为改善。

轨道交通：

香港地铁公司欲投资260亿元，参建3条地铁线，包括近期（2010年）建成轨道交通一号线二期（宗关吴家山、黄浦路堤角）、二号线一期（常青花园鲁巷）和四号线一期（武汉新火车站武昌火车站），形成70公里的工字型线网骨架轨道2号线规划线路走向及建设计划规