沈阳桂丰地产辽中近海经济区项目前期策划方案.docx

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沈阳桂丰地产辽中近海经济区项目前期策划方案

桂丰地产辽中项目前期营销策划

XXX呈报

一、 辽中概貌

二、 辽中城市规划概况分析

三、 辽中房地产市场分析

四、 辽中消费者分析

五、 目前辽中在售楼盘情况

六、 辽中二手房市场分析

七、 整体定位部分

八、 施工设计建议

九、 宣传推广策略

十、 现阶段需工作内容

十一、 辽中政府各单位信息公开工作机构名录

一、辽中概貌

1、自然地理状况

辽中位于辽宁中部，被辽宁省中部城市群所环绕，四周有 ——东北政治、

经济、文化、金融中心城市沈阳，钢都鞍山，煤都抚顺，化纤之都辽阳，轻纺之

都营口等，是东北进京的交通要道。

辽中地处东经 122°23′－123°6′，北纬 41°12′－41°47′。

行政区域隶属沈阳，

下辖 17 个乡镇。

区域总面积 1470 平方公里，总人口 47 万，其中非农业人口约

10 万，劳动力资源丰富，约有剩余劳动力 11 万。

辽中海拨 5.5－23.5 米，年平

均日照 2575 小时，平均温度 8.1℃，平均相对湿度 65%，平均无霜期 168 天。

年

平均降水量 694 毫米，可利用地下水资源 5.9 亿立方米。

土质肥沃，地势平坦，

全部为冲积平原。

主要河流有辽河、蒲河、浑河等。

2、交通能源状况

辽中区位优势明显，距省会城市沈阳 53 公里，距沈阳桃仙机场 75 公里，大

连港 300 公里，营口港（鲅鱼圈）160 公里，首都北京 600 公里。

辽中位于辽宁

中部七座工业城市的中心，恰好处于沈阳经济区的范围内，境内拥有各级公路共

1015 公里，其中省级公路 192 公里，县级公路 172 公里，乡级公路 275 公里，

专用公路 64 公里，村级公路 312 公里。

京沈高速公路、秦沈高速电气化铁路贯

通境内。

现有装机总容量 316.6 兆伏安，6.6 万伏变电站 19 座。

拥有日供水能力 1.5

万吨的自来水厂和日处理能力 5 万吨的污水处理厂。

辽河油田年产天然气 5 亿立

方米，现有利用指标 300 万立方米。

通信发达，拥有、移动通信、光纤通信、数

字微波等通讯手段。

全县实现城乡电话程控化。

3、农业发展状况

辽中县耕地面积 130 万亩，其中，水稻种植面积 57 万亩，玉米种植面积 39

万亩，大豆种植面积 10 万亩，小麦及经济田种植面积 24 万亩。

盛产水稻、玉米、

大豆。

粮豆年总产量 52.6 万吨。

葡萄、草莓、棚桃等水果年产量 3 万吨。

精养

水面 10 万亩，淡水鱼年产量 7.4 万吨，肉鸡年饲养量 3000 万只，肉牛年饲养量

25 万头，肉猪年出栏量 100 万头，白酒年产量 10 万吨。

辽中县是全国商品粮基

地县、全国渔业生产先进县、全国菜蓝子先进县、全国肉鸡生产基地、全国瘦肉

猪生产基地、全国农业标准化示范县、全国平原绿化先进县，这些都为农产品深

加工产业提供了丰富的资源。

4、工业发展状况

近年来，辽中县积极实施工业立县战略，以项目为纲，环境为本，科学发展。

目前，全县已有各类工业企业 500 余家，其中规模以上工业企业超过 100 家。

主要产业是铸造、机加、石油化工、有色金属、建材、白酒酿造和稻米加工等。

目前世界上已有 12 个国家和地区在辽中县兴办外商投资企业 30 多家，辽中县累

计引进外资 6000 多万美元。

例如文华制衣有限公司，年出口创汇在 1000 多万

美元以上。

目前，全县有 50 多种产品被国家和省市评为名牌产品。

经过近一年来的努力，我县已经新建一批大项目。

例如，沈阳机床银丰铸造

有限公司、辽冶重工项目、沈阳不锈钢工业园、沈阳泵阀工业园、沈阳九星集团

兴建的 30 万吨铜材生产线、沈阳久大集团改扩建的生产能力达到 4 万锭的生产

线等，都为我县经济的快速发展起到了强有力的推进作用。

2005 年全县工业销

售收入实现 160 亿元。

其中，规模以上工业销售收入实现 40 亿元。

目前，全县上下已经形成共识，按照新型工业化战略要求，以小城镇建设为

突破口，结合沈阳市政府建设西部工业走廊的规划，借助工业开发大道建设，给

我县带来发展契机，建设工业新城，形成给沈阳工业配套的铸造机加产业基地，

石油化工产业基地，有色金属加工产业基地，农产品深加工基地，力争经过“十

一五”规划的发展，工业增加值占 GDP55%以上，基本实现辽中工业化目标，壮大

地方财政，实现辽中县由目前的农业大县向工业强县转变，从而带动辽中县各项

事业的进步，为全面建设小康社会、和谐辽中奠定坚实的基础。

5、商贸旅游业发展状况

目前，全县拥有集贸市场和批发市场 27 处，大型商场和专卖店等近百家，

全社会商品零售总额 20 多亿元。

三星级宾馆 1 家，其它宾馆 10 余家，洗浴、

歌厅等休闲娱乐场所近百家。

6、蒲河公园规划

为了提高辽中的城市品位，适应未来经济社会发展需要，县委县政府决定建

设辽中县蒲河公园，规划中的辽中县蒲河公园位于蒲河河道城区段两岸，东岸堤

长 2480 米，西岸堤长 1850 米，总规划面积为 76 公顷，其中水面 49 公顷，陆

地面积 27 公顷，蒲河紧靠辽中县东侧，自北向南，最后汇入浑河，蒲河辽中县

城区段的环境和景观质量对辽中县起着举足轻重的影响，因此，搞好蒲公园景观

建设既能改善沿河生态环境，也为辽中人民提供了一处休闲娱乐、游玩观赏的综

合性文化场所。

规划中的蒲河公园以体现辽中的文化和地方特色，体现人与水的

和谐，人与自然的融和的理念修建的。

由于蒲河公园规划设计科学合理，它不但

不影响泄洪能力，也为辽中县城带来新鲜空气，增添了自然景观。

欢迎投资者参

加蒲河公园的投资和建设。

二、辽中城市规划概况分析

1、沈西工业走廊近海点

沈阳近海经济区是省级开发区，享有市级经济管理权限，位于沈西工业走廊

近海点，是沈阳近海内陆港，总面积 668 平方公里，占辽中全县土地的 45％。

随着工业大项目纷纷涌入，辽中县将获得千载难逢的发展机遇。

预计到 2010

年，经济区内常住人口将达到 50 万，而目前辽中全县人口有 47 万人。

2、近海现代工业基地

作为沈阳最近的出海口，沈阳近海经济区已经得到许多大型企业的青睐，到

目前为此，已经有 35 个项目签约，计划总投资人民币 79.5 亿元、外资 1.05 亿

美元，其中超亿元项目 14 个，10 亿元以上项目 3 个。

特别是，总投资 20 亿元

的上海飞和实业集团建设辽中“上海城”、总投资 10 亿元的温州市食品制药机械

行业协会与温兄企业集团联合建设温州产业园已经成为了招商引资中的龙头项

目。

3、开发大道南伸成出海通道

目前，位于沈西工业走廊上的开发大道名义上已经竣工，实则还只处于一个

起点。

全长 45 公里的沈西工业走廊开发大道，起于沈阳经济技术开发区西市政

界，终点位于辽中县乌伯牛乡与省道沈盘线交叉处，途经于洪、辽中、辽中，按

一级公路标准建设，与两条省级公路和五条县级公路相连接，在沈西工业走廊区

域内形成了一条交通大动脉。

以这条大道为主轴线和依托，沈西工业走廊将开发

建设 9 个组团，拉开沈阳市工业发展的新格局。

随着这条大道的建成，全长 152 公里的沈阳至营口出海通道的建设也已提上

日程，相关城市已经达成共识，将沈西工业走廊开发大道向南延伸，经辽阳、鞍

山直达营口港，形成沈阳至营口的快速通道。

 届时，辽中将成为名副其实的沈

阳“近”海点和枢纽

4、辽中县改区只是时间问题

辽中边界距离沈阳不到 20 公里，特别是去年开发大道的竣工通车，使两地

交通更为便捷，每天都会有几千人通过巴士由沈阳前往辽中上班。

而且，辽中县

的财政收入近年来稳步增长，今年将突破 3 亿元，同比去年增长了 50%。

成为沈

阳市的一个行政区，辽中已经在各方面做好了准备，县改区只是时间问题。

辽中距离营口港的距离为 70 公里，从经济学上讲，100 公里就是近海，如

果从辽中划入沈阳城区的这个概念出发，沈阳就是当之无愧的近海经济区域。

5、茨榆坨有望成商贸物流集散地

目前，“上海城”、“台湾城”等一大批数亿元大项目纷纷在经济区落户，其产

业规模正在急速提升。

近海经济区准备用三到五年，将茨榆坨地区打造成北方商

贸物流集散地。

在近海经济区的宏伟规划中，其重要一环是以提升人居环境为目标的蒲东滨

水文化新城。

蒲东滨水文化新城以蒲河绿洲生态示范工程为载体，规划面积 10

平方公里，近海经济区准备用 3 年～5 年时间把蒲东滨水文化新城建设成为“创

新之城、文化之城、滨水之城、休闲之城”。

三、辽中房地产市场分析

由于辽中市整体产业发展格局的单一性造成整体经济水平偏低，房地产业

仍处于初级发展阶段，开发商的开发建设水平、市民的消费能力及判断能力与百

公里外的省城沈阳差距甚大，具体表现在如下几个方面。

1． 辽中市各楼盘均缺少统一的规划与统筹，这与整个城市发展消费有很大关系。

开发商采取的多是“游击战”的方法，少批量上市滚动式开发，当市场形势较

好时可以继续扩大开发面积，如果一旦市场发生变化，则只开发几栋楼，利

用此种方式来控制不可预知的风险，这样就使得大部分开发项目没有标准的

占地面积或建筑面积，同时在园区规划时也缺少统一与和谐。

由于开发项目

少，规划单一及消费者需求问题，大部分楼盘的规划都比较简单，属最原始

的多层兵营式排列，非常注重南北正向与通风问题。

2． 户型设计没有新意和亮点。

在沈城早已普遍的落地飘窗、角窗、四明户型这里尚未出现，人们甚至没有

意识到明厅、明卫的好处。

人们首先关注的是面积、价格和室内功能。

只要

俱备最基本的功能（客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室）即可。

3． 在园林景观规划上，大多数的楼盘仍停留在最原始的两楼之间夹花坛、地砖

硬铺的绿化方式，无所谓什么规划概念。

区内的景观小品却值得一提：

无论是婀娜多姿的雕塑、色彩各异的鲜花、栩

栩如生的大树（假的）还是憨态可拘的石小猪，无一体现了开发商对业主的

真切关爱。

4、物业管理方面，辽中市尚未得到规范和实施。

开发商只提供最简单基本的保洁服务，而消费者也尚未认识到自己需要的服

务和配套。

消费者对配套的要求大多表现在楼盘本身所在的地段和周边的环

境上，消费者能否为高品质的物业服务埋单，是个风险不小的话题。

5、 在营销推广上，相对成熟的沈阳市房地产而言，辽中房地产的开发商和消费

者都没有具备系统的营销理念。

受居家生活质量进步较为缓慢和消费能力等

因素的影响，辽中房地产市场的消费者往往更关注一些基本层面的务实性东

西，如买不买房看地段、离城的远近、今后生活成本的高低等等，而不是支

撑基础不扎实的风花雪月的概念。

由于城区半径很小，资讯载体有限，辽中市的媒体业并不发达，相对沈阳市

内房地产而言，这里不再是报纸类地产广告一支独秀的天下，更有影响力的

宣传载体偏向了电视、亲友介绍和案场包装等。

而且由于城市规划小、人口

居住集中、彼此联系较为密切、信息干扰因素相对较少等原因，这里极易达

成口碑效应。

但这种效应却是一把双刃剑，既能成就一个楼盘，也能毁掉一

个楼盘。

假如开发商在以往开发楼盘中出现工程质量问题、物业管理问题等

一些不可铙恕的诚信问题的话，不利的因素就会向瘟疫一样蔓延，极大地影

响到在建项目的销售。

6、 新产品技术方面，辽中市场更认可容易摸得到看得见的东西，如地热。

因为

比传统散热片散热效果更好、室内温度更舒适、更加节省空间出面积，因此

大家对此都很热衷。

而对于一些很难用肉眼和身体感觉衡量的产品，市场反

映并不热烈（如智能化之类）。

四、辽中消费者分析

“

1、因辽中整体经济发展水平的滞后，挣钱不容易、花钱要仔细”是大多数老

百姓普遍存在的消费心理，因此对价格的敏感度极高。

2、在园区景观上，辽中人比较注重大面积的绿化，相对集中的公共空间（大

广场）的需求非常强烈。

3、比较注重户型的面积和功能，讲求功能齐全、功能区域划分的合理，但

对沈阳流行的全明户型并无概念和要求。

4、消费者对产品外立面的审美度不高，也无具体要求，因此造成辽中市楼盘

外立面都没什么新意。

5、消费者对物业管理、会所、智能等方面没有具体认知概念。

、

6、消费者认可一层的车库和顶层的阁楼，对把山的户型也是有很大的抗性。

7、大多数消费者关心的观、问题依次为：

价格、地段、环境。

8、客户消费心理不成熟，对物业、景观、户型不太认知，相信口碑传播，而

且传播速度极快。

9、有能力购房者大多是本地的私营业主、政府职员和规划经济区后的外来人

口，是辽中购房的主力群体，这类群体在本地关系广泛，议价能力很强。

分析：

辽中城区人口 10 万人左右，再加上茨榆坨的 5 万人，都是潜在购房人口。

全

县去年的财政收入达到 2.18 亿元，城镇居民可支配收入 15000 元--20000 元，

可以说辽中人很有钱，只要你的房子盖得好，就会有人买。

与临近的新民市相比，辽中县在财政收入、人均收入等各方面都和其不相上

下，但是新民的房价早已突破 2000 元，最高达到了 2300 元/平，比辽中高了 500

元。

辽中本来就没多少旧楼，这几年盖的都是新楼，市场上新房的放量较少，而

且价格相对便宜，将来成为沈阳通往营口的中心区，房价的上涨空间一定很大，

预计年底房价能够突破 2000 元/平。

五、目前辽中在售楼盘情况

价格：

住宅：

1400 元---1800 元/平之间

三、四层为最贵：

1800 元—1850 元/平

六楼（顶楼）：

1600 元/平

顶楼为阁楼，买一层赠一层，层高局部均超过 2.2 米，最高达到 3.6 米。

一层多为车库：

约 2500 元/平

网点：

根据地理位置价格不一，1800 元/平—3000 元/平不等。

地下仓房：

15000 元/个

户型：

总体区间：

45 平—125 平之间

主力区间为：

70 平—100 平之间

热销区间：

80 平—90 平之间

区域

物业名称

房型

面积

总价（万）

单价（元）

辽中

老木材西 环路外-老木材西 环路外

2 室 2 厅 1 卫

112

12

1071

辽中

福利社区-辽中县公安局附近

2 室 2 厅 1 卫

96

16

1666

辽中

辽中县-茨榆坨镇-辽中县-茨榆坨镇

6 室 4 厅 1 卫

180

13

722

辽中

辽中县-茨榆坨镇-辽中县茨榆坨镇

6 室 4 厅 1 卫

180

13

722

辽中

商品房-辽中县茨于坨镇菜市

2 室 1 厅 1 卫

86

12

1395

辽中

南门平房-南门化工厂对面

4 室 2 厅 1 卫

150

55

3666

辽中

文华小区-辽中县文华小区

2 室 1 厅 1 卫

85

9

1058

车库：

20 平—40 平

仓房：

10 平左右/个，位于地下。

六、辽中二手房市场分析

辽中二手房根据地理位置与新旧程度的不同，价格高低不一。

七、整体定位部分

★总体市场定位：

辽中首席花园式水景、生态型成熟社区

关键词解析：

“首席”---代表市场第一的位置，而只有“第一”的位置才能让消费者记住。

“花园式”---本项目将要打造的人工水景是当地绝无仅有的，“花园式”突出了本项

目的整体美感。

“生态”---生态符合人们内心所最终追求的一种平和，起到了精神共鸣的作用。

通过“社区”的概念把种种的精神因素聚积起来，形成本项目特有的文化沉淀。

★产品定位

项目产品定位：

中档价位的大众精品住宅

★建筑风格定位

具有浓郁现代简约风格的成熟型人文生活区

主要体现：

外立面的简约风格

园林的简约风格

建筑设计及建筑形式的简约等

★客户人群定位

1、项目周边的地缘性客户

2、辽中市区需要置业的年轻人及需要改善居住条件的二次置业者

3、村、镇的中高收入人群及政府机前及企事业单位人员

4、规划经济区后随厂而来的外来就业者

★产品定位

一、外立面

深色贴砖立面，或主体贴砖与局部涂料结合（北方不能用灰色或太浅色）

二、首层的私家花园

三、园林设计建议：

整体空间设计将庭院地面、园区入口、单元入口统一考虑，利用综合景观的

表现，形成完整的空间立体环境系统。

由于北方的冬天气候，冬天比较萧条，

建议采用暖色调和清新明快的色彩，为小区园林增添色彩元素。

√小区公共绿地

小区公共绿地设计旨在营造一个宁静，清幽的休闲区，可供老年人休息。

花

架、休息广场、嵌草汀步、假山石等园林小品，绿地中点缀些仿真的动物雕塑，

与自然融为一体，更添情趣，小区中庭为半开阔空间，以铺装小广场的中式凉亭

为主景，结合小园石汀步，坐凳，花坛，色块等设施，为居民提供了一个娱乐，

沟通的公共游乐场所。

此外一侧设置一条“健康之路”，沿路设置全民健身运动器

材，居民在游玩的同时又得到了健身，一举两得，同时色彩多样的体育健身器材

又为小区增色添彩。

（参考图片）

针对长时间在园区生活的少年与老年人，建议修建不倒翁休闲长廊……，为

他们的生活增加欢乐场地。

在每套建筑的前庭都规划一个开放式的小花园，花园游廊，雕塑，花坛，桌

凳，小亭，儿童设施等组合而成，每个小园的构图各有特色，很容易识别自己的

住所，在植物配置时，为了不影响居室的通风采光，楼前一般采用矮小的树种，

高大树种在距建筑物 5 米以外，使各层居民都能感受到绿意昂然的环境美。

（建议用在入口处）

√道路绿化

小区入口为了庇荫和获得整体效果，以上层为高大树种，下层为小灌木的种

植形式来丰富其立面景观，同时入口左右可以适当摆设中式的小品以增强小区内

的喜气氛围，如招财猫、吉祥娃娃等。

为打破直路线的呆滞感，路沿均采用曲线

型，配以椅凳，集休闲，美观于一体；支路两旁种植乔、灌木、草结合，沿路配

以各式园灯，引导路线，使小区夜景同样迷人。

√植物配置

主要选用本地树种，依照季节变化，考虑树种搭配，做到常绿与落叶相结合，

观花与观叶相结合，形成三季，四季常青的植物观景。

1、道路两侧以及主要景观处配以庭院灯加以点缀，使其夜景更加迷人。

2、草坪为坡起坡落，不做成平面

3、运用石块的点缀，突出社区道路美感

★户型定位（详细户型图查看附加 CAD 文件）

开间（M）

进深（M）

面积

范围区间

1.5—4.0

2.1—5.4

4--18

主力集中

2.1    2.4    2.7    3    3.3

3.6

2.7    3    3.3    3.3    3.9

6—13

备注

最短不小于 2.4

最小尺寸为 3.3

六人席最小

面积加过道

为 8 平

开间（M）

进深（M）

面积

范围区间

2.9----5.6

3.9----8.4

10---36

主力集中

3.6    3.9    4.2    4.5

4.5    4.8    5.1    5.4    6    6.3

备注

电视的最佳观看距离为

25 寸 3.8 米,29 寸 4.4 米.

因此开间最小为 3.6 米

沙发设计为 0.75*2,单人沙发

0.75*0.6. 因 此 进 深 尺 寸 应 为

最小 4.2 米

客厅舒适的

最小面积为

16 平

开间（M）

进深（M）

面积

范围区间

1.2—2.8

主力集中

1.5    1.8    2.1    2.4

备注

开间最小尺寸为 1.5 米,

最大尺寸为 2.4 米

开间（M）

进深（M）

面积

范围区间

1.4—4.8

2.4---7

3---11

主力集中

1.8    2.1    2.4    2.7

2.7    3.0    3.3    3.6

5---9

备注

开间最大不应超过 3.3,

最小不低于 1.8

最少为 2.4,最大为 4.35.

常用为”L”型

开间（M）

进深（M）

面积

范围区间

2.4---4.3

3.1---6.6

9---30

主力集中

3    3.3    3.6    3.9    4.2

3.9    4.2    4.5    4.8    5.1

备注

开间最小为 3 米

最小尺寸为 3.6 米

最小面积为

12 平

客厅

卧室

厨房

餐厅

卫生间

根据客群对产品的不同需求，将产品规划为一室一厅一卫、两室两厅一卫、三室

两厅两卫及部分顶部复式跃层，结合户型的不同特征建议户型如下.

【一室一厅一卫】

图示：

H3 户型

评点：

1）紧凑小户型，拥有满足生活所需的一切空间。

2）厨房开窗，有效解决采光通风问题。

3）大度落地窗，在客厅与室内通道间形成一道自然的阳光走廊。

4）凸型大度飘窗，将卧室内部空间与外部景观有机连接。

不足处：

通道空间过长，浪费一定使用空间。

【两室两厅一卫】

图示：

C2 与 C1 户型

评点：

（C2 户型）

1）室内总体布局合理，结构紧凑，提升使用空间。

2）客厅与卧室之间，动静分离，私密性增强。

3）南北卧室自然采光，空气通爽。

4）厨房与餐厅自然过渡，空间更为通畅 。

5）客厅落地凸窗，将外界空间景观无限放大。

不足处：

卫生间无法采光通风。

（C1 户型）

1）布局紧凑，结构合理，使用率高。

2）室内各个功能空间处处有窗、处处采光，实现阳光户型。

3）卧室凸型大度飘窗设计，增强室内采光。

4）餐厅开窗，实现人本工程学设计。

5）4.2 米大封闭阳台，形成室内有效的休闲、养生之所

不足处：

主卧无法形成南北对流通风。

卫生间无法采光通风。

【三室两厅两卫】

图示：

D3 户型

评点：

1） 跃式结构设计，将室内功能空间分隔更为合理。

2） 主卧附带卫生间，可享受更多私密空间。

3） 储藏间的设置使家具杂物收纳更为方便。

4） 南北卧室自然通风采光。

5） 厨房设置大开窗，实现自然排烟通风。

6） 客厅落地凸窗，满足最佳可视空间要求。

不足处：

没有明显不利之处。

【顶部复式跃层】

图示：

B1 与 B2 户型

评点：

（B1 户型）

1） 复式跃层设计，增加居室的可利用空间。

2） 独立屋顶空间，生活更加丰富多彩。

3） 10 平方露台。

更容易感受外界的四季景致。

4） 储藏空间加大，方便家具杂物存放。

5） 厨房外部设置服务阳台，工作空间更加舒适。

6） 坡屋窗设计，提高居室通风采光。

不足处：

一层通风及餐厅功能没能合理解决。

（B2 户型）

1） 复式跃层设计，增加居室的可利用空间

2） 独立屋顶空间，生活更加丰富多彩。

3） 主卧附带卫生间，可享受更多私密空间。

4） 10 几平方超大露台设计。

5） 南北卧室自然通风采光。

6） 一层客厅与餐厅间采用跃式分隔，实现功能空间的有效使用。

7） 储藏空间加大，方便家具杂物存放。

不足处：

没有明显不利之处。

八、施工设计建议

★建筑专业

1、外窗为单框双玻节能塑钢窗，实德型材。

2、住宅中厨房