太原市房地产相关.docx

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太原市房地产相关

2018年太原市加强房地产市场调控：

实施住房限购

5月14日，太原市出台《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称“《意见》”），提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等九项具体措施。

《意见》称，此举是为了贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平衡健康发展的要求，加强房地产市场调控，抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定。

1实施住房限购

《意见》要求对拥有1套城六区住房的本市城镇居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，在本市城六区限购1套住房。

对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、拥有1套以上（含1套）城六区住房的非本市城镇居民家庭及无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房。

我市城六区是指小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区和晋源区，也就是说，清徐县、阳曲县、娄烦县和古交市不在限购范围内。

2信贷、税收双管齐下

进一步调整差别化住房信贷政策。

经山西省市场利率定价自律机制研究通过，购买首套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

同时调整住房公积金使用管理。

购买首套住房的缴存职工家庭申请公积金贷款，最低首付比例不低于30%；购买第二套住房的缴存职工家庭申请公积金贷款，最低首付比例不低于40%，贷款利率按照首套房贷款利率1.1倍计息；停止向购买第三套住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

其他有关事项仍按《关于调整住房公积金使用政策的通知》（并公积金[2017）15号）规定执行。

加强房地产开发企业所得税、增值税管理，做好土地增值税预征及清缴管理。

加强存量房契税、所得税、增值税、印花税等交易税收的管理，确保差别化住房税收政策落实到位。

强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞，加大投机投资性购房的交易成本。

3控制现房短期交易转让

对于存量房的交易，依然按照此前的规定：

新购住房取得不动产权证或房屋所有权证的，自取得不动产权证或房屋所有权证之日起满两年方可交易转让。

拆迁安置房首次上市交易，继承、直系亲属间赠与和转让、债务纠纷房产转让及居民实际入住多年因开发企业问题和历史遗留问题延误办证导致不动产权证或房屋所有权证取得不足两年的，不受此项规定限制。

4严格价格备案制度

《意见》要求加强商品住房价格管控。

房地产开发企业应根据土地成本、开发建设成本、合理利润等因素合理确定商品住房销售价格，原则上不得高于周边同品质、同类型在售商品住房销售价格或本项目前一期实际成交价格。

对于商品住房销售价格明显悖离土地成本、开发建设成本的开发项目，暂缓核发商品住房预（销）售许可证。

市发改部门要加强对新建商品住房预（销）售价格的指导，加强商品住房价格成本核算，引导企业理性定价，严格商品住房价格备案制度，商品住房销售价格经审核备案后，原则上不予受理上调备案价格的申请。

房地产开发企业在取得预（销）售许可证后，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋销售价格，并明示不涨价销售的承诺，全部准售房源必须一次性对外开盘销售，不得采取分批、分次开盘等方式捂盘惜售。

商品住房售楼场所醒目位置必须放置标价牌、价目表和价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。

5毛坯价、全装修价要进合同

加强全装修商品住房的销售价格管理。

全装修的商品住房要将毛坯价格与全装修价格分离，房地产开发企业不得通过提高装修价格变相抬高房价。

全装修商品住房在办理预售前未明确装修价格的，不予办理预（销）售许可证。

房地产开发企业应在售楼场所醒目位置，将毛坯价格和全装修标准、价格予以公示。

鼓励推行全装修商品住房菜单式装修管理，开发企业可推出分级装修方案供购房人自愿逃择，网签合同中要明确毛坯单价、毛坯总价和全装修总价，网签合同签订后与购房人另行签订装修合同。

房地产开发企业和销售代理机构在销售商品住房时，不得强制捆绑销售车位、储藏室等住房附属设施，不得向购房人收取任何咨询费、代理费、团购费、会员费等，变相抬高房价。

6严控高价位商品房入市

控制商品住房市场供应节奏。

建立商品房预售许可与商品住房销售价格相挂钩的动态调整机制，严控高价位商品住房入市，鼓励低价位商品住房入市。

商品住房销售价格同时低于周边同品质、同类型在售商品住房价格和本项目前一期实际成交价格的申报项目，“按投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上、工程进度完成工程主体结构地上一层以上、并已确定施工进度和竣工交付日期”的条件审批。

商品住房销售价格不同时低于周边同品质、同类型在售商品住房价格和本项目前一期实际成交价格的，按“完成建筑物主体工程三分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”的条件审批。

7加强商品住房网签管理

商品住房网签密钥由市房产管理部门统一管理，开发企业不再自行网签。

具备网签条件的项目，房地产开发企业应在十日内到市房地产信息中心办理审核手续。

加强商品房销售数据监测，建立新建商品住房销售面积及平均价格日监测制度，成交价格异常上涨时，可对高价位商品住房网签备案进行控制。

对低价位商品住房项目加强服务，及时办理网签备案。

网签价格不得高于明码标价，对于超出明码标价的合同不予网签，对开发企业实际销售价格高于备案价格或擅自提高销售价格的，一律暂停项目网签，暂缓商品住房的预售许可手续办理。

尚未办理不动产权证但已网签备案的期现房不得交易。

存在法院预查封、查封、银行抵押等网签备案不能注销情况的合同备案，不予撤销。

存在明显炒房行为的合同备案不予撤销。

8加强土地供应管理

发挥土地供应对房地产市场源头调控作用。

结合我市实际情况，适度増加住宅用地特别是普通商品住房用地的供应规模，并加快供地节奏。

尽快编制完成《太原市住宅用地供应中期规划（2019-2025年）和三年滚动计划（2018-2020年）》，并向社会公布。

建立房价与地价联动机制。

严格土地市场准入条件，加强商品住宅用地成交价格的控制，按地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套，合理设置商品住宅用地的挂牌起始价、指导价和最高限价，控溢价、防地王、降过热，对商品住房价格进行调节，稳定市场预期。

开发企业取得出让土地后，须按合同约定的期限开工建设，已开工的地块加快建设进度，尽快形成有效供给。

对未按时开竣工，闲置、故意囤地、非法转让士地等违法违规行为，按规定采取收取违约金、收取土地闲置费、收回土地使用权、限制参与市场竞买、没收违法所得等处罚措施依法处置，并记入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。

9加大房地产市场供应

加快制定住房发展规划。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，把加强近期调控与长机制建设结合起来。

明确住房发展重点和工作任务，通过规划统筹土地，资金等要素配置，有针对性地增加住房有效供给，调整土地和住房供应结构，构建符合我市实际的住房供应和保障体系。

培育和发展住房租赁市场。

建立健全住房租赁制度，从土地、金融、税收等方面进一步加大扶持力度。

多方培育供应主体，依托现有民营和混合所有制企业，组建住房租赁企业，鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展规模化租赁经营。

多渠道筹集房源，协调、引导企业建设、改造、收购（长租）一批房屋作为租赁住房房源。

建成市、县两级住房租赁综合服务平台并投入使用。

完善市、县两级住房租赁管理和服务机构网络，逐步形成市、县（市、区）、街道、杜区（村）四级网格化住房租赁管理和服务体系。

加大城中村、棚户区改造力度，加快改造进度，城中村棚户区改造原则上以实物安置为主、货币化安置为辅，对城六区棚改货币化安置取消考核要求。

10强化房地产市场监管

严厉查处违法违规行为。

对房地产开发企业和中介机构违规预（销）售商品住房，向买受人收取或变相收取预订款等费用、捂盘惜售、哄抬房价、承诺投资回报、发布虚假房源信息、代理不符合销售条件的商品住房、强制提供代办服务等违法违规行为严厉查处。

市发改部门重点查处哄抬房价、顶风涨价、不明码标价、超出明码标价销售、超出明码标价“价外加价”等违法违规行为，市房产部门重点查处违法销售、捂盘惜售、违规代理等违法违规行为，市工商部门重点查处房地产行业格式合同违法、发布传播虚假广告和不实信息、诱骗消费者交易等违法违规行为，市公安部门重点查处承诺投资回报涉嫌非法集资、非法转让土地等违法行为。

对存在违规行为的房地产开发企业和中介机构，通过警告、约谈、曝光等措施督促其及时整改。

对严重扰乱房地产市场秩序拒不改正的，依法予以查处，其违法违规行为记入开发企业和中介机构信用档案，列入企业信用信息公示系统，按国家31部委《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》予以惩戒。

对出具虚假证明协助购房人骗取购房资格的工作人员由纪检监察机关依法处理。

骗取购房资格的家庭5年内不得在本市购房。

对教唆、协助购房人骗取购房资格的房地产开发企业、中介机构及其从业人员，其违规行为记入信用档案，有关部门要采取停办手续、降低资质等措施给予严厉处罚，涉嫌犯罪的由公安部门依法处理。

11强化舆论引导和预期管理

大力宣传我市房地产市场调控政策措施，宣传住房保障工作进展和成效，向社会传递房地产调控目标不动摇、力度不减弱的决心。

加强正面宣传和舆论引导，全面、准确、及时发布市场信息，引导消费者树立理性的住房消费观念，形成合理的住房消费预期。

健全负面舆情监测、甄别和处置机制，第一时间澄清事实，消除影响，对制造市场恐慌、歪曲事实虚假报道，借机恶意炒作的机构和个人，依法依规严肃处理。

太原市2018年房地产市场半年报》之政策回顾与解析篇

今年,楼市政策延续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

Part 1

重点政策评述

今年，楼市政策延续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，做好差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，使居民住房需求能够在一定时期内平稳有序释放。

支持居民自住购房需求，培育租赁市场，发展共有产权住房。

建立多元化供给的结构，支持机构化租赁的发展。

今年上半年全国两会（全国政协十三届一次会议和十三届全国人大一次会议）的开幕，对过去五年以及18年楼市目标进行了简明的总结并提出了建议。

2018年度的《政府工作报告》分别从房价、房地产税、落户政策等各个方面定调：

1、房价。

过去五年，国家因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。

2018年，楼市调控依旧，继续因城施策，差别化对待各城市的调控。

2、房地产税。

要深化财税体制改革，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合的个人所得税制度。

落实税收法定原则。

3、落户政策。

从17年年底至今，绝大多数城市放宽落户限制，居住证制度全面实施，城镇基本公共服务向常住人口覆盖，城乡区域发展协调性显著增强。

经历了春节、3月小阳春以及年后太原市政府相继发布的调控政策，上半年太原楼市可谓跌宕起伏，不过太原作为非热点二线城市，其房地产市场总体运行仍然保持平稳，房价涨幅位次逐步前移。

以下为2018年上半年太原市重点政策。

　利率上浮买房压力增大

太原市内多家银行同时表示，自2月1日起，太原居民购买首套普通住房，房贷利率最低按基准利率的1.05倍至1.1倍执行，二套房贷利率不低于基准利率的1.1倍至1.2倍。

2018年开年，银行房贷利率以上浮5%-20%为主流，国有银行上浮相对较少，股份制银行上浮偏多。

根据融360的数据，2017年12月，全国首套房贷款平均利率5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。

全国二套房贷款平均利率为5.73%，环比上升0.02个百分点。

　太原市国有建设用地使用权交易税费优惠暂行办法的通知　

2018年4月4日，太原市人民政府办公厅对外通知：

太原市国有建设用地使用权交易税费优惠暂行办法新鲜出炉，国有建设用地使用权转让交易契税适用税率统一按照《山西省契税实施办法》（山西省人民政府令第158号）规定执行。

从事鼓励类产业的企业土地转让环节契税税率由4%调整为3%。

　关于加强房地产市场调控工作的实施意见 

住建部负责人5月9日就房地产市场调控约谈太原市，5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（并政办发〔2018〕23号）。

《意见》提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等具体措施。

　太原贷款购房首付比例提高购买第三套住房暂停贷款　

继太原市房地产市场调控实施意见印发后，5月24日，山西省市场利率定价自律机制秘书处再对太原市个人住房贷款首付比例及最低贷款利率实施调整。

新政规定：

对于贷款购买首套普通自住房的居民家庭，最低首付款比例由之前购房合同总价的20%调整为30%，贷款利率由之前不低于基准利率的0.85倍调整为不低于基准利率的1倍；对于贷款购买1套住房后再次申请商业性个人住房贷款的居民家庭，最低首付款比例由之前购房合同总价的30%调整为40%，贷款利率由之前不低于基准利率调整为不低于基准利率的1.1倍。

对于贷款购买第三套及以上住房的居民家庭，建议暂停发放商业性个人住房贷款。

　山西省发展住房租赁市场实施方案　

6月21日，山西省人民政府网发布《山西省发展住房租赁市场实施方案》，今年全省将基本建成三级住房租赁综合服务平台，省级和11个设区城市住房租赁综合服务平台要在6月底前建成并投入使用；新增30家专业化、机构化住房租赁企业和兼营住房租赁业务的房地产企业；各设区城市争取用3-5年时间，使租赁住房占新增（改造）住房供应量的比例提高到50%左右。

山西省确立了4个方面的工作任务：

1、培育多元化租赁住房供应主体；2、多渠道筹集租赁房源；3、完善住房租赁管理政策措施；4、提高住房租赁市场监管和服务水平。

太原市作为山西省开展住房租赁试点城市，要发挥好引领作用；太原市应在实施方案印发之日起1个月内出台实施细则，其他社区城市应在3个月内出台实施细则。

Part2

上半年房地产举措

1月

  杏花岭今年将打造4大商圈

从太原市杏花岭区委五届四次全会暨全区经济工作会议上获悉，今年，杏花岭区将大力推进宜家家居商场、红星美凯龙爱琴海购物中心、中车地铁矿机站TOD、望府广场四大现代服务业发展重点项目，着力打造以万达综合体为依托的中部商圈，以太原宜家家居商场、北京华联胜利购物中心等重点项目为支撑的北部商圈，以望府广场为中心的东部商圈，以传化北城物流园、丈子头物流园为龙头的城郊商圈，推动城市核心商业区向东部、北部新城拓展。

2月

 小店明确今年多项重大发展举措

2月4日，太原市小店区委五届四次全体会议暨经济工作会议召开，区委书记刘振华明确了小店区今年经济工作的总体要求、目标和重大举措。

今年，小店区将提质亲贤街、长风街、体育南路、康宁街、太榆路、南内环街等六大特色商圈，还要建设提升一批市民农园、教育农园、科技农园，新增2个市级农业旅游示范点。

今年将新建易城、康宁、小马、南坪头、鸣骊等5个游园，在城市中心打造5条林荫路，完成19.4公里县乡公路通道和东山700亩造林绿化。

小店区将倾力服务23条市政道路和太原轨道交通2号线，实施五中南侧20米规划路、南环北街、平阳西一路、平阳西二路、聚华路等道路建设。

持续推进城中村改造，凡具备开发条件的城中村全部启动整村拆除，完成坞城、殷家堡等扫尾清零，推进8个综改示范区范围内农村集约化改造。

启动青龙实业、田和食品、韶曦小区等一批棚户区改造，加快回迁安置项目建设。

2月

  太原市获批建设国家可持续发展议程创新示范区

2月24日，中国政府网正式发布《国务院关于同意太原市建设国家可持续发展议程创新示范区的批复》，同意太原市以资源型城市转型升级为主题，建设国家可持续发展议程创新示范区。

根据相关规划，太原市将按照建设推进期（2017—2020年）、持续提升期（2021—2025年）、发展巩固期（2026—2030年）三个阶段分步骤有序推进国家可持续发展议程创新示范区建设。

力争到2020年，生态环境质量明显提升，以创新为引领的生态环境治理体系基本建立，环境科技和创新人才体系支撑有力，适应环境保护的城市功能得到提升，生态环境友好型产业结构得以优化，初步形成产业反哺生态、生态催生产业的可持续发展模式，基本建立起资源利用与生态环境协同整治体系，以宜居城市为特点的民生福祉得到显著改善。

3月

  住房公积金综合服务平台上线

3月5日，太原市住房公积金管理中心住房公积金综合服务平台正式上线运行，推出了手机公积金APP、个人网厅和太原市住房公积金管理中心微信公众号，市民在“掌上”即可办理住房公积金相关业务。

目前，太原市住房公积金管理中心已将汇缴提取60%以上的业务和个人公积金贷款90%的业务迁入线上。

缴存职工可以及时掌握中心最新政策动态和本人住房公积金缴存、提取、贷款等相关信息；实现无变更汇缴业务办理和职工离退休提取、物业管理费提取的网上自助办理。

此外还提供贷款及还款信息查询、房贷计算器、还款及逾期催收提示等便民服务工具。

4月

 又一家银行可办理部分商转公贷款

4月8日，从太原市公积金管理中心获悉，太原又有一家新的银行与公积金管理中心签约，即日起即可办理部分商转公贷款。

此次签约银行为华夏银行股份有限公司太原分行。

住房公积金个人贷款范围新增“部分偿还商业银行贷款”，即部分商转公，是指在借款人可申请的住房公积金个人贷款额度不足以全部结清商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）时，申请使用住房公积金贷款部分偿还商业贷款的贷款品种，与住房公积金中心签署合作协议的商业银行的商业贷款客户，符合条件就可以申办部分商转公业务。

据悉，申请部分商转公业务贷款年限不得超过原商业贷款年限。

借款人同时结清公积金贷款和商业贷款并能提供结清证明的，方可退还网签的《商品房买卖合同》。

5月

  11个分理处可办住房组合贷

从太原市住房公积金管理中心获悉：

该中心11个分理处可办理个人住房组合贷款业务。

这11个分理处包括杏花岭分理处、迎泽分理处、小店分理处、万柏林分理处、尖草坪分理处、晋源分理处、古交分理处、清徐分理处和阳曲分理处，以及城南、城北分理处。

太原市住房公积金管理中心已与多家银行签署个人住房组合贷款相关协议，委托银行办理住房公积金贷款。

个人住房组合贷款中，住房公积金贷款部分的贷款额度按照纯公积金贷款的相关规定核定，住房公积金贷款的额度不能满足借款人购房需求的，可以申请组合贷款。

6月

  太原市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案

《太原市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》（以下简称《方案》），太原市国土资源局6月20日于官网公开发布。

规划基期：

2005年；规划期限：

2006-2020年；本次以2015年为调整完善基期年。

规划范围是太原市行政辖区所有土地，面积6909.01平方公里，太原市下辖6区3县1个县级市。

为保障规划目标实现，加强土地资源的可持续利用和生态环境改善，围绕土地利用结构与布局的调整优化，规划期内将全面推进土地整治工作，加强田、水、路、林、村的综合改造，在适度开发的基础上，重点加强土地复垦。

本次规划调整完善确定2016-2020年全市土地整治规模10280.25公顷，增加耕地4777.56公顷、林地2503公顷、其他农用地1473公顷。

《方案》还从四个方面展开说明土地整治的实施保障措施。

《方案》的具体内容以国土局官网实际发文为准。

6月

 太原人才落户新政

6月12日，太原市政府召开新闻发布会，公布了太原市最新放宽人才户口迁入的政策。

太原放宽人才户口迁入,专科不超40周岁可直接落户。

同时,当地财政将安排10亿元人民币补贴引进人才、鼓励创新。

实行“先落户、后就业”，并可办理配偶、子女、父母户口随迁。

适用对象:

1、普通高等高校、中等专业学校（含技校）毕业生，或具备国民教育同等学历的人员。

2、留学归国人员。

3、具有中级（含相应职业资格）及以上专业技术职务的专业技术人员和技师（含相应职业资格）及以上等级的技能人才。

太原市同时明确，对2018年1月1日后新入职各类企业和市县所属行政、事业单位，在太原市落户且与用人单位签订不少于3年劳动或聘用合同，并正常缴纳职工养老保险的全日制普通高校毕业生和取得技师及以上职业资格证书的人员实行补贴。

其中，对毕业3年内的全日制博士研究生，世界排名前200名大学、教育部公布的一流大学建设高校和“双一流”建设学科的硕士研究生、本科生，由市财政每月分别给予5000元、3000元、1500元的生活补助，补贴时间为5年。