鼎融国际广场项目可行性研究报告.docx
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鼎融国际广场项目可行性研究报告
鼎融国际广场项目可行性研究报告
福鼎市鼎融国际广场项目
可行性研究报告
福建省闽咨投资咨询中心
二○一一年五月
编制人员
叶森鑫工程师
梅顺启高级经济师
黄继才高级工程师
杨东升高级工程师
陈榕高级经济师
吕佳娜工程师
钱丹助理工程师
审核：
黄继才总工
审定：
陈琳主任
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称：
福鼎市鼎融国际广场项目
二、项目建设单位：
宁德市鼎融置业有限公司
三、项目负责人：
四、项目建设地点：
项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条18米的规划路。
周边道路通畅，交通便捷。
五、项目主要建设内容为：
总用地面积13335.7㎡，沿中央大道和北侧分别设置了一幢26层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈“反L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。
总建筑面积63294.16㎡,其中计容积率建筑面积56009.04㎡：
不计容积率建筑面积7285.12㎡（含地下室建筑面积7054.75㎡，配套建筑面积230.37㎡）。
项目地点交通便利，形成良好的景观空间。
六、项目建设单位情况：
宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币。
七、项目前期工作进展情况说明：
本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示《建设项目选址意见书》，各项规划指标的《建设项目选址意见书》中已确定，按建设局规划方案的要求，下一步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。
第二节编制依据
一、建设单位与福鼎市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；
二、福鼎市建设局鼎建规[2010]40号《福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函》；
三、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
四、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
五、鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书；
六、业主单位提供的其它材料；
七、业主单位委托编制可研报告的合同书。
第三节主要结论
一、宏观环境分析总结
（一）国内写字楼市场概况
从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。
（二）福鼎市写字楼市场概况
福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城、滨江朝代城、龙泽外滩、集创大厦、桐南明珠、御景园等一批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。
福鼎人民已逐渐从“居优其屋”向置业转变，而第三产业比重的增加及从业人员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。
同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。
但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。
因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。
二、市场前景预测
根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。
产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活工作模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。
同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。
三、项目总投资及资金筹措方案
项目总投资为45446.66万元，项目所需资金由建设单位自筹28000万元，其余17446.66万元由销售收入再投入解决。
四、综合评价结论
项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选址和设计方案已通过建设局批准。
项目建成后对提升福鼎市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高桐南新城片区的城市建设水平具有十分重要的意义。
项目选址科学合理，自然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的基本条件。
项目主要经济指标见下表：
在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为25.78％，项目资本金净利润率41.84％，项目投资财务税前内部收益率为21.1％，项目投资财务税后内部收益率为15.8％，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。
项目主要经济指标表
序号
工程或项目名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
13335.7
2
总建筑面积
㎡
63294.16
3
计容总建筑面积
㎡
56009.04
3.1
办公建筑面积
㎡
39833.46
3.2
商业建筑面积
㎡
16091.37
3.3
配套建筑面积
㎡
84.21
4
不计容总建筑面积
㎡
7285.12
4.1
地下室面积
㎡
7054.75
4.1.1
人防面积
㎡
3999.8
4.1.2
停车场面积
㎡
3054.95
4.2
配套建筑面积
㎡
230.37
5
建筑占地面积
㎡
4260.55
6
绿地面积
㎡
3334
7
容积率
4.20
7
建筑密度
%
31.95
8
绿地率
%
25.0
9
实际停车数
9.1
机动车停车数
辆
224
9.1.1
地面停车数
辆
36
9.1.2
地下车库停车数
辆
188
9.2
摩托车停车数
辆
74
换算为222辆非机动车
9.3
非机动车停车数
辆
1681
9.3.1
地面停车数
辆
1459
9.3.2
摩托车换算为非机动车停车数
辆
222
10
建设项目总投资
万元
44769.36
第二章项目建设的必要性
第一节项目背景
福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲的“北大门”。
于清乾隆4年（即公元1739年）置县，1995年撤县设市，城市规划控制面积200平方公里，现辖16个乡镇（街道）、1个开发区，共有250个村、29个居委会，其中沿海乡镇有12个。
全市陆地面积1526平方公里，海域面积14960平方公里，是陆地面积的近10倍，其中滩涂面积6670公顷，0～20米等深线浅海面积7万公顷。
总人口56万人，老区基点村231个，老区人口占全市总面积的86%，少数民族乡1个、民族村25个，少数民族人口占全市总人口的7.5%。
福鼎市南距省会福州230公里，北邻浙江温州84公里，东至台湾基隆142海里，104国道、高速公路同三线和已经动工建设的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，“南联北接”的时空距离短。
同时，福鼎是闽浙两省海陆相连的唯一县级市，历史上同浙南有着密切的经济社会文化往来，边界贸易基础好、发展快、规模大，是我省重要的省际边贸改革试点县（市），2004年边界贸易额50.7亿元，增长10.7%。
福鼎市拥有海岸线长432.7公里，占全省的十分之一，有大小港湾41个，岛屿81个。
天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在3.7公里长的岸线上可建5～10万吨泊位8个，1万吨泊位10个，是国家二类口岸和国家一级渔港。
奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。
“海上仙都”太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山、海、川、岛和人文景观为一体，有太姥山岳、晴川海滨、九鲤溪瀑、福瑶列岛、桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十刹等一批历史古迹。
成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。
同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市开展推介、促销、招商活动，并在政策上制定一系列优惠措施，提供良好的投资环境、服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。
大力发展生产富有地方特色的工艺美术品、土特产品、海产品等旅游纪念品，发展区域文化、旅游文化、畲族文化、乡村文化、生态文化等各种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。
福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之一，中原文化的传入也比较早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。
深厚的道教、佛教、儒教文化，独具民族特色的畲族文化、独具地方特色的饮食文化与闽东老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，1997年和2000年连续两届荣获全国“双拥模范城”称号。
随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，一批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。
共引进70多个工业项目，总投资达20亿元，正式投产后年可新增产值50亿元。
与此同时，良好的市场、服务、信用环境，为进一步扩大对外开放营造了可持续的发展氛围和条件，在2004年度福建省县域经济评价中，成为“经济发展十佳”县（市）之一，县域竞争力居全省第18位，为全面建设小康社会奠定了良好的发展基础。
为加快福鼎市的城市建设步伐，进一步改善旅游城市形象，完善城市的整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，宁德市鼎融置业有限公司28000万元的地价取得了该地块的开发权。
第二节项目建设的必要性
一、项目建设是福鼎市城市建设的需要
近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质的飞跃、提高人民生活质量的突破口。
福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划“一中心、六组团”的要求，中心区重点抓好路网建设、污水和垃圾处理、旧城改造、绿化美化等。
加快旧城改造步伐，完成建委片区、外贸片区、桐南片区等项目建设，新建体育中心、城市广场等文体设施，完成城北镇西、山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立“东扩、南移、面海”的城市空间发展战略,提出“千年城址，百年建设”的规划理念,坚持规划高起点、建设高标准、管理高效能、环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。
十几年间城市建成区面积比原来扩大了近一倍，城市规划控制区从60平方公里扩展到200平方公里，城市人均居住用地、人均居住面积、人均道路面积、人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市道路、给排水、防洪、电力、公交、消防、燃气等专业规划。
本项目的建设为完善城市的总体规划提供了有益的支持。
二、项目建设是福鼎市社会经济发展的需要
在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产产业的发展占据了一个重要的位置。
从某种意义上说，房地产业不仅成为地方税收的重要经济来源，拉动了其它行业的发展速度，缓和了居民住房难的矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备的市容、市貌。
随着我市核电站等大型项目的落户，石板材、化油器等支柱产业、旅游行业的迅猛发展，福鼎经济进入了一个快车道，城市改造的进一步完善将提入重要议事日程，而本项目的建设为将会更进一步拉动福鼎社会经济的发展。
三、项目建设是拉动桐南新城发展的需要
本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北临18米规划路，它的建设与完善，能带动桐南新城的建设，使桐南新城的城市建设步入新的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。
第三章项目功能定位和目标市场预测
第一节写字楼市场调研分析
一、国内写字楼发展环境
从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段：
初级阶段→中级阶段→高速发展阶段→成熟阶段
1、国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；
2、与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入住客户零散、档次较低，供应、需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升；
3、在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。
二、人口城镇化及第三产业从业人员的增加，扩大了市场消费需求
福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。
另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。
这些都为福鼎市的商品房和写字楼消费市场增添了新的主力军。
随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强，2006年福鼎市城镇居民人均可支配收入为10118元，比上年增长9.4%。
人均可消费支出8400元，增长3.3%。
2006年福鼎市完成地区生产总值64.2亿元，人均GDP超过10000元，同比增长11%；农民人均纯收入4027元，比上年增加1083元，增长6.6%，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第一位；第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由2000年的28.4：
37.7：
33.9调整为2005年的23.7：
39.8：
36.5，其中第二产业比重比2000年提高2.1个百分点。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力，特别是第三产业从业人员的增加，为写字楼市场提供了巨大的消费潜力。
但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需要的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。
因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。
三、福鼎写字楼市场前景
根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。
产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。
同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。
第二节本项目市场分析
一、优势
项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条18米的规划路。
周边道路通畅，交通便捷。
政府行政中心及法院、检察院、建设局、国土局、海事处等诸多部门均处于项目周边，而目前周边地区并无建设规模较大的专业写字楼，因此，特别适合建造环境优雅、景观美丽、管理完善、功能齐全的写字楼。
二、劣势
本项目用地离市中心不远，但就目前看其周边虽形成较成熟的办公社区，但形成较成熟的居住社区尚须一段时间，区域居住人口不足，商业人气不旺，本项目商业部分市场培育尚需一定时间。
三、机会
从发展看，从市中心至本项目用地之间，近期将有多个项目建设，本地段和市中心之间将形成较旺的人气，周边的城市环境和氛围将大大改善，而且，随着福鼎市确立“东扩、南移、面海”的城市空间发展战略逐步完成，将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带来机遇。
四、威胁
国家某些政策的不确定性，将可能给本项目造成一定的影响。
第三节市场定位
一、产品定位
根据宏观房地产市场特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为较大规模的商业金融、办公综合大楼，在产品结构上一至四层为商业楼群，5至26层的高层写字楼，以适应不同收入水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。
二、价格定位
1、写字楼部分：
参考近年福鼎市房地产价格的均价上涨趋势及销售情况，结合项目本身的素质和定位，预计本项目写字楼部分在销售期内可实现的销售均价为8500元/m2。
2、商业部分：
考虑到本区段现阶段商业气氛不浓，但项目完成时间为2014年10月，建成后桐南新城将发展成商业后气氛浓厚的社区，因此，预计本项目商铺部分销售均价为25000元/m2。
第四章项目建设场址条件
第一节区域自然条件
福鼎市位于福建省东北闽浙交界处，南距福州299km，北距温州114km，处在福州与温州两个沿海开放城市的中间地带。
介于北纬26°55′—27°26′，东经119°55′—120°43′之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南、泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和、雨量充沛。
陆地面积1461，东西宽79.3，南北长57.4。
福鼎市下辖有17乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路、104国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。
境内太姥山是国家风景名胜区；沙埕港地处我国南北重要港口的中心位置，是我国天然避风良港之一；前岐四季柚是“世界奇果”；白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之一，化油器年产量占全国的三分之一。
1995年10月13日竟国务院批准同意撤县设市，年轻的福鼎市依据自身的区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为：
海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。
第二节气候水文特征
项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温；夏长冬短，春秋分明；冬夏季风交替，旱雨季分明；富有区域性特征。
全年平均气温达18℃—19℃之间，最热气温出现在7月份，平均达23℃—28℃之间。
沿海地区年平均降雨量为1300—1700毫米，太姥山是福鼎市降雨中心区，您平均降雨量达2112.3毫米，主要降水都集中在水稻生长季的3—9月，其中5—6月为梅雨季和8—9月的台风雷雨季节是降水量的高峰期。
第三节社会经济概况
改革开放以来，福鼎市国民经济有了较大的发展，十五期间，福鼎市地区生产总值（GDP）年平均递增11%，2006年达64.2亿元，人均GDP为11295元，年均递增11.5%，完成“十五”计划目标；财政总收入年均增长10.3%，达4.06亿元，其中地方级财政收入2.58亿元，年均增长13%；全社会固定资产投资年均增长30.4%，累计完成投资66.06亿元，2006年达26.64亿元，增长19%。
农业产业化进程加快，工业支柱产业凸现，第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由2000年的28.4：
37.7：
33.9调整为2005年的23.7：
39.8：
36.5，其中第二产业比重比2000年提高2.1个百分点；2006年城镇化水平达45.7%，超“十五”计划5个百分点。
建成或基本建成重点项目28项，实现高速公路全线通车，硬化乡村道路450公里，占总计划的56.3%，城市建成面积由2000年的7.3平方公里拓展到2006年的12平方公里，完成农村电网和城市电网改造，“一园三区”等项目载体建设初具规模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行业，石材业为省集群产业。
农业基础设施和防灾抗灾能力明显增强；旅游事业不断发展，太姥山旅游设施进一步完善，被评为国家地质公园，景区面积达93平方公里，嵛山岛列入“中国最美十大海岛”之一；2006年全市接待游客94万人次，旅游经济总收入达3.9亿元。
十五期间，一批有较强辐射带动能力的生产性项目落户福鼎并陆续开工、建设和投产，累计承接浙南等市外项目95项，资金38.67亿元；累计利用外资6281万美元；总投资为800亿元的核电项目落户福鼎，将给福鼎带来前所未有的发展高速和机遇。
政府职能转变、国有资产管理机制改革、农村税费改革、林权制度改革、外贸体制改革、投资体制改革等均取得新突破，非公有制经济加快发展，社会主义市场经济体制进一步完善。
社会保障体系、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业得到进一步发展，建成市医院病房大楼、体育馆、青少年宫等一批社会公益项目；农民人均纯收入由2000年的2854元提高到2006年的4027元，年均增长7.1%，城镇居民人均可支配收入由2000年的5965元提高到2006年10118元，年均增长8.6%。
第四节配套基础设施条件
近年来，福鼎市加大基础设施投入力度，初步形成了四通八达的交通网。
该项目西临50米中央大道，北临18米规划路。
供水管道已经接到项目场址的周边，可满足项目建设与使用的需要；11万伏变电站的10万伏输电线路已经达项目建设场址附近，可从此处的10KV出线引出。
福鼎市拥有程控交换机容量16万门，沪穗光缆贯穿项目区，实现全市乡镇及福宁高速公路、104国道福鼎段移动信号的全面覆盖。
区域开通程控电话率达100%。
邮政也得到稳步发展，开办了特快专递。
金融服务网络健全，是了各银行网络系统的互连互通。
广电全市联网，完全可满足项目建设要求。
项目建设的钢材、水泥、木材，当地建材市场可以采购：
基建所需的砂、石、砖等地材在当地既可采购并满足供应。
第五节项目建设的政策支持
本项目是福鼎市国土资源局公开挂牌中标项目，市发改局、建设局、国土资源局等有关部门在项目的策划和申报上提供了帮助和便利。
第六节基地及地质状况
本项目位于福鼎市桐南新城，基地形状呈规则四边形，东西长约120米，南北宽约112米，总用地面积13335.7㎡。
西侧为中央大道，北侧为18米规划路。
根据地形地貌及附近地质资料，拟建场地地形地貌类型属滨海沉积平原地貌单元，整体场地适宜房屋建设。
第五章工程建设方案与建设内容
第一节设计依据
一、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
二、《福鼎市城市总体规划》；
三、《城市居住区公共服务设施设置规定》；
四、《住宅设计规范》（GB50096-1999）；
五、《住宅建筑设计标准》；
六、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
七、《城市道路绿化规划及设计规范》（CJJ75-97）；
八、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）。
第二节工程建设方案
一、设计理念
本项目意在打造集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。
结合用地周边现状和周边环境，顺应地形来合理布置建筑，从合理的功能布置要切入，对鼎创国际广场的结构体系、交通组织、绿化系统、空间秩序进行深入设计，追求社会效益、经济效益和环境综合效益的结合。
以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活模式与需求，塑造出独特的都市天际线及新景观风貌。
二、总平面布置
沿中央大道和北侧道路分别设置了一幢26层的写字楼，写字楼以“姐妹楼”的形式矗立在十字路口，将鼎融国际广场融入周边环境，融入城市关系之中，成为
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