向哲组房地产估价.ppt

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房地产估价房地产估价牡丹园东里牡丹园东里组员：

向哲，蔡亚，王硕，王组员：

向哲，蔡亚，王硕，王悦龙，纪向郝悦龙，纪向郝0909资源资源11班班二二估价物概况估价物概况牡丹园东里小区紧邻三环牡丹园东里小区紧邻三环,交通、生活、环境更方便都非常交通、生活、环境更方便都非常好。

好。

交通：

南侧邻近公交线路步行三分钟即到，交通：

南侧邻近公交线路步行三分钟即到，33分钟可达十分钟可达十号线地铁；号线地铁；生活：

铁牡丹园站西有翠微、美廉美等大型购物中心生活：

铁牡丹园站西有翠微、美廉美等大型购物中心,美美食一条街有海底捞、汉林轩、九头鹰、麦当劳、肯德基等食一条街有海底捞、汉林轩、九头鹰、麦当劳、肯德基等与购物中心贯通；与购物中心贯通；环境：

周遍有联合大学、北航、北影、北邮、北师、林大、环境：

周遍有联合大学、北航、北影、北邮、北师、林大、地大、农大等多所院校，牡丹园小区环境优雅，健身设施地大、农大等多所院校，牡丹园小区环境优雅，健身设施齐全，齐全，2424小时保安非常安全，小区内有北师幼儿园、北医小时保安非常安全，小区内有北师幼儿园、北医附小，南有小月河和北土城遗址公园是休闲的好场所。

附小，南有小月河和北土城遗址公园是休闲的好场所。

一，估价对象及估价地点估价地点：

牡丹园东里估价对象：

居民住宅楼。

户型：

两室一厅一卫。

楼层：

板楼2/6。

面积：

65平米。

装修：

中等装修。

房龄：

1988年。

朝向：

南北向。

可比实例及其周边环境可比实例及其周边环境三，估价细则估价原则：

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

估价方法：

根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法对房屋进行整体性评估。

估价基准日期2012年4月1日四、估价条件，程序及方法11估价估价条件；买卖双方自愿，公开，可自由转让。

市场条件；买卖双方自愿，公开，可自由转让。

市场化交易，限定交易日期，可适当议价。

一次性付款交化交易，限定交易日期，可适当议价。

一次性付款交易。

易。

22估价程序估价程序

（1）组织评估人员，拟定评估工作方案。

组织评估人员，拟定评估工作方案。

（2）.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

（3）.考察考察评估对象的详细地形地貌、区位、建筑结评估对象的详细地形地貌、区位、建筑结构等。

构等。

（4）.评估测算，撰写提交评估报告。

评估测算，撰写提交评估报告。

3评估方法评估方法-市场比较法市场比较法因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。

市场比较法进行评估较好。

所谓市场比较法，就所谓市场比较法，就是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产已以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。

估价方法。

五，评估测算过程选择可比案例可比案例经筛选，确定经筛选，确定AA、BB、CC、DD、EE五个交易五个交易实例为可比实例实例为可比实例小区小区户型户型面积面积（平（平米）米）朝向朝向建造建造年代年代楼层楼层装修装修单价单价（元（元/平米）平米）总价总价（元）（元）成交成交日期日期AA牡丹牡丹园东园东里里22室室11厅厅61.961.9南北南北199019901/61/6中装中装3500035000220220万万20122012-2-2-2929BB牡丹牡丹园东园东里里22室室11厅厅6565南北南北199419942/62/6中装中装2876928769187187万万20122012-4-1-4-1CC牡丹牡丹园东园东里里22室室11厅厅63.5163.51南北南北199219926/66/6中装中装3182331823202.202.1111万万20122012-4-5-4-5DD蓟门蓟门里南里南区区22室室11厅厅6161南北南北199219923/63/6中装中装2983629836182182万万20122012-4-2-4-2EE罗庄罗庄西里西里22室室11厅厅6868南北南北199819986/66/6精装精装3014730147205205万万20122012-3-3-2626估价计算1.1.交易情况修正交易情况修正交易情况修正方法可分为百分率交易情况修正方法可分为百分率法法和差额法，和差额法，本文选取百分率法，在百分率法中应以正常本文选取百分率法，在百分率法中应以正常市场价格为基准，市场价格为基准，通过市场调查了解到各可通过市场调查了解到各可比实例交易价格之于正常市场价格的浮动情比实例交易价格之于正常市场价格的浮动情况。

况。

可比实可比实例例A可比实可比实例例B可比实可比实例例C可比实可比实例例D可比实可比实例例E交易情交易情况况-2-200+1+13.73.722交易情况修正系数为可比实例可比实例A的交易情况修正系数：

的交易情况修正系数：

=可比实例可比实例BB的交易情况修正系数：

的交易情况修正系数：

=可比实例可比实例CC的交易情况修正系数：

的交易情况修正系数：

=可比实例可比实例DD的交易情况修正系数：

的交易情况修正系数：

=可比实例可比实例EE的交易情况修正系数：

的交易情况修正系数：

=2.市场状况调整以以2012年年4月月1日为价格基准点，日为价格基准点，B、C、DD无需调整，无需调整，因此其市场状况调整系数为因此其市场状况调整系数为1.A1.A的成交日期为的成交日期为22月，月，据统计据统计44月的市场价格环比月的市场价格环比22月增长月增长3.23.2。

EE的成交的成交日期为日期为33月，据统计月，据统计33月的市场价格环比月的市场价格环比22月增长月增长4.24.2因此因此A,EA,E的市场状况调整系数为的市场状况调整系数为A=E=B=C=D=13.房地产状况调整区位状况调整区位状况调整因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：

交通通达程度、繁华程度、地理位置，周围环境等因素如：

交通通达程度、繁华程度、地理位置，周围环境等因素各不相同，应将其修正。

设估价对象所在地段区域因素修正各不相同，应将其修正。

设估价对象所在地段区域因素修正指数为指数为100100，因可比实例，因可比实例AA、BB、CC紧邻地铁公交，交通通达程紧邻地铁公交，交通通达程度较高，商铺林立，有中小学。

可比实例度较高，商铺林立，有中小学。

可比实例DD周边教育设施众周边教育设施众多，但商业设施稍少。

可比实例多，但商业设施稍少。

可比实例EE处于地铁两站间，商铺较处于地铁两站间，商铺较远，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，远，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，我们把我们把这些因素分别定义权重，按各项指标权重出各可比实例的系这些因素分别定义权重，按各项指标权重出各可比实例的系数，如下表所示：

数，如下表所示：

区域区域因素因素权重权重估价估价对象对象可比可比实例实例A可比可比实例实例B可比可比实例实例C可比可比实例实例D可比可比实例实例E交通交通便捷便捷程度程度0.20.210010010010010010010010090908585繁华繁华程度程度0.20.210010010010010010010010095959090周围周围环境环境0.20.21001001001001001001001001151159595地理地理位置位置0.10.11001001001001001001001001051059090楼层楼层0.10.110010010010010510585851101108585街道街道设施设施0.20.21001001001001001001001009090105105总和总和1110010010010010110197.597.51011019292实物状况调整因物业的实物情况不同，如装修程度，估价对象为中等装修，而可比实例也多为中等装修，所以我们主要分为以下三个方面进行价格指数的修正，设估价对象的价格指数为100，得出可比实例A为99、B为102、C为100.6、D为99.1、E为108.2。

实物实物因素因素权重权重估价估价对象对象可比可比实例实例A可比可比实例实例B可比可比实例实例C可比可比实例实例D可比可比实例实例E建筑建筑年代年代0.20.2100100102102106106104104104104110110使用使用面积面积0.30.3100100959510010097.797.793.493.4104.6104.6装修装修程度程度0.50.5100100100100100100100100100100110110总和总和111001009999102102100.6100.699.199.1108.2108.2因为可比实例及估价对象牡丹园东里，蓟门里南区，罗庄西里，其土地使用年限与用地性质都相同，所以权益状况不需要进行调整。

权益状况调整权益状况调整房地产状况总体调整综合得到房地产状况比较判断结果，如下表所示房地房地产状产状况况权重权重估价估价对象对象可比可比实例实例A可比可比实例实例B可比可比实例实例C可比可比实例实例D可比可比实例实例E区位区位状况状况0.50.510010010010010110197.597.51011019292实物实物状况状况0.30.31001009999102102100.6100.699.199.1108.2108.2权益权益状况状况0.20.2100100100100100100100100100100100100房地产状况调整系数可比实例可比实例CC的房地产状况调整系数：

的房地产状况调整系数：

=可比实例可比实例DD的房地产状况调整系数：

的房地产状况调整系数：

=可比实例可比实例EE的房地产状况调整系数：

的房地产状况调整系数：

=可比实例可比实例A的房地产状况调整系数：

的房地产状况调整系数：

=可比实例可比实例BB的房地产状况调整系数：

的房地产状况调整系数：

=比准价格计算单个可比实例比准价格计算计算公式：

比准价格=可比实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数可比实例可比实例AA比准价格比准价格=可比实例可比实例BB比准价格比准价格=可比实例可比实例CC比准价格比准价格=可比实例可比实例DD比准价格比准价格=可比实例可比实例EE比准价格比准价格=估价结果将上述五个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算将上述五个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则结果，则估价对象的正常市场价格估价对象的正常市场价格=（36968.05+28455.98+31858.36+30920.51+31575.7936968.05+28455.98+31858.36+30920.51+31575.79）/55=31955.74=31955.74（元（元/平方米）平方米）牡丹园东里牡丹园东里6565平米房屋平米房屋总价总价值总价总价值=31955.74*65=2077123.1=31955.74*65=2077123.1（元）（元）