物业管理基本制度与政策课件文稿.docx

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物业管理基本制度与政策课件文稿

物业管理基本制度与政策课件文稿

（链接部分请注意看表格汇总）

本课程的特点与难点

⏹特点：

⏹细节多，要点多

⏹背后蕴涵着一定的立法精神

⏹同现实有一定的差距

⏹难点：

⏹记忆量大

⏹通过理解法律的基本精神，可以减少记忆的难度

⏹不要按照日常操作中的常识来，必须遵照法律法规

教学方法与学习方法

教学方法：

⏹介绍法律条文背后的立法精神

⏹抓要点

学习方法：

⏹通过总结把厚书变薄

⏹识记－回忆－再回忆－再回忆…

⏹作为《实务》课程的基础

第一章物业管理概述

第一节物业管理的概念

一、物业管理的概念

业主与物业服务企业

按照物业服务合同约定

维修、养护、管理的活动

维护相关区域内环境卫生和秩序的活动

房屋等建筑物管理的四种方式

⏹业主有权选择适合自己的方式管理自己的物业

⏹具体方式包括：

⏹业主自己进行管理

⏹业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司

⏹业主选聘物业服务企业进行管理

⏹委托其他管理人

《条例》的调整范围

⏹《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。

⏹《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。

《条例》调整的范围

⏹调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动

⏹调整城市和乡村的物业管理活动

物业管理的市场化特征

⏹房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变

⏹多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应

⏹物业管理活动应当遵循市场原则

⏹非市场的房屋管理不属于物业管理

市场原则

是物业管理活动的前提条件

⏹目的：

⏹强调业主在市场活动中的自主权；

⏹强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

⏹意义：

提高业主的权责意识；推动物业服务企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。

二、物业管理的特征

⏹社会化

⏹专业化

⏹市场化：

市场化是物业管理最重要的特征，双向选择和等价有偿是市场化的典型表现。

第二节我国物业管理的产生与发展

一、物业管理的起源和发展

19世纪60年代英国

奥克维娅•希尔

第一个行业组织：

英国皇家特许屋宇经理学会

二、城镇住房及住房制度改革

⏹我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。

⏹改革开放前城镇住房制度特征：

⏹住房投资由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

三、我国物业管理的产生

⏹1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。

⏹1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。

同年，深圳开始探索物业管理的招投标制度。

四、我国物业管理的发展

⏹1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。

它指出我国未来物业管理要走市场化、专业化的道路，它是我国第一步系统规范物业管理活动的文件。

⏹2000年中国物业管理协会成立。

⏹2003年，《物业管理条例》颁布并实施。

⏹2007年，《物权法》通过，《物业管理条例》随之修改，修改后的物业管理条例于2007年10月1日实施。

五、物业管理在社会经济中的

地位与作用

⏹实施物业管理有利促进经济增长

⏹实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

⏹实施物业管理有利于增加就业

⏹实施物业管理有利于维护社区稳定

⏹实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

第三节我国物业管理制度的

历史沿革

一、《条例》颁布前的物业管理制度建设

物业管理政策法规特点：

⏹借鉴性

⏹过渡性

⏹针对性

《城市新建住宅小区管理办法》

⏹1994年3月23日建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。

⏹《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。

但是它仅仅提出了业主委员会制度，尚未提出业主大会制度。

《条例》颁布前的主要制度建设：

二、《条例》颁布后的物业管理制度建设

物业管理政策法规特点：

⏹配套性

⏹经验性

⏹操作性

⏹《条例》颁布后的制度建设：

第四节《物业管理条例》

⏹2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

一、《条例》的指导思想和立法原则

⏹立法理念：

发展为重、平衡利益、保护弱者

⏹立法指导思想：

1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；

2、强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；

3、强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

立法原则

⏹立法原则：

1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；

2、维护全体业主合法权益的原则；

3、现实性和前瞻性有机结合的原则；

4、从实际出发，实事求是的原则。

三、《条例》创设的法律制度

7项基本制度：

⏹业主大会制度

⏹业主公约制度

⏹前期物业管理招投标制度

⏹物业承接验收制度

⏹物业服务企业资质管理制度

⏹物业管理从业人员职业资格制度

⏹住宅专项维修资金制度

法律制度的内涵

《条例》所创设法律制度的内涵：

⏹尊重和维护业主的财产权利；

⏹建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；

⏹《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动；

⏹妥善处理政府和市场的关系。

四、《条例》主要内容简介

共7章，70条。

⏹第一章总则5条

⏹第二章业主及业主大会15条

⏹第三章前期物业管理11条

⏹第四章物业管理服务18条

⏹第五章物业的使用与维护7条

⏹第六章法律责任13条

⏹第七章附则1条

《条例》的法律责任的特点

⏹行政责任、民事责任并存

⏹为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循以下原则：

凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

⏹体现业主自我管理、自我监督的原则

五、《条例》确立的基本

法律关系

⏹业主相互之间的关系

⏹物业服务企业和业主之间的关系

⏹开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系

⏹供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系

⏹社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系

⏹物业管理各方主体与政府之间的关系

第二章物业管理服务

第一节物业管理服务的特点和内容

一、物业管理服务的特点

⏹公共性和综合性

⏹受益主体的广泛性和差异性

⏹即时性和无形性

⏹持续性和长期性

二、物业管理服务的内容

房屋共用部位、共用设施设备以及物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理

物业管理区域内的环境卫生服务

物业管理区域内的绿化管理服务

物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务

物业装饰装修管理服务

物业档案资料的管理

专项维修资金的代管服务

三、物业管理服务标准

⏹《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（2004年）

⏹6个方面物业管理服务的内容：

⏹3个等级的：

注意：

服务标准

要记各级标准之间的差别，尤其是数字之间的差别。

物业服务企业和业主使用标准时应注意的问题

⏹《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

⏹选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素。

第二节物业服务收费

依据：

《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》

一、物业服务收费原则

⏹合理原则

⏹公开原则

⏹收费与服务水平相适应原则

二、物业服务收费管理

（一）物业服务收费定价形式

政府指导价

市场调节价

（二）物业服务收费形式

包干制与酬金制

包干制与酬金制下物业服务收费的组成

⏹物业服务费=物业服务成本+法定税费+物业服务企业的利润

⏹预收物业服务资金=物业服务支出+物业服务企业酬金

包干制的优点和缺点

优点：

简便易行

缺点：

透明度不高

收费低的时候，物业企业会亏损

市场不规范的时候，个别企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润。

酬金制下物业企业的义务

公布收支的义务

答复质询的义务

接受审计的义务

（三）物业管理服务成本构成

⏹管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

⏹物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

⏹物业管理区域清洁卫生费用；

⏹物业管理区域绿化养护费用；

⏹物业管理区域秩序维护费用；

⏹办公费用；

⏹物业服务企业固定资产折旧；

⏹物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⏹经业主同意的其他费用。

注意：

在物业服务“定价成本”中，除了以上9项还多了一项，即管理费分摊。

（四）物业服务费的缴纳和督促

⏹非业主使用人的交费责任。

《条例》第42条：

“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

”

⏹未交付房屋的交费主体。

《条例》第42条第2款：

“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

”

⏹业主委员会对欠费业主的督促义务。

《条例》第67条：

“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

”

（五）代收代交费用

⏹《条例》第44条：

“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

”

⏹《物业服务收费管理办法》第17条：

“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

”

补充讲义内容：

《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定

⏹掌握以下内容：

⏹一、物业服务定价成本监审的定义

⏹二、物业服务定价成本监审的原则和依据

⏹三、物业服务定价成本的构成

⏹四、物业服务定价成本审核的方法和标准

第三节物业服务合同

物业服务活动是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

具体地说：

1）物业服务合同是物业公司该作什么，不该什么的依据

2）当管理区域那出现纠纷时，物业服务合同还是物业公司是否应当承担责任的依据

3）如果需要承担责任，物业服务合同还是需要承担多少责任的依据。

请注意，以上这些要点可能会出现在《物业管理实务》的综合分析题中。

第三节物业服务合同

物业服务合同分成两类:

第一，前期物业服务合同：

建设单位和物业服务企业签订。

第二，常规物业服务合同（一般就叫做物业服务合同）：

由业主委员会代表业主和业主大会签订。

但是要注意，选聘物业企业的不是业主委员会，而是业主大会。

即：

选聘主体是业主大会，签约主体却是业主委员会。

一、物业服务合同

物业管理事项

物业服务质量

物业服务费用

双方的权利义务

专项维修资金的管理与使用

物业管理用房

合同期限

违约责任

二、前期物业服务合同

⏹

（一）前期物业服务合同的特征：

⏹前期物业服务合同具有过渡性；

⏹前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签定；

⏹前期物业服务合同是要式合同。

（二）前期物业服务合同的时效

⏹前期物业服务合同可以约定期限；

⏹前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。

（期限未满，业主同物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止）

三、物业服务企业的义务

（一）在公共秩序维护中，物业公司主要尽以下三种义务：

第一，告知业务

第二，制止义务

注意，物业企业的有制止的义务，却无制止的权利，意味着这种“制止”只是口头的制止，而非通过行动去“阻止”。

第三，报告义务

（二）物业管理区域的安全防范协助义务

⏹《条例》第47条第一款：

“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

”

⏹这说明，如果出现了安全事故时候，物业公司要做好三项工作：

第一，报告

第二，采取必要的应急措施

第三，协助做好救助工作。

注意：

这个问题也会出现在《物业管理实务》的综合分析题中。

⏹《条例》第47条第二款：

“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

”

案例

⏹2010年1月27日晚，单与亲戚黄前望银都花园探访亲戚，因登记问题与值勤保安胡某发生纠纷。

黄某从车上取出斧头状利器加入冲突，被保安胡某夺下，胡某用斧头砍击单，正在附近巡逻的保安何某闻讯赶到后持水管殴打单。

单后经医院抢救无效死亡。

⏹系因职责参与纠纷；

⏹物业管理公司应对其工作人员不当履行职务导致的侵权行为承担赔偿责任。

四、物业服务企业承担违约责任的条件

⏹物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提：

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，即物业服务企业存在违约行为。

⏹如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务企业也不一定因此承担法律责任。

第四节物业使用和维护

第三章物业管理的基本制度

物业管理的七项基本制度

第一节业主大会制度

一、业主

（一）业主的概念：

房屋的所有权人为业主。

不受国籍、不受法人和自然人的限制。

一般以产证作为辨认业主的依据（但不是最终的依据。

）

业主的三种情况：

所有权人、共有权人、待领权属证书人

（二）业主的权利

第一节业主大会制度

⏹1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

⏹2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

⏹3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议

⏹4．参加业主大会会议，行使投票权

⏹5．选举业主委员会委员，并享有被选举权

⏹6．监督业主委员会的工作

⏹7．监督物业服务企业履行物业服务合同

⏹8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

⏹9．监督专项维修资金的管理和使用

⏹10．法律、法规规定的其他权利

（三）业主的义务

⏹遵守业主公约、业主大会议事规则；

⏹遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

⏹执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

⏹按照国家有关规定交纳专项维修资金；

⏹按时交纳物业服务费用；

⏹法律、法规规定的其他义务。

二、业主大会

（一）业主大会的组成和性质

⏹业主大会由物业管理区域内的全体业主组成

⏹代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务

⏹物业管理区域的最高权力机构

（二）业主大会的筹备与成立

1、成立业主大会的限制和选择

⏹一个物业管理区域成立一个业主大会；

⏹只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

⏹成立条件：

已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%

2、业主大会的筹备

⏹成立业主大会筹备组：

由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。

⏹筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

⏹业主大会筹备组的工作内容：

⏹筹备业主大会的工作要求：

3、业主大会的成立

⏹业主大会筹备组应当自组成之日起90日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下。

组织业主召开首次业主大会会议。

⏹业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

⏹首次业主大会会议议程：

（三）业主大会的职责

（四）业主大会活动规则

1.定期会议和临时会议

召开临时会议的条件：

2.业主代理人和业主代表人

3.业主大会决定事项的表决效力：

实行业主人数占总人数和专有面积占总建筑面积双比例的形式

⏹

（一）制定和修改业主大会议事规则；

⏹

（二）制定和修改管理规约；

⏹（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

⏹（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

⏹（五）选聘和解聘物业服务企业；

⏹（六）筹集和使用专项维修资金；

⏹（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

⏹（八）改变共有部分的用途；

⏹（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

⏹（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

⏹6-7双2/3通过生效；其余双1/2通过生效

三、业主委员会

（一）业主委员会的性质

业主大会的执行机构

（二）业主委员会的职责

⏹1、执行业主大会的决定和决议；

⏹2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

⏹3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

⏹4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

⏹5、监督管理规约的实施；

⏹6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

⏹7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

⏹8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

⏹9、业主大会赋予的其他职责。

（三）业主委员会的备案

⏹业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续

（四）业主委员会委员的资格条件

⏹本物业管理区域内的业主；

⏹1、具有完全民事行为能力；

⏹2、遵守国家有关法律、法规；

⏹3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

⏹4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

⏹5、具有一定的组织能力；

⏹6、具备必要的工作时间。

（五）业主委员会委员的

资格终止

⏹有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

⏹1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

⏹2、丧失民事行为能力的；

⏹3、依法被限制人身自由的；

⏹4、法律、法规以及管理规约规定的其他情形

（六）业主委员会会议

⏹业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

⏹业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

（七）业主委员会的改选与变更

⏹业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

（七）业主委员会的改选与变更

⏹业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

⏹1、以书面方式提出辞职请求的；

⏹2、不履行委员职责的；

⏹3、利用委员资格谋取私利的；

⏹4、拒不履行业主义务的；

⏹5、侵害他人合法权益的；

⏹6、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

（八）业主委员会的工作经费

⏹业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。

⏹工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

⏹工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

⏹工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

四、限制性规定

⏹《条例》第19条：

“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。

”

⏹《条例》第68条：

“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

”

⏹《业主大会业主委员会指导规则》

第二节管理规约制度

一、管理规约

（一）概念

管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

（二）管理规约的概念要点

●管理规约是自我管理的一种重要形式和手段

●管理公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充

●管理规约是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件

●管理规约是物业管理顺利进行的重要保证

（三）管理规约的主要内容

⏹管理规约应当对下列主要事项作出规定：

⏹

（一）物业的使用、维护、管理；

⏹

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

⏹（三）物业共用部分的经营与收益分配；

⏹（四）业主共同利益的维护；

⏹（五）业主共同管理权的行使；

⏹（六）业主应尽的义务；

⏹（七）违反管理规约应当承担的责任。

（四）管理规约的法律效力

违法管理规约，承担的绝对不仅仅是道义上的责任，承担的是法律责任。

此外，还要注意两点:

⏹

（1）管理规约对物业使用人也发生法律效力。

⏹

（2）管理规约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。

二、临时管理规约

（一）概念

业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理公约。

（二）业主临时公约的制定

⏹制定的主体：

建设单位

⏹制定的时间：

物业销售之前

为什么呢？

因为物业买受人签物业买卖合同时，业主需要提前知晓业主管理规约的内容，确认签字要遵守业主临时公约的条款。

提醒：

物业销售包括现售和预售，这两种销售全部需要提前指定临时管理规约。

（三）相关主体的法律义务

⏹建设单位不得侵害物业买受人的义务；

⏹建设单位对临时管理规约的说明义务；

《条例》明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，并解释说明。

这里的明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，如直接将业主临时公约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。

⏹物业买受人对临时管理规约承诺的义务。

（四）临时管理规约的内容

2004年9月建设部发布了《业主临时公约（示范文本）》

⏹1.物业的自然情况与权属情况

⏹

（1）物业的自然情况

⏹说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称