公寓开盘前营销推广执行方案(与风火合).ppt

公寓开盘前营销推广执行方案(与风火合).ppt

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公寓开盘前营销推广执行方案公寓开盘前营销推广执行方案星河星河世纪世纪中原星河世纪项目小组中原星河世纪项目小组风火星河世纪项目小组风火星河世纪项目小组20052005年年0808月月回顾。

回顾。

春交会春交会88月初月初主要推广主题：

主要推广主题：

星河，鼓舞星河，鼓舞20052005！

辅助推广主题：

辅助推广主题：

CBDCBD价值运营体价值运营体主题主题春交会春交会途径一途径一春交会现场春交会现场客户问卷调查及登记客户问卷调查及登记4105份份春交会现场反映热烈春交会现场反映热烈星河，鼓舞星河，鼓舞2005！

春交会宣传册春交会宣传册地铁广告途径二途径二星河明居展示厅展示途径三途径三软文炒作途径四途径四效果效果星河星河世纪整体形象得到市场高度认同与关注。

世纪整体形象得到市场高度认同与关注。

星河地产品牌实力得到充分的展示与发扬。

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88月月55日星河日星河世纪进场当世纪进场当天天展示中心人潮攒动展示中心人潮攒动到访登记：

109批88月月55日当天日当天入会：

46批88月月55日当天日当天88月月55日日1515日十一天日十一天到访登记：

617批入会：

276批88月月55日日1515日十一天日十一天搜房网、房地产信息网搜房网、房地产信息网同时刊载星河同时刊载星河世纪宣传推广世纪宣传推广战绩战绩展望。

8月月10月月目标目标快速销售，回笼资金快速销售，回笼资金引起抢购风暴，为写字楼顺利销引起抢购风暴，为写字楼顺利销售打基础售打基础减少与写字楼产品的竞争减少与写字楼产品的竞争实现物业价值最大化实现物业价值最大化进一步提升星河地产品牌形象进一步提升星河地产品牌形象任务任务提升星河地产品牌提升星河地产品牌吸收星河会会员吸收星河会会员实现较高解筹率，取得理想实现较高解筹率，取得理想销售业绩销售业绩公寓竞争分析公寓竞争分析现状。

楼盘名称楼盘名称片区片区规模规模主力户型及面主力户型及面积积（）均价均价销售率销售率开盘日期开盘日期社区主题社区主题占地面占地面积积（）总建筑面总建筑面积积（）总户总户数数招商城市主场八卦岭8503654001328一房/44-46780075%2004-12-26这个城市不是我们的故乡却有我们的主场！

家在情在京基御景华城华强264672603973576一房/37-46850070%2004-10-3021万拿波里酒店式社区君悦阁华强262522414324一房/40-498000100%2005-1-2670年代生“Vi70一族”精英社区名科馨阁皇岗237111488150两房/67-78780086%2004-9-25新加坡风情口岸物业TT国际公寓景田811052397702一房/29-43730098%2004-11-6景田中心，上品小户五洲星苑景田806369507850一房/34-50780075%2004-9-28时尚精品特区国际村青莲公寓莲花山374418871450一房/34-446500100%2004-11-20东南亚风情园林尚书苑梅林1234955873744一房/35-55两房/63-68700065%2005-5-14文化社区南方国际广场新洲石厦153671391401568一房/32-56两房/64-90950065%2004-8-28CBD首席复合型国际商务社区星座传奇新洲石厦556744942775一房/34-50680092%2004-10-30青年聚乐部韵动领地新洲石厦935175777912一房/39-57660060%2004-8-26年轻运动社区绿景新美域新洲石厦206671704701052两房/64-79三房/93-117660098%2004-12-19中心区南17万平方米成熟社区花好园新洲石厦13163894711466一房/38-42两房/57-69680095%2004-10-1中心西区超大规模精装小户花园社区绿洲丰和家园新洲石厦708643034725一房/39-41两房/63-74680055%2004-12-19中心区园林式纯住宅社区宏轩名庭新洲石厦303920583423一房/39-46720020%2005-6-11盛景国际花园竹子林2114514500372一房/46-48800098%2005-1-2服务式海景商务公寓合计167617115426415417资料来源：

中原深港研究中心资料来源：

中原深港研究中心福田区目前在售小户型一览表福田区目前在售小户型一览表华强华强景田景田新洲新洲面积集中于：

面积集中于：

35-6835-68平方米平方米小户型产品具有小户型产品具有旺盛的需求力。

旺盛的需求力。

未来。

项目名称项目名称/推广名推广名区域区域片区片区占地面积（万占地面积（万）总建筑面积（万总建筑面积（万）青橙时代公寓罗湖布心0.40.7港岛银座罗湖东门-黄贝岭0.55.4银汉国际公寓罗湖东门-黄贝岭0.42.3城市东座罗湖莲塘-罗芳0.31.6双城世纪罗湖罗湖南0.77.4小计：

小计：

17.4南光紫荆苑福田保税区0.82.7飞扬时代福田华强片区0.64.4中泰燕南名庭二期福田华强片区0.93.6景尚雅苑福田景田片区0.52.1天建时尚新天地福田景田片区0.72.1逸园福田梅林1.55.6白金汉宫福田上步19福岸新洲名苑福田新洲片区1.53.6南溪新苑福田新洲片区0.73.7新洲骏皇嘉园福田新洲片区12.2小小计：

39友邻国际公寓南山南头0.565.37花园城三期二号地块南山蛇口3.5711.6弘都世纪公寓南山蛇口不详不详振业第5公社南山南头前海1.68.38金色海琴苑南山蛇口0.462.28小小计：

27.63合计合计1884.03福田、罗湖、南山下半年将推出小户型项目列表福田、罗湖、南山下半年将推出小户型项目列表资料来源：

中原深港研究中心资料来源：

中原深港研究中心下半年关内小户型总体供应量：

下半年关内小户型总体供应量：

8484万平方米万平方米3939万万mm2227.6327.63万万mm2217.417.4万万mm22景田景田新洲新洲华强华强项目名称项目名称/推广名推广名片区片区占地面积（万占地面积（万）总建筑面积（万总建筑面积（万）南光紫荆苑保税区0.82.7飞扬时代华强片区0.64.4中泰燕南名庭二期华强片区0.93.6中区王座皇岗片区0.95.2景尚雅苑景田片区0.52.1天建时尚新天地景田片区0.72.1逸园梅林1.55.6白金汉宫上步19水榭花都三期香蜜湖8.111.4香格丽苑香蜜湖3.59.2中旅国际公馆二期香蜜湖5.419.2香蜜湖1号香蜜湖9.313.1福岸新洲名苑新洲片区1.53.6南溪新苑新洲片区0.73.7新洲骏皇嘉园新洲片区12.2新洲阳光雅居新洲片区0.64.8合计合计35101福田区福田区20052005年下半年将推出项目列表年下半年将推出项目列表资料来源：

中原深港研究中心资料来源：

中原深港研究中心福田区福田区20052005年下半年年下半年总体供应量：

总体供应量：

101101万万mm22小户型供应量：

小户型供应量：

3939万万mm22中大户型供应量：

中大户型供应量：

6262万万mm22中大户型仍为福田区主流供应产品；中大户型仍为福田区主流供应产品；中大户型产品主要分布于香蜜湖片区；中大户型产品主要分布于香蜜湖片区；小户型主要分布于华强、景田、新洲三大片区。

小户型主要分布于华强、景田、新洲三大片区。

公寓销售时机安排公寓销售时机安排88月月55日日临时售临时售楼处入楼处入场场收筹收筹99月月2020日日前前取得预取得预售许可售许可证证99月月2424日日首批大客首批大客户解筹户解筹99月月2525日日普通客户普通客户解筹解筹1010月月11日日77日日开盘开盘99月月2828日日秋交会秋交会正式售正式售楼处入楼处入场场CBD公寓推售策略认筹期认筹期开盘期开盘期热销期热销期促销期促销期尾盘期尾盘期88月月55日日99月月2525日日1010月月11日日1010月月77日日1010月月88日日1212月月3131日日11月月11日日正月十正月十五五22月月1313日日33月底月底99月月26-3026-30日封筹日封筹99月月2020日派号、计算价格、看样板房日派号、计算价格、看样板房99月月2424日第一次解筹日第一次解筹99月月2525日第二次解筹日第二次解筹认筹期认筹期开盘期开盘期热销期热销期促销期促销期尾盘期尾盘期88月月55日日99月月2525日日（88周）周）1010月月11日日1010月月77日日（11周）周）1010月月88日日1212月月3131日日（1111周）周）11月月11日日正月十五正月十五（66周）周）22月月1313日日33月底月底（77周）周）阶段销阶段销售率售率累计销累计销售率售率推出单推出单位位实收价实收价格（含格（含600600元元装修）装修）30%30%312312套套10%10%9090套套40%40%360360套套10%10%9090套套10%10%9090套套30%30%40%40%80%80%90%90%100%100%70%70%80%80%加推加推10%10%100%100%加推加推20%20%8500850087008700900090009000900088008800实收均价实收均价88008800元元/平方米（含平方米（含600600元装修）元装修）CBD公寓销控策略策略一：

低开高走，首批售出单位以C座单位为主，以B座单位为辅策略二：

高中低单元相结合，侧重中低层单元首批推售策略三：

按层推出策略四：

需后续推出的保留单位主要为升值潜力较大的单位。

B栋C栋低区6层低区6层7层7层8层8层9层9层10层10层11层11层12层12层13层13层14层14层15层15层中区16层中区16层17层17层18层18层19层19层20层20层21层21层22层22层23层23层24层24层高区25层高区25层26层26层27层27层28层28层29层29层30层30层31层31层32层32层BB、CC栋单位推售次序示意图栋单位推售次序示意图CBD公寓推广各项策略铺排渠道策略开盘前期开盘前期销售中期销售中期尾盘期尾盘期渠道方式中原二/三级市场互动星河会员招商银行星河业主中原会/中原网络春交会/秋交会中原二/三级市场互动星河会员老业主中原会中原二/三级市场互动联谊活动现场活动中原内部推荐现场活动吸收星河会员操作要点吸收星河会员操作要点到六个招商银行指定福田到六个招商银行指定福田支行网点存入会金（不少于支行网点存入会金（不少于五千元的三个月定期存款）五千元的三个月定期存款）填写填写星河会入会申请表星河会入会申请表领取领取“金钻卡金钻卡”了解项目信息了解项目信息直接填写直接填写星河会入会申请星河会入会申请表表领取领取“贵宾卡贵宾卡”吸收星河会员操作要点吸收星河会员操作要点六个招商银行福田支行网点：

福田支行本部车公庙支行振华支行百花支行福华支行中电支行吸收星河会员操作要点吸收星河会员操作要点星河地产星河地产星河地产星河地产VIPVIPVIPVIP窗口窗口窗口窗口媒体策略总推广费用总推广费用27572757万元万元（按总销售额的（按总销售额的3%3%计）计）媒体推广占媒体推广占50%50%13781378万元万元公关活动费用占公关活动费用占40%40%11031103万元万元相关物料费用占相关物料费用占10%10%276276万元万元商业商业20%20%写字楼写字楼30%30%（413413万元）万元）公寓公寓4545%（620620万元）万元）总形象总形象5%5%（6969万元）万元）媒体推广费用分配媒体推广费用分配（276万元）万元）阶段段公寓（比例公寓（比例费用）用）写字楼（比写字楼（比例例费用）用）商商业（比例（比例费用）用）阶段段总费用用比例比例总体形象推广期体形象推广期月月月月6969万元万元55项目公寓宣目公寓宣传期及开期