三中全会土地相关政策沟通开元.pptx

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开元地产咨询有限公司十八届三中全会土地相关政策解读开元地产咨询有限公司2013/121科学合理的进行投融资规划，促进区域建设与城市开发循序渐进发展国家的飞速发展，各个地方区域和城市发展，得益于政府融资平台扮演了重要的角色，发挥了强大功能2009年的“迪拜危机”，导致中央政府对地方投融资平台的管理加强，叫停或从多方面限制及监管平台公司由地方政府发起设立，通过资产注入打造出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，并用政府信用给予隐性担保政府投融资平台的出现可溯自上世纪90年代东南亚金融危机后，为了满足银行风险控制，减少地方政府信用贷款，而城市建设发展又急需大量的资金，便应运而生了政府投融资平台最初出现在上海、深圳、广州等沿海城市，往后逐步向内地及西部地区传递政府投融资平台产生背景地方政府发起设立，通过土地、股权、经营权等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司通过此种方式开始大量资金投向地方政府城市运营中，绝大多数资金用在了城市基础设施和城市区域开发建设投融资平台公司设立与功能政府融资平台公司所承贷的资金，实际上发挥着土地储备、基础设施建设、搭桥融资（如填补项目建设中的财政到位资金缺口）及偿还政府前期债务等多重职能。

层出不穷的区域及城市建设中采用土地资产的运营来经营发展城市和区域经济平台公司承贷资金用途与职能国内经济高速发展，城市化进程的持续推进，城市开发仍然是高回报行业，对民间资本有巨大吸引以信托方式设立的私募股权投资（PE）会随着金融创新产品的多样化而赢得更多的青睐创新金融、创新投资模式的资金投向高收益项目平台公司融资方向与途径观点回顾观点回顾只要地方政府及城投公司有针对性地及时采取措施，还是可以只要地方政府及城投公司有针对性地及时采取措施，还是可以“化危为机化危为机”，实现企业转型并取得可持续发展，实现企业转型并取得可持续发展22我们的建议我们的建议审视并重审视并重新规划公新规划公司发展战司发展战略略政府推动政府推动市场驱动市场驱动财政支持财政支持自寻资金自寻资金资源管理资源管理资产经营资产经营综合运用综合运用各类金融各类金融工具，开工具，开拓融资渠拓融资渠道道观点回顾观点回顾3十八大报告在论及政改时提出了“更加注重改进党的领导方式和执政方式”，“更加注重健全民主制度、丰富民主形式，保证人民依法实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”，“更加注重发挥法治在国家治理和社会管理中的重要作用”。

十十八八大大中中强强调调了了“新新四四化化”，即即“新新型型工工业业化化、信信息息化化、城城镇镇化化和和农农业业现现代代化化”，“四化”关系从相互独立向融合集成、相辅相成转变。

无论是十八大本身，还是十八大后各界的关注热点，都有大量对新新型型城城镇镇化化问问题题的的关注。

关注。

城镇化是拓展空间、带动发展、惠及民生的重要载体。

城镇化是拓展空间、带动发展、惠及民生的重要载体。

“十八大”中央政府倡导“新型城镇化”，城市更新改造与发展，即将进入新型城镇化发展之路政策政策回顾回顾4内容一、加强土地储备机构管理二、合理确定储备土地规模结构三、加强储备土地前期开发管理四、加强土地收储及管护工作五、规范土地储备融资行为六、严格土地储备资金管理解读“162”号文出台，是在实践的基础上对土地储备制度的补充和完善文件抓住了土地储备从计划、收储、前期开发、融资、资金运用管理等关键环节，从六个方面入手，设定了相应程序，配置了权力、义务，明确了相应责任，必将有助于遏制依赖土地财政而衍生的一系列违法违规行为，确保土地、金融市场风险可控，健康发展十八大后新政关于加强土地储备与融资管理的通知国土资发2012162号文调控政策针对各地政府的土地收储行为进行约束，目的在于防范以“土地换资金”的金融风险政策回顾政策回顾5内容一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为三、加强对融资平台公司注资行为管理四、进一步规范融资平台公司融资行为五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为解读“463”号文在“162”号文的基础上进一步针对政府融资平台的融资行为进行了规范和引导文件从融资渠道、融资模式以及政府与融资平台之间的关系等多个方面提出了明确的限制性要求，其内容针对性极强，旨在全面消除政府融资平台出现违规操作的可能性，以达到推动政府融资市场化、规范化的目的十八大后新政关于制止地方政府违法违规融资行为的通知财预2012463号文政策约束进一步扩大到政府投融资平台，目的在于推动政府性融资的市场化、规范化政策回顾政策回顾6十八届三中全会提出“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，维护农民生产要素权益，保障农民公平分享土地增值收益等”，相信未来将出台一系列法规和政策。

另外在所有制方面，提出“积极发展混合所有制经济，国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合的混合所有制经济，是基本经济制度的重要实现形式，有利于国有资本放大功能、保值增值、提高竞争力，有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展。

”“国有资本投资项目允许非国有资本参股。

”该决定必将使资本高度集中的土地和房地产市场更加活跃。

三中全会决定的一个重要特点，是针对现实中面临的突出矛盾，参照理论研究的成果和国内外经验的总结，寻求解决问题的办法，这种“问题理论办法”的路径与以往的“理论办法问题”的思路截然不同。

“十八届三中全会”从制度层面提出了土地改革的总体方向和重点工作7为了打破城乡二元结构，促进城乡一体发展，国家将积极推进建设“城乡统一的建设用地市场”原文原文建立城乡统一的建设用地市场。

在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建立城乡统一的建设用地市场。

在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

缩小征地范性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

扩大国有土地围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

益分配机制，合理提高个人收益。

完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

解读解读为了能够让农民拥有更多的财产权，需要有这样一种尝试，让宅基地、农民的自留为了能够让农民拥有更多的财产权，需要有这样一种尝试，让宅基地、农民的自留地、农民的承包地能够以某种形式在市场上流转，地、农民的承包地能够以某种形式在市场上流转，形成收益形成收益从城市发展这个问题来看，这对打破城乡二元结构，促进城乡一体发展规划了非常从城市发展这个问题来看，这对打破城乡二元结构，促进城乡一体发展规划了非常好的、清晰的蓝图。

好的、清晰的蓝图。

另一方面，既然要加大一个利益相关方的收益，就必然使得另一方面，既然要加大一个利益相关方的收益，就必然使得相关成本得以增加相关成本得以增加。

三中全会决定关于建立城乡统一的建设用地市场8农村集体建设用地流转目前还受到诸多制约限制，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的“自由”流转。

未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租。

还应该允许农民住房的买卖、抵押和出租。

建立城乡统一的建设用地市场，农村集体建设土地入市是未来的必然趋势，但前提是须明确产权主体及权益分配机制，防止公权力侵占。

目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题，未来应该确权发证，明确农民的权益，在此基础上建设产权交易市场，开启农村沉睡的资本。

各地农地直接入市试点也有不少问题，比如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清等。

这些都应该在未来试验中逐步完善。

“农村土地入市”还需引入竞争机制。

农村集体土地的上市，显然不宜走政府拍卖的老路，必须以打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。

农村土地入市要想真正对抑制房价起效，显然更需竞争机制的引入以及利益关系的重建。

土地改革将会在土地改革将会在以下几方面取得突破：

一是缩小乃至以下几方面取得突破：

一是缩小乃至取消政府征地规模；二取消政府征地规模；二是打破目前分割的城乡二是打破目前分割的城乡二元建设用地制度，让城乡建设用地能够同地同元建设用地制度，让城乡建设用地能够同地同权同利；三权同利；三是农民承包土地获得抵押权、处置权、转让权。

是农民承包土地获得抵押权、处置权、转让权。

关于“建立城乡统一的建设用地市场”的详细解读9所有制的改革，涉及到经济的最底层基础，但其影响确实全方位和多层面的。

大力发展混合所有制经济，将为市场带来强大的活力。

原文原文积极发展混合所有制经济。

国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合的混合所有制经济，是基本经济制度的重要实现形式，有利于国有资本放大功能、保值增值、提高竞争力，有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展。

允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济。

国有资本投资项目允许非国有资本参股。

允许混合所有制经济实行企业员工持股，形成资本所有者和劳动者利益共同体。

解读解读建设统一开放、竞争有序的市场体系、完善产权保护制度、支持非公有制经济健康发展等都对民营经济形成明显利好，未来十年民营企业有望迎来一个黄金发展期；在国有企业改革发展及做强做优的过程中，产权主体多元化有利于完善国有企业法人治理结构、建立现代企业管理制度，既然“有利”，自当“取利”；“混合所有制”是国有资本和非国有资本的混合，所以比以往更多地引入非国有资本的方向是肯定的，其中民营资本、基金、产业资本这三类非国有资本中，可能相当一部分是基金进入。

三中全会决定关于发展混合所有制经济102013年12月10日上午，国资委召开关于国资改革研讨和布置会。

涉及组建国有资本运营平台公司以及央企股权拆分，混合所有制改革设计等多方面内容。

预计近两个月内会推出改革实施意见。

混合所有制是指国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合的混合所有制经济，有利于国有资本放大功能、保值增值、提高竞争力。

国有企业和民营企业各有优劣，发展混合所有制的目的，就是把各自的优势发挥出来，提高资产运营，相对来讲，非国有资本的运营效率高于国有。

根据目前中央对该政策的对外言论可以判断，除了极少数承担国家安全和政策性职能的，几乎所有国有企业都要引入投资主体的多元化。

决定也提出，完善国有资产管理体制，以管资本为主加强国有资产监管，改革国有资本授权经营体制，组建若干国有资本运营公司，支持有条件的国有企业改组为国有资本投资公司。

今后的改革方向，将允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济，包括国有资本投今后的改革方向，将允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济，包括国有资本投资的项目，允许非国有资本参股。

资的项目，允许非国有资本参股。

有有国资委国资委人士甚至表示：

人士甚至表示：

“我们一直讲我们一直讲国有和民营，若干年以后这个概念都会淡化国有和民营，若干年以后这个概念都会淡化。

关于“发展混合所有制经济”的详细解读11解读总结：

风险和机遇同时出现风险风险机遇机遇1、市场竞争逾趋、市场竞争逾趋激烈；激烈；2、利益相关方话、利益相关方话语权增强导致业语权增强导致业务成本和难度增务成本和难度增加。

加。

1、市场放开带来、市场放开带来更多合作机会；更多合作机会；2、市场力量的增、市场力量的增多、增强使得蛋多、增强使得蛋糕会越做越大。

糕会越做越大。

针对近年来两种不针对近年来两种不同的方向和道路之同的方向和道路之争，争，决定决定指出：

指出：

“核心问题是处理核心问题是处理好政府和市场的关好政府和市场的关系，是市场在资源系，是市场在资源配置中起决定性作配置中起决定性作用和更好发挥政府用和更好发挥政府作用。

作用