万象新天商业规划与业态设计方案.ppt

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显，快速攀升。

20082008年，社会消费品零售额完成了年，社会消费品零售额完成了588.36588.36亿元，同比增长亿元，同比增长25.525.5.经济与收入经济与收入社会消费品零售总额和社会消费品零售总额和GDPGDP呈现同步增长，带动社会消费总量提呈现同步增长，带动社会消费总量提升，收支快速健康增长，居民消费能力较强。

升，收支快速健康增长，居民消费能力较强。

居民消费结构居民消费结构以上年同期价格为100城市居民消费价格指数106.4其中：

食品114.9烟酒及用品106.8衣着96.6家庭设备用品及维修服务101.6医疗保健及个人用品医疗保健及个人用品103.7103.7交通与通信98.9娱乐教育文化用品及服务99.7居住103.6消费结构多元化，现代消费特点日益清晰，医疗保健增幅显消费结构多元化，现代消费特点日益清晰，医疗保健增幅显著著，这表明合肥人更加注重健康，医疗类用品更加受到重视，这表明合肥人更加注重健康，医疗类用品更加受到重视，为医疗专业市场的发展奠定了基础。

为医疗专业市场的发展奠定了基础。

n合肥的现有商圈存在密度集中，成熟商圈少的特点。

目前只有三合肥的现有商圈存在密度集中，成熟商圈少的特点。

目前只有三孝口、四牌楼老城市商圈；和新的新站商圈及三里庵商圈。

孝口、四牌楼老城市商圈；和新的新站商圈及三里庵商圈。

n合肥专业性市场的发展较快，现已形成了服装批发、家居建材、合肥专业性市场的发展较快，现已形成了服装批发、家居建材、ITIT专业市场等集中式的批发和零售一体的市场。

专业市场等集中式的批发和零售一体的市场。

n合肥的区域性商业中心除新站区以外基本上还处于规划阶段，均合肥的区域性商业中心除新站区以外基本上还处于规划阶段，均没有形成。

没有形成。

商业市场总体特征商业市场总体特征一环线一环线二环线二环线中环线中环线万象新天万象新天世纪联华世纪联华家乐福家乐福北京华联北京华联沃尔玛沃尔玛合家福合家福合家福合家福合家福合家福沃尔玛沃尔玛在建在建大润发大润发在建在建合家福合家福好又多好又多家乐福家乐福合家福合家福好又多好又多家乐福家乐福沃尔玛沃尔玛在建在建TESCO在建在建合家福合家福世纪联华世纪联华北京华联北京华联易初莲花易初莲花北京华联北京华联超市超市合肥市知名超市数量超过合肥市知名超市数量超过112112余家，业态分布零散，大规模购物超市选址要求一余家，业态分布零散，大规模购物超市选址要求一般集中在人流量大、居住密集区域，旗舰店经营面积般集中在人流量大、居住密集区域，旗舰店经营面积10000-2800010000-28000中环线中环线国美电器国美电器五星电器五星电器苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器苏宁电器苏宁电器五星电器五星电器国生电器国生电器国生电器国生电器国美电器国美电器苏宁电器苏宁电器苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器国生电器国生电器家电家电家电类多分布于中心地段，品牌电器对营业场所的要求一般在家电类多分布于中心地段，品牌电器对营业场所的要求一般在6000-80006000-8000，楼，楼层考虑层考虑1F1F或或1F+2F1F+2F部分去经营。

选址要求：

市级或区级成熟商圈的临街部分去经营。

选址要求：

市级或区级成熟商圈的临街1F1F商铺，商铺，目前三大品牌家电包括分店在合肥共有目前三大品牌家电包括分店在合肥共有1515余家，立足市中心区。

余家，立足市中心区。

万象新天万象新天商业商厦商业商厦金色巴黎金色巴黎购物中心购物中心瑞景国际瑞景国际百大鼓楼百大鼓楼古井赛特古井赛特百货大楼百货大楼太阳城太阳城乐普生商厦乐普生商厦新曙光百货新曙光百货百盛广场百盛广场商之都商之都商之都商之都百货商场百货商场百货商场及卖场分布特征集中在中环内，商业面积一般在百货商场及卖场分布特征集中在中环内，商业面积一般在4600046000-50000-50000，而，而1F1F租金在租金在300300元元/-500-500元元/不等。

不等。

百大百大CBD万象新天万象新天政务文化新区滨湖新区滨湖新区传奇酒吧39度吧芭芘慢摇冰果酒吧他来她往夜游人天堂隔壁兰贵坊SOHO酒吧地下铁YYFace本色酒吧最美酒吧月光演艺酒吧红燕燕演艺酒吧红吧爵色酒吧百度酒吧MAX酒吧一环内：

13家一环二环：

6家酒吧酒吧酒吧酒吧在一环内相对密集，马鞍山路有酒吧街的雏形，而酒吧选址不大受商圈的影在一环内相对密集，马鞍山路有酒吧街的雏形，而酒吧选址不大受商圈的影响，选址较多选择交通通达性强、人口较密集的区域响，选址较多选择交通通达性强、人口较密集的区域万象新天万象新天政务文化新区滨湖新区滨湖新区欢乐频道音乐之声金皇冠快乐老家沙巴克阿波罗阿波罗阿波罗阿米果阿里巴巴阿里巴巴阿里巴巴快乐天堂罗曼迪快乐老家快乐老家快乐老家阿里巴巴阿里巴巴阿里巴巴欧风街钱柜KTV一环内：

16家一环二环：

4家二环外：

1家KTVKTVKTVKTV较多选择在一环内、市中心区域，因客流量大，能创造更多的利润，但也有较多选择在一环内、市中心区域，因客流量大，能创造更多的利润，但也有不少商家也逐步看中远离中心区域的位置，因市区竞争压力大、经营成本高，而不少商家也逐步看中远离中心区域的位置，因市区竞争压力大、经营成本高，而自身特色受商圈影响不大自身特色受商圈影响不大万象新天万象新天政务文化新区滨湖新区滨湖新区一环内：

11家一环二环：

3家二环外：

1家金百合SOS万盛江淮大戏院一千零一夜美高美迷城领尚时代国际金环夜总会金碧辉煌璀璨明珠壹号公馆琴港演艺广场蓝波湾娱乐城辛巴克后宫国际安港星光夜总会红燕燕世纪娱乐城夜总会夜总会夜总会夜总会目前一般选择在城市中心外围，依托中心的客流量，新开夜总会逐步选择目前一般选择在城市中心外围，依托中心的客流量，新开夜总会逐步选择外围，并越来越走向高端化，因其能为高端客户提供安静的私人空间，也是行业外围，并越来越走向高端化，因其能为高端客户提供安静的私人空间，也是行业发展的需要发展的需要万象新天万象新天n超市、百货商场等零售商业在合肥主要分布在一环之内的商业中心地段，但随超市、百货商场等零售商业在合肥主要分布在一环之内的商业中心地段，但随着合肥城市的外扩，零售商业分布也逐渐向外扩张；此外，零售商业对于提升人着合肥城市的外扩，零售商业分布也逐渐向外扩张；此外，零售商业对于提升人气具有不可替代的作用；气具有不可替代的作用；n家居建材类商业主要分布在二环外，交通便利的偏远的地区，此类商业在合肥家居建材类商业主要分布在二环外，交通便利的偏远的地区，此类商业在合肥具有较大的发展前景；此外，专业批发市场在合肥也出现了市场细分及硬件升级具有较大的发展前景；此外，专业批发市场在合肥也出现了市场细分及硬件升级的趋势；的趋势；n餐饮娱乐类商业在合肥分布较广，特别是大型餐饮店受欢迎程度高；餐饮娱乐类商业在合肥分布较广，特别是大型餐饮店受欢迎程度高；n电器商城在合肥快速发展，国美、苏宁等电器巨头均有在合肥及安徽地区扩张电器商城在合肥快速发展，国美、苏宁等电器巨头均有在合肥及安徽地区扩张的需求；的需求；n医疗器械及药品类专业市场零星分布，数量少、规模小，具有巨大的发展空间。

医疗器械及药品类专业市场零星分布，数量少、规模小，具有巨大的发展空间。

商业市场总结商业市场总结定位框架定位框架解读市场解读市场解读项目解读项目医院商圈医院商圈项目定位项目定位运营模式运营模式项目区位与环境项目区位与环境项目商业规划分析项目商业规划分析周边商业环境周边商业环境商业核心价值提炼商业核心价值提炼项目位于绩溪路南侧中段，项目位于绩溪路南侧中段，东侧为拟建道路东侧为拟建道路-佛子岭路，佛子岭路，紧邻黄山路、金寨路、肥紧邻黄山路、金寨路、肥西路，北侧正对面为安徽西路，北侧正对面为安徽医大附属医院，医大附属医院，项目区位项目区位周围分布安徽大学、安徽医大附属医院、中国科技大学、中周围分布安徽大学、安徽医大附属医院、中国科技大学、中医院、第六医院、新安医院等，医疗及教育资源得天独厚。

医院、第六医院、新安医院等，医疗及教育资源得天独厚。

项目北侧精神病院项目东侧小路及民宅项目南侧绩溪路及医大附院项目西侧紧邻建筑体项目现状环境较为杂乱，但地处城市中心地段，人气充足，项目现状环境较为杂乱，但地处城市中心地段，人气充足，未来商业发展潜力巨大。

未来商业发展潜力巨大。

项目环境项目环境规划总用地规划总用地11450.5411450.54平方米平方米总建筑面积总建筑面积51885.551885.5平方米平方米容积率容积率5.015.01住宅面积住宅面积16340.4316340.43平方米平方米公寓面积公寓面积17886.217886.2平方米平方米商业面积商业面积14065.8714065.87平方米平方米办公面积办公面积33433343平方米平方米公建及物管公建及物管250250平方米平方米项目规划项目规划项目商业整体分为项目商业整体分为AA、BB两大板块，各五层，单层面积约两大板块，各五层，单层面积约28002800平方米，整体约平方米，整体约1400014000平方米。

平方米。

A区B区项目通过规划道路形成环形车流、人流系统，四部自动扶梯可项目通过规划道路形成环形车流、人流系统，四部自动扶梯可达达22楼，两部自动扶梯直达楼，两部自动扶梯直达55楼，大大提升整体商业价值。

楼，大大提升整体商业价值。

项目规划项目规划交通动线图交通动线图二层平面图二层平面图p绩溪路宽约绩溪路宽约2020米，东西走向，全长约米，东西走向，全长约13001300米。

东接城市主干道金寨路，西接肥西路，由米。

东接城市主干道金寨路，西接肥西路，由于合肥医科大学附属医院主入口位于道路北侧，同时又处在居民密集区，交通十分繁忙，于合肥医科大学附属医院主入口位于道路北侧，同时又处在居民密集区，交通十分繁忙，人流量大，道路拥挤。

人流量大，道路拥挤。

绩溪路街景绩溪路绩溪路肥肥西西路路金金寨寨路路绩溪路综述绩溪路综述整体形象低端、分布杂乱、不成体系，区域商业亟待提升。

整体形象低端、分布杂乱、不成体系，区域商业亟待提升。

绩溪路现状环境绩溪路现状环境u绩溪路约有商户绩溪路约有商户109109家，经营总面积约家，经营总面积约90009000平米，平米，业态以旅店、餐饮、药店、医疗器械业态以旅店、餐饮、药店、医疗器械等为主等为主，主要以小规模体量存在，一般商铺面积为，主要以小规模体量存在，一般商铺面积为50-10050-100平米；平米；u餐饮规模最大占总量的餐饮规模最大占总量的36%36%，其次为旅店约占，其次为旅店约占24%24%，药店及医疗器械合计占药店及医疗器械合计占17%17%；u目