案例-京东体育文化中心.ppt

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京东体育文化中心京东体育文化中心规划/经营/管理策划方案产业背景区域状况项目定位目标实现项目概况目录产业背景目前全球体育产业的年产值高达4000多亿美元，到了2002年，美国体育产业创造了2130亿美元的总收入，是汽车制造业总收入的两倍。

美国是世界上体育产业最发达的国家，体育行业创造的产值在第三产业中排名第三，仅次于商业银行和证券市场。

在体育发达的北美、西欧和日本，体育产业创造的年产值都排在国内十大产业，成为国内产业中的大项。

中国的体育产业起步晚、规模小，蕴藏着巨大的发展潜力。

产业背景产业背景国内体育产业发展潜力巨大国内体育产业发展潜力巨大以电视转播权为例：

我国最早走向市场的足球,近五年的转播权总共6000万美元,而英超三年的转播权价值就达11亿英镑。

参考悉尼奥运会，澳大利亚在举办前5年体育产业产值为79亿美元，占GDP的1，到了奥运举办前一年，澳大利亚体育产业已经占GDP的3。

奥运会将推动北京体育产业得到跨越式发展奥运会将推动北京体育产业得到跨越式发展北京市在获得奥运会举办权之后，市委、市政府在2003年提出了建设国际化体育中心城市的城市发展目标。

2006年在“十一五”发展规划中，将文化创意产业包括体育产业作为首都经济发展的重要战略目标。

力争“十一五”时期，北京体育产业生产总值年均增长15%，到2010年体育及相关产业生产总值占全市地区生产总值的3%左右。

2008奥运会引发国人奥运情结，首都北京民众的运动热情被极大的激发，全民健身、全民运动的风潮将愈演愈烈。

北京大都市生活的快节奏，白领、金领族多处于亚健康状态，花钱购买健康将成为绝大多数北京市民的生活方式，体育健身休闲业市场潜力巨大。

奥运会将掀起全民运动健身热潮奥运会将掀起全民运动健身热潮产业背景产业背景根据北京奥运行动规划,2008年在北京奥运场馆建设及配套设施项目为32个,总投资近300亿元。

如此规模的集中建设，在全世界也是近年来绝无仅有的。

除去体育场馆的支柱作用外，体育用品制造业、销售业、体育竞赛表演业、健身娱乐业也是体育产业的重头戏。

而目前北京市体育竞赛表演业、健身娱乐业所占比重太小，北京市体育竞赛表演业、健身娱乐业所占比重太小，仅占近仅占近4040，而美国和澳大利亚都超过，而美国和澳大利亚都超过6060。

所以，体育休闲已经成为北京市一个必须给予更多关注的产业。

北京体育休闲产业有待进一步发展北京体育休闲产业有待进一步发展产业背景产业背景数量增加：

奥运促进、全民健身定位转变：

文体休闲娱乐和体育运动并行供给方式：

社会化与市场化体育休闲设施未来供需趋势体育休闲设施未来供需趋势体育场馆市场化经营弥补数量上的供需缺口数量结构产品经营项目多样化产业背景产业背景区域状况区域状况区域状况通州新城规划定位为通州新城规划定位为“北京市重点北京市重点发展的新城之一发展的新城之一;u作为北京重点发展的规划新城，对北京市未来的长期持续性发展具有重要的战略意义：

u面向区域可持续发展的综合服务新城，成为中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区；u北京参与环渤海区域合作发展的重要基地；u中心城人口和职能疏散及新的产业集聚地区；通州新城是北京未来发展的关键因素之一，作为长安街实轴上的北京新城区，具有其他地区无法比拟的发展和市场优势，具有巨大的发展空间。

大运河被定位通州建设发展的新轴线，大运河被定位通州建设发展的新轴线，是通州新城规划中的重点建设发展部分。

有良好的生态环境和文化底蕴，为新城区建设提供了优越的自然条件和人文条件。

规划将建立四个水段风景区，四个文化产业结构区，形成世界文化交流中心。

其中，大运河城市段更是重点建设部分的核心功能板块大运河城市段更是重点建设部分的核心功能板块。

区域状况区域状况京杭大运河城市段，是京东新的文化产业中心，地处通州新城中心位置，是规划的通州新城区的中心和环渤海区域服务中心。

规划面积25.8平方公里，由世界文化交流中心、滨河演艺走廊、媒体广场、探梦中心和金融城等项目组成。

项目建成后将成为集行政办公中心、金融贸易、文化、会展、旅游度假、商业服务、生态居住为一体的区域中心。

体育产业作为文化的一部分，更是作为区域文化、休闲、生活重要配套产业，在这样一个聚集了众多产业和人口的新城核心区，更加具有举足轻重的意义和巨大的市场需求。

区域状况区域状况朝阳区朝阳区奥林匹克中心区奥林匹克中心区崇文区崇文区龙潭湖体育产业园龙潭湖体育产业园顺义顺义潮白河水上休闲运动集聚区潮白河水上休闲运动集聚区海淀区海淀区五棵松球类健身运动集聚区五棵松球类健身运动集聚区昌平昌平十三陵户外休闲运动集聚区十三陵户外休闲运动集聚区石景山石景山八大处网络体育集聚区八大处网络体育集聚区通州区？

通州区的体育产业建设相对落后，有待进一步发展通州区的体育产业建设相对落后，有待进一步发展区域状况区域状况项目概况项目概况项目概况项目位置：

项目位置：

项目位置：

项目位置：

通州区运河城市段东关大桥东南侧项目概况：

项目概况：

项目概况：

项目概况：

奥体公园紧邻运河，周边无高大建筑及污染，具备优秀的水文景观和外部环境。

同时公园内部配备绿地植被和雕塑小品等景观。

硬件设施方面，目前已建有1个标准足球场地、田径场（看台有四层商业用房）、1个足球训练场地、1个网球馆、4片露天网球场地、7片露天篮球场地等高标准的体育公共配套设施，是通州区集球类运动、田径等项目为一身的大型综合性体育场馆。

项目概况项目概况项目概况u奥体公园运动场看台，外形为马鞍形，总长为244m，最宽处40m，最窄处21.7m，最高点为20m，最低点为1.2m。

u看台顶部为膜结构造型，前端由一个巨大的圆弧形钢架牵引，后端悬于两个直指云端的钢架上，体现了现代体育运动拼搏向上的精神。

u本工程建筑面积为9790.41平米。

为框架结构，分为五段，形成5个分区。

看台台阶为现浇钢筋混凝土板。

u看台设有观众席，贵宾席及轮椅席位。

其中观众席可容纳观众7200人，贵宾席设有80个席位，轮椅席设有10个轮椅席位；整个看台共设有6个对外通道，2个贵宾入口及2个方便乘坐轮椅观众通行的坡道。

u看台房间首，二层为看台下房间，主要为贵宾休息室，会议厅，更衣室及体校训练室；二层为体校教学区与办公区；三、四层为出看台房间，三层为体校宿舍区；四层为体育广场办公区。

共设有两个室内楼梯，两个室外楼梯。

项目概况项目概况看台物业：

看台物业：

看台物业：

看台物业：

项目定位北京体育休闲产业刚刚起步，发展空间巨大奥运促使全民运动意识的彻底觉醒，京东地区庞大的人口基数孕育着巨大的体育休闲需求整个京东地区匮乏群众性大型体育休闲场所项目具备得天独厚的区位优势和通达便捷的交通条件项目具有区域级影响力的规模体量多种专业设施和物业功能的组合互动项目自身特性分析项目自身特性分析项目定位项目定位u以奥运会为契机，借助奥体公园的场馆优势，将体育文化主题和商业概念进行良好的结合；u发展以体验式即时消费为特色的主题化运动休闲综合体；u凭借功能齐备的专业设施和物业功能组合形式，成为京东体育休闲产业的代表。

项目发展方向项目发展方向项目定位项目定位辐射京东地区的运动休闲新地标辐射京东地区的运动休闲新地标最终定位最终定位项目定位项目定位鲜明的文化体育主题鲜明的文化体育主题公园的观赏性和运动的参与性公园的观赏性和运动的参与性开放式文体休闲，体现城市的场所精神开放式文体休闲，体现城市的场所精神健康时尚前沿健康时尚前沿定位衍生的四种内涵定位衍生的四种内涵项目定位项目定位目标实现目标实现目标实现u经营管理经营管理u功能规划及实施功能规划及实施u包装推广包装推广经营管理原则经营管理原则经营管理原则经营管理原则经营管理实施经营管理实施经营管理实施经营管理实施业态规划总体思路业态规划总体思路业态规划原则业态规划原则确定工作流程确定工作流程功能实现功能实现看台物业看台物业看台物业看台物业固有场馆固有场馆固有场馆固有场馆目目标标实实现现成立运营公司成立运营公司确定合作伙伴确定合作伙伴确定经营方式确定经营方式形象建立形象建立形象建立形象建立事件营销事件营销事件营销事件营销渠道传播渠道传播渠道传播渠道传播经营管理经营管理1.1.经营管理原则经营管理原则经营管理原则经营管理原则保证项目的整体规划，确保商业档次及经营品牌的合理性保证商业长期、稳定的投资收益保证商业租户利益最大化、经营特色化统一招商统一招商统一招商统一招商分户经营分户经营分户经营分户经营统一管理统一管理统一管理统一管理招商及经营管理的前提条件招商及经营管理的前提条件招商及经营管理的前提条件招商及经营管理的前提条件目标实现目标实现由各商户自行进行经营管理商户自负盈亏管理公司不得干预商户的正常经营对商业进行功能规划量身制定统一招商计划进行统一招商引进自身经营管理能力强、品牌度强的商户由单一主体成立商业管理公司进行商户统一管理对商户的管理包括：

基本物业服务、统一宣传、统一管理公共部位、协调商户关系、协调广告牌等管理经营管理服务体系分户经营分户经营统一招商统一招商统一管理统一管理经营管理服务体系经营管理服务体系经营管理服务体系经营管理服务体系目标实现目标实现2.2.经营管理实施经营管理实施经营管理实施经营管理实施成立运营公司成立运营公司成立运营公司成立运营公司财务中心财务中心财务中心财务中心总经办总经办总经办总经办企企企企划划划划中中中中心心心心经经经经营营营营中中中中心心心心招招招招商商商商中中中中心心心心物物物物业业业业中中中中心心心心总经理总经理总经理总经理目标实现目标实现-职能与能与职责-u总经办：

职能人员的任免和奖惩；人力资源和档案管理；审核并确认项目的发展方向及重大事项，整合外部资源和公司各部门资源，开展项目实施工作；u招商中心：

拟订科学的招商计划，制定招商培训计划和招商策划方案，负责监督招商计划的实施。

管理市场资源，建立招商及客户档案；u企划中心：

充分研究项目的定位与特性，建立项目宣传推广体系，制定项目整体推广方案，同时建立项目的品牌策略，提供品牌战略规划；负责大型活动的策划和实施。

u经营中心：

制定经营管理方案，保障项目的良性运转。

负责项目的营运和项目的后期管理。

建立项目管理体系和管理制度，协调、解决商户之间的问题，对项目承担直接的管理责任；u财务中心：

负责公司日常的财务工作；各县经营性赛事、演出的票务工作。

u物业中心为各场馆、设施、公共区域及商户提供日常物业服务，并承担部分客服工作。

目标实现目标实现一、保安服务：

保安巡逻、监控，对出现的各种问题及时上报或解决；停车场车辆的专人指挥、疏导，维护商场门前治安秩序；赛事及场馆出入登记管理。

每年消防演习。

二、消防系统：

对消防系统，如系统接线端子线、系统接地装置、防火卷帘门、加压送风口、送风机、排烟阀、排烟机、消防电器、消防电器和通讯设施按有关规定定时维保。

三、周围环境：

户外草木及室内绿色植物的维护，布局合理、专人管理，保证100%成活率；在国家法定节日，将公共区域进行装饰。

目标实现目标实现奥体中心物业服务内容奥体中心物业服务内容奥体中心物业服务内容奥体中心物业服务内容五、投诉接待：

对相关投诉进行受理，联系相关部门，24小时内解决，并进行电话回访，做书面记录；定期走访租户，了解需求及物业管理公司需要改进的问题；协助租户进行装修、入住等相关工作、四、卫生保洁：

空调系统清洁消防箱检查及清理户外公共卫生清洁建筑外墙清洗场馆及办公区地面、内墙、玻璃清洁电梯、楼道及扶梯清洁公共卫生间清洁垃圾集中处理目标实现目标实现确定合作伙伴确定合作伙伴确定合作伙伴确定合作伙伴商业管理公司全权委托商业管理公司收取与经营业绩挂钩的管理费，一般为所收租金的10%。

年初商业管理公司会向业主提供收益预算报告，并提供全套的商业服务，年终时根据和约，视经营状况提取佣金。

招商招商委托委托帮助帮助项目目进行招商，招商行招商，招商结束，由束，由业主自行主自行进行后期运行后期运营管理，商管理，商业管理管理公司一般收取公司一般收取11倍或倍或1.51.5倍所招租倍所招租户的月租金作的月租金作为佣金。

佣金。

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