汇率对房地产的影响.docx
《汇率对房地产的影响.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汇率对房地产的影响.docx（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
汇率对房地产的影响
摘要:
本文第一构建了适合我国国情的房地产价钱与利率､汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价钱与利率､汇率的关系进行实证研究｡研究结果显示,利率与房地产价钱呈负向关系;汇率与房地产价钱之间具有相同的转变趋势,与理论分析有较大不同,表明我国制度仍存在缺点,慢慢完善金融市场才能更好地发挥利率和汇率调节的功能｡因此,咱们以为房地产价钱维持相对稳固是房地产业安全运行的关键,在完善的金融制度下正确的利率和汇率政策能在此方面发挥重要作用｡
一､引言
房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业具有极其重要的影响｡在开放的经济条件下,利率､汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常出现金融支持过度现象,致使房地产价钱猛烈波动,乃至出现金融危机｡
经验研究表明,名义利率与住宅价格之间呈负向关系｡如,Arcelus和Meltzer（1973）以为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大,但具有较高的住宅供给和需求弹性;Kau&Keenan（1980）以为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将致使投资和住宅价钱同时下降;Agarwal和Phillips（1984）为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率,并降低了对住宅价钱的影响,二者之间呈负向关系;Harris（1989）通过计量经济分析发觉名义利率是影响住宅增值预期的主要变量,通过预期的影响,名义抵押贷款利率与住宅价钱呈反向关系;Reichert（1990）以为美国地域房价与抵押利率存在负向关系;DongchulCho（2004）也以为住宅的租押价钱取决于实际利率,实际利率越低,租押价钱上升得越快｡
与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究｡如,著名城市经济学家Muth（1986）在估算抵押贷款函数时发觉,住宅价钱与长期利率关系紧密;Baffoe-Bonnie（1998）以为住宅市场对抵押贷款冲击超级敏感｡AdrianCooper（2004）利用牛津经济预测（OEF）模型对英国房地产市场进行研究时发觉,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价钱波动幅度减弱,可是近期该利率机制却是房地产价钱持续上升的主要原因｡但20世纪90年代以来,一些还对利率与住宅价钱的关系提出了另外一种观点,如Pozdena（1990）,Painter和Redfern（2002）以为金融创新和违规操作使得利率与住宅价钱间的关系已经被弱化;Goodman（1995）和Kenny（1999）在研究中发觉住宅需求和利率间存在正向关系｡
国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分,但他们的研究观点仍然存在一定差异,而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究｡当前我国房地产价钱持续高涨,为降低房地产金融风险,人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率别离上调个百分点和个百分点｡同时,近期美元持续下跌,我国经济长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡,使得我国面临着人民币升值的压力｡但是,国内货币政策和国际金融环境转变将对我国房地产价钱有何影响呢?
下面将从理论和实证两个层面,对该问题做细致研究｡本文第二部份将通过构建利率､汇率与房地产价钱关系模型,解决三者理论关系不肯定或研究不充分等问题;第三部份对实证分析涉及的相关数据进行描述;第四部份利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究;最后得出结论及大体对策｡
二､理论模型
在开放经济条件下利率和汇率的不断波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本品收益和价格产生了深刻影响｡由于房地产是一种重要的资本品,而且其开发和销售都与金融支持有紧密联系,利率和汇率的转变都会对房地产资金链产生重要影响,使得房地产价钱变更与利率和汇率有着更直接的关系｡
由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融支持力度的变化而波动,当房地产价格增长率超过银行贷款利率时,将形成价格继续上涨的预期,导致房地产群体投机行为,最终使房地产价格上涨的预期得以实现｡在上述这种机制作用下,咱们能够以为房地产预期价钱的形成主要受两个因素影响:
（1）房地产所有者从物业的利用中取得的收益,其中假设资本收益预期为零;
（2）房地产所有者预期的增值收益｡下面将沿着该思路推导出房地产价钱与利率､汇率的理论关系｡按照前面的分析,咱们假定房地产价钱由两部份组成:
Pt=Pmt+Ht
（1）
期中,Pt代表t期的房地产价钱;Pmt代表房地产仅为自身使历时的房地产价钱;Ht代表房地产作为投资品而取得增值收益的现值｡很显然,房地产预期增值收益的现值可表示为:
Ht=H*t+1/（1+it）
（2）
期中,H*t+1代表下一期预期增值收益;i代表t期的利率｡
房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理｡一旦部份消费者预期房地产价钱将上涨,其他消费者会慌忙跟进,从而造成房地产市场非理性繁荣｡因此,咱们能够以为房地产增值收益与前一期的收益相关,即与房地产价钱增加率有关｡由于房地产开发建设､销售都离不开银行贷款,使得利率转变对未来房地产增值收益有专门大影响｡同时,货币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移,在较短的时期内完成货币买入卖出的置换,吸纳这些游资的行业不会是汽车业,也不会是国内的消费品生产行业,而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业｡这些“热钱”会像吹气球一样专门快地把房地产业炒热,致使房地产价钱迅速上升｡因此,下一期房地产增值收益可表示为:
H*t+1=f（gt,it,Et）（3）
其中,gt表示房地产价格增长率,E表示汇率,上述公式说明H*t+1是由过去价钱的增加率､利率和汇率一路决定｡
由于方程
（1）中Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格,即消费者从房地产的使用中获得的效用,因此我们可以认为此时房地产价格仅与收入Y和利率i有关｡这是一种简化的描述,收入Y能够代表消费者的需求能力,利率i代表金融支持程度,同时也是一个宏观变量｡因此,自身使历时的房地产价钱可表示为:
Pmt=f（Yt,it）（4）
将方程（3）､（4）代入方程（3）,可取得如下表达式:
Pt=f1（Yt,it）+f2（gt,i,E）/（1+i）（5）
通过上面的理论分析,可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是可支配收入､过去房地产价钱实际增加率､利率和汇率｡按照方程（5）成立近似线性方程如下:
pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui（6）
由于房地产折旧速度非常慢,实际利率是租赁价格的主要部分｡承租人支付给房主的房租中,绝大部份是对衡宇所占用的资金的补偿｡若是你自己拥有一所住宅,那么年本钱的主要部份就是抵押贷款的利息｡所以,在总需求的所有组成部份中,房地产投资对实际利率最为敏感,货币紧缩或是其他原因使利率提高时,房地产投资将会下降最多｡房地产投资下降,意味着房地产需求下降,最终会致使房地产价钱下跌｡因此,房地产价钱与利率在经济上呈负相关关系｡
由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产价格也会随之上涨｡若是一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着入口产品的增加,入口产品的价钱也会随着上升,将进一步推动国内商品价钱的上涨,房地产价钱也不例外｡因此,房地产价钱与汇率之间呈负相关关系｡
三､数据选取及说明
在以往的研究中学者们经常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将发生显著变化,仅用年度数据难以反映这种变化,应尽量使用季度或者月度数据｡同时,在研究房地产价钱波动状况时用全国整体的数据并非能反映局部的不同,利用城市级数据是最佳选择｡
本文在对房地产价格与利率关系进行计量分析时,为了准确判断利率对各地区房地产价格的影响,将以2001年9月-2005年12月期间的季度面板数据为基础,对北京､天津､上海､南京､重庆､杭州､宁波､青岛､沈阳､深圳､成都､武汉等12个房地产价钱上涨较快的城市进行实证分析,所包括的变量有房地产价钱P､可支配收入Y､房地产价钱实际增加率g｡由于选取的是12个城市的截面数据,样本量专门大｡
我国实行的是有限弹性的固定利率制度,中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅,使得市场利率呈现间断变化,但我国银行间拆借业务发展较快,拆借利率市场化程度高｡另外,1994年汇率并轨以后,我国实行以市场供求为基础的､有管理的浮动汇率制度｡为减缓人民币升值的压力,2005年7月21日起,我国开始实行以市场供求为基础､一篮子货币进行调节､有管理的浮动汇率制度｡为深切探讨利率､汇率对房地产价钱的影响,本文将以2001年9月-2005年12月期间银行拆借利率､汇率数据为基础进行实证研究｡
四､实证分析
下面根据式（6）进行实证分析｡表1中模型1和模型2别离分析了利率与房地产价钱的关系｡模型1的解释变量为过去房地产价钱实际增加率g､滞后1期的利率I（-1）城镇居民可支配收入Y和滞后1期的衡宇销售价钱指数P（-1）｡从模型1的回归结果能够看出,可支配收入的t统计量不显著,而且该变量的系数仅有,说明在这一时期可支配收入对房地产价钱上涨的推动力极为有限｡在模型2中咱们去掉可支配收入变量,从头回归结果如下:
过去房地产价钱实际增加率每上升1个百分点,衡宇销售价钱指数将上涨个百分点;利率与衡宇销售价钱指数呈反比关系,即滞后1期的利率每上升1个百分点,衡宇销售价钱指数将下降个百分点;滞后1期的衡宇销售价钱指数每增加1个百分点,当期的衡宇销售价钱指数将上升个百分点｡回归结果说明利率与房地产价钱存在负相关关系｡
表1中模型3描述了汇率与房地产价钱的关系,解释变量为城镇居民可支配收入Y､汇率E､过去房地产价钱实际增加率g｡回归结果显示,过去房地产价钱实际增加率每提高1个百分点,衡宇销售价钱指数将上升个百分点;可支配收入每增加1元,房地产价钱指数仅上升个百分点,说明可支配收入对房地产价钱的影响力较弱;汇率上升1个百分点,房地产价钱指数将上升个百分点,说明汇率与衡宇销售价钱指数存在正相关关系,人民币升值将致使房地产价钱下降｡从上述两个模型能够看出,利率､汇率对衡宇销售价钱有较大影响,进一步印证了支持在房地产价钱运动中的重要作用｡
表2是利率､汇率对衡宇销售价钱的一路影响的实证分析结果,其解释变量别离为过去房地产价钱实际增加率g､滞后4期的利率I（-4）､汇率E､滞后2期的衡宇销售价钱指数P（-2）､城镇居民可支配收入Y｡模型a和模型b是对2001年9月-2005年3月期间数据进行回归｡模型a的回归结果表明,可支配收入变量的系数值超级小,且该变量的t统计量小于临界值,进一步说明可支配收入对衡宇销售价钱的影响力弱｡在模型b中咱们去掉可支配收入变量,从头回归结果如下:
过去房地产价钱指数增加率每增加1个百分点,衡宇销售价钱指数将上升个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点,衡宇销售价钱将下降个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,衡宇销售价钱指数将下降个百分点;滞后2期的衡宇销售价钱指数每提高1个百分点,当期衡宇销售价钱指数上升个百分点｡
模型c和模型d是对2001年9月-2005年12月期间数据进行回归｡模型c的回归结果一样表明,可支配收入对衡宇销售价钱指数转变的影响力弱｡在模型d中咱们去掉可支配收入变量,从头回归结果如下:
过去房地产价钱指数增加率每增加1个百分点,衡宇销售价钱指数将上升个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点,衡宇销售价钱将下降个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,衡宇销售价钱指数将下降个百分点;滞后2期的衡宇销售价钱指数每提高1个百分点,当期衡宇销售价钱指数上升个百分点｡
上述各模型回归结果进一步揭示了,近期我国房地产价格上涨主要受非收入因素影响,其中对未来价格继续上涨的预期､利率､汇率都是决定当前我国价钱走势的主要变量,其中利率､汇率对房地产价钱有较大影响,在2001年9月-2005年12月期间这种影响更显著,说明金融管制放松将对房地产价钱产生持续影响｡下面,将本文所讨论的利率､汇率与房地产价钱的理论与实证关系做一比较,如表3所示｡
五､结论及进一步解释
房地产业具有第二金融的“美称”,在强有力的金融支持下才能健康,尤其在以银行为主要融资渠道的国家表现得更为明显｡我国房地产业进展所需资金大部份是从银行取得的,从理论上看利率､汇率对房地产业的影响应该超级大,它们之间呈负相关关系｡
对我国12城市的实证研究结果显示,房地产价格指数与利率呈负相关关系,利率不断调整给房地产开发商和购房者传达了非常明确的信号,即国家将通过降低金融支持力度的手段给房地产业降温｡无疑利率的提高将大幅增加和购房者的本钱,因此在该信号的指引下,房地产需求下降,开发商提高市场供给的踊跃性也下降,使得房地产市场慢慢走向正轨｡2005年下半年以来,我国房地产价钱涨幅回落,就与利率不断调整有直接关系｡但回归结果显示,利率滞后4期对房地产价钱有显著影响,说明我国利率传导机制不健全,金融体系还不完善｡
在房地产与汇率关系的实证分析中,可以看出两者具有相同的变化趋势,与理论不相符,这与我国汇率制度的不成熟有直接关系｡从理论层面上看,在健全的汇率制度下若是本国汇率下降,即出现升值时,入口会大幅增加,本国货币供给将上升,致使市场利率下降｡当国外商品大量进入国内市场后,将以比原来更高的价钱出售,有可能引发入口量的进一步增加,并使国内商品市场价钱出现普遍上涨,其中,房地产价钱也将有较大涨幅｡但是,当前我国为规避风险没有开放资本账户,实行盯住美元的固定汇率制度,使得汇率对产品市场､货币市场和国际收支的调节作用难以发挥,汇率转变对我国银行贷款利率的影响超级有限,致使房地产价钱与汇率的理论关系和现实关系出现误差,这也进一步印证了改革我国汇率制度是一项重要的课题,不然将难以对经济政策的效果做出正确的判断｡
实证研究结果还表明,当前房地产价格上涨与可支配收入增加的关系不大,说明此次房地产价格上涨缺乏相应的经济基础支持,存在显著的投机因素｡这些结果说明为抑制当前我国房地产价钱快速上涨,增加市场透明度和信息对称性,将有助于消费者形成正确的市场预期,有利于利率调节作用的发挥｡至于汇率政策,咱们以为在当前的金融制度下令人民币升值将有利于房地产价钱的稳固,但随着我国汇率制度的完善,汇率政策的实施应加倍谨慎｡
通过本文的研究揭示了房地产价格与利率､汇率之间的理论关系,并对我国的实际情形作了实证分析｡研究结果表明,利率对房地产价钱有负向影响,汇率对房地产价钱波动有正向影响｡为了更好地发挥利率､汇率对房地产业健康进展的调节作用,咱们以为应采取如下几个方面的办法:
1.继续提高房地产贷款利率｡进一步提高房地产贷款利率,将大幅增加投机购房者的本钱,有利于消费者转变市场预期,有利于培育消费者的理性购房行为｡
2.加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度｡公积金制度的实施降低了消费者的购房本钱,对投机购房也有抑制作用｡因此,加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度将有利于真实购房需求的进展和房地产价钱的稳固｡
3.人民币小幅升值有利于房地产价格的稳定｡当前,在我国不完善金融制度下汇率与房地产价钱呈正向关系,人民币小幅升值将有利于房地产价钱的稳固｡但从长期来看,随着我国汇率制度的完善,维持汇率稳固将有利于房地产价钱的稳固｡
4.逐步拓宽房地产融资渠道有利于规避房地产金融风险｡当前,我国房地产业进展所需资金主要来源于银行,风险由银行独自承担是我国融资体制的突出问题｡因此,慢慢拓宽融资渠道,化解银行信贷风险,是我国房地产金融体制改革和房地产业维持长期安全运行的必然选择｡
5.增加金融市场的透明度和政策取向的可信度｡金融市场的信息不对称性很严峻,地方银行为了吸引更多的客户,常常降低资质审核,造成了中央政策紧地方政策松的局面｡这种逆向选择行为对消费者而言是一个误导,容易致使市场非理性投资行为产生｡因此,增加金融市场的透明度和政策取向的可信度也是一个重要的政策选择｡
【摘要】2005年改革以来，学术界对于人民币汇率与房地产价钱之间的关系进行了一系列探讨，大部份集中在用预期效应的理论和日本泡沫破灭的经验来分析二者之间的关系。
文章采用截至2007年11月的最新数据，包括国家统计局的国房景气指数，中房上海指数和国际知名咨询公司的研究报告数据，论述人民币升值对国内外投资房地产市场的资本的影响，从而说明人民币升值对于国内房地产价钱的影响。
【关键词】人民币升值房地产价钱资本流向
一、宏观经济背景
2000年以来，中国经济一直维持高速增加，GDP年平均增加率维持在%，同时国际收支始终维持“双顺差”格局。
2006年我国国际收支常常项目顺差达2499亿美元，外汇储蓄资产较2005年末增加了2475亿美元，达到10663亿美元。
仅仅2007年上半年，国际收支常常项目顺差达1629亿美元，外汇储蓄资产较2006年末又增加2633亿美元，达到13326亿美元，同比增加%。
与此同时，人民币汇率改革也在2006年进一步深化，2006年7月，人民币汇率冲破1美元兑换8元人民币的心理关口，2006年末，人民币汇率升高到1美元兑换元人民币，较年初增加%。
截至2007年12月13日，人民币汇率再创新高，达到1美元兑换元人民币，创汇改以来持续最大升幅。
与这些数字同时出现的还有不断上涨的CPI指数和没有计入CPI指数的居高不下的房价，2007年上半年，CPI同比上涨%，11月涨幅更是高达%，创1997年以来的新高。
而据2007年12月14日的《新京报》报导，国家统计局新闻发言人表示，全国住房价钱上涨在2007年逐渐有所加速，一至三季度平均涨幅超过10%的城市，别离是深圳%，北海市%，北京%。
两种同时出现的经济现象使很多学者开始研究人民币汇率升值对于房地产价钱的影响，房地产价钱的飙升究竟是国民经济进展使然，仍是财政货币政策起了主导作用，已经进行了两年有余的汇率改革究竟在里面扮演了如何的角色的问题。
二、理论综述
学术界对那个问题有两种截然相反的观点。
一种观点以为汇率的变更不会对我国房地产市场及价钱产生重大影响。
这种观点主要基于以下两层次由，其一，房地产项目建设周期长，作为资产变现能力差的特点致使大规模投资房地产的风险较大，大规模的国外风险基金不会大量投机国内房地产市场，尤其是住宅市场。
其二，中国政府最近几年来不断举高外资投资房地产市场的政策门坎，增强对房地产市场的监管，对捂盘惜售和囤地行为严厉冲击，一系列宏观调控政策办法使投资于房地产市场的海外资金短时刻内难以套现。
另一种观点则以为人民币升值会致使大量“热钱”涌入，投资于股票和房地产市场，造成经济过热出现泡沫和通货膨胀，一旦资金撤走，中国将会重蹈亚洲金融危机东南亚国家的覆辙。
这种观点主如果基于日本和台湾市场的前车之鉴得出的。
我国的汇率改革进程与昔时日元的升值有很多相同的地方，而签署了“广场协议”的日本在经历了国内消费品价钱走低、货币供给多余、地价飙升、投机盛行以后泡沫破灭，陷入“失去的十年”，为经济的苏醒付出了庞大代价。
另外我国台湾地域也经历过类似的进程。
很多专家因此指出，中国房地产市场的价钱飙升正在重演日本昔时的悲剧，政府必然要给予足够的警戒。
对此，本文将以事实数字为依据，从人民币升值房地产物业市场和资本市场的影响方面别离论述汇率改革对房地产价钱的影响。
三、实证分析
一、人民币升值对国际资本的影响
（1）人民币升值对房地产物业市场的影响
外资投资房地产的预期回报率可写为：
r=R/H+E（h）+E（e）。
其中，r：
房地产投资预期回报率；R/H：
房地产租金收益率；E（h）：
预期物业增值率；E（e）：
预期该国货币对人民币涨（跌）的百分比。
随着中国对外开放程度不断提高，国际企业纷纷在中国开设分支机构，沿海发达地域的高端写字楼呈现供不该求的趋势，尤其是2005年汇率改革以后，投资写字楼、商铺等高端物业能够取得除物业本身增值的之外又增加了人民币升值的收益，国际资本投资的热情加倍高涨。
全世界知名的综合性地产资讯服务公司世邦魏理事在其2007年第三季度中国房地产市场分析报告中写到，香港上市公司资本策略投资和天安中国成立的合伙企业以亿美元收购位于人民广场的永新广场，本次收购距离2005年花旗银行以5000万美元的代价收购永新广场75％的股分还不到两年，花旗持有永新广场的股分增值率达到％；SEB和PACIFICSTAR集团以亿美元联合收购了2005年被高盛集团收购并更名为“高腾大厦”的CROSSTOWER写字楼。
据此《上海商报》分析指出：
“上海房地产市场正在发生一个重要的转变：
一些以风险投资类型为主的机构投资者，在初期进入上海市场，并实现了预期的内部收益率后，此刻正设法出售其所持物业。
未来市场上可售的核心资产数量将会有所上升，而一些稳健型投资机构将成为下一轮接盘者。
而稳健型基金的进入，往往被以为是一个地域房地产市场在全世界范围内被视为逐渐成熟的标志。
”
以2007年11月的中房上海指数为例（见图1），能够看出上海办公写字楼的价钱指数和住宅指数自2006年末以来始终维持稳固增加的趋势，且在2007年第三季度，住宅价钱指数上涨速度还有所加速。
这是预期机制的示范效应所致。
预期机制是指当一国货币存在升值预期时，投资者偏向于持有本币，但本币持有存在机缘本钱，更多的表现为购买该国的资产。
国外资本对于汇率的理性预期使得热钱进入房地产市场，促使具有指标性的房地产市场价钱上扬，从而使得投资者和投机者又接踵进入房地产市场。
房地产市场由于牵涉资本金大，资金回笼周期长，从而有别于其他一般消费品市场，房地产市场的预期因素主导着供求，在房地产交易市场上发挥着决定性的作用。
可是由于房地产市场产品相对股票、债券变现能力较弱，所以“热钱”引发的示范效应在一段时刻内都会存在。
可见，预期机制之所以成为其主要影响渠道，是由于房地产市场本身的特殊性引发的，而这一进程又作用于房地产市场供求交易的全进程。
（2）人民币升值对房地产资产市场的影响
2006年171号文发布以后，传统意义上的外资试图短时刻持有高端物业，通过快速转手以赚取利差的行为被严格限制。
更多看好中国房地产市场但却对中国市场不熟悉的战略基金或投资银行采取了与国内著名地产公司合作的方式进入房地产市场，著名的例子便有荷兰ING基金与金地集团的合作，和上海的复地集团与加拿大著名Cadim合作开发位于无锡市惠山区的“复地公园城”项目，投资金额超过10亿元。
按照国家统计局“国房景气指数”的统计，最近几年来我国房地产行业资金来源中，外资投资额占有份额愈来愈大（见图二、图3）。
从图2能够看到在房地产企业资金来源中，企业自筹资金和银行贷款仍然占据绝对多数的份额，这也符合国内的现实经济运行情形，国内房地产开发企业仍然有很多是单纯的项目公司，没有足够雄厚的资金实力与项目运作经验，也就不可能取得国际投资机构的青睐，也只有复地、金地如此有政府背景、成熟运作经验的公司的企业才能吸引国际投资机构的注意。
可是图3显示，最近几年来投资于房地产的外资愈来愈多的以合作的形势出现，而且外资投资增加速度远远超过自筹资金和银行贷款增加比例。
如此，国外投资者既能够通过在中国投资享受到人民币升值带来的利差，又避开了央行冲击外资在华盲目投资高端物业再迅速转手赚取差价的用意，为下一步在中国成立自己的房地产投资公司积累了经验。
同时通过在国内地产市场有成熟运作经验的房地产开发商的运作
升级会员 