沈阳铁西红星美凯龙项目整体定位报告.ppt

沈阳铁西红星美凯龙项目整体定位报告.ppt

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1项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分市场调研工作市场调研工作项目整体定位项目整体定位p项目地块查勘项目地块查勘p区域特征研究区域特征研究：

区域板块划分、人口、商圈分布、消费者购物习惯等各方面的调研p区域市场研究区域市场研究：

区域规划、商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场的整体扫描p商业集聚商业集聚：

铁百商圈、北二路、九路家具城、兴工街餐饮娱乐带等p访谈访谈：

专业人士、消费者、商业行业人士等访谈p项目本体分析p市场竞争分析p项目发展战略及整体定位p项目各物业类型定位2地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利，地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利，1010分钟可达到沈阳站，分钟可达到沈阳站，55分钟可达到皇姑区等商圈分钟可达到皇姑区等商圈u地块位于铁西区，北二路和兴华街的交汇处。

地处体现十字金廊上。

铁百铁百商圈商圈太太原原街街商商圈圈和和平平腹腹地地大东区大东区和平区和平区铁西区铁西区皇姑区皇姑区沈河区沈河区浑南新区浑南新区市政府市政府于洪新城于洪新城于洪区于洪区一环路一环路二环路二环路金金廊廊太原街商圈太原街商圈沈阳站沈阳站北行商圈北行商圈兴兴华华街街项目项目火车站火车站55分钟分钟项目项目太原街商圈太原街商圈项目项目55分钟分钟北行商圈北行商圈1515分钟分钟项目项目市政府市政府3030分钟分钟地块概况地块概况3项目总体建筑面积为项目总体建筑面积为1414万平，包括大型商业、独立商业、万平，包括大型商业、独立商业、商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二路，昭示性强，交通便利路，昭示性强，交通便利u项目四至：

项目四至：

东临云峰家园住宅项目，西至兴华街，铁西十字金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划路。

项目项目数值数值占地27711.62总建筑面积142714.01地上建筑面积10567.01大型商业49618.98独立商业19948.91商务公寓16828.20写字间18993.16兴兴华华街街云云峰峰街街北二路北二路规划路规划路兴兴工工街街胜胜利利大大街街沈阳站沈阳站兴兴华华街街云云峰峰街街北二路北二路规划路规划路兴兴工工街街胜胜利利大大街街沈阳站沈阳站项目已经进行地下项目已经进行地下部分的挖土工作部分的挖土工作地块四至地块四至4地块周边的主要商业为众多汽车地块周边的主要商业为众多汽车4S4S店及红星美凯龙店及红星美凯龙11期，期，未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。

未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。

汽车贸易产业带汽车贸易产业带兴兴华华街街云云峰峰街街北二路北二路规划路规划路兴兴工工街街胜胜利利大大街街沈阳站沈阳站建设大路建设大路铁百铁百华润置地广场华润置地广场宜家居宜家居星摩尔星摩尔家乐福家乐福美凯龙美凯龙11期期浪漫满屋浪漫满屋爱在城爱在城周边概况周边概况5目标及限制条件目标及限制条件n利润：

整体物业价值最大化利润：

整体物业价值最大化n品牌：

商业地产形象树立，符合集团整体战略定位品牌：

商业地产形象树立，符合集团整体战略定位n稳健：

保证后期整体的良好运营稳健：

保证后期整体的良好运营目标：

目标：

限制条件：

限制条件：

n规避与美凯龙一期的同质竞争规避与美凯龙一期的同质竞争6世联对目标的理解世联对目标的理解目标：

利润、品牌、稳健目标：

利润、品牌、稳健n公寓部分的快速热销形成初步影响力，即公寓部分的快速热销形成初步影响力，即现金流现金流n22万商业的高利润热销再次掀起热潮，即万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点利润点n55万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利润润+树立品牌树立品牌关键点关键点7核心问题界定核心问题界定整体价值最大化整体价值最大化p实现利润最大化实现利润最大化p树立商业地产形象树立商业地产形象p后期稳健运营后期稳健运营规避一期同质竞争规避一期同质竞争p功能定位功能定位p业态选择业态选择VSVS问题问题11：

如何整体定位如何整体定位,通过协调各部分统一发力，即通过协调各部分统一发力，即1+1+11+1+133？

问题问题22：

保证项目各部分的合理定位，实现各部分的既定目标？

保证项目各部分的合理定位，实现各部分的既定目标？

8市场竞争分析市场竞争分析报告结构报告结构项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析各物业类型定位各物业类型定位发展战略及整体定位发展战略及整体定位9排名排名城市城市GDPGDP（亿）（亿）增长率（增长率（%）级别级别1上海市16872.429.9%直辖市2北京市13777.910.2%直辖市3广州市10604.4813.0%地级市4深圳市9510.9112.0%地级市5苏州市9168.9113.2%地级市20102010全国各市全国各市GDPGDP排名排名苏州近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水苏州近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在长三角地区占据主要地位，作为长三角地区的平，在长三角地区占据主要地位，作为长三角地区的主要门户，商机无限大主要门户，商机无限大经济指标经济指标10沈阳全市历年经济发展状况沈阳全市历年经济发展状况房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展苏州市苏州市GDPGDP及固定资产投资额加速增长，苏州市经济及固定资产投资额加速增长，苏州市经济发展形势及潜力良好，处于快速发展阶段发展形势及潜力良好，处于快速发展阶段经济指标经济指标固定资产指标固定资产指标20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20101固定资产投资（亿元）数额18702106.99236026112967.353617.82增长率20.30%12.60%12%10.30%13.60%21.9%2房地产开发投资（亿元）数额420470.74601.96718724.34935.8增长率25.60%12.08%27.80%19.30%0.90%29.2%3GDP（亿元）数额4026.524820.265700.85670177409168.91增长率15.30%19.70%18.30%13%11.50%13.2%4房地产开发投资/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%9.36%10.2%11苏州市人口从苏州市人口从20032003年开始到年开始到1010年增长稳定，人均可支配年增长稳定，人均可支配收入持续收入持续13%13%以上增长，人民生活水平逐步提高，财富以上增长，人民生活水平逐步提高，财富积累速度较快积累速度较快经济指标经济指标2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年540560580600620640660581584591599606616624630633637人口总数量人口总数量122008-20102008-2010年苏州三次产业比重年苏州三次产业比重苏州三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅苏州三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅度超过度超过10%10%，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市主导产业主导产业产业结构产业结构木渎东邻吴中区，西临高新区，与古城区相接木渎东邻吴中区，西临高新区，与古城区相接.处于三处于三区交界处区交界处,中心地带，区位优势得天独厚中心地带，区位优势得天独厚拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。

比邻中国的金融和经济中心上海上海。

位于中国经济最活跃的区域长江三角洲长江三角洲经济中心地带经济中心地带城市的区间交通规划更城市的区间交通规划更多与苏州相城交融多与苏州相城交融城市定位城市定位13“中核主城中核主城”：

保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。

“东进沪西东进沪西”：

东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。

“北拓平相北拓平相”：

北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。

“南优松吴南优松吴”：

南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。

“西控太湖西控太湖”：

西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。

北部：

苏虞跨线合纵，构造市域北部：

苏虞跨线合纵，构造市域“TT”形北轴，以辐形北轴，以辐射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城市组团市组团苏州市规划苏州市规划“一体两翼，双城核心一体两翼，双城核心”南部吴中是苏州重点发展方向之一南部吴中是苏州重点发展方向之一城市规划城市规划1415苏州现已开展轨道交通的建设苏州现已开展轨道交通的建设,即将步入轨道交通主导的即将步入轨道交通主导的时代时代.城市现状城市现状苏州城市轨道交通远期线网由1号线、2号线、3号线、4号线四条线路组成，线路总长135.3公里，车站105座，形成两纵两横“并”字形总体布局，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区、相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区，面积约1100平方公里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决中心城区居民的出行，到远期城市快速轨道交通出行总量占城市公交出行总量的比例将超过40%，占城市总出行的比例将超过18%。

16目前轻轨正在如火如荼地建设，随着金枫路创新创意街区内商目前轻轨正在如火如荼地建设，随着金枫路创新创意街区内商业、产业不断完善发展，一个具有突破性的规划成型后的金枫业、产业不断完善发展，一个具有突破性的规划成型后的金枫路商圈，苏州西部最大体量的城市经济综合体，将呈现在人们路商圈，苏州西部最大体量的城市经济综合体，将呈现在人们眼前。

眼前。

城西商业板块格局城西商业板块格局本本案案金金枫枫路路商商业业街街香香港港街街苏州吴苏州吴中国家中国家创业园创业园凯马汽车城凯马汽车城珠珠江江新新城城金金山山路路商商业业街街17金枫路商圈目前辐射范围为木渎区域，消费人群主要是长金枫路商圈目前辐射范围为木渎区域，消费人群主要是长期居住的木渎本地居民，木渎本地居民日常消费主要集中期居住的木渎本地居民，木渎本地居民日常消费主要集中在香港街在香港街,金山路商业街金山路商业街.香港街多数以小商铺存在,规模大的商铺和精品的商铺体量不大,香港街存在历史悠久,街铺稍显陈旧,已经无法满足日新月异的潮流需求,故新时代的广场应该应时需求运而生,倡导木渎更好的消费!

木渎消费木渎消费18项目周边商业态势非常好项目周边商业态势非常好,项目可以为此区位起到画龙点项目可以为此区位起到画龙点睛之妙睛之妙!

未来价值不可估量未来价值不可估量!

商业价值商业价值本本案案城市住宅建筑聚集建筑群已规划,正在火速建造中,未来区位良好,项目人气聚集简单,产品升值必将非常迅速!

东临凯马汽车城西临金枫南路商业圈南临大规模城市住宅群19就目前情况来看，本案为区域级、区域重点发展商业主轴就目前情况来看，本案为区域级、区域重点发展商业主轴上的中等规模综合体项目上的中等规模综合体项目p城市层面p区域层面p项目层面长三角中心城市上海,苏州,无锡轻工业城市向综合型城市升级将工业产业拆迁至偏远地区核心商圈辐射区项目处于珠江路与苏福路附近传统老商圈香港街与金山路苏福路凯马汽车城中等规模综合体总建筑面积10万，商业5万小结小结20报告结构报告结构项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析市场竞争分析市场竞争分析各物业类型定位各物业类型定位发展战略及整体定位发展战略及整体定位