成都剑门新区清江景观廊桥商业项目定位及物业发展建议p.ppt

成都剑门新区清江景观廊桥商业项目定位及物业发展建议p.ppt

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剑门新区清江景观廊桥商业项目定位及物业发展建议汇报广元科迪置业广元科迪置业2014.7.12一项目本体分析1.7公里本体分析本体分析项目位置项目距广元30公里项目位于剑门新区中心位置项目横跨清江河西接汉德街,东接东滨景观大道。

是川北门户咽喉交通同达性项目距广元市区约30分钟车程距昭化古镇约20分钟车程距剑门关约15分钟车程连接108过道，毗邻成、绵、广高速，城西高铁设立“剑门关站”，成都至西安只需3个小时，至剑门关1个多小时项目地块四至东侧为规划的东滨景观大道直达滨江景观带和一个休闲广场主要以三国文化展示为主西侧接汉德街达沿宝龙山森林公园与天赐温泉酒店连成轴线北侧清江河景观河堤聚集传统餐饮休闲娱乐南侧清江河景观河堤聚集传统餐饮休闲娱乐西侧横跨清江河接汉德街，毗邻宝龙山东侧横跨清江河接东滨景观大道，紧邻绵广高速南北两侧均是传统餐饮娱乐聚集区规划指标建筑风格：

蜀汉建筑风格全长195米；宽24米；高22米；廊坊宽16米；两侧人行通道宽4米一层商业面积：

3086二层商业面积：

3175三层商业面积：

1766商业总面积：

8027项目规划情况廊桥西侧堤坝加宽改造成广场（长60米、宽30米），人行踏步侧面上廊桥东侧堤圆形广场，东滨景观大道从中穿过东滨景观大道剑山大道二期从广场开业沿慢行系统直接到达滨江景观带项目以蜀汉历史文化为背景，局部设计为三层阁楼。

一层为商铺、二层为茶楼、娱乐、服务等多功能用房。

汉德街宝龙山公园本体分析结论与广元市区的车行距离较近。

毗邻108国道与成、绵、广高速。

交通发达规模交通条件中等商业体量区域资源项目连接昭化古镇、四星级天赐温泉酒店、剑门关景区为项目提供了潜在客流。

新城规划使该项目是连接宝龙山森林文化休闲公园、剑门关文化旅游产业园景观主轴带上的标志性建筑。

二客户目标和项目界定片区发展规划下寺镇原住民区剑门新区新区景观轴线，项目是位于轴线中央位置宝龙山公园景观廊桥东滨景观大道生态产业园区文化生态、旅游强县：

文化生态、旅游强县：

“广元经济文化生态强县和川陕甘三省结广元经济文化生态强县和川陕甘三省结合部旅游强县合部旅游强县”剑阁县发展规划剑门新区发展规划片区发展规划剑门新区位于剑阁县城东北部，北接广元三江新区，南倚剑门关景区，辖大桥村、渡口社区和三江社区，含剑门工业园、剑门关文化旅游产业园和下寺古镇，规划面积7.1平方公里，建设用地3.6平方公里，其中工业用地2.2平方公里，计划总投资15亿元。

性质：

剑门工业园、剑门文化旅游产业园性质：

剑门工业园、剑门文化旅游产业园城市性质：

建设“广元经济文化生态强县和川陕甘三省结合部旅游强县”的总体要求，把剑阁县城建设成具有自然和历史文化景观特色的旅游目的地，“绿色、低碳”产业基地，县城规划建设按照“向高空要土地、向高层要品位”的指导思想，建成“回归自然、体验三国文化、享受现代生活”，具有鲜明地方特色的山水森林旅游城市公路交通建设对项目带来的利好因素项目普安至新区快速通道：

普安至新区快速通道：

按照一级公路标准建设，限制进出入，明确分到行驶。

时速可以达到60-100公里，应该在半小时路程。

按照国家一级公路标准，一般大多采用双向四车道标准建设。

届时，下普快速通道沿线将形成新的、产业布局更为科学的城乡示范带，条件成熟时实行【全路灯】结构。

意义：

缩短新老县城交通时意义：

缩短新老县城交通时间，带动新区经济发展间，带动新区经济发展公路交通建设对项目带来的利好因素剑青公路是青川县连接剑阁、苍溪和绵广高速公路的纽带剑青公路是青川县连接剑阁、苍溪和绵广高速公路的纽带广元市广元市“一小时到县一小时到县”工程之一工程之一将打通剑门关景区与九寨沟景将打通剑门关景区与九寨沟景区交通线路，吸引更多旅游客群区交通线路，吸引更多旅游客群成西高铁建设的利好因素项目交通时间的缩短：

交通时间的缩短：

成西高铁预计2014年建成完工，从成都到西安预计全程3小时以内，将设立“剑阁站”。

成都、西安至剑阁预计1小时30分以内旅游人群增多：

旅游人群增多：

交通时间缩短，周边旅游人群增多。

带动地方经济发展区域背景扫描结论项目所在地为昭化古镇休闲度假区与剑门关风景旅游区之间，距广元城区30公里。

属剑门新区中心位置。

剑门新区城市规划及项目区域“文化旅游产业园区”便于蜀汉文化形象认知，有利于项目资源价值挖掘成西高铁将缩短周围人口大市至项目所在地交通时间，提高旅游人群数量项目开发目标客户目标和约束条件启动实现快速的现金回流：

商业项目预计2014年10月对外集中亮相，2015年全部建设完成，尽快实现8300平米商业的现金回流项目约束条件赢得知名度与美誉：

政府景观轴线地标，希望获得市场认可，赢得一定知名度与美誉新区人口基数：

新区人口基础较少，需要依靠周边市场销售模式：

项目主要用于对外销售，对保证形象统一提出较高要求。

项目界定两大旅游景区之间新区景观地标性建筑要求对外销售的已经开工建设文化旅游综合商业项目三发展方向分析正确的站位是确定项目定位与发展战略的前提城市景观河堤，南北交通发达，西接城市主干，北面接景观大道至生态产业园区传统区域商业北京大型远郊商业旅游商业城市景观轴线，强势旅游板块我们通过对项目本体条件、区域环境、商业类型要求进行逐一对位判断项目是否可以发展为区域商业项目要求具有便捷的交通项目具有密集的商业氛围项目的建筑形式适合发展传统区域商业圈层理论下竞争市场的情况竞争范围内的市场供需状况、产品素质、营业状况如何地区购物中心面积区间;人均商业面积存量;本体条件区域环境其它要求方向探讨项目本体条件与传统区域商业的KPI不吻合方向探讨交通1、项目所在的剑门新区景观中轴，南北为景观河堤、西连接城区主干。

2、项目不位于市区主要人流、车流区域。

氛围其它1、项目周边商业氛围单一，切档次较低;2、人口聚焦度较低3、项目属蜀汉文化建筑风格。

1、剑门新区内的人均商业面积较高，商铺空置率较高;2、本项目规模较小，很难通过自身力量对区域产生较大影响;本体解析项目本体条件与区域传统商业KPI不吻合，不宜发展传统商业发展阶段启动阶段快速发展阶段加速发展阶段平稳发展阶段人均GDP（美元）300100010003000300050005000以上发展特征开始出现旅游需求旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺出现到周边国家旅游的热潮洲际旅游开始出现置业特征本地置业购买休闲度假产品在度假地投资、置业在度假地置业旅游商业发展方向研究旅游发展模式300US$国内5000-US$省会大型城市3000US$中等规模以上城市1000US$中小型城市旅游商业发展方向研究市场潜力6%36%第一产业第二产业第三产业58%剑阁县地区旅游业发展迅速,旅游收入占第三产业收入1/3昭化古镇每年旅游收入超过1.5亿元，旅游产业成为了支撑昭化可持续发展的支柱产业之一，“剑门关、翠云廊风景区2012年国庆长假头两天已接待游客近8万余人，旅游收入近400万元。

”2013年在1日、2日酒店入住率达到100%，房间执行价格为每间398元，每间高于平常执行价格100元，仍出现“一房难求”的现象。

酒店饱和接待量2000人，假期3天的平均接待量达到每天1900人，已接近酒店饱和接待量。

旅游商业发展方向研究资源昭化古镇四星级天赐温泉酒店红军文化剑门关翠云廊剑州古城觉苑寺旅游休闲商业发展方向研究KPI项目所处区域有较丰富的旅游资源;片区在旅游人群中认知度较高;项目自身有一定的景观资源：

景观廊桥;剑门新区规划将项目所处区域定位为休闲娱乐区;未来城市发展规划将本项目定位为景观地标，并在众多公开场合对本项目进行过大量的宣传;开发商在本地有较强势的政府背景;开发商在本地有一定的影响力和口碑;区域条件政策条件开发商背景条件满足旅游休闲商业KPI，基于此，对项目定位进行深度思考四发展策略与项目定位定位需解决问题1、休闲商业经营什么产品？

2、本项目最终消费者和购买者是谁？

3、商业的形象定位是什么？

4、商业的合理定价是多少？

项目定位思路客户需求市场竞争案例分析产品定位在市场中的定位。

同类型项目借鉴商业营销链分析模型商业营销链分析模型投资者投资者（开发商开发商）产权者（小业主）管理者（商业管理公司）经营者（租客）商业的现代营销链是：

商业的现代营销链是：

“发展商投资客经营商家消费者”这样一个完整的结合体。

现实中商业地产很多开发者只看到了这个营销链中的“发展商投资者“这两个元素，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。

消费者。

费用更便宜时间安排景点吸引力个人偏好外地旅游不方便旅游商业消费者行为分析-市场调研403530252015105037.4%的被访者回答是景点本身的吸引力，23.1%的被访者回答是个人偏好，21.4%的被访者回答时间更好安排，12.3%的被访者回答费用更便宜，5.8%的被访者回答到外地旅游更不方便。

景点本身的吸引力在游客选择旅游目的地方面有着最重要的影响力，人们对旅游的态度更偏向于一种经历的品质，一种个性的选择，而非廉价的消遣。

最关注重品质的选择每次周边旅游的平均花费，200300元的消费人数最多，占到42.2%，其次为100200元，占26.2%，300500元占21.2%，500元以上占5.8%，100元以下占4.6%。

考虑到被访者在旅游目的地、旅行距离、旅游时间、旅游方式、消费能力等方面的不同，这一花费统计只能大致说明一个平均水平。

100以下100-200200-300300-500500以上0.00%10.00%消费者行为分析人均消费区间50.00%40.00%30.00%20.00%人均消费200-300之间居多年收入频次偏好2万6万高观光游览、自然景观6万以上低休闲娱乐型旅游管理差旅游接待交通景色品位和特色人才匮乏生态环境脆弱其他0.00%在一定的影响;消费者行为分析收入与偏好年收入2万6万者周边区旅游频次较高对休闲服务和整体管理印象较差，交通方便也存劣势评价25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%48.50%42.50%4.30%4.60%朋友家人单独同事休闲度假生态环境文化古迹探险拓展农业娱乐观光类项目体育竞技节庆旅游会议活动房地产会展0.00%消费者行为分析出游方式期望开拓项目类型80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%郊区旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行;期望新开拓项目的选择主要分布在休闲度假、生态环境范围内;其中选择和朋友及家人的被访者90%均表示：

所在公司平均两至三月进行一次近郊旅游,逗留时间为二天一夜居多;消费者行为分析总结个人与团体对剑门关认识度较高消费者对旅游休闲度假有较高需求个人休闲目前主要度假选择为农家乐团体休闲度假主要偏好度假村对休闲度假的特色要求较高本地没有形成品牌的特色消费娱乐场所潜在商铺投资客户需求调研商铺投资更偏向商铺投资更偏向于带租约的独立商于带租约的独立商铺铺投资物业类型，投资物业类型，商铺所在比例最大商铺所在比例最大影响商铺购买的影响商铺购买的第一因素是地段和第一因素是地段和商业口岸，其次是商业口岸，其次是升值潜力和人气，升值潜力和人气，再次是交通便利性再次是交通便利性潜在商铺投资客户需求调研投资商铺的合理投资商铺的合理回报年限主要集回报年限主要集中在中在12年左右年左右投资商铺的合理投资商铺的合理回报率主要集中回报率主要集中在在10%之间之间商铺需求面积主商铺需求面积主要是要是20-30平米之平米之间，所能承受的间，所能承受的总价主要在总价主要在20-30万元之间万元之间SWOT分析SSTTOOWW开发商在剑阁本地有较强势的政府资源。

项目独特的地理位置和旅游资源项目自身的产品特性离自然景观有较远距离，项目本身不具有独特的资源。

项目所处区域为为非热点商业区域。

项目所处区域人气不足。

京昆高速、成西高铁的通行，时空距离适当缩短，有利于改善旅游客户对片区的认知。

旅游者对片区内某一休闲娱乐场所认知度不高。

项目所属地成规模休闲娱乐商业有效供给不足。

剑阁本地农家乐占据旅游消费人群的较大市场份额。

来自其它区域休闲度假市场的供给，