个人住房贷款管理办法.docx

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个人住房贷款管理办法

个人住房贷款管理办法

试行）

第一章总则

第一条为规范个人住房贷款业务操作与治理，有效防范和操纵贷款风险，爱护借贷双方的合法权益，按照我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《物权法》、银监会《商业银行房地产贷款风险治理指引》、中国人民银行《个人住房贷款治理方法》等法律法规及有关规定，制定本方法。

第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用一般住房的贷款。

贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条本方法适用于我行办理的个人住房贷款业务。

第二章贷款条件

第四条借款人须具备以下差不多条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间。

（二）具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明。

（三）具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明。

（四）具有良好的信用记录和还款意愿。

（五）具有稳固的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月支出与收入比操纵在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比操纵在55%（含）以下。

（六）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书（具有购买住房的合同或协议）。

（七）具有支付所购房屋首期购房款的能力（无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款）。

（八）同意贷款资金采纳受托支付方式，托付我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付。

（九）能够提供我行认可的有效担保（有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人）。

（十）两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。

（十一）授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情形，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

（十二）在我行开立个人结算账户。

（十三）我行规定的其他条件。

第五条借款人应向贷款人提供下列资料：

（一）有效身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）

（二）有关借款人家庭稳固的经济收入证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

（五）我行要求提供的其他文件资料。

第三章贷款套数、额度、期限、利率、还款方式

第六条借款人应直截了当向贷款人提出借款申请，贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料，贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第七条贷款房屋套数

借款人贷款房屋套数要依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

有下列情形之一的，对借款人拟贷款房屋认定为第二套（及以上）住房：

（一）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的。

（二）通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。

第八条贷款额度对申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款额度不得超过所购住房市场价值的70%；对申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不得超过所购住房市场价值的40%；对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭，临时不予受理；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。

第九条贷款期限

（一）个人住房贷款期限最短为1年（含），最长不得超过15年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。

两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。

（二）个人住房贷款可申请贷款展期，展期期限与原贷款期限相加，不得超过上述第

（一）款规定。

第十条贷款利率

（一）申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的0.85倍。

（二）申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

第十一条还款方式

个人住房贷款可采纳如下还款方式之一：

（一）按月等额本息还款法（按月计息）。

（二）按月等额本金还款法（按月计息）。

第四章贷款担保

第十二条个人住房贷款担保方式限于抵押或质押（时期性保证担保除外）。

抵（质）押担保可采纳最高额抵（质）押担保和一般抵（质）押担保两种方式。

按规定需要提供时期性担保的，可提供以下3种时期性担保方式之一（本方法有专门规定的除外）：

（一）房地产开发企业时期性保证。

担保条件和有关要求按照本方法有关规定执行。

（二）质押时期性担保。

质物范畴及其有关操作规定按照我行个人质押贷款的有关规定执行。

（三）非本笔贷款所购住房抵押。

抵押物须为自然人名下具有完全产权的住房。

第十三条对一手个人住房贷款，应区分情形在落实以下担保方式的前提下发放贷款：

（一）“时期性担保+抵押预告登记”后放款。

对当地能够及时办理合法有效抵押预告登记的，须在同时落实时期性担保和抵押预告登记的前提下发放贷款。

（二）“时期性担保+抵押预告登记收件回执”后放款。

对符合以下条件的，可在向房产登记部门提交了抵押预告登记资料、取得收件收据（房产登记部门已受理抵押登记申请材料的回执），并落实时期性担保的前提下发放贷款：

1．当地房管部门治理比较规范，当地银行同业已普遍按照此种方式办理个人住房贷款业务，未发生贷款风险或贷款风险可控；

2．经办部门信贷治理水平较高，个人住房贷款质量较好；3．已办妥房屋（预）销售备案登记；4.属于我行贷款支持的优质房地产开发企业项目。

（三）仅提供时期性担保后放款。

确因当地政府职能缘故无法办理抵押预告登记的，可在落实时期性担保的前提下发放贷款。

第十四条以所购商品住房抵押或以其他商品住房抵押的，抵押率最高不得超过70％；采取质押担保的，质押率按照我行个人质押贷款有关规定执行。

第十五条个人住房贷款抵押登记的办理，按照《商丘市商业银行抵押物、质物治理方法》有关要求执行。

（一）已取得房屋所有权证的，贷款经办部门应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证。

（二）尚未取得房屋所有权证的，贷款经办部门应协助抵押人持依法生效的商品房销（预）售合同等必要文件到期房所在地的房地产登记机关办理抵押预告登记，并确保自能够进行不动产正式抵押登记之日起三个月内办理正式抵押登记手续。

第十六条以共有财产抵（质）押的，抵（质）押人为全体共有人，且须经全体共有人一致同意，并出具同意抵（质）押的书面声明或在抵（质）押合同上签名。

第十七条抵押物房龄原则上不超过20年，关于建筑质量、区域位置专门优良的房产，抵押物房龄可适当放宽，对房龄超过20年的要适当降低贷款成数。

贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

第十八条抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认。

抵押物的价值一样按以下方式确定：

（一）以贷款所购房屋抵押担保的一手房个人住房贷款，抵押物价值一样为房屋的交易价格，如贷款经办部门认为抵押物交易价格偏高的，可由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。

（二）抵押物价值其他确定方法为：

1.抵押房屋房龄在5年以上的或我行认为房屋价值需评估的，由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。

2.符合以下条件之一的抵押房产，可免予由评估机构进行评估：

（1）最近一次交易时刻在2年（含）以内，能提供交易合同或交易契

税凭证，且贷款人与抵押人同意以该交易价格作为抵押物价值的；

（2）最近一次评估时刻在2年（含）以内，能提供正式评估报告，该评估机构为经我行认可的房地产评估机构，且贷款人与抵押人同意以该评估价值作为抵押物价值的；

（3）抵押房屋房龄在5年（含）以内的。

第十九条借款人需购买抵押物财产保险。

第五章贷款受理

第二十条借款人向贷款经办部门申请个人住房贷款，应填写《商丘市商业银行个人住房贷款申请表》（见附件四），并要求借款人提供如下资料：

（一）借款人差不多资料

1.借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明等）原件及复印件；

2.借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明），对非本地居民的借

款人，若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张，还应提供1年

以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；

3.借款人收入证明及职业证明；

4.贷款人要求提供的其他文件或资料。

（二）所购住房资料购买一手住房的，需提供以下资料：

（1）借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》；

（2）房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件。

（三）贷款担保资料

1.抵押房屋为非本笔贷款所购房屋的须提供以下资料：

（1）房产权益证明；

（2）房屋全部所有权人的身份证件；（3）贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；

（4）贷款人要求提供的其他文件或资料。

2.法人（不含一手房个人住房贷款的房地产开发企业）提供时期性保证担保，须签署《担保函》（见附件五），并按照有关规定提供有关资料。

3.质押担保的，须提供的资料按照我行个人质押贷款有关要求执行。

第六章贷款调查、审查与审批

第二十一条个人住房贷款的调查由贷款经办部门调查岗负责。

贷款调查执行双人调查和见客谈话制度。

贷款调查人收妥贷款申请资料后对贷款申请资料进行调查分析，当面约见借款人填写《个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知》（见附件六），并将贷款申请信息和贷款申请资料分别录入至信贷治理系统。

调查要点包括：

（一）所提供的资料是否真实、完整、合法、有效。

借款人的身份和购房行为是否真实，贷款申请是否自愿、属实。

（二）借款人的负债和资信状况。

通过查询人民银行个人信用信息基础数据库，判定借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿。

（三）借款人家庭拥有住房情形是否符合规定条件。

（四）贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件。

（五）借款人的职业和经济收入是否属实，是否具有按期足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定条件。

（六）借款人是否已足额支付首期房款，申请直客式个人住房贷款的是否具有首期房款的支付能力。

（七）所购买或建筑的住房是否符合国家有关规定及我行的贷款条件，是否属于国家禁止上市交易的违规建设住房，或其他“小产权房”；借款人购买住房价格是否与当时、当地同类物业的市场价格水平相符。

（八）抵押物权属是否明晰；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；抵押物需评估的，是否按规定进行了评估，评估价值是否合理。

（九）提供时期性担保的，担保方式及提供的担保资料是否符合本方法及我行贷款担保的有关要求。

（十）贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定。

贷款经办部门应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交贷款申请材料。

贷款调查人员一样应在收妥申请资料后1－2个工作日内完成调查工作。

第二十二条个人住房贷款审查工作由贷款审查部门或岗位负责；个人住房贷款审批工作由有权审批人负责。

审查及审批要点包括：

（一）贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票（收据）或银行对账单是否一致，有无虚假贷款嫌疑。

（二）借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信。

（三）贷款担保是否符合规定。

以房产抵押的，抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现；提供质押担保的，质物是否已办妥有效冻结且符合我行个人质押贷款有关要求；提供时期性担保的，担保方式是否符合本方法及我行贷款担保的有关要求。

（四）重点关注调查人是否履行了调查职责，调查意见是否客观。

（五）审查贷款金额、成数、利率、期限、还款方式、支付方式等是否符合规定。

第七章贷款签约与贷款发放

第二十三条个人住房贷款的签约工作由有权签约人负责。

第二十四条对审批和签约同意的，签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署《个人借款/担保合同》和借据。

放款核准人员按规定要求办理贷款发放手续。

关于符合贷款发放条件的贷款申请，办理贷款发放手续应在担保落实后1个工作日内完成。

第二十五条个人住房贷款须采取受托支付的方式，借款人须托付贷款经办部门将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

直客式一手房个人住房贷款，在贷款审批通过后，贷款经办部门可按照借款人要求向其提供《个人住房贷款放款承诺函》（见附件七）。

借款人收到贷款承诺后与开发商签署《商品房（预）销售合同》并缴纳首付款，经贷款经办部门审核无误后，采取受托支付方式发放贷款。

确因售房人和借款人等客观缘故不能直截了当将贷款资金划至售房人账户的，贷款经办部门可先将贷款资金发放至与借款人约定的我行指定账户进行冻结监管，再按照合同约定向借款人交易对象支付。

第八章贷后治理

第二十六条个人住房贷款贷后治理有关工作由贷后治理部门负责。

贷后治理内容包括贷后监督、贷后检查、逾期贷款催收等，要按照个人信贷业务有关操作流程执行。

第二十七条受托支付完成后，贷后治理部门应详细记录资金流向，归集有关凭证并纳入贷款资料归档储存。

第二十八条贷后治理部门和贷后治理人员要通过信贷治理系统监测分析个人住房贷款还款情形，对不同结果区间的贷款，采取相应的差别化贷后治理措施。

第二十九条提供时期性保证担保后发放贷款的，贷后治理部门应关注借款人所购房产的有关情形，待房产具备办理房屋所有权证的条件时，应督促借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记，取得《房屋他项权证》后5个工作日内完成抵押证明材料的归档。

第三十条取得房产登记部门受理抵押预告登记资料收件回执后发放贷款的，贷后治理部门要指定专人负责抵押预告登记治理工作，建立送交办理抵押预告登记台账，把握在办抵押预告登记状况，办妥抵押预告登记后，及时做销记处理。

要对按揭项目进行监管，自项目具备办理房屋所有权证的条件后，督促开发商及借款人办理房屋所有权证，并及时将期房抵押预告登记转为正式抵押登记，取得《房屋他项权证》后5个工作日内完成抵押证明材料的归档。

第三十一条符合条件的个人住房贷款，在借款人提出申请的情形下，贷后治理部门可对合同要素进行变更或调整，具体内容包括：

（一）抵押物、贷款期限、还款方式变更。

二）提早还款。

借款人应提早至少15个工作日向我行提出申请，填

写提早还款申请书。

贷款经办部门受理提早还款申请后，应在规定时刻内通知借款人办理贷款部分归还或结清手续，退还有关凭证。

合同约定收取提早还款违约金的，要按合同约定标准向借款人收取提早还款违约金。

（三）原借款人变更。

由于房产赠与、继承、夫妻离婚或增加、减少借款人等缘故需变更借款人的，贷后治理部门在确保贷款担保足额可靠的前提下，可按照借款人申请对原借款人进行变更。

第九章房屋保险

第三十二条以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或托付贷款人代办有关保险手续。

抵押期内，保险单由贷款人保管。

第三十三条抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范畴以外的因借款人过错造成的毁损，由借款人负全部责任。

第十章借款合同的变更和终止

第三十四条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第三十五条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人连续履行借款人所签订的借款合同。

第三十六条保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十七条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第十一章抵押物或质物的处分

第三十八条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十九条处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第四十条拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第四十一条借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第四十二条借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，差不多或可能造成贷款缺失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻止贷款人对贷款使用情形进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少阻碍贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十二章附则

第四十三条个人住房贷款不得用于购买豪华住房。

城镇居民修房、自建住房贷款，参照本方法执行。

第四十四条个人住房贷款在个人住房贷款科目核算。

第四十五条本方法自印发之日起执行。

附件：

1、个人住房贷款合作机构准入申请表

2、按揭贷款项目申请表

3、按揭贷款业务合作协议

4、商丘市商业银行个人住房贷款申请表

5、担保函

6、个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知

7、个人住房贷款放款承诺函

8、个人情形证明书

9、同意借款承诺书及信用报告查询授权书

10、保证承诺书及信用报告查询授权书

11、支付申请

12、参保承诺书

附件1

个人住房贷款合作机构准入申请表

合作机构

类型

□房地产开发企业□房地产经纪公司□房地产评估机构□担保公司

□保险公司□其他：

企业名称

机构代码

注册资本

实收资本

贷款卡号

成立年限

总资产

净资产

资产负债率

法定代表人（或授权代理人）

身份证号码

控股股东

身份证号码

总经理

身份证号码

单位地址

联系电话

是否承担时期性担保

□是□否

承诺存入保证金比例（可在合作协议中另行约定）

房地产开发企业

信用等级

企业资质

房地产经纪公司

专职从业人员人数

房地产评估机构

专职房地产估价师人数

从事房地产评估年限

企业资质

担保公司

信用等级

其他公司

本公司自愿向贵行提出合作申请，保证向贵行提供的所有资料真实，并同意贵行向有关部

门核查。

合作期间若显现下列情形，贵行可终止与我公司的合作，并情愿承担相应的法律责任：

1.组织或协助借款人提供虚假资料、制造虚假贷款的；

2.存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件的；

3.存在违法违规行为，被政府主管部门取消经营资格，或被公告纳入有关行业黑名单”的;4•双方决定终止合作的其他情形。

合作单位（公章）：

法定代表人签章（或经授权的代理人）：

年月

附件2

按揭贷款项目申请表

企业名称

法人代表

地址

联系电话

项目名称

座落位置

注册资本

万元资质等级

信用等级

总投资额

万元

自有资金

万元

银行借款

万元

他行借款

万元

:

我行借款

万元

股东借款

万元

开工日期

竣工日期

入住日期

占地面积

M

其中:

本期M2

总建筑面积

M

其中:

本期M2

项目总幢数

其中:

本期

销售均价

元/M2

立项批文文号

立项主体

:

建设用地规划许可证号

证书主体

建设工程规划许可证号

证书主体

建筑工程施工许可证号

证书主体

:

国有土地使用权证编号

证书主体

商品房销（预）售许可证编号

证书主体

工程监理单位名称

法人代表

:

要紧施工单位名称

资质

要紧施工单位名称

资质

要紧施工单位名称

资质

:

项目现状

期房项目口现房项目口

:

单笔最高贷款额万元

最长贷款期限年最高贷款成数成

配套设施情形：

房地产开发企业（公章）：

法定代表人（签字）：

年月日

附件3

按揭贷款业务合作协议

编号：

甲方：

商丘市商业银行

乙方：

经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：

第一条经双方协商，同意由甲方作为项目的按揭贷款办理银行。

甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为万元，最高贷款成数％，最长贷款期限不超过年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。

第二条该项目占地面积，项目总建筑面积，估量可销售面积，可售住房套，估量售房款约为万元人民币。

第三条乙方同意甲方按照商丘市商业银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，按照借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户户名为：

，账号：

。

第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的时期性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5％的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。

如借款人在乙方提供时期性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后日内履行还款义务。

如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。

第五条甲方向乙方提供项目建筑、预售和销售过程中的存款、结算业务和物业租金、治理费的代收代付业务。

第六条在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解决。

协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼或申请强制执行。

第七条约定的其他事项：

（一）乙方保证购房人按《个人借款/担保合同》设定的抵押物，其销售时没有另外设置抵押权，且不存在任何产权纠纷和财务纠纷。

若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息。

（二）乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正副文本一式份。

乙方不得通过虚假交易合同套取甲方贷款，否则，甲方能够乙方做虚假合同为由，要求乙方偿还该户借款本息。

（三）乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发觉将终止向乙方及