房地产估价原则.docx
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房地产估价原则
房地产估价原则
（一）单项选择题
（每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由决定的。
A.估价委托人
B.估价方法
C.注册房地产估价师
D.估价目的
答案：
D
2.不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A.合法原则
B.独立、客观、公正
C.最高最佳原则
D.估价时点原则
答案：
B
3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
答案：
D
4.房地产估价的合法原则是针对来讲的。
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
答案：
C
5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以为依据。
A.相关合同
B.法律、法规、政策
C.土地用途管制
D.国家的价格政策
答案：
C
6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以等允许的处分方式为依据。
A.相关合同
B.法律、法规、政策
C.土地用途管制
D.国家的价格政策
答案：
B
7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是。
A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润
答案：
D
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
答案：
B
9.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列方面依次筛选。
A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化
B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许
C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能
D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能
答案：
A
10.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A.小于等于
B.大于等于
C.等于
D.无法确定
答案：
B
11.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始。
A.提高
B.下降
C.不变
D.无法确定
答案：
B
12.某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为万元。
A.10.30
B.13.00
C.28.00
D.20.80
答案：
D
（320-60）×800元=208000元=20.80万元。
13.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。
A.适合原理
B.均衡原理
C.收益递增原理
D.收益递减原理
答案：
A
14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助确定。
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳集约度
D.最佳使用
答案：
A
15.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。
则该宗土地的评估价值应为万元。
A.800
B.1000
C.1800
D.800～1000
答案：
D
16.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
答案：
A
17.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案：
D
18.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以为前提进行估价。
A.维持现状
B.更新改造改造
C.改变用途
D.重新开发
答案：
A
19.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以为前提进行估价。
A.维持现状
B.更新改造
C.改变用途
D.重新开发
答案：
C
20.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以为前提进行估价。
A.维持现状
B.更新改造
C.改变用途
D.重新开发
答案：
D
21.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据来确定。
A.估价对象
B.估价目的
C.估价程序
D.估价原则
答案：
B
22.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
答案：
C
23.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则。
A.估价时点为未来，估价对象为未来状况
B.估价时点与房地产状况均为现在
C.估价时点为现在，估价对象为未来状况
D.估价时点为现在，估价对象为过去状况
答案：
C
24.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为，估价对象为状况下的情形。
A.现在，历史
B.现在，现在
C.历史，现在
D.未来，现在
答案：
A
25.在房屋征收中，评估被征收房屋价值的估价时点为。
A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B.房屋征收决定公告之日
C.房屋征收委托之日
D.房屋征收完毕之日
答案：
B
26.在房屋征收中，评估期房的价值应以为准。
A.与被征收房屋价值评估时点一致
B.房屋的实际状况
C.评估人员的专业判断
D.评估人员的现场勘察结果
答案：
A
27.某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2011年6月15日。
因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的估价时点为。
A.2011年6月15日
B.2011年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
答案：
A
28.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离在同等条件下的正常价格。
A.同一城市房地产
B.同样用途房地产
C.相同房地产
D.类似房地产
答案：
D
29.现货房地产与期货房地产估价的不同点是。
A.估价时点不同
B.房地产市场状况不同
C.估价目的不同
D.估价对象状况
答案：
D
（二）多项选择题
（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）
1.根据经济学原理，当房地产时，便为最高最佳利用。
A.与外部环境相协调
B.外部环境要素最恰当
C.与其各个组成部分相搭配
D.外部环境与内部因素相关联
E.达到规模递增
答案：
AC
2.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着等进行估价。
A.各方当事人均是理性的
B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值
C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D.估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值
E.估价人员应以委托人的立场来考虑评估价值
答案：
ABD
3.目前，我国房屋权属证书有。
A.房地产权证
B.房屋所有权证
C.房屋占有权证
D.房屋他项权证
E.房屋使用权证
答案：
ABD
房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》（过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证。
4.在国有土地房屋征收评估中，合法产权应以为依据。
A.房地产权属证书
B.被征收人提供的书面证明
C.房地产权属档案的记载
D.居委会提供的证明
E.征收人提供的口头证明
答案：
AC
5.土地权属证书有。
A.国有土地使用证
B.集体土地所有证
C.集体土地使用证
D.土地他项权利证明书
E.国有土地所有证
答案：
ABCD
6.在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。
A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C.拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果
D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
答案：
ACDE
7.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押，因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。
A.土地所有权
B.国有工业用地土地使用权
C.宅基地土地使用权
D.大型游乐场
E.乡镇企业用房
答案：
AC
8.我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有。
A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的财产
D.被依法监管的财产
E.乡镇企业的土地使用权
答案：
ABCD
9.根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押的是。
A.权属有争议的房地产
B.用于教育的房地产
C.用于市政的房地产
D.个人所拥有的房地产
E.已依法公告列入拆迁范围的房地产
答案：
ABCE
10.以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应符合下列条件。
A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B.取得土地使用权证书
C.按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
答案：
ABDE
按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，应该完成开发投资总额的25%以上。
11.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的直接相关。
A.性质
B.用途
C.所有权人
D.使用权人
E.面积
答案：
ABE
12.最高最佳使用原则必须同时符合标准。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.经济上必须盈利
E.价值最大化
答案：
ABCE
13.估价中的最高最佳使用具体包括等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳规模
D.最佳环境
E.最佳集约度
答案：
ACE
14.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
答案：
AC
15.以下有助于把握最高最佳使用原则。
A.替代原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
E.经济人原理
答案：
BCD
16.在评估房地产抵押价值时，需扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括。
A.划拨土地应补缴的出让金
B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
D.强制执行费用
E.估价费用
答案：
BC
法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。
而划拨土地应补缴的出让金应属于其他法定优先受偿款。
（三）判断题A对B错
1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
答案：
B
2.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。
答案：
A
3.根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
答案：
A
4.任何产权性质的房地产都可以成为估价对象：
都可以将其作为合法产权的房地产来估价。
答案：
B
5.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。
答案：
A
6.当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。
答案：
B
如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。
7.对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。
答案：
A
8.如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
答案：
A
9.城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。
答案：
B
城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，也应以居住用途来估价，除非申请变更为商业用途。
10.某块带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，建筑面积400m2，拆除建筑物费用为150元/m2，残值为50元/m2，则该地块总价为54万元。
答案：
B
该宗房地产相对于空地的减价额=（150-50）×400元=40000元=4万元，该地块的地价=2500×200元=500000元=50万元，则该地块总价=（50-4）万元=46万元。
11.如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。
答案：
A
12.当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以装饰装修改造为前提进行估价。
答案：
B
13.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。
答案：
B
14.法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。
答案：
B
15.评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。
答案：
A
16.评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，应取保守的居中的收益估计值。
答案：
B
遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。
17.适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
答案：
A
18.对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。
答案：
A
19.不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。
答案：
A
20.在房屋征收中，当被征收房屋实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来状况，因此估价时点应为未来。
答案：
B
在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象状况应为未来状况。
21.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。
答案：
B
22.某房地产估价公司于2009年3月11日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2012年3月11日。
答案：
B
估价时点为2009年3月11日。
23.现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。
答案：
B
24.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。
所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。
答案：
B
25.如果为房屋征收目的评估位于城市旧城改造区域的某门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。
答案：
A
26.在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。
答案：
A
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