重庆XX微电子工业园建设项目可行性研究报告143页优秀甲级资质可研报告 WORD版本.docx
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重庆XX微电子工业园建设项目可行性研究报告143页优秀甲级资质可研报告WORD版本
1总论1
1.1基本情况1
1.2项目业主简介2
1.3编制依据2
1.4主要技术经济指标2
1.5主要结论2
2重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略2
2.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况2
2.2重庆主城空间结构发展布局2
2.3实施开发区战略2
3重庆某某微电子园的发展战略与规划2
3.1园区开发的指导思想和基本方针2
3.2园区开发实施原则和思路2
3.3园区定位和产业选择2
3.4园区开发、建设发展规划2
4项目建设的背景及必要性2
4.1项目建设的背景2
4.2园区现状2
4.3项目建设的必要性2
5市场分析2
5.1园区竞争优势分析2
5.2园区政策及服务环境分析2
5.3重庆市及沙坪坝区土地供求状况分析2
5.4园区土地整治及转让模式分析2
6建设地址及建设条件2
6.1建设地址和地理位置2
6.2地质、水文和气象条件2
6.3交通、物流条件2
6.4基础设施条件2
6.5其它建设条件2
7园区规划、功能、建设内容及规模2
7.1规划依据2
7.2项目规划原则及目标2
7.3产业规划2
7.4园区功能布局2
7.5园区产业布局2
7.6建设内容2
7.7建设规模2
8征地拆迁及安置2
8.1园区现状及基本数据2
8.2征地、拆迁面积及补偿标准2
8.3安置补偿方式2
9园区土地整治2
9.1土地整治原则2
9.2土地整治设计依据2
9.3园区地形地貌2
9.4土地整治规模及可售地面积2
9.5投资估算2
10园区道路系统2
10.1道路现状2
10.2设计依据2
10.3道路建设原则2
10.4园区道路结构形式2
10.5道路经济指标2
10.6工程量及投资估算2
11供电设计方案2
11.1设计依据2
11.2现状概况与分析2
11.3供电电源及电压等级2
11.4用电指标2
11.5安装容量2
11.6变配电设施及网络2
11.7供电模式及输电线路2
11.8电能计量和电器安全2
11.9供配电投资估算2
12给排水系统设计2
12.1设计依据2
12.2给水水源2
12.3用水指标及其估算2
12.4给水管网2
12.5排水系统2
13天燃气系统工程2
13.1设计依据2
13.2燃气管道布置要求2
13.3现状概况2
13.4用气指标及用气量2
13.5供气方案2
14弱电设计方案2
14.1电信网布设原则2
14.2现状概况2
14.3电信管网布设方案2
14.4市话需求量估算2
14.5宽带网络建设2
14.6移动设施规划2
14.7投资估算2
15园区自建部分建筑设计方案2
15.1设计依据2
15.2自建工程主要内容2
15.3建筑物荷载设计规范2
15.4建筑物剖面设计方案2
15.5建筑物设计方案2
15.6园区规划建筑面积2
15.7园区主要技术指标2
16环保、绿化及防灾2
16.1园区环境保护的目标2
16.2园区主要污染源及治理措施2
16.3园区与环境的关系2
16.4园区绿化系统规划2
16.5园区防灾规划2
17组织机构设置2
17.1设置原则2
17.2机构设置2
17.3人员配置2
18项目建设进度及招投标方案2
18.1项目建设进度2
18.2项目招投标方案2
19投资估算及资金筹措2
19.1投资估算2
19.2资金筹措与使用计划2
20经济效益及社会效益评价2
20.1评价依据和原则2
20.2评价方法2
20.3基础数据2
20.4财务评价结果2
20.5不确定性分析2
20.6社会效益评价2
21风险分析2
21.1项目主要风险因素识别2
21.2风险程度评价2
21.3防范和降低风险措施2
22结论及建议2
22.1结论2
22.2建议2
1总论
1.1基本情况
项目名称：
重庆某某微电子工业园建设项目
项目性质：
新建
建设地址：
重庆市沙坪坝区某某镇
项目业主：
重庆某某微电子工业园开发有限公司
法人代表：
石继东
项目占地面积：
20.3平方公里，折合30450亩
建设内容：
分阶段、滚动进行园区土地一级开发整治，按园区控规要求，完成土地平整、道路网络、供电系统、给排水系统、燃气供应系统、电信系统及必要的园区配套设施、公共环境绿化系统建设（即五通、一平、一绿、一配套）。
园区的开发整治和招商引资、土地出让、同步、梯次滚动进行。
园区需整治的土地面积为14平方公里（去除山体、水体、绿化等用地），本项目分两期建设，一期完成8.5平方公里范围内的土地开发整治；二期完成5.5平方公里范围内的土地开发整治。
建设周期：
11年。
一期为6年，二期为5年。
项目总投资：
项目建设总投资807192万元，其中：
工程费用337709万元，工程建设其他费用318227万元，预备费32722万元，建设期利息120035万元。
一期工程建设投资488410万元，其中：
工程费用230970万元，工程建设其他费用172707万元，预备费20184万元，建设期利息64550万元。
资金来源：
项目建设总投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金412326万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。
一期工程建设投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金93544万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。
1.2项目业主简介
项目业主为重庆某某微电子工业园开发有限公司，该公司是根据重庆市人民政府渝府（2005）168号文件精神，于2005年8月成立，注册资金10亿人民币，主要承担某某微电子工业园及其配套服务区的开发建设，包括区域内的征地拆迁、土地出让、园区设施建设、标准厂房建设，协调水、电、气通讯等基础设施建设和经营，并享受重庆市经济技术开发区和高新技术开发区的各项优惠政策。
1.3编制依据
1.重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；
2.《重庆市沙坪坝区总体规划》；
3.《重庆市某某微电子工业园控制性详细规划》（附说明和图）；
4.《中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见》（渝委发（2002）28号文）；
5.《重庆市发展和改革委员会关于重庆某某微电子工业园基础设施建设项目建议书的批复》（渝发改投（2006）369号文）；
6.《重庆市人民政府关于重庆某某微电子工业园享受有关政策的意见》（渝府（2006）81号文）；
7.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；
8.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。
1.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
园区规模
1.1
项目总占地面积
亩
30450
约20.3平方公里
1.2
规划人口（常住人口）
万人
11.2
约3.7万户
2
园区道路
园区出资
2.1
道路总长度
公里
65
其中：
一期道路长度
公里
45
2.1.1
科技南线快速路
公里
4.5
其中：
一期科技南线快速路
公里
4.5
2.1.2
主干道
公里
10
其中：
一期主干道长度
公里
7.7
2.1.3
次干道
公里
28.5
其中：
一期次干道长度
公理
17.9
2.1.4
支路
公里
22
其中：
一期次干道长度
公里
15
3
供电系统
3.1
电缆沟总长（埋地）
公里
42.25
园区出资
其中：
一期电缆沟长（埋地）
公里
29.29
3.2
公用开闭所
个
23
公用开闭所土建由园区出资、设备安装线路等由园区、电力双方平摊。
其中：
一期公用开闭所
个
8
3.3
220kV公用变电站
座
2
公用变电站由电力公司出资，专用变电站由企业出资。
3.4
110kV公用变电站
座
2
3.5
专用变电站
座
4
3.6
总容量
万kVA
25
4
供气系统
4.1
干管总长
公里
48.18
由重庆凯源石油天然气有限责任公司集团出资。
其中：
一期干管长度
公理
33
4.2
配气站
个
2
4.3
用气总量
万m3/d
42.3—44.6
5
给排水系统
5.1
用水容量
万t/d
30.3
给水由重庆市水务控股有限公司出资；
排水一级干管、污水处理厂由水务集团出资；二级干管由园区出资。
5.2
供水总管
公里
46.2
其中：
一期供水总管
公理
31.9
5.3
污水排水管
公里
81.25
其中：
一期污水排水管
公里
56.33
5.4
雨水排水管
公里
61.1
其中：
一期雨水排水管
公理
42.36
5.5
新建工业污水处理厂
万吨/日
10
6
通信系统
6.1
电话容量
万门
10.48
由各家自己出资（移动、联通、网通、电信、有线电视）（其中有线电视由园区垫资）。
6.2
有线电视电缆总长
公里
45.5
其中：
一期有线电视电缆总长
公里
31.55
7
自建建筑物
万平方米
115
7.1
农民安置房
万平方米
50
其中：
一期农民安置房
万平方米
50
7.2
标准厂房
万平方米
11
其中：
一期标准厂房
万平方米
7
7.3
公寓楼
万平方米
9
其中：
一期公寓楼
万平方米
5
7.4
研发楼
万平方米
45
其中：
一期研发楼
万平方米
33
8
园区其它公用设施
8.1
消防站
所
3
8.2
卫生设施
8.2.1
公共厕所
个
18
8.2.2
垃圾收集站
个
18
8.3
停车场
个
4
8.4
公共绿化
公顷
214.76
9
总投资
万元
807192
9.1
自筹资金
万元
94866
9.2
银行贷款
万元
300000
9.3
用于建设投资的土地开发收入
万元
412326
10
经济效益
10.1
所得税后财务内部收益率
％
12.25
10.2
所得税后财务净现值
万元
67840
10.3
所得税后投资回收期
年
8.86
包括建设期
10.4
所得税前财务内部收益率
％
12.72
10.5
所得税前财务净现值
万元
77648
10.6
所得税前投资回收期
年
8.86
包括建设期
10.7
投资利润率
％
13.06
1.5主要结论
某某是城市副中心、市级教育科研拓展区、铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，立足于发展高新技术产业。
重庆某某微电子工业园位于重庆市沙坪坝区某某组团，地理位置较佳，铁路、公路及水、空运输条件十分方便，是重庆市政府重点建设的电子信息产业园区。
园区以重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区为依托，共同构成科教领先、产业发达、物流畅通、功能完善、生态优美、最具核心竞争力和人居环境的重庆市西部新城。
重庆市“十一五”规划强调“十一五”期间全市的基础产业和特色产业要有突破性发展，重庆市委、市政府高度重视信息产业等高新技术产业的发展，已把电子信息产业列入全市三大先导产业之一。
微电子工业作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核心，将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。
重庆某某微电子工业园的开发建设对拉动重庆经济增长、推动全市高新技术产业的发展有着极其重要的作用，有利于推进重庆走新型工业化道路，形成以信息化带动工业化、以工业化促进信息化，加快结构调整，强化科技进步，推进体制创新，转变增长方式。
园区的建成，将引导企业向园区集聚，发展产业集群。
同时也将为就业和再就业提供更多的空间。
因此项目的建设是必要的，经本报告技术、经济论证，项目是可行的。
园区本次开发总面积20.3平方公里，建设开发周期为11年，按照政府导向、市场化运作的思路，采取联动开发、滚动发展及滚动出让方式进行开发。
项目总投资807192万元。
资金运作采取自筹、贷款、土地出让滚动投入等方式。
财务评价表明，园区建设具有良好的经济效益、社会效益，项目建设是必要的、可行的。
2重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略
2.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况
2.1.1重庆市自然地理概况
1.地理位置
重庆市位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部，长江上游三峡库区及四川盆地东南部。
地跨东经105º17′--110º11′，北纬28º10′--32º13′之间，纵横幅度东西长470公里，南北宽450公里，幅员面积82269平方公里（土地详查数），地界东邻湖北省、湖南省，南靠贵州省，西连四川省泸州市、内江市、遂宁市，北接四川省广安地区、达川地区和陕西省。
2.地形地貌
重庆地貌特征是山多河多，山脉连绵起伏，河流纵横交错。
长江干流自西向东横贯全境，在重庆境内流程665公里，以长江干流为轴线，汇集上百条大小支流。
地势沿河流、山脉起伏，形成南北高、中间低，从南北向河谷倾斜的地貌，构成以山地、丘陵为主兼有平原浅丘的地形状态。
地形高低悬殊，地貌结构复杂。
3.气候
重庆属亚热带湿润季风气候，具有夏热冬暖，雨量充沛，湿润多云雾等特点，年均气温18.4℃，年降水量在1000毫米以上。
2.1.2重庆市国民经济和社会发展概况
重庆是我国西南地区和长江上游的经济中心城市，是全国重型汽车、摩托车、微型汽车和轿车、钢铁、铝材、装备制造业\化学药物、大型自动化仪表生产基地之一。
重庆是中国沿江开放城市，设有国家级的高新技术产业开发区，经济技术开发区和10个省级开发区。
农副产品种类繁多，粮食、生猪、柑橘、茶叶产、蚕茧在全国各大城市居领先地位。
重庆是西南地区最大的综合运输枢纽，水陆空交通发达，铁路有成渝、川黔、襄渝及渝怀四条干线在此交会；公路有成渝、渝黔、渝宜、渝邻高速公路、川黔、川湘、川汉（口）、汉（中）渝、渝南（充）及国道319、318、210等形成的网络；水运有西南地区最大的贸易港口和物资集散地重庆港及万州、涪陵、江津、合川等中小港口；航空有对外开放的江北国际机场和万州机场。
重庆是长江上游最大的商业重镇和商品物资集散中心。
重庆人才云集，科技力量雄厚，有重庆大学、西南师范大学、西南政法大学等20所高等院校。
重庆市构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型二元经济城市。
重庆市紧紧围绕建设长江上游经济中心、全面建设小康社会战略目标，把贯彻中央宏观调控作为加快重庆发展的重要机遇，全市经济在宏观调控中继续保持快速增长，主要经济指标创直辖以来新高，各项社会事业全面进步，人民生活水平进一步提高。
统计至2005年，全年实现地区生产总值3069.10亿元，比上年增长11.5%。
其中，第一产业增加值463.42亿元，增长4.5%；第二产业增加值1258.32亿元，增长12.9%；第三产业增加值1347.36亿元，增长12.3%。
一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为15.1%、41.0%和43.9%，三次产业对经济增长的贡献率分别为5.4%、50.6%和44.0%。
按常住人口计算，人均地区生产总值达到10978元（按当期汇率测算折合1340美元），比上年增长11.6%。
分地区看，都市发达经济圈完成地区生产总值1295.88亿元，比上年增长11.9%，占全市生产总值的42.2%；渝西经济走廊完成868.97亿元，增长11.3%，占全市的28.3%；三峡库区生态经济区完成904.25亿元，增长11.0%，占全市的29.5%。
2.2重庆主城空间结构发展布局
2.2.1重庆主城空间的变化
“十五”期间，重庆各方面事业都取得了显著的成就，为了满足重庆未来快速发展的需要，《重庆市城市总体规划（2005-2020）》对重庆都市圈和主城区的定义相比98版总规发生了较大的变化。
98版总体规划在都市圈范围内确定了两个空间层次：
主城：
东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钓鱼咀、道角，面积约600平方公里，是城市化水平较高、城市人口相对集中的地区。
都市圈：
东起迎龙、南彭，西至缙云山、白市驿，北起北碚、两路、鱼嘴，南至西彭、一品，面积约2500平方公里。
2005版总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展：
1.向北拓展
跨过内环线向北拓展。
经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。
自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。
2.向西拓展
跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里。
用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。
3.向东拓展
跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。
处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较大，城市向北发展动力不足。
尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。
因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。
4.向南拓展
跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。
可发展区域的适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。
因此，重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。
都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。
2.2.2主城空间结构
根据重庆空间结构的历史演变过程及发展条件的综合分析，预城市不同区域的发展：
由于区域因素及自身条件因素，未来各区域将处于发展的相对不均衡状态，近期北部新区将保持快速发展态势，成为城市发展的龙头，中远期西部谷地与东部茶园鱼嘴等地区，将形成发展的两个增长极；最终形成一城五片的空间发展总体格局，城市的空间形态仍将继续保持多中心组团式模式。
同时，结合两江四山的自然山水格局特征，将主城区的城市空间结构确定为“一城五片、多中心组团式”。
“一城”即主城。
“五片”指按两江四山的山水格局，将主城分为五大片区，即中部片区、北部片区、西部片区、东部片区、南部片区，各片区在空间上相对独立。
“多中心”指城市中心即解放碑、江北城、弹子石CBD和六个城市副中心即观音桥副中心、南坪副中心、沙坪坝副中心、大杨石副中心、某某副中心、茶园副中心。
“组团”指片区内由于地形地貌条件或其它因素分割，相对独立的城市建设区域。
即渝中组团、沙坪坝组团、大杨石组团、大渡口组团、观音桥人和组团、大竹林—礼嘉组团、两路组团、蔡家组团、唐家沱组团、北碚组团、某某组团、西彭组团、鱼嘴组团、茶园组团、南坪组团、李家沱鱼洞组团共16个城市组团。
片区由自然山体和河流分隔，组团及功能区之间由公园绿地、郊野公园、生态农业区、林地、大型交通设施等隔离。
城市空间结构详见《重庆市主城区发展空间战略布局示意图》
2.3实施开发区战略
1991年3月和1993年国务院分别批准了重庆高新区和重庆经济技术开发区两个国家级开发区。
经过十多年的发展，重庆高新区和经济技术开发区均取得了令人瞩目的成绩。
以经开区为例，近年来经开区对重庆经济贡献见表2-1《重庆市与经开区2001-2005国内生产总值对比表》：
表2-1重庆市与经开区2001-2005国内生产总值对比表单位：
亿元
年份
重庆市
经开区
贡献比例
增长比例
2001
1750
32.6
1.86%
2002
1971
50.8
2.58%
0.72
2003
2251
72.48
3.21%
0.63
2004
2690
90
3.35%
0.14
2005
3069
73.09
2.38
-0.97%
重庆是我国老工业基地，重化工业有一定的优势，但是整体工业化程度较低，科技创新能力和经济综合竞争力不强，城乡二元结构突出，人口增长、经济发展同生态环境、自然资源的矛盾加剧，劳动就业压力增大。
为解决这一问题，重庆必须坚持走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。
为了更好的发挥资源的集中优势以及绿色GDP的理念，重庆市政府提出了“退二进三”、“退城进园”的指导思想，即将工业逐渐从主城区迁出搬进工业园区，将第三产业逐渐迁入主城，这样既能更好的发挥整体工业化的优势和集聚效应，又能充分发挥第三产业的服务功能。
经过几年的努力，重庆市不断优化产业结构，使之逐渐趋于合理。
重庆市2000年至2010年产业结构见表2-2《重庆市2000年至2010年产业结构调整表》：
表2-2重庆市2000年至2010年产业结构调整表
年份
第一产业
第二产业
第三产业
合计
2000
17.8%
41.4%
40.8%
100%
2001
16.7%
41.5%
41.8%
100%
2002
16%
41.9%
42.1%
100%
2003
15.2%
43.4%
41.4%
100%
2004
16.2%
39.5%
44.3%
100%
2005
15.1%
41%
43.9%
100%
2010
10%
50%
40%
100%
重庆市特色工业园区是市属各区县（自治县、市）结合地域资源优势和产业特色，经市政府命名的以工业企业为主体的市级产业园区。
截止2003年7月7日，重庆市政府先后分三次批准建立了30个特色工业园区，并经2003年底国家土地市场秩序治理整顿验收合格。
按我市的三大经济板块划分，其分布为：
主城区10个园区，渝西经济走廊10个园区，三峡生态经济区10个园区。
市政府批准特色工业园区启动区和拓展区建设面积63.4平方公里。
园区的优势在于统一规划、统筹开发，打造形象，筑巢引凤，并在市和区县（自治
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