重庆XX微电子工业园建设项目可行性研究报告143页优秀甲级资质可研报告 WORD版本.docx

1、重庆XX微电子工业园建设项目可行性研究报告143页优秀甲级资质可研报告 WORD版本1 总论 11.1基本情况 11.2项目业主简介 21.3编制依据 21.4主要技术经济指标 21.5主要结论 22重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略 22.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况 22.2重庆主城空间结构发展布局 22.3实施开发区战略 23重庆某某微电子园的发展战略与规划 23.1园区开发的指导思想和基本方针 23.2园区开发实施原则和思路 23.3园区定位和产业选择 23.4园区开发、建设发展规划 24项目建设的背景及必要性 24.1项目建设的背景 24.2园区现状 24.3项目建

2、设的必要性 25市场分析 25.1园区竞争优势分析 25.2园区政策及服务环境分析 25.3重庆市及沙坪坝区土地供求状况分析 25.4园区土地整治及转让模式分析 26建设地址及建设条件 26.1建设地址和地理位置 26.2地质、水文和气象条件 26.3交通、物流条件 26.4基础设施条件 26.5其它建设条件 27园区规划、功能、建设内容及规模 27.1规划依据 27.2项目规划原则及目标 27.3产业规划 27.4园区功能布局 27.5园区产业布局 27.6建设内容 27.7建设规模 28征地拆迁及安置 28.1 园区现状及基本数据 28.2征地、拆迁面积及补偿标准 28.3安置补偿方式 2

3、9园区土地整治 29.1土地整治原则 29.2土地整治设计依据 29.3园区地形地貌 29.4土地整治规模及可售地面积 29.5 投资估算 210园区道路系统 210.1道路现状 210.2 设计依据 210.3道路建设原则 210.4园区道路结构形式 210.5 道路经济指标 210.6工程量及投资估算 211供电设计方案 211.1设计依据 211.2现状概况与分析 211.3 供电电源及电压等级 211.4 用电指标 211.5安装容量 211.6变配电设施及网络 211.7供电模式及输电线路 211.8电能计量和电器安全 211.9供配电投资估算 212给排水系统设计 212.1设计依

4、据 212.2给水水源 212.3用水指标及其估算 212.4给水管网 212.5排水系统 213天燃气系统工程 213.1 设计依据 213.2 燃气管道布置要求 213.3现状概况 213.4用气指标及用气量 213.5供气方案 214弱电设计方案 214.1电信网布设原则 214.2现状概况 214.3电信管网布设方案 214.4市话需求量估算 214.5宽带网络建设 214.6移动设施规划 214.7投资估算 215 园区自建部分建筑设计方案 215.1设计依据 215.2自建工程主要内容 215.3建筑物荷载设计规范 215.4建筑物剖面设计方案 215.5建筑物设计方案 215.6

5、园区规划建筑面积 215.7园区主要技术指标 216 环保、绿化及防灾 216.1园区环境保护的目标 216.2园区主要污染源及治理措施 216.3园区与环境的关系 216.4园区绿化系统规划 216.5园区防灾规划 217 组织机构设置 217.1设置原则 217.2机构设置 217.3人员配置 218 项目建设进度及招投标方案 218.1项目建设进度 218.2项目招投标方案 219 投资估算及资金筹措 219.1投资估算 219.2资金筹措与使用计划 220经济效益及社会效益评价 220.1评价依据和原则 220.2评价方法 220.3基础数据 220.4财务评价结果 220.5不确定性

6、分析 220.6社会效益评价 221风险分析 221.1项目主要风险因素识别 221.2风险程度评价 221.3防范和降低风险措施 222结论及建议 222.1结论 222.2建议 21 总论1.1基本情况项目名称：重庆某某微电子工业园建设项目项目性质：新建建设地址：重庆市沙坪坝区某某镇项目业主：重庆某某微电子工业园开发有限公司法人代表：石继东项目占地面积：20.3平方公里，折合30450亩建设内容：分阶段、滚动进行园区土地一级开发整治，按园区控规要求，完成土地平整、道路网络、供电系统、给排水系统、燃气供应系统、电信系统及必要的园区配套设施、公共环境绿化系统建设（即五通、一平、一绿、一配套）。

7、园区的开发整治和招商引资、土地出让、同步、梯次滚动进行。园区需整治的土地面积为14平方公里（去除山体、水体、绿化等用地），本项目分两期建设，一期完成8.5平方公里范围内的土地开发整治；二期完成5.5平方公里范围内的土地开发整治。建设周期：11年。一期为6年，二期为5年。项目总投资：项目建设总投资807192万元，其中：工程费用337709万元，工程建设其他费用318227万元，预备费32722万元，建设期利息120035万元。一期工程建设投资488410万元，其中：工程费用230970万元，工程建设其他费用172707万元，预备费20184万元，建设期利息64550万元。资金来源：项目建设总投

8、资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金412326万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。 一期工程建设投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金93544万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。 1.2项目业主简介项目业主为重庆某某微电子工业园开发有限公司，该公司是根据重庆市人民政府渝府（2005）168号文件精神，于2005年8月成立，注册资金10亿人民币，主要承担某某微电子工业园及其配套服务区的开发建设，包括区域内的征地拆迁、土

9、地出让、园区设施建设、标准厂房建设，协调水、电、气通讯等基础设施建设和经营，并享受重庆市经济技术开发区和高新技术开发区的各项优惠政策。1.3编制依据1.重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；2.重庆市沙坪坝区总体规划；3.重庆市某某微电子工业园控制性详细规划（附说明和图）；4.中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见（渝委发（2002）28号文）；5.重庆市发展和改革委员会关于重庆某某微电子工业园基础设施建设项目建议书的批复（渝发改投（2006）369号文）；6.重庆市人民政府关于重庆某某微电子工业园享受有关政策的意见（渝府（2006）81号文）；7.业主提供的区域及园

10、区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；8.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序 号指标名称单位指 标备注1园区规模1.1项目总占地面积亩30450约20.3平方公里1.2规划人口（常住人口）万人11.2约3.7万户2园区道路园区出资2.1道路总长度公里65其中：一期道路长度公里452.1.1科技南线快速路公里4.5其中：一期科技南线快速路公里4.52.1.2主干道公里10其中：一期主干道长度公里7.72.1.3次干道公里28.5其中：一期次干道长度公理17.92.1.4支路公里22其中：一期次干道长度公里153供电系统3.

11、1电缆沟总长（埋地）公里42.25园区出资其中：一期电缆沟长（埋地）公里29.293.2公用开闭所个23公用开闭所土建由园区出资、设备安装线路等由园区、电力双方平摊。其中：一期公用开闭所个83.3220kV公用变电站座2公用变电站由电力公司出资，专用变电站由企业出资。 3.4110kV公用变电站座23.5专用变电站座43.6总容量万kVA254供气系统4.1干管总长公里48.18由重庆凯源石油天然气有限责任公司集团出资。 其中：一期干管长度公理334.2配气站个24.3用气总量万m3/d42.344.65给排水系统5.1用水容量万t/d30.3给水由重庆市水务控股有限公司出资；排水一级干管、污

12、水处理厂由水务集团出资；二级干管由园区出资。5.2供水总管公里46.2其中：一期供水总管公理31.95.3污水排水管公里81.25其中：一期污水排水管公里56.335.4雨水排水管公里61.1其中：一期雨水排水管公理42.365.5新建工业污水处理厂万吨/日106通信系统6.1电话容量万门10.48由各家自己出资（移动、联通、网通、电信、有线电视）（其中有线电视由园区垫资）。6.2有线电视电缆总长公里45.5其中：一期有线电视电缆总长公里31.557自建建筑物万平方米1157.1农民安置房万平方米50其中：一期农民安置房万平方米507.2标准厂房万平方米11其中：一期标准厂房万平方米77.3公

13、寓楼万平方米9其中：一期公寓楼万平方米57.4研发楼万平方米45其中：一期研发楼万平方米338园区其它公用设施8.1消防站所38.2卫生设施8.2.1公共厕所个188.2.2垃圾收集站个188.3停车场个48.4公共绿化公顷214.769总投资万元8071929.1自筹资金万元948669.2银行贷款万元3000009.3用于建设投资的土地开发收入万元41232610经济效益10.1所得税后财务内部收益率12.2510.2所得税后财务净现值万元6784010.3所得税后投资回收期年8.86包括建设期10.4所得税前财务内部收益率12.7210.5所得税前财务净现值万元7764810.6所得税前

14、投资回收期年8.86包括建设期10.7投资利润率13.061.5主要结论某某是城市副中心、市级教育科研拓展区、铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，立足于发展高新技术产业。重庆某某微电子工业园位于重庆市沙坪坝区某某组团，地理位置较佳，铁路、公路及水、空运输条件十分方便，是重庆市政府重点建设的电子信息产业园区。园区以重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区为依托，共同构成科教领先、产业发达、物流畅通、功能完善、生态优美、最具核心竞争力和人居环境的重庆市西部新城。重庆市“十一五”规划强调“十一五”期间全市的基础产业和特色产业要有突破性发展，重庆市委、市政府高度重视信息产业等高新技术产业的发

15、展，已把电子信息产业列入全市三大先导产业之一。微电子工业作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核心，将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。重庆某某微电子工业园的开发建设对拉动重庆经济增长、推动全市高新技术产业的发展有着极其重要的作用，有利于推进重庆走新型工业化道路，形成以信息化带动工业化、以工业化促进信息化，加快结构调整，强化科技进步，推进体制创新，转变增长方式。园区的建成，将引导企业向园区集聚，发展产业集群。同时也将为就业和再就业提供更多的空间。因此项目的建设是必要的，经本报告技术、经济论证，项目是可行的。园区本次开发总面积20.3平方公里，建设开发周期为1

16、1年，按照政府导向、市场化运作的思路，采取联动开发、滚动发展及滚动出让方式进行开发。项目总投资807192万元。资金运作采取自筹、贷款、土地出让滚动投入等方式。财务评价表明，园区建设具有良好的经济效益、社会效益，项目建设是必要的、可行的。2重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略2.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况2.1.1重庆市自然地理概况1.地理位置重庆市位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部，长江上游三峡库区及四川盆地东南部。地跨东经10517-11011，北纬2810-3213之间，纵横幅度东西长470公里，南北宽450公里，

17、幅员面积82269平方公里（土地详查数），地界东邻湖北省、湖南省，南靠贵州省，西连四川省泸州市、内江市、遂宁市，北接四川省广安地区、达川地区和陕西省。2.地形地貌重庆地貌特征是山多河多，山脉连绵起伏，河流纵横交错。长江干流自西向东横贯全境，在重庆境内流程665公里，以长江干流为轴线，汇集上百条大小支流。地势沿河流、山脉起伏，形成南北高、中间低，从南北向河谷倾斜的地貌，构成以山地、丘陵为主兼有平原浅丘的地形状态。地形高低悬殊，地貌结构复杂。3.气候 重庆属亚热带湿润季风气候，具有夏热冬暖，雨量充沛，湿润多云雾等特点，年均气温18.4，年降水量在1000毫米以上。2.1.2重庆市国民经济和社会发展

18、概况重庆是我国西南地区和长江上游的经济中心城市，是全国重型汽车、摩托车、微型汽车和轿车、钢铁、铝材、装备制造业化学药物、大型自动化仪表生产基地之一。重庆是中国沿江开放城市，设有国家级的高新技术产业开发区，经济技术开发区和10个省级开发区。农副产品种类繁多，粮食、生猪、柑橘、茶叶产、蚕茧在全国各大城市居领先地位。重庆是西南地区最大的综合运输枢纽，水陆空交通发达，铁路有成渝、川黔、襄渝及渝怀四条干线在此交会；公路有成渝、渝黔、渝宜、渝邻高速公路、川黔、川湘、川汉（口）、汉（中）渝、渝南（充）及国道319、318、210等形成的网络；水运有西南地区最大的贸易港口和物资集散地重庆港及万州、涪陵、江津、

19、合川等中小港口；航空有对外开放的江北国际机场和万州机场。重庆是长江上游最大的商业重镇和商品物资集散中心。重庆人才云集，科技力量雄厚，有重庆大学、西南师范大学、西南政法大学等20所高等院校。重庆市构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型二元经济城市。重庆市紧紧围绕建设长江上游经济中心、全面建设小康社会战略目标，把贯彻中央宏观调控作为加快重庆发展的重要机遇，全市经济在宏观调控中继续保持快速增长，主要经济指标创直辖以来新高，各项社会事业全面进步，人民生活水平进一步提高。统计至2005年，全年实现地区生产总值 3069.10亿

20、元，比上年增长11.5%。其中，第一产业增加值463.42亿元，增长4.5%；第二产业增加值1258.32亿元，增长12.9%；第三产业增加值1347.36亿元，增长12.3%。一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为15.1%、41.0%和43.9%，三次产业对经济增长的贡献率分别为5.4%、50.6%和44.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到10978元（按当期汇率测算折合1340美元），比上年增长11.6%。分地区看，都市发达经济圈完成地区生产总值1295.88亿元，比上年增长11.9%，占全市生产总值的42.2%；渝西经济走廊完成868.97亿元，增长11.3%，占全市的

21、28.3%；三峡库区生态经济区完成904.25亿元，增长11.0%，占全市的29.5%。2.2重庆主城空间结构发展布局 2.2.1重庆主城空间的变化“十五”期间，重庆各方面事业都取得了显著的成就，为了满足重庆未来快速发展的需要，重庆市城市总体规划（2005-2020）对重庆都市圈和主城区的定义相比98版总规发生了较大的变化。98版总体规划在都市圈范围内确定了两个空间层次：主城：东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钓鱼咀、道角，面积约600平方公里，是城市化水平较高、城市人口相对集中的地区。都市圈：东起迎龙、南彭，西至缙云山、白市驿，北起北碚、两路、鱼嘴，南至西彭、一品，

22、面积约2500平方公里。2005版总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展：1.向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。2.向西拓展跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里。用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联

23、系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。3.向东拓展跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较大，城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。4.向南拓展跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。可发展区域的

24、适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。因此，重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。2.2.2主城空间结构根据重庆空间结构的历史演变过程及发展条件的综合分析，预城市不同区域的发展：由于区域因素及自身条件因素，未来各区域将处于发展的相对不均衡状态，近期北部新区将保持快速发展态势，成为城市发展的龙头，中远期西部谷地与东部茶园鱼嘴等地区，将形成发展的两个增长极；最终形成一城五片的空间发展总体格局，城市的空间形态仍将继续保持多中心组团式模式。同时，结合两江四山的自然山水格局特征，将主城区的

25、城市空间结构确定为“一城五片、多中心组团式”。“一城”即主城。“五片”指按两江四山的山水格局，将主城分为五大片区，即中部片区、北部片区、西部片区、东部片区、南部片区，各片区在空间上相对独立。“多中心”指城市中心即解放碑、江北城、弹子石CBD和六个城市副中心即观音桥副中心、南坪副中心、沙坪坝副中心、大杨石副中心、某某副中心、茶园副中心。“组团”指片区内由于地形地貌条件或其它因素分割，相对独立的城市建设区域。即渝中组团、沙坪坝组团、大杨石组团、大渡口组团、观音桥人和组团、大竹林礼嘉组团、两路组团、蔡家组团、唐家沱组团、北碚组团、某某组团、西彭组团、鱼嘴组团、茶园组团、南坪组团、李家沱鱼洞组团共16

26、个城市组团。片区由自然山体和河流分隔，组团及功能区之间由公园绿地、郊野公园、生态农业区、林地、大型交通设施等隔离。城市空间结构详见重庆市主城区发展空间战略布局示意图2.3实施开发区战略1991年3月和1993年国务院分别批准了重庆高新区和重庆经济技术开发区两个国家级开发区。经过十多年的发展，重庆高新区和经济技术开发区均取得了令人瞩目的成绩。以经开区为例，近年来经开区对重庆经济贡献见表2-1重庆市与经开区2001-2005国内生产总值对比表：表2-1 重庆市与经开区2001-2005国内生产总值对比表 单位：亿元年份重庆市经开区贡献比例增长比例2001175032.61.86%200219715

27、0.82.58%0.722003225172.483.21%0.6320042690903.35%0.142005306973.092.38-0.97%重庆是我国老工业基地，重化工业有一定的优势，但是整体工业化程度较低，科技创新能力和经济综合竞争力不强，城乡二元结构突出，人口增长、经济发展同生态环境、自然资源的矛盾加剧，劳动就业压力增大。为解决这一问题，重庆必须坚持走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。为了更好的发挥资源的集中优势以及绿色GDP的理念，重庆市政府提出了“退二进三”、“退城进园”的指导思想，即将工业逐渐从主城区迁出搬进工业园区

28、，将第三产业逐渐迁入主城，这样既能更好的发挥整体工业化的优势和集聚效应，又能充分发挥第三产业的服务功能。经过几年的努力，重庆市不断优化产业结构，使之逐渐趋于合理。重庆市2000年至2010年产业结构见表2-2重庆市2000年至2010年产业结构调整表：表2-2 重庆市2000年至2010年产业结构调整表年份第一产业第二产业第三产业合计200017.8%41.4%40.8%100%200116.7%41.5%41.8%100%200216%41.9%42.1%100%200315.2%43.4%41.4%100%200416.2%39.5%44.3%100%200515.1%41%43.9%100%201010%50%40%100%重庆市特色工业园区是市属各区县（自治县、市）结合地域资源优势和产业特色，经市政府命名的以工业企业为主体的市级产业园区。截止 2003年7月7日，重庆市政府先后分三次批准建立了30个特色工业园区，并经2003年底国家土地市场秩序治理整顿验收合格。按我市的三大经济板块划分，其分布为：主城区10个园区，渝西经济走廊10个园区，三峡生态经济区10个园区。市政府批准特色工业园区启动区和拓展区建设面积63.4平方公里。园区的优势在于统一规划、统筹开发，打造形象，筑巢引凤，并在市和区县（自治