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房屋维修管理综合概述
房屋维修管理综合概述
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第八章房屋维修管理
第一节房屋维修管理概述
一、房屋维修概念及特点
（一）房屋维修概念
●房屋维修的概念有广义和狭义之分。
✧狭义的房屋维修仅指对房屋的维护和修缮；
✧广义的房屋维修则包括房屋的维护、修缮和改建。
●物业管理的基本目的不外乎3个方面：
✧使物业获取最大的期望收益；
✧使物业得到良好的保值和增值效果；
✧给业主和使用人提供良好的生活、工作和学习环境。
而保证物业处于正常而良好的经营和使用状态，保证房屋足够的寿命，是达到上述基本目的的前提。
●由于房屋的不可移动性，使其始终处于千变万化的自然状态及社会经济状态之中。
不管房屋是否使用，它始终受到自然因素及社会经济因素的作用。
（二）房屋磨损概念
1．房屋的物理寿命和经济寿命
●衡量一幢房屋寿命的大小一般有两种方式，即房屋的物理寿命和经济寿命。
✧房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；
✧房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。
✧经济寿命是房屋综合磨损的结果。
通常经济寿命均小于等于使用寿命，具体见下图9.1所示。
图9.1房屋的物理寿命和经济寿命
●通常，物业业主关心房屋的经济寿命超过关心其物理寿命。
这是因为业主作为一名投资经营者，考虑问题主要是从房屋的经济性角度出发，追求物业的经营效益及保值增值效益。
2．房屋的磨损
根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。
（1）有形磨损。
●有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。
这种磨损是看得见的，是有形的。
●这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。
它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。
●一般情况下，房屋有形磨损产生的原因有两个：
✧第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到诸如摩擦、冲击、振动、疲劳，甚至火灾等外力作用而产生的物理上或物质上的磨损。
✧第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损，包括风、雨、酸湿气体及氧化作用，也包括非正常的自然灾害（洪水、地震、滑坡、龙卷风、冰雹等）以及生物因素（如白蚁、霉菌等）的影响。
●事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果，
●房屋有形磨损程度可以用以下两种方法进行度量。
1用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。
即通过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。
②用房屋维修费用的大小来度量。
即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。
（2）无形磨损。
●无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨损概念。
主要是指由于时代与技术的发展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。
这种磨损是看不到的，是无形的。
●这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。
无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。
●房屋无形磨损产生的原因有3个：
✧第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。
由于这种磨损不会影响房屋的正常使用及使用功能，所以它不会产生房屋保养与维修问题。
✧第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。
由于这种磨损会影响房屋的使用功能，所以它会涉及房屋的保养与维修问题，主要是房屋改造的问题。
✧第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。
●无形磨损程度的衡量可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价值的差额同其原始价值的比例来表示。
✧在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、比较法和收益法，进行综合估算得出。
✧值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括其相应的土地部分价值。
（3）综合磨损。
●房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个综合磨损的过程。
●房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有形磨损与无形磨损程度综合取定。
案例：
例如：
某房屋的原始价值为1000万元，由于磨损需要大修，其所需的大修理费用为300万元，若该房屋当前的重置价值为700万元，求：
① 该房屋的有形磨损程度；
② 该房屋的无形磨损程度；
③ 该房屋的综合磨损程度；
④ 该房屋现时的净价值。
解：
根据题意有，原始价值Ｋ0＝1000万元，大修理费用Ｒ＝300万元，重置价值Ｋ’＝700万元，则有：
① 房屋有形磨损的程度：
Ｒ 300
α有＝——＝——×100％＝43％
Ｋ’700
② 房屋的无形磨损程度：
Ｋ0－Ｋ’1000-700
α无＝--------------＝——————×100％Ｋ01000
＝30％
③ 房屋的综合磨损程度：
α综＝１－（１－α有）×（１－α无）
＝１－（１－43％）×（１－30％）
＝60％
④ 房屋现时的净价值：
Ｋ净＝Ｋ0•（１－α综）
＝1000×（1－60％）
＝400（万元）
（三）房屋维修的分类
房屋维修根据不同的标准有不同的分类。
（1）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保养）和修缮。
这也是维修这个词的两个本质的组成部分。
●延缓或补偿房屋的磨损，延长房屋的物理与经济寿命，其有效的途径不外乎有两条，即对房屋的维护管理和修缮管理。
✧房屋维护主要用来减缓房屋在使用或闲置过程中的磨损程度，维持房屋正常的使用状态，达到延长房屋物理与经济寿命的效果。
房屋的维护主要包括房屋的日常养护与零星小修两项工作。
✧房屋的修缮主要用来补偿房屋所受的磨损，弥补并修复房屋各主要组成部分的破损，延长房屋的物理与经济寿命。
（2）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和改良性修缮。
●恢复性修缮是指物业管理者对房屋由于受到物理磨损而损坏部分的修复工作，是房屋简单再生产的实物及价值补偿形式。
●改良性修缮包括房屋功能和装修的改善、设备与设施的更新改造等。
●这两者在内容上缺一不可，在时间上也交叉或同时进行。
●房屋的恢复性修缮包括紧急性修缮与计划性修缮两种类型，
●而改良性修缮则属于计划性修缮的范畴。
（3）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧急性修缮。
●紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。
✧发生在时间上没有规律，
✧对房屋的使用功能产生较大的影响
✧抢修工作的时间要求紧、费用较大
✧工作的组织困难较大。
✧这种类型的修缮大多为小修及中修项目。
●房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间对房屋实施有计划的修复或改良工作。
✧房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的2％，而其费用则往往占整个保养修缮费用的90％左右。
✧修缮工作有一定规律的周期性；
✧计划性较强；物业管理者有充裕的时间，根据房屋完损情况、修缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源
✧多数为中修、大修以上项目。
（4）房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、大修、翻修及综合性修缮5大类。
（这5类修缮的含义，将在下面的章节中作介绍。
）
（四）房屋维修的特点
房屋维修具有以下特点：
（1）技术性。
房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技术，还包括独特的设计和施工操作技术。
（2）限制性。
房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般情况是在使用不停顿的情况下进行的，
（3）普遍性。
由于房屋的有形磨损和无形磨损无处、无时不在，
（4）分散性。
由于房屋损坏的发生从时间上、空间上都是随机的，因此决定了维修工作是零星的、分散的。
（5）服务性。
房屋维修往往是由房屋的住用者提出要求，并且维修的结果直接由住用者承受，是与住用者的切身利益密切相关的
二、房屋维修管理概念及特点
（一）房屋维修管理概念
●房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所管理房屋进行维护维修的技术管理。
●包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。
●房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。
（二）房屋维修管理的特点
（1）房屋维修管理的复杂性。
●房屋的多样性或个体性，造成了维修方案的多样性；
●是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性；
●房屋维修与房屋使用的并行性，给房屋维修的设计、施工组织及安全管理等带来新建筑施工所没有的困难；
●房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利益不同而给房屋维修带来的人为障碍。
（2）房屋维修管理的技术性。
●房屋维修本身所具有的技术性决定了房屋维修管理具有技术性，
●房屋维修工作中的质量管理、成本控制、进度控制以及合同管理等都需要房屋建筑工程的专业知识以及相关的专业知识。
（3）房屋维修管理的计划性。
●房屋维修过程本身存在着各阶段、各步骤之间从技术角度来说不可违反的工作流程，
●来自管理、资金、环境等方面的约束，
都要求房屋维修管理必须要有计划、有程序地进行。
●例如，房屋维修一般都必须经过房屋现状调查、维修方案的制定、房屋维修的组织和实施以及检查验收等程序，从人员组织、技术要求、材料和设备的调配、资金的调用、场地的规划、用户关系的处理、时间进度的安排等众多方面事先就做好详细计划，才能保证房屋维修工作的正常开展。
三、房屋维修管理的意义和原则
（一）房屋维修管理的意义
●在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理企业管理水平的重要标志，
●一般来说，房屋维修管理具有以下意义：
（1）确保房屋的使用价值。
（2）增加房屋的经济价值。
（3）提升企业的信誉价值。
（4）增加城市的社会价值。
（二）房屋维修管理的原则
（1）用户第一，服务第一原则。
●房屋维修的目的就是为了不断地满足社会生产和人民居住生活的需要。
●物业管理企业本身是服务性企业，房屋维修又带有强烈的服务性质，服务是企业的立身之本；
●“用户第一，服务第一”不是口号，而是要体现在思想、制度、规范和态度等各个方面，体现在物业管理企业所有员工的一言一行中，体现在物业管理企业规章制度的字里行间。
（2）预防为主，管修结合原则。
●房屋的使用、管理、修缮、保养是一个统一的过程。
强调这一原则就要贯彻预防为主的方针，使房屋的使用、维护、日常保养、修缮改造等有机地结合起来。
●预防为主，首先可以避免大的损失和事故，其次也能保证用户正常的生活、工作；
●而严格的管理制度、管理措施既可以防止人为因素造成的房屋损坏，又可以及时地发现隐患、排除故障与险情，防止事故的发生和扩大。
（3）经济、合理、安全、实用原则。
●经济，即在房屋修缮过程中，为业主精打细算，节约和合理地使用人力、财力和物力；
●合理，即在修缮过程中，要符合国家的规定和标准，要符合全体业主的共同利益；
●安全，即在修缮过程中，坚持质量第一和房屋完好标准的要求，保证主体结构牢固、功能运转正常、用户住用安全；
●实用，就是要因地制宜、因房制宜地进行维修，以满足用户在房屋质量与使用功能上的需要，充分发挥房屋的效用。
（4）区别对待，因房制宜原则。
这个原则就是根据房屋的不同类型采取不同维修方针的原则。
●对新建房屋，主要搞好日常的保养工作。
●对有保存价值建筑需加强维护管理，合理使用和计划维修，保持原有的建筑风格、风貌。
●对尚可利用的建筑，要通过有计划的维修与适当的改建，使之具备或接近现行住用标准的基本要求。
●对结构简陋，破旧老朽的旧房、危房，要全部或大部分进行有计划的拆建，进行再开发。
第二节房屋维修及维修管理内容
一、房屋维修的内容
●房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。
●房屋的保养工作区别于通常所讲的房屋修缮工作：
✧房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作，而房屋修缮则是对房屋损坏部分进行的修复工作；
✧房屋保养的对象主要是房屋结构完好、装修及设备完整良好的房屋，而修复的对象则主要是结构、装修及设备受到一定损伤的一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；
✧房屋保养工作一般具有经常性，且较零碎，工程量较小，而修复工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。
●但在整个物业管理中，房屋的保养与维修通常又是密不可分和交叉进行的，而且在内容上也是有重叠的，
如房屋的保养与维修都包括对房屋的小修内容。
所以，在对待与处理房屋保养与维修的关系上，应同样重视、不可偏颇和协调开展。
（一）房屋保养的内容
1．房屋保养工作的内容。
●包括房屋的日常养护和零星小修两方面的内容。
日常养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。
（1）房屋的日常养护。
●通常是指房屋经常性或周期性开展的维护工作，如清扫、检查、加油、涂漆和清理等保养工作。
●房屋日常养护工作可以有不同的养护周期，
✧可以是每天或几天进行一次的养护，如地面、扶梯、墙面等部位的清洁工作，每天巡视检查工作等；
✧可以是每周或每月一次的养护，如对有关设施设备进行擦洗、加油，排水渠、管道的清理疏通等工作；
✧也可以是每年或几年一次的养护，如对房屋外墙的重新粉刷等工作。
（2）房屋的零星小修。
●主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。
●这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。
●一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种，其差别是时间要求上的不同，急修项目的时间通常要明显短于一般小修项目。
●一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进行查勘，确定修理时间。
①急修项目。
●急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修项目。
●通常这些急修项目是在房屋结构、装修及设备基本完好情况下的局部损坏项目。
●主要包括：
房屋结构性损坏易产生危险的；因供电线路故障产生的停电及漏电；因水箱、水泵、水表或水管故障所产生的停水及水龙头严重漏水；楼地板、扶梯踏步断裂及阳台、晒台、扶梯等各扶手、栏杆松动及损坏；楼梯发生故障；污水管严重阻塞冒溢；其他有危险的急修项目。
②一般小修项目。
●一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。
这些损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态，但对于整个房屋的业主、租户或用户不会产生危险，其修复时间一般较短，但面较广，且可以有一定的修复时间。
●主要包括：
一般门窗的损坏；水落管、雨水管、污水管等管道阻塞；屋面渗漏水；小块楼板损坏；5平方米以内的平顶和内墙粉刷脱落；2平方米以内的小块落地起壳龟裂；水斗、面盆、浴缸渗漏水，卫生设备零件损坏；其他一般小修项目。
2．特定季节的房屋保养工作
●在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作，同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现后的应急需要。
●一般情况下，灾害性天气和危险性自然因素引起的危害主要来自两方面：
✧一是每年春季的洪讯、台风，冰雪融化期间易出现积水、房屋屋面漏水，地基受洪水冲击而引起的泻土、塌方、损坏，房屋防雷设施不善引起雷击等现象以及冰雪融化后房屋结构可能由于松酥而倒塌或部件塌落的事故。
✧二是每年秋冬季节的暖转寒以及寒潮侵袭期间易出现外墙水管、水箱的封管冻裂，影响正常供水与排水；屋面由于不堪积雪冰霜重负而发生塌落事故；供暖设施运行故障影响正常生活以及房屋结构损坏而又不宜维修（受冬季施工条件的限制，门窗损坏不能及时修复而受寒等等）。
●房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护工作。
着重做好以下工作：
（1）普遍对房屋完损程度进行检查，对损坏较严重以及危险的房屋或部位进行着重保养或维修，确保房屋顺利过季；
（2）检查房屋的综合防寒防冻性能，及时整修门窗、装配玻璃、修补屋面和墙体等；
（3）彻底清查房屋的排水系统，清理屋面、排水管、窨井以及室外雨水排放通道，确保雨季、暴风雨及冰雪融化时的排水畅通；
（4）及时做好寒冻来临之前水管、水箱等设施的防冻裂工作，对外露的水管、水箱等设施进行包扎、粉刷、覆盖等，提高其防冻能力；
（5）大雪及冰冻期间，及时组织人员清扫屋面、外廊、屋檐、天棚、阳台等部位积雪、积冰，以减轻其荷载，防止塌落事故的发生；
（6）对空调等供暖设施进行检查，发现漏、坏等现象及时进行修复或更换，以保证整个供暖期的工作正常；
（7）其他保养小修工作。
3．保养工作应注意的事项
（1）定期进行房屋的完损程度的测定。
科学制定房屋的日常养护计划及制度。
（2）建立管理人员的随访制度。
及时了解他们对房屋的养护要求以及房屋的隐患和养护工作的缺陷。
（3）建立管理人员的日常巡查制度。
常规的巡查项目有：
①对房屋的基本结构，如基础、墙体、梁、柱、楼地板、屋面、屋顶及楼梯等部分进行日常性检查，发现缺损、松动、裂缝等及时申报；
②对房屋的装修部分，如门、窗、内外墙装饰、地面、天花板装修、油漆及其它装饰进行检查，检查是否有损坏、松动、脱落、起壳、虫蛀及外表乱涂乱画等脏乱现象；
③对房屋基本设备设施，如供排水、供电、空调、电梯、消防、报警、公用天线等设施进行日常性检查，检查是否有堵塞、漏冒、漏电、损坏等现象，同时应检查是否有用户偷接或乱接电线，私驳煤气管、水管等现象；
④对房屋附属设施及周围环境的日常性检查，如区域道路、庭园设施、广场、绿化等，防止人为破坏并及时修复所受损坏；
⑤其他日常性巡查工作。
（4）建立业主、租户或用户随时报修制度。
✧物业管理机构组织专门人员值班，全天24小时负责接待业主、租户或用户的报修电话、信函或来访；
✧设置报修信箱，及时掌握房屋的破损情况或对养护工作的意见。
●物业管理者在收集和了解需保养的项目后，首先应及时进行分类处理，按轻重缓急或工作难易程度，逐一落实。
（二）房屋修缮的内容
●房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常使用状态，而对房屋结构、装修及设备部分所受磨损实施的修复性工作，有时也称为房屋维修。
●房屋修缮可以按照修缮规模或物业完损情况的不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。
1．房屋小修
●房屋维修工作中，凡是为修复房屋的小损小坏，维持房屋原来的使用状态及完损等级为目的所进行的零星养护项目均称为房屋的小修项目。
房屋小修工作的特点是面广量小，工作时间短及人力、物力消耗少。
小修项目的综合年均费用为房屋造价的1％以下。
●建筑物的小修项目。
（1）屋面补漏、换瓦；屋脊、泛水的整修；屋面裂缝修补；修复或拆改天窗等；
（2）墙体局部修补、局部粉刷；楼地面修补及局部新做；天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆等；
（3）室内外给排水管道的疏通及局部更换；明沟、散水、窖井、化粪池等的清理；井盖、井圈的修配等；
（4）门窗的维修及局部更换；玻璃、五金等的装配；屋架加固；楼梯扶手、栏杆及细木装修的加固及部分拆换等；
（5）卫生洁具的修补及部分拆换；水咀、阀门等的整修、拆换；水箱的修理、清污等；
（6）灯座、电线、开关的修换及故障排除；配电箱、板、盘的修配及部分调换；电表的修理及调换等；
（7）门窗、楼地面、墙面的补漆等；
（8）其他小修项目。
●在物业管理实务中，房屋的小修是与房屋保养工作分不开的，所以我们在讨论房屋养护过程中也同时讨论了零星养护的内容，房屋的小修、养护往往是同时进行的。
2．房屋中修
●房屋的中修是指需牵动或拆换少量主体构件，但仍保持原房屋的规模和结构的维修项目为中修项目。
房屋的中修主要适用于一般损坏房屋，中修的一次费用一般占该房屋同类结构新建造价的25％以下。
●主要包括：
（1）整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修及油漆，墙面的重新粉刷等；
（2）整幢房屋的上下水管道、通风采暖设备管道、电气照明线路等的全面修复或局部更换、更新，供配电系统的整修或局部更换、改装；
（3）整幢房屋的卫生洁具的整修及局部更换、更新，整幢房屋的所有水咀、阀门、水箱等零部件的更换、更新；
（4）对房屋结构某个单项的修复或改善；
（5）其他中修项目。
●事实上，房屋的中、小修理是很难明显划分的，一般通常以维修工程量的大小及维修费用的多少来区分。
在房屋中修过程中，也包括了多种类型的小修项目。
3．房屋大修
●房屋大修是指需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的维修工作。
●房屋的大修主要适用于严重损坏的房屋。
大修的一次费用占同类结构房屋新建造价的25％以上。
●主要包括：
（1）整幢房屋的重新装修，可以包括全部门窗，内外墙及楼地面的重新装修或改善；
（2）整幢房屋的水电、通风采暖、电梯及其他共有设施的全部或部分更换或改善；
（3）房屋主体结构的加固修复，如抗震加固等；
（4）房屋的部分建筑物的改建；
（5）其他大修项目。
同样，房屋的大、中维修的区分也是相对的，实际房屋大修过程中包括了中、小修理工作，甚至可以是它们的组合或规模扩大。
4．房屋翻修
●房屋翻修是指需全部拆除，另行设计、重新建造的改造工程。
●房屋翻修的费用一般均低于同类结构重新造价，这是因为房屋翻建可尽量利用原有旧料或设备。
●房屋翻修一般适用于主体结构严重破坏、丧失正常使用功能、有倒塌危险且不能通过一般维修恢复的或无维修价值的房屋。
●属于这类房屋的情况一般为：
（1）对检测评定为危险房屋实行的全面重建；
（2）对房屋功能丧失，无利用价值，且不能维修恢复房屋的拆除重建；
（3）对地处易滑山坡无安全性房屋的拆除、重建；
（4）无维修价值简易房屋的拆除、重建；
（5）其他情况。
●房屋的翻建与大、中、小维修的区别明显，所以对它们的区分比较容易，但房屋翻建的情况是相对很少的。
5．房屋的综合维修
●房屋的综合维修是指需对成片多幢房屋同时进行大、中、小维修的工作。
其工作的面广量大，一次费用一般为同类结构的该片房屋新建造价的20％以上。
●房屋的综合维修从维修规模上看，可以作为大修项目的范畴，但其对参加的房屋无完损程度的限制，即综合维修可以对各种完损情况的成片房屋同时进行。
●房屋的不同维修形式有不同的修复要求，通常仍用修复后的房屋完损情况来表示。
✧小修后要求能够保持房屋原来的完损等级；
✧中修要求修复后房屋的完好率达到70％以上；
✧大修后房屋须达到基
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