汉口西园市场项目产品建议书.docx

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汉口西园市场项目产品建议书

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第一部分市场篇

!

一、项目现状（添图片）

“汉口西园“项目位于**市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处，该项目首期——“正康花园”始建于2001年，早期已修建完成4栋多层住宅，1#、2#、4#、7#楼已入住多年。

期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。

目前该项目后期居住组团规划已启动。

项目信息特征一览表

项目名称

汉口西园

项目地址

**市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处

占地面积

26102㎡

建筑面积

53989㎡（其中已建29800㎡，拟建24189㎡）

容积率

2.0

项目用地性质

居住用地

物业形态

多层、小高层

建设内容

规划建设城市和谐居住小区

二、项目立地研究

1）区域环境

“汉口西园”项目位于古田区域范围内，古田区域过去一直是**的老工业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在的古田片区已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住新城区及城市商业副中心。

2）区域共建配套

◆交通配套

古田区域范围内道路畅通，交通便利。

主要包括城市交通主干道：

建设大道和解放大道；目前城市轨道交通1号线和3号线正在修建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市的东西南北，形成立体的交通枢纽，同是也是**西部地区通向**市商业中心的交通枢纽。

具体路况情况如下：

建设大道——双向6车道——主要公交线路：

70、506、550、560、597路等；

解放大道——双向6车道——主要公交线路：

546、741、523、46、548路等；

长丰大道——双向6车道——主要公交线路：

31、549、605、710、715路等。

◆商业配套

根据城市规划，古田区域将建设发展成为城市的商业副中心。

目前区域主要商业配套有：

大**家装市场、中百仓储超市、麦德龙超市。

在未来的时间里区域的商业配套还将不断发展完善。

◆文教配套

古田区域文教配套规模较大，设施齐全，主要包括：

幼儿园：

永红幼儿园,海工幼儿园,商业厅幼儿园

小学：

陈家墩小学

中学：

**市4中、**市17中、市63中、兴华中学

其他：

湖北警官学院、**市供销商业学校、军事经济学院

◆医疗配套

古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括：

同济协和医院、普爱医院。

3）区域环境总结

优势

◆区域范围内道路畅通，交通便利，未来将成为城市西部地区通向**市商业中心的交通枢纽，区内交通环境较好；

◆区域商业、文教、医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要；

◆与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大的公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境的改善。

劣势：

◆区域范围内道路通行车辆量较大，会存在一定的空气污染，影响居住环境；

◆区域旧式住宅较多，暂住人员较多，会对区域治安环境产生一定的影响。

4）区域市场

◆市场概况

现在古田片区作为政府旧城改造的重点区域，开发项目向规模化方向发展。

片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，产品的形态及品质都有较大的提高。

先后有汇丰·企业总部、汉口春天、汉水熙园、融侨锦城等项目总建筑面积在20万㎡上下的住宅大盘推出。

由于古田区域紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨1号线二期工程的建设，交通生活配套优势将日趋明显。

目前该区域市场楼盘销售情况良好，2008城市花园、汉口人家、汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有：

融侨锦城、汉口春天、天泽一方。

本月市场成交价格在6800元/㎡左右。

其中融侨锦城项目在项目规划、产品设计及内部公建配套方面都具有代表性。

◆古田区域在售楼盘项目一览表

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率

物业形态

主力户型（㎡）

均价（元/㎡）

开盘时间

销售率

客源组成

汉口春天

257137

7.29

多层、小高层

108～127

6800

2007.06

92%

硚口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等，客户年龄主要集中在28～50岁

融侨锦城

230000

11.4

小高层、高层

117～138

7000

2006.11

90%

古田片区公司职员、中学老师、国企干部等，年龄结构集中在32岁～50岁

天泽一方

89293

2.68

高层

122～138

6000

2007.09

75%

古田片区企事业单位干部、私营业主

香港映象

270000

1.78

小高层、高层

93～120

7000（预计）

2008.03

---

古田片区企事业单位干部、私营业主

◆价格分析

项目名称

最高价（元/㎡）

最低价（元/㎡）

均价（元/㎡）

汉口春天

7200

6600

6800

融侨锦城

6500

8000

7000

天泽一方

7000

6000

6000

总结分析：

由图表可看出目前古田区域在售楼盘价格差异较大，这与项目地理位置、规划及产品设计有着紧密联系。

融侨锦城在项目规划、产品设计等方面优势明显，所以价格也处于市场主导地位。

◆产品分析

由右表可以看出古田区域目前市场供应量以中大户型为主；小面积户型市场占有量少，这是区域产品供应市场的一个空白点。

◆客源分析

——客户范围主要集中在硚口区域；

——客户职业呈现多样化，包括：

政府机关职员、企事业单位干部及学校老师等；

——大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；

——客源购房多以银行贷款为主。

5）市场优劣势分析

优势：

◆古田区域作为城市规划中的汉口三大居住组团之一及主城区人口向外拓展分流的承接地，古田板块的价值逐步得到市场认可与实现；

◆城市有关古田区域的众多利好规划政策将提高该区域在社会上的公众认知度，区域市场开发环境较好；

◆目前区域开发项目较多，这些项目的成功运作将为后续项目入市降低了相应的市场开发风险；

◆区域目前存在较大规模的古田当地居民，随着居民生活收入的提高，他们将成为区域市场主要的客源供应量；

◆目前区域市场客户主要来自古田当地居民，有利于项目锁定目标客户群；

◆随着区域交通配套系统的不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域的交通联系，区域市场客源范围将得以扩大；

◆本区域紧邻城市建设中的王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚的商业氛围，有利于挖掘项目的商业部分市场开发价值。

劣势：

◆本区域属于硚口的中心城区，现有人口密度大，旧式居民住宅较多，会对市场后续项目的开发带来大量的拆迁工作，增加项目的开发成本；

◆古田区域属于**的居住老城区，目前区内住宅建设年限久远，将影响区域整体居住档次的提升；

◆目前区域开发项目规模较大，开发商实力较强，市场竞争激烈。

三、**房地产市场概况

1、发展历程

从1998年**市首届房交会举办至今近10年时间里，**房地产发展经历了起跑——飞速——规范三个阶段。

从1998年开始**房地产市场进入起跑阶段，但此时的**房地产市场土地供应量少，项目开发层次参差不齐，房地产市场发展不规范。

进入21世纪，伴随着中国经济的高速发展，**房地产市场也进入飞速发展期，**房地产建设大量兴起，此时期内市场项目开发规模积聚增加，开发档次逐渐提高。

进入2005年政府加大了对房地产市场的宏观调控，房地产市场发展慢慢由无序竞争朝着良性竞争方面发展。

最近三年，**房地产市场各项指标增长迅速，**房地产市场拥有巨大的发展空间。

2、发展特征：

1）房地产投资稳步增长：

**市近几年的房地产开发投资均保持较大幅度的增长，其中2004年，房地产开发完成投资366.15亿元（含经济适用房），同比增长37.6％，增幅创8年来最好水平，房地产开发投资占固定资产投资的比例达28.4%。

在旺盛的住房需求的刺激下，**市房地产开发规模稳步放大。

2）商品房施工面积逐年增加：

2006年年房地产施工面积2876.92万平方米，增长4.6％；竣工面积873.83万平方米，增长7.0％。

其中住宅施工面积2429.16万平方米，增长5.7%；竣工面积774.47万平方米，增长7.2%。

3）高层、小高层占市场主流，120㎡以下户型热销：

2006年**市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长5.1%；商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78%以上；120平方米以下的户型所占比例超过56.65%；商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的87%以上，境外人士购买住房仅105套，占0.12%。

4）商品房价格顺势上扬、成交量激增：

在宏观调控政策作用下，06年**市商品房综合价格上涨一度趋缓；但步入2007年后整体市场集中放量，价格呈蓄势爆涨状态。

截止07年5月，全市在售楼盘396个，成交均价为4032.73元/平方米；月销售总套数高达7753套。

3、发展规划

近年来**旧城改造、新区建设发展态势良好，城市建设也进入了新的发展阶段。

**市房地产业的发展前景及市场开发潜力较大。

但**市作为一个内陆城市，与国内沿海城市相比较，目前城市经济社会发展的水平还不高，人民可支配收入和消费水平有限。

因此，政府一方面要发展房地产业，保证房地产的健康平稳发展，带动地方经济的发展，促使房地产发展水平与全市经济发展水平和居民收入水平基本适应，体现**的城市价值；另一方面必须建立起一个满足不同人群、多层次的住房供应体系，形成商品住房、经济适用住房、廉租房协调发展的局面。

目前**市以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。

注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房，控制别墅项目建设。

坚持旧城改造与新区开发并举，中心城区与远城区协调，在后湖、四新、古田等地区建设完善一批居住新区，基本完成中心城区旧城改造。

大力发展“节能省地型”住宅。

大力发展房地产中介服务，不断完善房地产二、三级市场，扩大住房消费需求。

规范发展室内装饰、物业管理，确保新建项目物业管理率达到100%。

4、小结

整体而言，**市房地产市场自2000年以来飞速发展，随着政府相关政策的不断出台，**房地产市场日益成熟、规范化。

近几年，由于土地供应量不断增加，商品房供应量也相应增加，大量的高品质项目迅速崛起，商品房价格也有了较大的涨幅，中小户型受到广大市民的热捧。

2007年**市楼市受深圳、温州购房团影响，商品房销售价格一路攀升，但销售情况依然很好，市场供需两旺。

目前在售楼盘销售率高，其中光谷板块、南湖板块、金银湖板块、古田板块的商品房销售最为活跃，商品房销售价格不断上涨，整体房地产市场潜力巨大，存在很好的市场前景。

因此，本项目拥有着良好市场开发环境。

四、市场格局总结

（一）板块发展格局概述

目前**房地产市场已逐步形成区域特征明显的板块，在汉口中心区域有永清板块、武广商圈板块、新华路板块、汉正街板块等，另有城市规划的大规模居住区如后湖板块、金银湖板块等。

各城市区域板块间联系紧密但又特征各异，共同形成了**市汉口区域楼盘板块格局。

（二）板块价格分析

板块名称

销售均价（元/㎡）

板块名称

销售均价（元/㎡）

后湖板块

6300

武广板块

9800

永清板块

10500

新华路板块

8400

古田板块

6750

汉正街板块

7500

吴家山板块

3800

金银湖板块

5200

由上表可看出永清板块、武广板块楼盘价格较高，销售均价在10500元/m2左右，这与该区域地理位置优越，周边配套齐全有密切联系。

新华路板块属于**市规划中心居住区域，价格较高，销售均价为8400元/m2，后湖、金银湖板块开发量较大，带动了房地产销售价格的提升，销售价格提升幅度较大。

吴家山板块起步较晚，主要以工业和农业为支撑，价格相对较低，销售均价都在3800元/m2以下。

根据长春市目前的房地产发展状况，在未来几年内，古田板块、吴家山板块、后湖和金银湖板块将是房地产市场开发的热点区域，房价还有较大的上涨空间。

（三）板块客户分析

**市城市地理位置优越性及良好的房地产市场环境吸引了部分深圳、温州等城市的客户，与**本地客户共同组成了**楼盘产品的客户来源，其中本地客户占到70%。

客户分布范围较广且客户的职业、文化程度及年龄结构呈现多样化趋势。

客户渴望提高自身居住环境条件，对住宅产品相关配套硬件有着较高的要求，且注重楼盘所在区域的发展潜力。

（四）板块环境分析

**市金银湖板块板块自然环境优势明显，古田板块、新华路板块、汉正街板块生态环境相对较差，根据政府规划的进一步实施，金银湖板块、古田板块、后湖板块、吴家山板块将成为未来房地产开发的热点区域。

（五）板块市场开发特征

**市场目前开发中高档楼盘较多，且越来越注重楼盘的景观规划和配套设施建设，近年来随着城市发展的需要和市中心房价的上涨，城郊结合部的房地产开发市场逐渐升温，金银湖、后湖、吴家山板块的楼盘市场关注度也有了极大提高。

（六）板块特征总结

汉口各区域板块自身地理位置、自然资源各异，功能分区明显。

城市中心区域的永清板块、武广板块、汉正街板块临近长江，各种生活配套设施齐全，区域内楼盘建筑形态以高层为主，楼盘价格高。

古田板块、新华路板块属于新规划的居住区，自然环境一般但楼盘升值空间大，区域内项目开发规模都比较大，建筑形式多层、小高层、高层均有，楼盘价格比较高。

金银湖板块、后湖板块、吴家山板块的自然环境相对较好，但生活配套设施尚不完善，区域内项目开发规模大，楼盘建筑形态别墅、多层、小高层、高层等均有，楼盘价格较低但涨价速度快。

五、所在区域市场在全市市场中的地位

1、总体市场格局

根据**市房地产市场的发展现状及我们对市场的调研分析，将**市总体住宅市场分为汉口、武昌、汉阳三大区域，其中汉口区域划分为十个板块，分别为：

汉正街区域、古田区域、武广商圈区域、新华路区域、永清区域、金银湖区域、吴家山区域、后湖区域、二七区域、宝丰区域。

2、各板块分析

1）汉正街区域

◆区域环境

汉正街拥有500年的悠久历史，是全国著名的小商品批发市场。

目前区域范围内居民住宅建设年限久远，是城市传统意义上的居住老城区。

随着近几年政府对该区域资源的不断整合，目前正把汉正街区域打造成为新的商品批发中心的同时，还要将其建成商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态宜居区。

◆区域市场概况

近几年随着政府对汉正街区域市场功能的重新细化及定位，对区域资源进行了重新整合、优化。

政府针对汉正街区域基础设施配套建设资金的投入正逐年递增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。

同时也有力推进了区域房地产市场的繁荣发展。

目前汉正街区域在售楼盘3个，物业形态以高层为主，主要包括：

江山如画、海山友谊城、美奇·青年汇。

市场成交均价在7400元/㎡左右。

汉正街区域房地长市场的发展正属于上升阶段。

◆区域在售楼盘项目一览表

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率

物业形态

主力户型（㎡）

均价（元/㎡）

开盘时间

销售率

客源组成

江山如画

96000

7.29

高层

108～127

7600

2007.10

92%

硚口片区企事业单位干部、私营业主

海山友谊城

38000

11.4

高层

68～94

7500

2007.07

98%

客源范围较广，客户职业呈现多样化,包括：

教师、企事业单位职员及个体营运者

美奇青年汇

22000

5.0

高层

36～72

6800

2007.05

90%

客源范围较广，主要为投资型购房者，包括：

企事业单位干部、IT工程师、教师等

◆小结

汉正街区域与长江、汉江相邻，拥有丰富的自然资源；区内交通便捷，商贸、文教、医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要。

介于政府对该区域多功能的定位规划（商品批发中心、商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态居住区），给区内开发项目提供了多种策划方案进行选择，区域市场开发前景乐观。

2）古田区域

◆区域环境

古田区域过去一直是**的老工业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在的古田已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住城区及城市商业服中心。

◆区域市场概况

古田区域由于紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨1号线二期工程的建设，交通生活配套优势将日趋明显。

该区域目前楼盘销售情况良好，2008城市花园、汉口人家、汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有：

融侨锦城、汉口春天、天泽一方。

目前市场成交价格在6750元/㎡左右。

其中融侨锦城项目在项目规划、产品设计以及共建配套方面都具有代表性。

◆区域市场在售楼盘基本信息一览表

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率

物业形态

主力户型（㎡）

均价（元/㎡）

开盘时间

销售率

客源组成

汉口春天

257137

7.29

多层、小高层

108～127

6800

2007.06

92%

硚口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等，客户年龄主要集中在28～50岁

融侨锦城

230000

11.4

小高层、高层

117～138

6900

2006.11

90%

古田片区公司职员、中学老师、国企干部等，年龄结构集中在32岁～50岁

天泽一方

90000

5.0

高层

122～138

6000

2007.09

90%

古田片区企事业单位干部、私营业主

香港映象

270000

2.8

小高层、高层

93～120

7000（预计）

2008.03

---

古田片区企事业单位干部、私营业主

◆小结

古田区内交通便利，生活配套齐全，未来将成为城市西部地区通向**商业中心的交通枢纽。

随着区域交通配套系统的不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域的交通联系，区域市场客户范围将得以扩大。

由于汉正街区域紧邻城市建设中的王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚的商业氛围，有利于发挥开发项目的商业部分市场商业价值。

目前古田区域市场开发环境较好。

3）武广商圈区域

◆区域环境

武广商圈区域是目前**市配套最完善、档次最高、功能最齐全的综合性中心商业区。

其中以泰合广场、世界贸易大厦和**广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广、世贸、SOGO等众多高品质商业广场。

区内公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多的大型公园已成为居民日常健身活动的主要场所。

◆区域市场概况

作为城市的中心商业区，武广商圈区域土地稀缺性表现得尤为明显，这主要表现在区内市场项目整体档次较高，在售项目不多。

目前区域市场运作的项目主要包括：

新华明珠、汉口中心嘉园、天下国际公馆，且都处于市场预热阶段，预计未来市场成交均价在9000元/㎡左右。

◆区域在售楼盘情况一览表

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率

物业形态

主力户型（㎡）

均价（元/㎡）

开盘时间

销售率

客源组成

新华明珠

62466

4.50

高层

60～120

8000

2007.08

85%

汉口中心城区银行高管、私营业主，以居住为主

天下红公馆

14111

4.80

高层

50～60

9000

2007.10

75%

在汉企业高管，以投资为主，客户年龄集中在30～50岁

汉口中心嘉园

150000

4.50

高层

86～128

10000

2007.11

70%

在汉企业高管，以投资为主，客户购买力较强

观湖铂金公寓

27649

4.06

高层

60～88

10000

2007.09

90%

在汉企业高管，客户购买力强

◆小结

武广商圈区域交通路网发达，便捷度较高，区域地段优势明显。

区内文教、医疗配套设施齐全，居民生活便利，但区内人口密集大，人员文化层次差异大，人文环境复杂。

目前区域市场客户分布范围较广，区内居民购买力强。

介于本区域属于城市中心综合性商业服务区，有利于项目进行多元化市场开发经营。

但作为城市的中心城区，武广商圈区域可供开发土地量较少，土地资源稀缺性表现明显，区内建筑密度大，拆迁、安置费用较高，增加了项目市场开发成本。

4）新华路区域

◆区域环境

新华路板块处于整个汉口区域的中心地带，多方经济的融合和文化的交流造就了如今的新华路区域。

城府通过对新华路片区旧城改造，区域整体居住环境得到改善。

新华路现在是整个汉口南北方向的主通道，将来还会往北延伸，穿过铁路，与北面连起来。

交通的便捷，肯定会带来经济的发展。

未来新华路片区将会成为城市中高端商务、中高端人群生活、休闲、消费的集中聚集区域。

◆区域市场概况

新华路区域作为城市正在崛起的中央生活区，目前区内内已聚集了三金、长源、华立等多家地产知名开发企业。

其中由三金地产所开发的鑫城国际更是凭借着国际化和48万平方米的超大体量，跃位于汉口之上，成为新华路板块这一中央生活区中的首位形象。

我们有理由相信整体待发的新华路片区正以**唯一中央生活区的角色，更新着城市市场格局。

◆区域在售楼盘情况一览表

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率

物业形态

主力户型（㎡）

均价（元/㎡）

开盘时间

销售率

客源组成

三金·鑫城国际

480000

3.48

高层

90～125

8300

2007.06

85%

汉口中心城区银行高管、私营业主，以居住为主

新华西美林公馆

130000

3.05

高层

85～125

8000

2007.05

75%

新华路片区的企业管理者，区域周边的私营业主，外地购房者，收入比较高，购买力强。

中侨观邸

76123

8.50

高层

86～128

9000

2007.04

95%

在汉企业高管，以投资为主，客户购买力较强

香港丽都

18183

9.78

高层

54～80

7000

2007.04

98%

新华路片区企业员工，周边私营业主，教师等

日月华庭

90000

4.30

高层

98～135

8000

2007.07

90%

新华路及建设大道一带的中高收入管理层，外来私营业主等

◆小结

新华路区域紧邻武广商圈和王家墩商务区，区内生活配套完善，商业金融氛围浓厚，地理位置条件优势明显。

目前区内市场开发环境较好，但区内可供开发土地量较少，土地资源稀缺性表现明显，区内建筑密度大，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本。

5）永清区域

◆区域环境

永清区域由于聚集了**市主要行政办公机关，区内金融、商贸、商务业十分发达，已成为**市重要政治、经济、文化中心。

目前随着多家国际知名企业的进驻并参与建设，永清区域已成为**市“沿江高品质的中央商务区”。

同时区内历史文化沉淀深厚，拥有国内规模最大的江滩公园——汉口江滩公园，区内居住环境理想，人文环境较高。

◆区域市场概况

本区域属于汉口中心城区，城区内拥有科教、医疗、商贸、金融等完善成熟的生活设施。

基于区内建筑密度大，土地资源稀缺，开发成本高，与城中其他区域相比较，永清片区内房地产整体价格体系较高，楼盘档次较高。

◆区域在售楼盘项目信息一览表

项目名称

建筑面积（㎡）

容积率

物业形态

主力户型（㎡）

均价（元/㎡）

开盘时间

销售率

客源组成

外滩棕榈泉

150000

3.5

高层

130～170

14000

2007.05

85%

永清片区私营业主、企业高管、政府官员，多为二次置业

常阳·永清城

200000

7.38

高层