北京市房地产市场分析201101.ppt

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20112011年年11月北京楼市分析月北京楼市分析K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部v宏宏观市市场背景分析背景分析u宏观政策v房地房地产市市场分析分析u土地市场分析市场特征概述土地成交u商品房市场分析市场特征概述整体市场供应整体市场成交销售排行榜重点新盘u存量房市场分析市场特征概述成交v市市场点点评与展望与展望总总目目录录K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部宏观市场背景分析宏观市场背景分析国家宏观房地产政策汇总国家宏观房地产政策汇总北京房地产政策汇总北京房地产政策汇总关于调整个人住房转让营业税政策的通知目目录录房地产经纪管理办法K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部关于关于调整个人住房整个人住房转让营业税政策的通知税政策的通知政策内容政策内容2011年1月27日，中华人民共和国财政部及国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税201112号）。

规定：

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

康正康正视点点是国务院会议精神”国八条”中“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”决定的配套政策，通过提高转让成本的手段，抑制房地产过热、遏制房价过快上涨。

营业税直接针对二手房而间接影响一手房，因此一手商品房交易的影响相对温和。

同时，我们也可以看出相对于2010房价的巨大升幅，由营业税所带来的成本比重相对较小，本政策的影响力有限。

K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部房地房地产经纪管理管理办法法政策内容政策内容2011年1月20日，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布了房地产经纪管理办法（住房城乡建设部第8号令）。

围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。

康正康正视点点是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，有利于对整个行业的监控和管理。

办法要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，以及由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

将有效的规避中介的“阴阳合同”、挪用交易资金等违法违规行为。

此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实，避免出现部分政策的执行力度弱影响调控效果的问题。

K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部土地市场分析土地市场分析市场特征概述市场特征概述土地成交土地成交康正视点康正视点目目录录K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部1月，共成交月，共成交23块土地，居住用地土地，居住用地4宗，工宗，工业用地用地11宗，商宗，商业金融用地金融用地3宗，宗，综合用地合用地5宗。

出宗。

出让建建设用地用地面面积110.61万，万，环比上月下降了比上月下降了75.66%，同比下降了，同比下降了39.6%；规划建筑面划建筑面积为187.26万万，环比比上月下降了上月下降了78.46%，同比下降了，同比下降了33.68%；楼面地价；楼面地价3263元元/。

本月成交总价最高的地块是本月成交总价最高的地块是中国华电工程（集团）有限公司中国华电工程（集团）有限公司以以10.28亿元获得的亿元获得的丰台区花乡四合庄丰台区花乡四合庄1516-19地块地块C2商业金融项目用地商业金融项目用地。

成交楼面地价最高的是成交楼面地价最高的是明发集团北京房地产开发有限公司明发集团北京房地产开发有限公司获得的获得的大兴区生物医药基地东配套大兴区生物医药基地东配套7号地号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地地块住宅混合公建、托幼用地，楼面地价为，楼面地价为7600元元/。

2010年年1月月-2011年年1月土地总体成交走势月土地总体成交走势市场特征概述市场特征概述K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部宅用地成交占比回落宅用地成交占比回落住宅用地成交4宗，占总体成交宗数的17.39%，土地出让面积25.58万，规划建筑面积为54.67万。

住宅用地成交面积大幅回落，占比环比下降了34.97个百分点。

土地成交以工业用地为主，一共成交11宗，土地出让面积56.24万，占总成交面积的50.84%。

1月土地成交总览月土地成交总览土地规划土地规划用途用途土地土地宗数宗数建设用地面积建设用地面积（万万）规划建筑面积规划建筑面积（万万）楼面地价楼面地价（元元/）数量数量数量数量比例比例数量数量比例比例居住类用地425.5823.12%54.6729.19%4145商服金融类用地311.2910.21%49.3326.34%6181工业用地1156.2450.84%58.2531.11%671综合用地517.515.82%25.0213.36%1619其它000%00%0合计23110.61100.00%187.26100.00%3263住住数据来源：

北京市土地储备中心K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部1月新增供应地块的区域分布十分集中。

集中放量的区域集中在：

房山区、大兴区、通州区，其中大兴区（包括开发区）成交面积占比最大，共成7宗土地，土地面积38.16万，约占总出让面积的34.5%。

城八区仅有丰台区成交了三宗商业金融用地，土地面积11.29万，约占总出让面积的10.21%。

各区中工业用地出让比例高，其中成交土地面积占比第二、第五的房山区和平谷区成交地块均为工业用地。

地供地供应集中三大新城集中三大新城1月土地成交行政区县分布月土地成交行政区县分布土土K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部1月份，正月份，正值上一年度土地供上一年度土地供应工作收尾和新年假期将近之工作收尾和新年假期将近之时，北京土地市，北京土地市场交易交易转冷，供冷，供应量、成交量量、成交量较上月降幅明上月降幅明显。

在政策在政策调控下，控下，1月住宅土地出月住宅土地出让采用采用“限地价限地价竞租租赁房面房面积”的挂牌方式出的挂牌方式出让的土的土地地显然已然已经占据主流占据主流，开，开发商商获得土地不再得土地不再单纯的依靠价高者得，而是靠配建政的依靠价高者得，而是靠配建政策性住房面策性住房面积的大小，的大小，预示着北京土地示着北京土地招拍挂招拍挂制度整体改革与完善。

制度整体改革与完善。

康正视点康正视点K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部目目录录商品房市场分析商品房市场分析市场特征概述市场特征概述重点新盘重点新盘康正视点康正视点销售排行榜销售排行榜整体市场成交整体市场成交整体市场供应整体市场供应K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部1月商品房市场供应量大幅下降，成交套数下降一成，成交面积环比增长一成。

未签约住宅市场存量回落，存量套数再次跌至十万套之内，环比下降7.69%。

2010年年1月至今北京市商品房月度供销存对比月至今北京市商品房月度供销存对比市场特征概述市场特征概述K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部1月，北京市建委共批准预售证10张，总批准预售面积34.98万，环比下降88.85%，同比下降75.1%。

住宅供应面积大幅下降，批准预售住宅面积为30.88万，环比下降82.8%，同比下降74.73%。

年度批准预售住宅月度供应情况对比年度批准预售住宅月度供应情况对比市场供应市场供应量量K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部住宅供应大幅回落，供应面积环比下降92.88%。

保障性住宅供应下降四成，环比下降41.17%1月仅有一个非住宅项目入市，受入市项目减少影响，办公及商业类商品房环比有较大幅度下降，分别下降超九成。

住宅住宅办公办公商业商业商品住宅商品住宅保障性住宅保障性住宅批准预售套数952178426463批准预售面积（万）10.2920.591.571.09面积环比变化-92.88%-41.17%-98.31%-94.49%面积同比变化-88.87%-30.89%-61.75%-87.98%1月不同类型物业新增供应变化比较月不同类型物业新增供应变化比较住宅住宅K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部1月仅有四个区县有住宅供应，整体供应住宅面积排名：

西城区（6.1万）房山区（2.23万）海淀区（1.58万）大兴区（0.38万）；1月份供应的主力区域西城区，供应住宅503套，共6.1万，占总体供应面积的59.28%；大兴区仅有1个项目获预售许可证，供应住宅48套，供应面积环比下降了96.39%。

区域区域1月各行政区域商品住宅供应面积对比月各行政区域商品住宅供应面积对比K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部与上月相比，预计开盘均价在3万元/平方米以上价格区间的商品住宅供应面积最大为7.47万，占比72.59%，但环比上月下降98.12%；在各预计开盘均价区间中，3万元/平方米以上的商品住宅供应面积占比增幅最大，上涨了46.4个百分点；价价1月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部由于开盘量锐减，1月成交量大幅缩水，共签约11544套住宅，较12月下降26.81%，同比上涨51.42%。

其中，期房成交量为9557套住宅，较12月下降30.11%，同比上涨56.72%；现房全月成交套数1987套，相对于12月下降了5.25%。

市场成交市场成交2010年与年与2011年年月度住宅网签对比图月度住宅网签对比图量量K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部成交排行榜成交排行榜排名排名项目名称项目名称区域区域成交金额成交金额（万元万元）1中粮万科长阳半岛房山区1284902中信城西城区754503首开幸福汇朝阳区642804龙湖蔚澜香醍通州区562205富力十号朝阳区54480排名排名项目名称项目名称区域区域成交套数成交套数1中粮万科长阳半岛大兴区8842首邑溪谷大兴区2403龙湖香醍溪岸顺义区2364绿地新都会国际房山区1545上东8号朝阳区1451月月商商品品住住宅宅成成交交金金额额排排行行1月月商商品品住住宅宅成成交交套套数数排排行行K&GICONSULTANTS北北京京康康正正宏宏基基房房地地产产评评估估有有限公司限公司信息研究部信息研究部排行榜显示：

本月成交金额榜单上多为城区售价超过3万的高档商品住宅项目，如富力十号、上东8号等项